文丨天元律師事務(wù)所 石旦波

目前隨著土地成本不斷攀升和競(jìng)爭(zhēng)愈加激烈，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)大量通過投資并購(gòu)或聯(lián)合競(jìng)買的方式合作開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目。由于各方之間相近的實(shí)力和友好合作的意愿，各方作為股東持有的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目公司（以下簡(jiǎn)稱“項(xiàng)目公司”）的股權(quán)往往均等分配，形成50%:50%、34%:33%:33%、各25%或各20%等形式的股權(quán)比例。各方按照“共同投資、共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)、共享收益”的原則進(jìn)行合作，并按照股權(quán)比例履行投資義務(wù)和享有項(xiàng)目公司權(quán)益。

在上述股權(quán)結(jié)構(gòu)下，項(xiàng)目公司治理結(jié)構(gòu)既要兼顧各方權(quán)益，又要有助于高效地推進(jìn)房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)。根據(jù)以往項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn)，本文總結(jié)了上述情形下項(xiàng)目公司治理結(jié)構(gòu)需要重點(diǎn)關(guān)注的四個(gè)方面內(nèi)容：重大事項(xiàng)一致決、操盤權(quán)、并表權(quán)以及僵局處理機(jī)制?，F(xiàn)予以簡(jiǎn)單介紹。

一、  重大事項(xiàng)一致決

在上述各方股東股比一致的情形下，為保障己方利益，各方股東均非常重視項(xiàng)目公司經(jīng)營(yíng)事項(xiàng)的決策權(quán)，而重大事項(xiàng)一致決成為了各方股東相互妥協(xié)形成的商業(yè)慣例。一方面，重大事項(xiàng)一致決在一定程度上兼顧了各方利益；但另一方面，重大事項(xiàng)一致決容易造成項(xiàng)目公司決策效率的降低以及形成治理僵局。實(shí)踐中，重大事項(xiàng)一致決主要體現(xiàn)在以下三個(gè)方面：

1、  股東會(huì)、董事會(huì)職權(quán)。

重大事項(xiàng)的決策權(quán)將作為項(xiàng)目公司股東會(huì)或董事會(huì)的職權(quán)，且該等重大事項(xiàng)的審議須由全體股東或其委派董事一致決，而其他股東會(huì)或董事會(huì)審議事項(xiàng)簡(jiǎn)單多數(shù)決即可。一般情形下，重大事項(xiàng)包括：

1)        公司治理中涉及的普遍重大事項(xiàng)。例如審議年度財(cái)務(wù)預(yù)算方案、決算方案、利潤(rùn)分配方案和彌補(bǔ)虧損方案，公司增加或減少注冊(cè)資本，公司合并、分立、變更公司形式、解散和清算，以及修改公司章程等。

2)        公司治理中涉及房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的事項(xiàng)。包括但不限于：

a)        房地產(chǎn)項(xiàng)目整體和年度開發(fā)經(jīng)營(yíng)計(jì)劃，例如開工計(jì)劃、完工計(jì)劃、成本預(yù)算、銷售計(jì)劃、租賃計(jì)劃和資產(chǎn)處置計(jì)劃等。

b)        房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營(yíng)計(jì)劃等重大調(diào)整，例如（i）項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營(yíng)成本預(yù)算較項(xiàng)目公司的年度經(jīng)營(yíng)計(jì)劃所列的開發(fā)經(jīng)營(yíng)總成本預(yù)算超出[*]%；（ii）因銷售定價(jià)導(dǎo)致項(xiàng)目銷售均價(jià)低于項(xiàng)目公司年度經(jīng)營(yíng)計(jì)劃所列的項(xiàng)目銷售均價(jià)超過[*]%；（iii）開工、完工、開盤、竣工備案、入住的時(shí)間較項(xiàng)目公司的年度經(jīng)營(yíng)計(jì)劃時(shí)間推遲超過[*]日。

c)        項(xiàng)目公司的股東借款以及向外提供借款或擔(dān)保，例如（i）項(xiàng)目公司股東為履行資金計(jì)劃內(nèi)或計(jì)劃外的投資義務(wù)而提供的借款；（ii）股東或其關(guān)聯(lián)方通過借款方式提取項(xiàng)目公司的盈余資金等。

2、  財(cái)務(wù)監(jiān)管。

在無法享有全部權(quán)利的情況下，各方股東對(duì)項(xiàng)目公司財(cái)務(wù)的監(jiān)管無疑非常重視。不同于財(cái)務(wù)投資人，房企作為股東要求的對(duì)項(xiàng)目公司的財(cái)務(wù)監(jiān)管權(quán)利更大，往往要求財(cái)務(wù)支付事項(xiàng)上的一致決，例如（i）各方均向項(xiàng)目公司委派財(cái)務(wù)管理人員，包括財(cái)務(wù)總監(jiān)、副總監(jiān)、財(cái)務(wù)經(jīng)理等；（ii）項(xiàng)目公司財(cái)務(wù)支付實(shí)行各方委派的財(cái)務(wù)管理人員聯(lián)簽制；（iii）項(xiàng)目公司所有銀行賬戶的網(wǎng)上轉(zhuǎn)賬匯款功能設(shè)置U盾，U盾設(shè)多級(jí)審批權(quán)限，各方委派的財(cái)務(wù)管理人員各控制一級(jí)審核權(quán)限等。

3、  證章照管理。

各方股東對(duì)于項(xiàng)目公司證章照管理訴求也會(huì)比較強(qiáng)烈，因此項(xiàng)目公司的財(cái)務(wù)專用章、法定代表人章、銀行賬戶預(yù)留印鑒等往往分別由各方委派的財(cái)務(wù)管理人員掌控，而其余公章、合同專用章等公司的重要印章及營(yíng)業(yè)執(zhí)照、貸款卡等公司的重要證照會(huì)在項(xiàng)目公司保管并按照董事會(huì)制定的制度使用。 

二、  操盤權(quán)

操盤方通常指實(shí)際主導(dǎo)房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)、建設(shè)、銷售和經(jīng)營(yíng)的主體。操盤方通過其委派或提名的管理人員實(shí)質(zhì)享有除各方股東關(guān)注的上述一致決事項(xiàng)之外的其他大部分事項(xiàng)的決策權(quán)并負(fù)責(zé)項(xiàng)目公司的日常經(jīng)營(yíng)管理，在各方股東達(dá)成一致意見的前提下可以向項(xiàng)目公司收取一定管理費(fèi)用。就項(xiàng)目公司的治理結(jié)構(gòu)而言，操盤方所享有的操盤權(quán)主要體現(xiàn)在以下三個(gè)方面：

1、  總經(jīng)理負(fù)責(zé)制

項(xiàng)目公司的總經(jīng)理由操盤方委派或提名，并且項(xiàng)目公司的管理執(zhí)行董事會(huì)領(lǐng)導(dǎo)下的總經(jīng)理負(fù)責(zé)制?？偨?jīng)理負(fù)責(zé)處理項(xiàng)目公司股東會(huì)、董事會(huì)職權(quán)之外的全部經(jīng)營(yíng)事務(wù)，包括但不限于：

1)        主持項(xiàng)目公司的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理工作，組織實(shí)施董事會(huì)各項(xiàng)決議；

2)        組織實(shí)施項(xiàng)目公司年度經(jīng)營(yíng)計(jì)劃、投資和融資方案；

3)        批準(zhǔn)房地產(chǎn)項(xiàng)目的產(chǎn)品細(xì)化標(biāo)準(zhǔn)、產(chǎn)品的建設(shè)方案及深化設(shè)計(jì)方案；

4)        按照招投標(biāo)管理制度，負(fù)責(zé)房地產(chǎn)項(xiàng)目的招投標(biāo)管理；

5)        根據(jù)董事會(huì)批準(zhǔn)的房地產(chǎn)項(xiàng)目整體和年度銷售計(jì)劃，批準(zhǔn)和組織落實(shí)房地產(chǎn)項(xiàng)目的具體銷售方案和具體租賃方案；

6)        決定項(xiàng)目公司經(jīng)營(yíng)計(jì)劃的如下調(diào)整事項(xiàng)，包括（i）項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營(yíng)成本預(yù)算較項(xiàng)目公司的年度經(jīng)營(yíng)計(jì)劃所列的開發(fā)經(jīng)營(yíng)總成本預(yù)算超出[*]%范圍以內(nèi)的調(diào)整；（ii）因銷售定價(jià)導(dǎo)致項(xiàng)目銷售均價(jià)低于項(xiàng)目公司年度經(jīng)營(yíng)計(jì)劃所列的項(xiàng)目銷售均價(jià)不超過 [*]%的調(diào)整；（iii）開工、完工、開盤、竣工備案、入住的時(shí)間較項(xiàng)目公司的年度經(jīng)營(yíng)計(jì)劃時(shí)間推遲不超過[*]日。

此外，在財(cái)務(wù)支付聯(lián)簽制下，如一方委派的財(cái)務(wù)管理人員無合理理由拒絕批準(zhǔn)審議事項(xiàng)的，總經(jīng)理往往有權(quán)作出最終決定，以保障財(cái)務(wù)支付的正常進(jìn)行。項(xiàng)目公司其他管理人員如發(fā)生怠于履行職責(zé)、不履行或不正確履行職責(zé)的情況時(shí)，總經(jīng)理亦有權(quán)單獨(dú)就其職權(quán)范圍內(nèi)的事項(xiàng)做出最終決定。

2、  其他管理人員

除財(cái)務(wù)管理人員外，項(xiàng)目公司總監(jiān)、部門經(jīng)理等其他管理人員，包括但不限于營(yíng)銷、研發(fā)、報(bào)批報(bào)建、設(shè)計(jì)、成本、工程、綜合管理等部門的負(fù)責(zé)人，通常由操盤方推薦或由項(xiàng)目公司對(duì)外招聘擇優(yōu)錄取。

3、  管理制度和體系

項(xiàng)目公司的經(jīng)營(yíng)管理制度和體系通常采用操盤方的制度和體系，包括但不限于目標(biāo)成本體系、產(chǎn)品方案評(píng)審、銷售系統(tǒng)、財(cái)務(wù)系統(tǒng)、團(tuán)隊(duì)管理評(píng)價(jià)體系等。 

三、  并表權(quán)

并表權(quán)即項(xiàng)目公司股東誰有權(quán)將項(xiàng)目公司納入其母公司合并財(cái)務(wù)報(bào)表范圍的權(quán)利。《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第33號(hào)——合并財(cái)務(wù)報(bào)表》對(duì)于“并表”是這么規(guī)定的：

“合并財(cái)務(wù)報(bào)表的合并范圍應(yīng)當(dāng)以控制為基礎(chǔ)予以確定。控制，是指投資方擁有對(duì)被投資方的權(quán)力，通過參與被投資方的相關(guān)活動(dòng)而享有可變回報(bào)，并且有能力運(yùn)用對(duì)被投資方的權(quán)力影響其回報(bào)金額。本準(zhǔn)則所稱相關(guān)活動(dòng)，是指對(duì)被投資方的回報(bào)產(chǎn)生重大影響的活動(dòng)。被投資方的相關(guān)活動(dòng)應(yīng)當(dāng)根據(jù)具體情況進(jìn)行判斷，通常包括商品或勞務(wù)的銷售和購(gòu)買、金融資產(chǎn)的管理、資產(chǎn)的購(gòu)買和處置、研究與開發(fā)活動(dòng)以及融資活動(dòng)等?！?/p>

項(xiàng)目公司各方股東應(yīng)當(dāng)依據(jù)上述準(zhǔn)則規(guī)定在綜合考慮所有相關(guān)事實(shí)和情況的基礎(chǔ)上對(duì)是否控制項(xiàng)目公司進(jìn)行判斷。實(shí)踐中，項(xiàng)目公司一般由操盤方并表。但在本文所述各方股東股比一致的前提下，各方股東通常難以形成對(duì)項(xiàng)目公司的單方控制權(quán)，從而實(shí)現(xiàn)并表。不過為平衡各方利益，各方股東可能達(dá)成一致意見積極配合其中一方股東（操盤方或非操盤方）對(duì)項(xiàng)目公司進(jìn)行并表。在此情形下，項(xiàng)目公司的治理結(jié)構(gòu)往往復(fù)雜化，例如采取部分股東讓渡一部分表決權(quán)、要求部分事項(xiàng)董事會(huì)一致決后提交股東會(huì)簡(jiǎn)單多數(shù)決等等方式。但對(duì)于最終能否并表，須依賴并表方財(cái)務(wù)部門和其外聘審計(jì)師的意見。 

四、  僵局處理機(jī)制

由于各方股東股比一致且一致決事項(xiàng)較多，項(xiàng)目公司治理上容易出現(xiàn)各方難以就某一事項(xiàng)達(dá)成一致意見的情形。項(xiàng)目公司的股東會(huì)或董事會(huì)就某一議題在一定時(shí)間內(nèi)或連續(xù)幾次召開的會(huì)議中均不能形成有效決議時(shí)，通常視為項(xiàng)目公司形成了僵局。

根據(jù)《中華人民共和國(guó)公司法》的規(guī)定，公司經(jīng)營(yíng)管理發(fā)生嚴(yán)重困難，繼續(xù)存續(xù)會(huì)使股東利益受到重大損失，通過其他途徑不能解決的，持有公司全部股東表決權(quán)百分之十以上的股東，可以請(qǐng)求人民法院解散公司。而根據(jù)《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國(guó)公司法>若干問題的規(guī)定（二）》的規(guī)定，單獨(dú)或合計(jì)持有公司全部股東表決權(quán)百分之十以上股東以下列事由之一提起解散公司訴訟，符合下述規(guī)定的，法院應(yīng)予受理：（i）公司持續(xù)兩年以上無法召開股東會(huì)或者股東大會(huì)，公司經(jīng)營(yíng)管理發(fā)生嚴(yán)重困難的；（ii）股東表決時(shí)無法達(dá)到法定或者章程規(guī)定的比例，持續(xù)兩年以上不能作出有效的股東會(huì)或者股東大會(huì)決議，公司經(jīng)營(yíng)管理發(fā)生嚴(yán)重困難的；（iii）公司董事長(zhǎng)期沖突，且無法通過股東會(huì)或者股東大會(huì)解決，公司經(jīng)營(yíng)管理發(fā)生嚴(yán)重困難的；（iv）經(jīng)營(yíng)管理發(fā)生其他嚴(yán)重困難，公司繼續(xù)存續(xù)會(huì)使股東利益受到重大損失的情形。因此，符合上述四種情形的僵局，可由持有項(xiàng)目公司全部股東表決權(quán)百分之十以上的股東請(qǐng)求人民法院解散項(xiàng)目公司。

在我國(guó)的房地產(chǎn)合作開發(fā)實(shí)踐中，對(duì)于僵局的解決通常會(huì)約定采用兩步走的方式：

1)        第一步：高層協(xié)商。各方股東協(xié)調(diào)其有直接決策權(quán)的股東代表列席會(huì)議，對(duì)僵局事項(xiàng)或解決方案進(jìn)行誠(chéng)信討論和溝通，爭(zhēng)取在僵局形成后一定時(shí)限內(nèi)，就僵局事事項(xiàng)的解決方案達(dá)成一致；

2)        第二步：相互買賣。如各方股東仍無法在上述期限內(nèi)達(dá)成解決方案的，將啟動(dòng)約定的“俄羅斯輪盤條款”或其他僵局解決機(jī)制，使得各方股東之間通過買賣股權(quán)形成一方或幾方聯(lián)合的對(duì)項(xiàng)目公司的控制權(quán)，從而解決僵局。

在目前國(guó)內(nèi)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)仍缺少上述第二步的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)。尤其第二步中的股權(quán)定價(jià)和股權(quán)轉(zhuǎn)讓機(jī)制，對(duì)于國(guó)有控股的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言，不利于實(shí)際操作并實(shí)現(xiàn)最終僵局解決的效果。

五、  結(jié)語

房地產(chǎn)開發(fā)合作已成為房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域的普遍現(xiàn)象，各種合作模式也日趨成熟。本文所述的項(xiàng)目公司治理結(jié)構(gòu)的安排也已逐漸成為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)合作實(shí)踐中的交易慣例。同時(shí)，上述治理結(jié)構(gòu)安排中體現(xiàn)出的一些問題，例如操盤并表如何分離、在國(guó)有資產(chǎn)監(jiān)管體制下如何更好地處理僵局等，也將會(huì)在實(shí)踐中進(jìn)一步探討和解決。