|
?。楸Ｗo當時人隱私安全及避免不必要紛爭，以下當事人姓名均為化名，如果雷同，可以和我們聯(lián)系，我們將予以撤銷。） 一、基本案情 1、原告訴稱 黃慶訴稱：黃慶與郭靖于2015年1月26日簽訂《北京市存量房屋買賣合同》。協(xié)議約定郭靖出賣位于北京市順義區(qū)XXXX39號樓某室的房產。黃慶于2015年1月28日將首付款100萬元（含3萬元定金）支付給郭靖。雙方約定待黃慶辦理貸款審批通過后10個工作日內由郭靖配合辦理過戶手續(xù)。郭靖在收到首付款后，以房屋一直未能解除抵押權為由，不配合黃慶辦理住房貸款，截止2015年8月24日，其仍未配合黃慶辦理住房貸款?，F請求法院判決：1.郭靖履行雙方2015年1月26日簽訂的《北京市存量房屋買賣合同》；2.郭靖為黃慶辦理過戶手續(xù)；3.郭靖賠償黃慶違約金49萬元；4.本案訴訟費用由郭靖承擔。 2、被告辯稱 郭靖經合法傳喚未出庭答辯。 二、法院查明 2015年1月26日，出賣人（甲方）郭靖、買受人（乙方）黃慶簽訂了《北京市存量房屋買賣合同（經紀成交版）》。合同約定郭靖將位于北京市順義區(qū)XXXX39號樓某室房屋出售給黃慶，房屋成交價格為2220000元，買受人在簽訂本合同的同時支付定金30000元，涉案房屋內的家具、家電、裝修裝飾、其他配套設施設備、物業(yè)費、供暖費、車位費、公共維修基金及其它房屋維護費用合計作價230000元。買受人需要貸款的，支付的首付款為900000元，擬貸款金為1550000元，支付首付款的時間為2015年1月28日，剩余款項由買受人申請貸款。出賣人應當在全款付清十個工作日內將房屋交付給買受人。自貸款審批通過十個工作日內，雙方共同向房屋權屬登記部門申請辦理房屋權屬轉移登記手續(xù)。當日，黃慶支付定金30000元。2015年1月28日，黃慶支付首付款1000000元（包含定金30000元）。2015年2月11日，雙方辦理了網簽。 另一，2015年1月4日，房屋上設定有兩個抵押，抵押權人分別為中國XX銀行股份有限公司北京順義支行、楊過。 另二，房屋于2016年4月18日被北京市順義區(qū)人民法院查封，，又于2016年9月14日被河北省阜城縣人民法院查封。 另三，經法院釋明，黃慶表示不變更訴訟請求，堅持要求繼續(xù)履行《北京市存量房屋買賣合同（經紀成交版）》，并同意代郭靖清償債務消除抵押和法院查封。但在法院規(guī)定的時限內，黃慶未消除抵押和法院查封。 三、法院判決 1、一審判決 駁回黃慶的全部訴訟請求。 2、二審判決 駁回上訴，維持原判 四、律師點評 房產律師靳雙權認為： 根據我國民事訴訟法的規(guī)定，當事人有答辯并對對方當事人提交的證據進行質證的權利。郭靖經該院合法傳喚，無正當理由拒不出庭應訴，視為其放棄了答辯和質證的權利。房屋抵押權存續(xù)期間，出賣人（抵押人）未經抵押權人同意轉讓抵押房屋的，不影響房屋買賣合同的效力。出賣人轉讓房屋后，有權國家機關對房屋采取了查封等強制措施的，不影響已成立的房屋買賣合同的效力。合同約定的履行期限屆滿時仍未消滅抵押權或針對出賣人的強制措施仍未解除，致使買受人無法辦理房屋所有權轉移登記，買受人要求繼續(xù)履行合同，辦理房屋所有權轉移登記，經法院釋明后仍堅持不變更的，對其訴訟請求，不予支持，但買受人同意并能夠代為清償債務消滅抵押權、查封的除外。本案中，黃慶與郭靖簽訂《北京市存量房屋買賣合同（經紀成交版）》前房屋上已設定抵押，簽訂合同后，涉案房屋又被有權國家機關采取了強制措施。雖然黃慶與郭靖簽訂的《北京市存量房屋買賣合同（經紀成交版）》合法有效，但在黃慶未提交證據證明抵押權及強制措施已經解除的情況下，法院對黃慶要求判令繼續(xù)履行《北京市存量房屋買賣合同（經紀成交版）》并辦理所有權轉移登記手續(xù)以及要求郭靖承擔違約金的訴訟請求均不予支持。 備注：房屋抵押權存續(xù)期間，出賣人（抵押人）未經抵押權人同意轉讓抵押房屋的，不影響房屋買賣合同的效力。出賣人在合同約定的履行期限屆滿時仍未履行消滅抵押權的義務，致使買受人無法辦理房屋所有權轉移登記，買受人可以請求解除合同。買受人同意并能夠代為清償債務消滅抵押權的，抵押權人應當協(xié)助辦理抵押注銷手續(xù)，出賣人應當在抵押權消滅后為買受人辦理房屋所有權轉移登記手續(xù)。 |
|
|
來自： 鄧見生 > 《擔保（抵押和保證）和訴訟時效》
