5月10日，《?？谑腥嗣裾P(guān)于貫徹落實(shí)<關(guān)于限制購(gòu)買多套商品住宅的通知>的實(shí)施細(xì)則》(以下簡(jiǎn)稱《細(xì)則》)出臺(tái)，從明確了限購(gòu)范圍、設(shè)置限購(gòu)區(qū)域、從嚴(yán)界定購(gòu)房資格、提高產(chǎn)權(quán)式酒店經(jīng)營(yíng)比例、提高限制現(xiàn)房轉(zhuǎn)讓的年限、進(jìn)一步實(shí)施差別化的貸款政策等八個(gè)方面對(duì)我市房地產(chǎn)調(diào)控提出實(shí)施細(xì)則。

其中，“產(chǎn)權(quán)式酒店項(xiàng)目銷售比例不得高于該項(xiàng)目可銷售面積的10%，其余90%必須用于自持經(jīng)營(yíng)使用”引起業(yè)內(nèi)外的廣泛關(guān)注。一位不愿意透露姓名的項(xiàng)目負(fù)責(zé)人對(duì)搜狐萬言堂表示，項(xiàng)目有一棟樓的產(chǎn)權(quán)式酒店，正在辦理“五證”，即將入市銷售，這樣一來，影響非常大，前期一系列計(jì)劃幾乎全盤打亂。

那么，產(chǎn)權(quán)式酒店這一產(chǎn)品是如何逐步在海南興起，為什么近年來三亞及?？诒姸囗?xiàng)目紛紛介入這一領(lǐng)域開發(fā)，嚴(yán)厲限售下未來將何去何從？

海南熱土催生“分時(shí)度假＋房產(chǎn)投資”產(chǎn)品

追溯起源，產(chǎn)權(quán)式酒店的身份竟是海南“特產(chǎn)”。1976年，瑞士人亞力山大·耐提將阿爾卑斯山腳下一棟完好的房產(chǎn)進(jìn)行精裝修后變成旅館，按天向游客出售，顧客在特定時(shí)間內(nèi)享有旅館住宿和娛樂設(shè)施使用權(quán)。亞力山大·耐提的靈機(jī)一動(dòng)，開創(chuàng)了時(shí)權(quán)酒店的先河。時(shí)空際遇，1995年，在低谷中求突破的海南，接過亞力山大·耐提的接力棒，將“買斷時(shí)權(quán)”進(jìn)階為“買斷產(chǎn)權(quán)”，產(chǎn)權(quán)式酒店應(yīng)運(yùn)而生，三亞銀海度假酒店成為中國(guó)第一批產(chǎn)權(quán)式酒店。

產(chǎn)權(quán)式酒店是旅游房產(chǎn)的重要一類，其實(shí)質(zhì)就是“分時(shí)度假＋房產(chǎn)投資”。它將酒店的每一單位分別售給投資人，同時(shí)投資人委托酒店管理公司經(jīng)營(yíng)，獲得一定的投資回報(bào)，大約15～20年后取得產(chǎn)權(quán)。一般情況下，投資人擁有該酒店每年一定時(shí)間段的免費(fèi)居住權(quán)（國(guó)際慣例為21天），可以作為一般投資者在郊區(qū)的第二居所或企事業(yè)單位的度假基地。

同時(shí)，產(chǎn)權(quán)式酒店解決了酒店業(yè)態(tài)投資大，回收期長(zhǎng)的缺點(diǎn)，可以讓開發(fā)商在酒店開業(yè)前就收回大部分資金，對(duì)于企業(yè)的現(xiàn)金流有很大幫助。

從三亞到全國(guó) 產(chǎn)權(quán)式酒店遍地開花

2003年，位于海南亞龍灣、投資5億多元的三亞華宇皇冠假日酒店推出產(chǎn)權(quán)式酒店產(chǎn)品，房?jī)r(jià)雖貴，但年8%的回報(bào)率，還是讓很多投資者蠢蠢欲動(dòng)。該酒店的成功，一時(shí)間在旅游界、房地產(chǎn)界都掀起了波瀾，很短的時(shí)間內(nèi)，三亞的天福源、卓達(dá)、匯凱、天澤海韻等產(chǎn)權(quán)式酒店紛紛登場(chǎng)。

經(jīng)過10多年的發(fā)展，產(chǎn)權(quán)酒店已經(jīng)在中國(guó)各大旅游城市遍地開花，海南省會(huì)城市?？冢彩瞧浒l(fā)展的一大沃土。為了規(guī)范發(fā)展，2012年?？谑羞€出臺(tái)了我國(guó)首個(gè)《產(chǎn)權(quán)式酒店管理暫行辦法》。?？谥玫貣|方廣場(chǎng)策劃經(jīng)理劉清云認(rèn)為，海南濱海休閑旅游區(qū)的商品住宅，淡季入住率低，成熟的產(chǎn)權(quán)式酒店將有效解決淡季房產(chǎn)閑置的問題，實(shí)現(xiàn)旅游地產(chǎn)的投資價(jià)值和經(jīng)營(yíng)價(jià)值。

產(chǎn)權(quán)式酒店：首先應(yīng)該是一個(gè)好的酒店

據(jù)了解，依托于西海岸濱海旅游資源，?？诋a(chǎn)權(quán)式酒店主要分布在濱海大道沿線?！耙粋€(gè)好的產(chǎn)權(quán)式酒店產(chǎn)品首先應(yīng)該是一個(gè)好的酒店，對(duì)于普通的酒店住客來說，產(chǎn)權(quán)式酒店與普通酒店的入住體驗(yàn)不應(yīng)該有差異?！眲⑶逶普J(rèn)為?？v觀市場(chǎng)，置地東方廣場(chǎng)、海航國(guó)際廣場(chǎng)、天地香格里等運(yùn)營(yíng)著產(chǎn)權(quán)式酒店的項(xiàng)目無出其外，除了產(chǎn)權(quán)可售的酒店客房外，也都運(yùn)營(yíng)著（或規(guī)劃運(yùn)營(yíng)）馳名的品牌酒店。

“本次限售，首先出發(fā)點(diǎn)源于對(duì)‘4.14海南限購(gòu)’政策的細(xì)化和響應(yīng)。產(chǎn)權(quán)式酒店與普通住宅、高檔公寓、低層住宅和酒店式公寓性質(zhì)不同，自持90%可有效避免開發(fā)商將限購(gòu)范圍內(nèi)的物業(yè)形態(tài)搖身一變?yōu)楫a(chǎn)權(quán)式酒店銷售。”劉清云說。

限后的產(chǎn)權(quán)式酒店將何去何從？

劉清云認(rèn)為，目前?？诋a(chǎn)權(quán)式酒店占比較小，因此這一政策對(duì)?？谑蟹康禺a(chǎn)市場(chǎng)整體影響不大。同時(shí)，做產(chǎn)權(quán)式酒店的項(xiàng)目一般規(guī)劃比較具有多樣性，這是產(chǎn)品所需配套支撐決定的。以置地東方廣場(chǎng)為例，項(xiàng)目規(guī)劃有綜合性商場(chǎng)、寫字樓、唐拉雅秀酒店等，其中產(chǎn)權(quán)式酒店僅占全部業(yè)態(tài)的30%，大概300多套客房?！皩⒖墒郾壤稍瓉淼?0%調(diào)整到10%以后，可售客房數(shù)量變得非常少，因此對(duì)于資金流沒什么壓力的集團(tuán)，可能調(diào)整規(guī)劃，改為全部自持運(yùn)營(yíng)?！?/p>

在旅游度假地產(chǎn)和旅游業(yè)都如火如荼發(fā)展的海南，產(chǎn)權(quán)式酒店應(yīng)運(yùn)而生；因兼具靈活性、投資性而受到購(gòu)房者青睞；同時(shí)，有效解決了海南旅游地產(chǎn)空置率高的問題。曾經(jīng)，發(fā)展產(chǎn)權(quán)式酒店是一個(gè)雙贏的選擇。

在全國(guó)積極響應(yīng)“房子是用來住的，不是用來炒的”的整體步調(diào)下，政策對(duì)購(gòu)買行為火爆的海南市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)控，提高購(gòu)買門檻的同時(shí)，也考慮到外地購(gòu)房者的旅居、度假、養(yǎng)老等客觀需求，限購(gòu)的力度剛好滿足真實(shí)需求，抑制炒房，讓購(gòu)房者回歸理性，真正幫助到需要首次置業(yè)和改善性置業(yè)的購(gòu)房者。因此，把產(chǎn)權(quán)式酒店與一般住宅一樣列入限購(gòu)范圍，是合情合理的；并有利于防止這項(xiàng)產(chǎn)品過熱發(fā)展，有利于海南房地產(chǎn)健康平穩(wěn)發(fā)展，突出了宏觀政策對(duì)市場(chǎng)的引導(dǎo)作用。

在限售的大背景下，建議有實(shí)力的開發(fā)商與知名酒店品牌合作，依托海南旅游市場(chǎng)大繁榮的背景，自持經(jīng)營(yíng)好產(chǎn)權(quán)式酒店，讓這個(gè)產(chǎn)品首先回歸到其“酒店”的本質(zhì)屬性。10%的可售比例，對(duì)于投資回報(bào)快的項(xiàng)目來說，未來或許將催生奇貨可居的效果。

從長(zhǎng)遠(yuǎn)來看，?？诘漠a(chǎn)權(quán)式酒店并不會(huì)退出歷史的舞臺(tái)。