這是一片令人心痛的區(qū)域。

鄭州作為火車?yán)瓉?lái)的城市，二七火車站是傳統(tǒng)商貿(mào)重心，也是年輕人一直特別喜愛(ài)的購(gòu)物圣地。

△2019年3月初的周末實(shí)拍，逛完街，等待坐地鐵的人從站內(nèi)排至二七廣場(chǎng)（圖自網(wǎng)絡(luò)）

很多朋友從外地過(guò)來(lái)，都會(huì)專門到二七塔地標(biāo)附近看一看，留個(gè)影。不過(guò)因?yàn)槿颂?，十有八九最后留下都是臟亂差的印象，讓我們感覺(jué)很羞愧。

尤其是去過(guò)重慶的解放碑和成都的太古里之后，更想流淚發(fā)問(wèn)：都是二線城市，都是紀(jì)念碑、都是市中心，為啥差距那么大呢？

我們?cè)诘却粋€(gè)機(jī)會(huì)，二七區(qū)也一直憋著一口氣。

終于，這個(gè)機(jī)會(huì)在最近出現(xiàn)了：小李莊火車站將承接普客外遷，鄭州火車站有望升級(jí)為高鐵+城際車站。

加上主城升級(jí)規(guī)劃落定，片區(qū)發(fā)展蠢蠢欲動(dòng)。

等待兌現(xiàn)已久的鄭州中央商務(wù)區(qū)：火車站周邊，二七CBD，來(lái)了！

01

2700畝近期規(guī)劃建設(shè)！全部高端系

2019年1月29日，河南省商務(wù)廳發(fā)布了2019年河南省招商引資項(xiàng)目(第一批)，合計(jì)1000個(gè)項(xiàng)目，總投資額超1.86萬(wàn)億。

三環(huán)內(nèi)最亮眼的就是二七：

20個(gè)項(xiàng)目，其中18個(gè)現(xiàn)代服務(wù)業(yè)，大部分位于火車站、二七廣場(chǎng)附近。

鐵道職業(yè)技術(shù)學(xué)院、鐵道技師院校、鄭州測(cè)繪學(xué)校，還有淮北街、永安街等十幾個(gè)老舊家屬院，都在改造范圍內(nèi)。

我們按照位置和占地面積，細(xì)細(xì)繪制到了等比例的地圖上。

僅圖中標(biāo)識(shí)、騰出的建設(shè)用地，足足有2700畝！面積約等于東區(qū)CBD（2平方公里≈3000畝）。

其中，約2400畝為五星級(jí)酒店、高端寫(xiě)字樓、高端商貿(mào)中心。

約300畝，為高端住宅，集中在隴海路南汝河路一帶。

△藍(lán)色為商業(yè)、粉色為住宅

比如說(shuō)：

1、標(biāo)識(shí)為1銘功路以西項(xiàng)目，占地面積約867畝。

項(xiàng)目位于銘功路以西、京廣鐵路以東、金水河以南、正興街以北區(qū)域，計(jì)劃引進(jìn)集高端商貿(mào)、五星級(jí)酒店、甲級(jí)寫(xiě)字樓等為一體的商業(yè)綜合體。

2、標(biāo)記為2的項(xiàng)目，叫火車站西廣場(chǎng)以北區(qū)域綜合開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。

占地面積約125畝，計(jì)劃引進(jìn)集星級(jí)酒店、商務(wù)寫(xiě)字樓、餐飲娛樂(lè)為一體的商業(yè)綜合體。

3、5為保利豫見(jiàn)里疑似地塊。

豫見(jiàn)里沒(méi)在2019招商名單，但一直是重點(diǎn)項(xiàng)目，已經(jīng)簽過(guò)框架協(xié)議，正在優(yōu)化規(guī)劃方案。

計(jì)劃為高起點(diǎn)、高標(biāo)準(zhǔn)的，民俗建筑群、博物館、非物質(zhì)文化遺產(chǎn)展示、拍賣、文化會(huì)展等為一體的品質(zhì)高端、低密度、低容積率的中原文化中心。

△疑似保利豫見(jiàn)里初期規(guī)劃

4、6是133畝的歐亞大酒店連片改造。

北京城建集團(tuán)旗下的鄭州京城地產(chǎn)試探接觸過(guò)。如果能成，鄭州又添一家TOP房企。

規(guī)劃建成集星級(jí)酒店、餐飲、娛樂(lè)、購(gòu)物、高檔住宅和商務(wù)辦公的商業(yè)綜合體。

5、7三塊緊鄰，分別為162畝的商業(yè)、90+83畝的住宅。

計(jì)劃引進(jìn)集高端商貿(mào)、商務(wù)寫(xiě)字樓、餐飲娛樂(lè)為一體的商業(yè)綜合體，以及高端住宅。

如果三宗是一個(gè)項(xiàng)目打捆，總面積約335畝，相當(dāng)于一個(gè)半二七萬(wàn)達(dá)。

02

官宣中央商務(wù)區(qū)

規(guī)劃是很激動(dòng)人心，但跟中央商務(wù)區(qū)有啥關(guān)系呢？

很多人恐怕不知道，早在2008年左右，鄭東新區(qū)CBD初步成形之時(shí)，上層就有打算在二七區(qū)同設(shè)“鄭州中央商務(wù)區(qū)”。

2015年前后，中央商務(wù)區(qū)開(kāi)始正式發(fā)聲。東起京廣鐵路，西至康復(fù)中街-鐵英街，南起隴海中路、北島中原東路，立項(xiàng)伊始就是鄭州市的重點(diǎn)項(xiàng)目，鄭州市和河南省的窗口工程。

△當(dāng)時(shí)的新聞報(bào)道

占地面積約900畝，用地面積576畝，擬新建建筑面積300萬(wàn)㎡，總投資285億，分三期開(kāi)發(fā)，由中鐵七局、中鐵中產(chǎn)置業(yè)投資建設(shè)。

看一下效果圖，是不是很炫酷？

規(guī)劃設(shè)計(jì)也是超大手筆，省里期望值很高——

360~400米，比肩寶能的鄭州第一高樓，鄭州中心大廈；配建6棟200米以上的超高層寫(xiě)字樓，世界500強(qiáng)企業(yè)及跨區(qū)域發(fā)展的企業(yè)總部辦公中心；國(guó)際超級(jí)購(gòu)物中心、國(guó)際頂級(jí)奢侈品購(gòu)物中心，一條融匯世界風(fēng)情的步行街及中部城市最大的娛樂(lè)城；匯集國(guó)際品牌與時(shí)尚消費(fèi)理念，整合國(guó)內(nèi)一流的商旅、休閑、娛樂(lè)要素，打造成鄭州都市區(qū)的娛樂(lè)休閑中心。

2019年2月底的好消息：拆遷安置基本妥當(dāng)，二期商業(yè)部分動(dòng)工！

根據(jù)之前的規(guī)劃，此次重點(diǎn)招商圖中的2/3/4地塊，就屬于中央商務(wù)區(qū)的重點(diǎn)組成部分。

看一下火車站南側(cè)地塊最新的效果圖——

雖然少了些高樓的氣派，但多了一點(diǎn)溫婉，與東廣場(chǎng)過(guò)渡更加自然。

△東京火車站西廣場(chǎng)也是這種Box建筑

03

商業(yè)向西，文創(chuàng)向東，半徑3公里

區(qū)別于鄭東新區(qū)的金融CBD，二七區(qū)CBD的核心定位是商貿(mào)、文化。

批發(fā)市場(chǎng)外遷，向高端商貿(mào)轉(zhuǎn)型勢(shì)在必行；文化，則集中在東廣場(chǎng)百年德化和商都?xì)v史文化街區(qū)。

之前，我們寫(xiě)過(guò)二七和管城區(qū)的太古里之爭(zhēng)，以及德化街改造的細(xì)節(jié)。

可以點(diǎn)此藍(lán)字回顧》》

這回，二七區(qū)花重金，邀請(qǐng)上海同濟(jì)和上海湃登國(guó)際設(shè)計(jì)院參與設(shè)計(jì)，去年年底，友誼大廈等26棟樓已經(jīng)全部開(kāi)始改造升級(jí)——

△圖自網(wǎng)友frankfurt08

改造后的效果是這樣的——

而隔壁如火如荼的商都?xì)v史文化街區(qū)，將太古里換成了錦里，正在把管城、二七融合為一體。

商都?xì)v史文化區(qū)（下圖藍(lán)色虛線區(qū)域），不用多說(shuō)，占地約6平方公里，鄭州市“四大文化片區(qū)”之首，未來(lái)的城市會(huì)客廳。由江蘇一德、建業(yè)等名企合作打造，還簽約了成都錦里的運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)。

△藍(lán)色為商業(yè)，粉色為住宅，黃色為文創(chuàng)

商業(yè)向西，文創(chuàng)向東，集中在這個(gè)半徑3公里的圈圈里。

從一個(gè)龍頭項(xiàng)目擴(kuò)張為一個(gè)拳頭片區(qū)，個(gè)人認(rèn)為，這才是中央商務(wù)區(qū)真正的鋒芒！

這個(gè)規(guī)模，和已經(jīng)成熟的鄭州東站、小李莊火車站預(yù)留地（未來(lái)的管城CBD），驚人巧合、一致。

預(yù)計(jì)核心輻射面積，約10000畝。

04

可能會(huì)引發(fā)的蝶變

二七CBD的發(fā)力，以及德化和商都?xì)v史文化街區(qū)的復(fù)興，對(duì)鄭州是大大的好事，值得每個(gè)鄭州人為之高興。

△二七CBD建成后，說(shuō)不定可以超越重慶解放碑CBD（上圖）

1、鄭州要成為真正的準(zhǔn)一線城市、國(guó)家中心城市，必須擁有兩個(gè)及以上中央商務(wù)區(qū)。

廣州最早的CBD是環(huán)市東路，二代天河、三代珠江新城。深圳也經(jīng)歷過(guò)羅湖地王大廈，福田區(qū)市民中心市級(jí)CBD，南山制造和服務(wù)業(yè)CBD的三足鼎立。

二線城市里，重慶有解放碑、江北嘴、彈子石三個(gè)中央商務(wù)區(qū)。就連長(zhǎng)春，也有人民廣場(chǎng)城市中心、南部新城兩個(gè)CBD。

城市發(fā)展、擴(kuò)容分工，一個(gè)CBD是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的。

要想坐穩(wěn)國(guó)中地位，必須規(guī)劃多個(gè)CBD，就算現(xiàn)在不整，以后也必須要整。

鄭州有很多地方都不錯(cuò)，但人流量最大、地標(biāo)意義最濃、最容易出效果的，眼下當(dāng)屬二七。

2、對(duì)鄭西是一個(gè)利好，住在西邊的人也會(huì)有更多工作機(jī)會(huì)。

未來(lái)中央商務(wù)區(qū)建成后，加上鄭州火車站、常西湖相輔相成，會(huì)和東區(qū)CBD與高鐵站、北龍湖一樣，形成一個(gè)大的新的商務(wù)圈。

在西邊住的會(huì)更加幸福，不用再奔波1個(gè)多小時(shí)到東區(qū)上班，也緩解了東區(qū)的交通壓力。

歷史文化街區(qū)分流德化附近的人群，密集的地鐵網(wǎng)，也會(huì)大大減輕地面和1號(hào)線的擁擠。

乘坐地鐵10號(hào)線，6-7站路就能到達(dá)常西湖新區(qū)的核心區(qū)域。明年通車的地鐵3號(hào)線，30分鐘到惠濟(jì)區(qū)核心區(qū)。大概率在3批亮相的7號(hào)線，到二七新區(qū)也只有7站。

通勤成本更低、更靠近市區(qū)，一批西、南邊的優(yōu)秀企業(yè)，會(huì)向此轉(zhuǎn)移。

3、常西湖、二七新區(qū)、管南，可能會(huì)迎來(lái)一波紅利期。

二七現(xiàn)存棚戶區(qū)面積大、人口多，大范圍規(guī)劃改造，必定釋放一大批剛需購(gòu)房需求。

人都有地域情結(jié)。習(xí)慣住東區(qū)的，換房一般不會(huì)去西區(qū)；在西區(qū)住習(xí)慣了，也會(huì)覺(jué)得東區(qū)沒(méi)有生活氛圍。

他們?cè)俅沃脴I(yè)，想改善，首選更舒適的常西湖；想考慮教育，南下二七新區(qū)；想往東區(qū)過(guò)度，優(yōu)選管城。這是大概率事件。

4、規(guī)?；瘜?shí)現(xiàn)落地，最快只用3-5年。

德化街改造1年就能煥新；書(shū)院街要求“3年出成績(jī)、5年出規(guī)模”；中央商務(wù)區(qū)棚戶區(qū)拆遷安置已經(jīng)完成，順利的話，3年時(shí)間，足見(jiàn)成效。

只要拆遷安置成本和開(kāi)發(fā)商營(yíng)收能平衡好，一定可以吸引更多優(yōu)質(zhì)企業(yè)參與。

抓好本波基建紅利，樂(lè)觀估測(cè)，最快到2022年，新中央商務(wù)區(qū)就能初見(jiàn)規(guī)模。

加油，二七！