1.合同雙方當(dāng)事人經(jīng)協(xié)商一致終止借款合同關(guān)系后建立的商品房買賣合同關(guān)系具有法律效力

【關(guān)鍵詞】清償債務(wù)；法律效力；審查

【裁判規(guī)則】借款合同雙方當(dāng)事人經(jīng)協(xié)商一致，終止借款合同關(guān)系，建立商品房買賣合同關(guān)系，將借款本金及利息轉(zhuǎn)化為已付購(gòu)房款并經(jīng)對(duì)賬清算的，不屬于《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第一百八十六條規(guī)定禁止的情形，該商品房買賣合同的訂立目的，亦不屬于《最高人民法院關(guān)于審理民間借貸案件適用法律若干問題的規(guī)定》第二十四條規(guī)定的“作為民間借貸合同的擔(dān)?！?。

在不存在《中華人民共和國(guó)合同法》第五十二條規(guī)定情形的情況下，該商品房買賣合同具有法律效力。但對(duì)轉(zhuǎn)化為已付購(gòu)房款的借款本金及利息數(shù)額，人民法院應(yīng)當(dāng)結(jié)合借款合同等證據(jù)予以審查，以防止當(dāng)事人將超出法律規(guī)定保護(hù)限額的高額利息轉(zhuǎn)化為已付購(gòu)房款。

【適用法律】《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第一百八十六條

抵押權(quán)人在債務(wù)履行期屆滿前，不得與抵押人約定債務(wù)人不履行到期債務(wù)時(shí)抵押財(cái)產(chǎn)歸債權(quán)人所有。

《中華人民共和國(guó)合同法》第52條

有下列情形之一的，合同無效：

（一）一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國(guó)家利益；

（二）惡意串通，損害國(guó)家、集體或者第三人利益；

（三）以合法形式掩蓋非法目的；

（四）損害社會(huì)公共利益；

（五）違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定。

【來源】指導(dǎo)案例72號(hào)：湯龍、劉新龍、馬忠太、王洪剛訴新疆鄂爾多斯彥海房地產(chǎn)開發(fā)有限公司商品房買賣合同糾紛案，(2015)民一終字第180號(hào)，載《最高人民法院關(guān)于發(fā)布第15批指導(dǎo)性案例的通知》（法〔2016〕449號(hào)）。

1.當(dāng)事人同時(shí)簽訂了商品房買賣和民間借貸合同，約定借款人未按期償還借款，在該合同成立并生效下應(yīng)認(rèn)定有效

【關(guān)鍵詞】商品房買賣；并存；禁止流押

【裁判規(guī)則】

1．雙方當(dāng)事人基于同一筆款項(xiàng)先后簽訂《商品房買賣合同》和《借款協(xié)議》，并約定如借款到期，償還借款，《商品房買賣合同》不再履行；若借款到期，不能償還借款，則履行《商品房買賣合同》。在合同、協(xié)議均依法成立并已生效的情況下．應(yīng)當(dāng)認(rèn)定當(dāng)事人之間同時(shí)成立了商品房買賣和民間借貸兩個(gè)民事法律關(guān)系。該行為并不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定。

2．借款到期，借款人不能按期償還借款。對(duì)方當(dāng)事人要求并通過履行《商品房買賣合同》取得房屋所有權(quán)，不違反《擔(dān)保法》第四十條、《物權(quán)法》第一百八十六條有關(guān)“禁止流押”的規(guī)定。

【適用法律】《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第一百八十六條

抵押權(quán)人在債務(wù)履行期屆滿前，不得與抵押人約定債務(wù)人不履行到期債務(wù)時(shí)抵押財(cái)產(chǎn)歸債權(quán)人所有。

《中華人民共和國(guó)擔(dān)保法》第四十條

訂立抵押合同時(shí)抵押權(quán)人和抵押人在合同中不得約定在債務(wù)履行期屆滿抵押權(quán)人未受清償時(shí)，抵押物的所有權(quán)轉(zhuǎn)移為債權(quán)人所有。

【來源】朱俊芳與山西嘉和泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司商品房買賣合同糾紛案，載《最高人民法院公報(bào)》 2014年第12期（總第218期）。

2.商品房買賣合同中，既約定逾期交房和辦證違約責(zé)任，又約定開發(fā)商承擔(dān)逾期交房和辦證的，開發(fā)商應(yīng)按約定承擔(dān)多項(xiàng)違約責(zé)任

【關(guān)鍵詞】房屋買賣合同；逾期；違約責(zé)任

【裁判規(guī)則】

商品房買賣中，開發(fā)商的交房義務(wù)不僅僅局限于交鑰匙，還需出示相應(yīng)的證明文件，并簽署房屋交接單等。合同中分別約定了逾期交房與逾期辦證的違約責(zé)任，但同時(shí)又約定開發(fā)商承擔(dān)了逾期交房的責(zé)任之后，逾期辦證的違約責(zé)任就不予承擔(dān)的，應(yīng)認(rèn)定該約定屬于免除開發(fā)商按時(shí)辦證義務(wù)的無效格式條款，開發(fā)商仍應(yīng)按照合同約定承擔(dān)逾期交房、逾期辦證的多項(xiàng)違約之責(zé)。

【適用法律】《中華人民共和國(guó)合同法》第三十九條

采用格式條款訂立合同的，提供格式條款的一方應(yīng)當(dāng)遵循公平原則確定當(dāng)事人之間的權(quán)利和義務(wù)，并采取合理的方式提請(qǐng)對(duì)方注意免除或者限制其責(zé)任的條款，按照對(duì)方的要求，對(duì)該條款予以說明。

格式條款是當(dāng)事人為了重復(fù)使用而預(yù)先擬定，并在訂立合同時(shí)未與對(duì)方協(xié)商的條款。

《中華人民共和國(guó)合同法》第四十條

格式條款具有本法第五十二條和第五十三條規(guī)定情形的，或者提供格式條款一方免除其責(zé)任、加重對(duì)方責(zé)任、排除對(duì)方主要權(quán)利的，該條款無效。

【來源】周顯治、俞美芳與余姚眾安房地產(chǎn)開發(fā)有限公司商品房銷售合同糾紛案，載《最高人民法院公報(bào)》 2016年第11期（總第241期）。

3. 公有住房出售人與買受人約定的禁止買受人實(shí)施有礙樓房安全的行為的條款，未限制買受人的正當(dāng)權(quán)利，因此是合法有效的

【關(guān)鍵詞】公有住房；所有權(quán)；限制；合法有效

【裁判規(guī)則】

一、建筑物區(qū)分所有權(quán)人只能在該建筑物中自己專有的部位行使所有權(quán)四項(xiàng)權(quán)能，未經(jīng)該建筑物的其他區(qū)分所有權(quán)人和物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理者、維修者許可，不得對(duì)該建筑物的共用部位行使權(quán)利。

二、公有住房售出單位對(duì)公有住房的共用部位承擔(dān)著維修責(zé)任。售出單位在與公有住房買受人簽訂的售房協(xié)議中，為了不加重自己一方在住房售出后的維修負(fù)擔(dān)，約定買受人不得實(shí)施有礙公有住房共用部位安全的行為，這樣的約定沒有限制買受人正當(dāng)行使自己的權(quán)利，因此是合法有效的。

【適用法律】《中華人民共和國(guó)民法通則》第一百一十一條

當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定條件的，另一方有權(quán)要求履行或者采取補(bǔ)救措施，并有權(quán)要求賠償損失。

【來源】鄭州二建公司訴王良礎(chǔ)公有住房出售協(xié)議違約糾紛案，載《最高人民法院公報(bào)》 2006年第11期(總第121期)。

4.房屋買賣合同中，當(dāng)事人約定的合同目的不能實(shí)現(xiàn)，則可依據(jù)合同法有關(guān)規(guī)定解除合同

【關(guān)鍵詞】房屋買賣合同；合同目的；解除合同

【裁判規(guī)則】

當(dāng)事人將特定主觀目的作為合同條件或成交基礎(chǔ)并明確約定，則該特定主觀目的之客觀化，屬于《中華人民共和國(guó)合同法》第九十四條第一款第四項(xiàng)的規(guī)制范圍。如開發(fā)商交付的房屋與購(gòu)房合同約定的方位布局相反，且無法調(diào)換，購(gòu)房者可以合同目的不能實(shí)現(xiàn)解除合同。

【適用法律】《中華人民共和國(guó)合同法》第九十四條

有下列情形之一的，當(dāng)事人可以解除合同：

（一）因不可抗力致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的；

（二）在履行期限屆滿之前，當(dāng)事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行主要債務(wù)；

（三）當(dāng)事人一方遲延履行主要債務(wù)，經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍未履行；

（四） 當(dāng)事人一方遲延履行債務(wù)或者有其他違約行為致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的；

（五）法律規(guī)定的其他情形。

【來源】張儉華、徐海英訴啟東市取生置業(yè)有限公司房屋買賣合同糾紛案，載《最高人民法院公報(bào)》2017年第9期（總第251期）

5.判定一房二賣合同履行情況，可從合同的締約真實(shí)性、合同效力、履行情況等方面入手

【關(guān)鍵詞】合同效力；締約真實(shí)性；合同義務(wù)履行

【裁判規(guī)則】

處理一房二賣情況下的合同履行問題，可從商品房買賣合同的締約真實(shí)性、簽約時(shí)間順序、付款程度、合同備案情況、訟爭(zhēng)不動(dòng)產(chǎn)的占有事實(shí)、預(yù)登記情況等方面加以評(píng)判。

【適用法律】《中華人民共和國(guó)合同法》第三十二條、第六十條

當(dāng)事人采用合同書形式訂立合同的，自雙方當(dāng)事人簽字或者蓋章時(shí)合同成立。

當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定全面履行自己的義務(wù)。

當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)遵循誠(chéng)實(shí)信用原則，根據(jù)合同的性質(zhì)、目的和交易習(xí)慣履行通知、協(xié)助、保密等義務(wù)。

【來源】遵義市紅花崗區(qū)長(zhǎng)征鎮(zhèn)沙壩村紀(jì)念街村民組訴遵義明順房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司等商品房買賣合同糾紛案，載《最高人民法院公報(bào)》2018年第12期（總第266期）

6.判決生效后，不動(dòng)產(chǎn)爭(zhēng)議第三人又提起撤銷之訴，因本人原因未參加訴訟的，法院應(yīng)裁定不予受理

【關(guān)鍵詞】不動(dòng)產(chǎn)登記；標(biāo)的物；第三人

【裁判規(guī)則】

一、案件爭(zhēng)議不動(dòng)產(chǎn)的登記所有權(quán)人，同案件處理結(jié)果具有法律上的利害關(guān)系，可以作為案件第三人。

二、一方當(dāng)事人大股東在案件訴訟過程中受讓爭(zhēng)議標(biāo)的物，但未作為第三人參加訴訟，在案件判決生效后，又提起第三人撤銷之訴的，法院推定其知悉案件情況，非因不能歸責(zé)于本人的原因未參加訴訟的，符合常理和交易慣例。上述大股東所提第三人撤銷之訴不符合起訴條件，應(yīng)裁定不予受理。

【適用法律】《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第五十六條

對(duì)當(dāng)事人雙方的訴訟標(biāo)的，第三人認(rèn)為有獨(dú)立請(qǐng)求權(quán)的，有權(quán)提起訴訟。

對(duì)當(dāng)事人雙方的訴訟標(biāo)的，第三人雖然沒有獨(dú)立請(qǐng)求權(quán)，但案件處理結(jié)果同他有法律上的利害關(guān)系的，可以申請(qǐng)參加訴訟，或者由人民法院通知他參加訴訟。人民法院判決承擔(dān)民事責(zé)任的第三人，有當(dāng)事人的訴訟權(quán)利義務(wù)。

前兩款規(guī)定的第三人，因不能歸責(zé)于本人的事由未參加訴訟，但有證據(jù)證明發(fā)生法律效力的判決、裁定、調(diào)解書的部分或者全部?jī)?nèi)容錯(cuò)誤，損害其民事權(quán)益的，可以自知道或者應(yīng)當(dāng)知道其民事權(quán)益受到損害之日起六個(gè)月內(nèi)，向作出該判決、裁定、調(diào)解書的人民法院提起訴訟。人民法院經(jīng)審理，訴訟請(qǐng)求成立的，應(yīng)當(dāng)改變或者撤銷原判決、裁定、調(diào)解書；訴訟請(qǐng)求不成立的，駁回訴訟請(qǐng)求。

【來源】黃光娜與海口棟梁實(shí)業(yè)有限公司、廣東省陽江市建安集團(tuán)有限公司海南分公司商品房銷售合同糾紛案，載《最高人民法院公報(bào)》2016年第9期（總第239期）。

7.房屋存在質(zhì)量問題對(duì)購(gòu)買人造成實(shí)際損失，且損失未明確約定的可依據(jù)房屋同期租金計(jì)算損失

【關(guān)鍵詞】質(zhì)量問題；實(shí)際損失；房屋同期租金

【裁判規(guī)則】

一、對(duì)于政府機(jī)關(guān)及其他職能部門出具的證明材料，人民法院應(yīng)當(dāng)對(duì)其真實(shí)性、合法性以及與待證事實(shí)的關(guān)聯(lián)性進(jìn)行判斷，如上述證據(jù)不能反映案件的客觀真實(shí)情況，則不能作為人民法院認(rèn)定案件事實(shí)的根據(jù)。

二、因出賣人所售房屋存在質(zhì)量問題，致購(gòu)房人無法對(duì)房屋正常使用、收益，雙方當(dāng)事人對(duì)由此造成的實(shí)際損失如何計(jì)算未作明確約定的，人民法院可以房屋同期租金作為標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算購(gòu)房人的實(shí)際損失。

【適用法律】《中華人民共和國(guó)合同法》第六十條第一款、第一百零七條、一百一十三條

當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定全面履行自己的義務(wù)。

當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)遵循誠(chéng)實(shí)信用原則，根據(jù)合同的性質(zhì)、目的和交易習(xí)慣履行通知、協(xié)助、保密等義務(wù)。

當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任。

當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定，給對(duì)方造成損失的，損失賠償額應(yīng)當(dāng)相當(dāng)于因違約所造成的損失，包括合同履行后可以獲得的利益，但不得超過違反合同一方訂立合同時(shí)預(yù)見到或者應(yīng)當(dāng)預(yù)見到的因違反合同可能造成的損失。

經(jīng)營(yíng)者對(duì)消費(fèi)者提供商品或者服務(wù)有欺詐行為的，依照《中華人民共和國(guó)消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》的規(guī)定承擔(dān)損害賠償責(zé)任。

【來源】李明柏訴南京金陵置業(yè)發(fā)展有限公司商品房預(yù)售合同糾紛案，載《最高人民法院公報(bào)》2016年第12期（總第242期）。

8.書面證據(jù)具有較高的證明力，確定了當(dāng)事人間的民事法律關(guān)系，因此在證據(jù)審核方面應(yīng)更為審慎

【關(guān)鍵詞】合同效力；書面證據(jù)；民事法律關(guān)系

【裁判規(guī)則】

一、合同在性質(zhì)上屬于原始證據(jù)、直接證據(jù)，應(yīng)當(dāng)重視其相對(duì)于傳來證據(jù)、間接證據(jù)所具有的較高證明力，并將其作為確定當(dāng)事人法律關(guān)系性質(zhì)的邏輯起點(diǎn)和基本依據(jù)。若要否定書面證據(jù)所體現(xiàn)的法律關(guān)系，并確定當(dāng)事人之間存在缺乏以書面證據(jù)為載體的其他民事法律關(guān)系，必須在證據(jù)審核方面給予更為審慎的分析研判。

二、在兩種解讀結(jié)果具有同等合理性的場(chǎng)合，應(yīng)朝著有利于書面證據(jù)所代表法律關(guān)系成立的方向作出判定，藉此傳達(dá)和樹立重諾守信的價(jià)值導(dǎo)向。

三、透過解釋確定爭(zhēng)議法律關(guān)系的性質(zhì)，應(yīng)當(dāng)秉持使?fàn)幾h法律關(guān)系項(xiàng)下之權(quán)利義務(wù)更加清楚，而不是更加模糊的基本價(jià)值取向。在沒有充分證據(jù)佐證當(dāng)事人之間存在隱藏法律關(guān)系且該隱藏法律關(guān)系真實(shí)并終局地對(duì)當(dāng)事人產(chǎn)生約束力的場(chǎng)合，不宜簡(jiǎn)單否定既存外化法律關(guān)系對(duì)當(dāng)事人真實(shí)意思的體現(xiàn)和反映，避免當(dāng)事人一方不當(dāng)擺脫既定權(quán)利義務(wù)約束的結(jié)果出現(xiàn)。

【適用法律】《中華人民共和國(guó)合同法》第八條

依法成立的合同，對(duì)當(dāng)事人具有法律約束力。當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定履行自己的義務(wù)，不得擅自變更或者解除合同。

依法成立的合同，受法律保護(hù)。

《中華人民共和國(guó)合同法》第六十條第一款

當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定全面履行自己的義務(wù)。

當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)遵循誠(chéng)實(shí)信用原則，根據(jù)合同的性質(zhì)、目的和交易習(xí)慣履行通知、協(xié)助、保密等義務(wù)。

【來源】洪秀鳳與昆明安鋇佳房地產(chǎn)開發(fā)有限公司房屋買賣合同糾紛案，載《最高人民法院公報(bào)》 2016年第1期(總第231期)。

9.合同一方當(dāng)事人不能因案外人違約，在合同履行中行使不安抗辯權(quán)

【關(guān)鍵詞】合同相對(duì)性；案外人違約；不安抗辯權(quán)

【裁判規(guī)則】

根據(jù)合同的相對(duì)性原則，涉案合同一方當(dāng)事人以案外人違約為由，主張?jiān)谏姘负贤男兄行惺共话部罐q權(quán)的，人民法院不予支持。

【適用法律】《中華人民共和國(guó)合同法》第六十八條

應(yīng)當(dāng)先履行債務(wù)的當(dāng)事人，有確切證據(jù)證明對(duì)方有下列情形之一的，可以中止履行：

（一）經(jīng)營(yíng)狀況嚴(yán)重惡化；

（二）轉(zhuǎn)移財(cái)產(chǎn)、抽逃資金，以逃避債務(wù)；

（三）喪失商業(yè)信譽(yù)；

（四）有喪失或者可能喪失履行債務(wù)能力的其他情形。

當(dāng)事人沒有確切證據(jù)中止履行的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任

《中華人民共和國(guó)合同法》第六十九條

當(dāng)事人依照本法第六十八條的規(guī)定中止履行的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)通知對(duì)方。對(duì)方提供適當(dāng)擔(dān)保時(shí)，應(yīng)當(dāng)恢復(fù)履行。中止履行后，對(duì)方在合理期限內(nèi)未恢復(fù)履行能力并且未提供適當(dāng)擔(dān)保的，中止履行的一方可以解除合同。

【來源】俞財(cái)新與福建華辰房地產(chǎn)有限公司、魏傳瑞商品房買賣(預(yù)約)合同糾紛案，載《最高人民法院公報(bào)》2011年第8期(總第178期)。