導讀：粵港澳大灣區(qū)三大核心級是什么？核心城市的核心片區(qū)有哪些？為什么肇慶和江門的房產(chǎn)價值不如其他7個內陸城市？

粵港澳大灣區(qū)規(guī)劃出來后，老百姓最關心的一點就是哪些城市房產(chǎn)最有價值。為了讓更多小伙伴了解粵港澳大灣區(qū)的房地產(chǎn)投資價值，房產(chǎn)大象創(chuàng)始人-王波老師（30年地產(chǎn)從業(yè)經(jīng)驗）在深圳舉辦了一場主題為《粵港澳大灣區(qū)房產(chǎn)投資煉金術》的線下講座。

持續(xù)兩個小時的講座干貨多多，想要獲得這些內部干貨的朋友，請繼續(xù)往下看>>

一、粵港澳大灣區(qū)應該如何定義？

粵港澳大灣區(qū)是由香港、澳門兩個特別行政區(qū)和廣東省的廣州、深圳、珠海、佛山、中山、東莞、惠州、江門、肇慶九市組成的城市群。

世界上已經(jīng)建立的三大灣區(qū)分別是紐約灣區(qū)、舊金山灣區(qū)和東京灣區(qū)，這三大灣區(qū)都位于發(fā)達國家。

其中紐約灣區(qū)是“金融之灣”，具有強大的金融資源配置能力。截至2018年6月，紐約共聚集99家保險商業(yè)銀行、1658家證券公司、640家保險公司及眾多資產(chǎn)管理公司、對沖基金，另外紐交所、美國證券交易所等全球性證券交易所都在紐約。

舊金山灣區(qū)是“創(chuàng)新之灣”，具有完善的創(chuàng)新資本生態(tài)體系。2018年風險投資金額占全美風險投資總額的34.7%，活躍投資者占全美風險投資者的43%。

東京灣區(qū)是“產(chǎn)業(yè)之灣”，近年實現(xiàn)了從產(chǎn)業(yè)資本中心到自由資本中心的轉變。

根據(jù)資料顯示，2017年，粵港澳大灣區(qū)人口達6956.93萬，GDP生產(chǎn)總值突破10萬億元，約占全國經(jīng)濟總量的12.17%，在四大灣區(qū)中經(jīng)濟總量居第二位。而人口、土地面積、港口和機場吞吐量均居四大灣區(qū)之首，是全國經(jīng)濟最活躍的地區(qū)和重要增長極。

所以，粵港澳大灣區(qū)將是我國建設世界級城市群和參與全球競爭的重要空間載體，具有非常重要的政治和經(jīng)濟意義。

二、粵港澳大灣區(qū)誰才是核心城市？

粵港澳大灣區(qū)規(guī)劃出來后，大家比較關注誰才是最核心的城市，有人根據(jù)綱要全文搜索，發(fā)現(xiàn)各城市提及次數(shù)如下：

從提及次數(shù)來看，香港被提及的次數(shù)最多，而且也是香港在牽頭，在香港舉行宣講會，所以香港應該說是最核心最受益的城市。

不過簡單地以某個城市為核心倒也未必準確，于是就有人把粵港澳大灣區(qū)按照地域劃分為三大核心極。

1、以香港和深圳為核心并涵蓋東莞和惠州兩市是“港深核心極”；

2、以廣州和佛山為核心并涵蓋肇慶是“廣佛核心極”；

3、以澳門和珠海為核心并涵蓋中山和江門是“澳珠核心極”。

再來看看三大核心極GDP總量、人口以及面積的比較：

從這些數(shù)據(jù)可以看到，港深核心極不管是GDP總量還是人口，都占據(jù)著極大的優(yōu)勢，所以是當之無愧的第一極；廣佛核心極雖然不及港深核心極，但也中規(guī)中矩，屬于第二極；平平淡淡的澳珠核心極屬于第三極。

所以從房產(chǎn)投資價值的角度來看，排序應為：港深＞廣佛＞澳珠

另外，還可以用三大發(fā)展軸來突出粵港澳大灣區(qū)最具價值的區(qū)域。

這三大發(fā)展軸分別為中線、西線和東線，其中：

中線囊括范圍：廣州東部和中部、佛山部分、東莞、深圳大部分、香港

西線囊括范圍：肇慶、廣州西部和南部、佛山部分、中山、江門、珠海、澳門

東線囊括范圍：深圳東部、惠州、深汕

三、內陸9城哪個房產(chǎn)最有價值？

對于廣大的老百姓來說，香港和澳門的房價都已經(jīng)漲上了天，想要入場太難。那么只剩下內陸這9城可以考慮，到底哪些城市最具有潛力呢？

王波老師做了一個排序，他認為最有價值的莫過于廣州和深圳，次優(yōu)是珠海、佛山和東莞西，然后是東莞東、惠州和中山。而肇慶和江門，則應該要慎重選擇。

廣州和深圳還是很好理解的，作為中國的一線城市，擁有著最多的人口凈流入，而且廣州是全國最大的商貿中心，深圳是全國最大的科技創(chuàng)新之城，房產(chǎn)的價值不言而喻。

而珠海、佛山和東莞西則分別毗鄰澳門、廣州和深圳，資源配置上面具有天然的地理優(yōu)勢。

說到這個不得不提到一個關于深圳的梗：來了就是東莞人。這個梗的來歷是深圳有個口號叫“來了就是深圳人”，可是隨著深圳房價的暴漲，越來越多在深圳工作的人買不起深圳的房子，只好跑到最靠近深圳的東莞買房，自然拉升東莞地區(qū)房產(chǎn)的價值。

肇慶和江門房產(chǎn)投資之所以要謹慎，主要是這兩個城市的人口、地理位置、產(chǎn)業(yè)布局、經(jīng)濟發(fā)展等方面不如其他幾個城市，所以是需要慎重選擇的城市。

另外，并不是核心城市的所有房子都會有投資價值，有些地區(qū)的房子買下來漲幅還遠不如核心區(qū)域，甚至跑輸通脹，所以我們還應該關注核心城市的核心片區(qū)。

廣州地區(qū)的核心片區(qū)可以參考琶洲（琶洲島）、大學城（番禺）、科學城 （黃埔）、中新知識城（黃埔）；東莞可以參考松山湖（臨深）、濱海灣新區(qū)（長安、虎門）。

深圳的核心片區(qū)比較多一些，不在這里一一呈現(xiàn)，關注公眾號：房產(chǎn)大象，回復“粵港澳大灣區(qū)買房煉金術”獲取煉金術課件。

四、粵港澳大灣區(qū)房產(chǎn)投資黃金路線

了解了粵港澳大灣區(qū)三大核心極、核心片區(qū)后，粵港澳大灣區(qū)還有黃金投資路線。

路線一：城際軌交路線換乘片區(qū)

一般來說，沿著城際軌道交通路線換乘片區(qū)的房產(chǎn)價值會比較高，特別是多軌交換乘站點+高附加值產(chǎn)業(yè)，其次是多軌交換乘站點+低洼地，最后是單站點+高附加值產(chǎn)業(yè)+低洼地。

大家打開地圖一看，就知道哪些片區(qū)房產(chǎn)價值比較高了，比如廣州南站和深圳北站附近就屬于房產(chǎn)價值比較高的地區(qū)。

路線二：跨江跨海通道入出口片區(qū)

跨江跨海通道入出口片區(qū)也屬于房產(chǎn)投資黃金路線，具體可以查看下圖，那些正在規(guī)劃或已經(jīng)建設中的通道和大橋出入口的地區(qū)房產(chǎn)具有比較高的投資價值。

除了以上尋找價值洼地的黃金路線之外，王波老師還根據(jù)多年的經(jīng)驗結合實地考察，總結出了幾大價值洼地，例如東莞長安、佛山南海等。

粵港澳大灣區(qū)是一塊大蛋糕，人人都想瓜分一塊。不過，機會始終是屬于那些善于學習和發(fā)現(xiàn)的人。關于粵港澳大灣區(qū)，你還有哪些想要了解的呢？

此次講座的具體內容，可以關注：房產(chǎn)大象，回復“粵港澳大灣區(qū)買房煉金術”獲取煉金術課件。

主講人：王波

房產(chǎn)大象創(chuàng)始人

深圳同致誠評估有限公司董事長

同致行（中國）地產(chǎn)顧問有限公司董事長

中國房地產(chǎn)估價師與房地產(chǎn)經(jīng)紀人協(xié)會副會長

深圳市房地產(chǎn)中介協(xié)會副會長

深圳市不動產(chǎn)估價協(xié)會前會長