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作者：和君產(chǎn)城發(fā)展事業(yè)部主任 彭銳 首發(fā)于微信公號：和君產(chǎn)城發(fā)展事業(yè)部（hjccfzyj） 新年伊始，《流浪地球》引爆全國，席卷歐美，科幻熱撲面而來。開年股市重開鑼，科技股攜即將推出科創(chuàng)板的利好大幅飄紅，讓死水微瀾的中國股市瞬時間春意盎然，呈現(xiàn)一片生機勃勃的景象。全國各地政府紛紛成立科創(chuàng)委、科創(chuàng)中心等機構(gòu)?！昂鋈缫灰勾猴L來，千樹萬樹梨花開”，“科創(chuàng)“這兩個字注定將成為未來數(shù)年中國發(fā)展最重要的關(guān)鍵詞，有學者稱科創(chuàng)時代已經(jīng)來臨。 科創(chuàng)時代雖初來駕到，卻已對傳統(tǒng)的房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生不小的沖擊，以科創(chuàng)概念拿地的項目為數(shù)眾多，包括Top級企業(yè)在內(nèi)的眾多公司都把科創(chuàng)當作轉(zhuǎn)型的新航向，重金投入，勢在必得。最近一段時間與很多業(yè)內(nèi)企業(yè)家、項目操盤手和產(chǎn)業(yè)研究者們也多有“科創(chuàng)時代房地產(chǎn)何去何從”的討論，歸納起來化作以下三問，自問自答，算是對未來的一種猜想。  眾所周知，在不同時代，不同社會資源對經(jīng)濟的貢獻是不一樣的，對社會資本的吸引力也有云泥之別，這最終會影響對資金走向高度敏感的房地產(chǎn)市場。本世紀初的前十年，中國社會處于以自然資源為核心的要素驅(qū)動時代，在中國制造高歌猛進的背后是產(chǎn)能的不斷擴張和對各種工業(yè)原材料的巨量消耗。國際大宗商品在中國需求下價格不斷上漲，資源富集的內(nèi)蒙古、山西、陜北等地資金云集，地產(chǎn)市場也曾經(jīng)有過不凡的表現(xiàn)。 曾記得當時號稱中國地產(chǎn)界的勞斯萊斯的星河灣在北上廣一線城市一舉成名后，第一批向外擴張的城市就選中了鄂爾多斯和太原，可惜稍微晚了一步，隨著世界金融危機的不斷發(fā)酵，中國的發(fā)展動力變化，鄂爾多斯等地房價驟跌，最終慘遭滑鐵盧，至今尚未回復元氣。由此，中國經(jīng)濟發(fā)展模式的變化對地產(chǎn)市場的影響可見一般。如今科創(chuàng)時代到來，房企應該可以編制科創(chuàng)指數(shù)來指導業(yè)務布局，可是，這科創(chuàng)指數(shù)又如何編制呢？ 科創(chuàng)者，科技創(chuàng)新也，尤指面向世界科技前沿，面向經(jīng)濟主戰(zhàn)場，面向國家重大需求的關(guān)鍵核心技術(shù)的突破。這樣的技術(shù)主要來自于頂級的科研院所，而能夠推動這一技術(shù)突破的核心要素資源是科技人才和科創(chuàng)資本。科研機構(gòu)是基礎(chǔ)，人才是核心，資本是動力，三者缺一不可。除此之外，相關(guān)的政策引導，應用產(chǎn)業(yè)配套及產(chǎn)業(yè)服務則構(gòu)成了配套環(huán)境。顯然，評定一個地區(qū)的科創(chuàng)指數(shù)，其指標應從上述四個方面著手。 傳統(tǒng)住宅房地產(chǎn)短期看政策，中期看資金，長期看人口?？苿?chuàng)指數(shù)雖不等于房價指數(shù)，然而資金重兵布局科創(chuàng)已是大勢所趨，絕非一時半刻能夠改變的，房企戰(zhàn)略投拓部門在分析區(qū)域和城市市場潛力的時候，除了傳統(tǒng)的人口、城市發(fā)展、經(jīng)濟水平、產(chǎn)業(yè)發(fā)展等角度外，科創(chuàng)視角不應缺漏。 在過去一年，各類小鎮(zhèn)、新城的投資熱潮已經(jīng)大幅降溫，這類位居近郊乃至遠郊后發(fā)區(qū)域的綜合型項目大部分都沒有找到除房地產(chǎn)去化以外的其它盈利模式。一旦房地產(chǎn)市場去化速度降低，融資渠道收緊，政府去地產(chǎn)的壓力增大，這類項目就變得岌岌可危。甚至國內(nèi)最先提出科技新城的某起家于中關(guān)村的科技新城開發(fā)企業(yè)，其在全國多地的科技新城項目也大多舉步維艱。此外，最近幾年以科技小鎮(zhèn)名義進入這個市場的企業(yè)不少，更不乏房地產(chǎn)頭部企業(yè)，但是成功者寥寥，很多企業(yè)去年下半年以來都悄悄降低了小鎮(zhèn)類項目的拿地比例，并放慢了已有項目的開發(fā)節(jié)奏?？苿?chuàng)熱能夠讓這些科技主題的項目重新崛起并帶來新一輪開發(fā)熱潮嗎？ 這類項目共同的痛點是內(nèi)容難尋、招商困難。在全國都在搶所謂戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)的背景下，真正的高技術(shù)產(chǎn)業(yè)是有限的，而這些企業(yè)均聚集在創(chuàng)新環(huán)境好的一線城市核心創(chuàng)新區(qū)和部分科教資源集中度較高的二線城市核心區(qū)。北京有句笑話，說北大清華人才不過長安街，換言之，南城的大興、房山引入高科技企業(yè)都不容易，那些位于都市圈邊緣地區(qū)的小鎮(zhèn)、新城又憑借什么來引入這些科創(chuàng)產(chǎn)業(yè)呢？可見，科創(chuàng)熱是馬太效應而非多米諾效應，它能讓那些成熟的科技城如中關(guān)村、張江等更加火爆，卻遠水解不了郊區(qū)項目之渴。 科創(chuàng)時代會使各地政府以更大的熱情和政策傾斜鼓勵企業(yè)開發(fā)科技新城類項目，然而，要做好這些項目，還是要從如何讓項目融入整個的產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新體系，在科創(chuàng)產(chǎn)業(yè)鏈中找到自己的準確定位，并打造與之相適應的創(chuàng)新環(huán)境。總之，要能解答，吸引什么樣的產(chǎn)業(yè)？吸引產(chǎn)業(yè)中的哪個環(huán)節(jié)的企業(yè)？這些企業(yè)為什么愿意來？項目對他們能夠提供什么樣的可持續(xù)價值？要回答這些問題，除了傳統(tǒng)的產(chǎn)業(yè)規(guī)劃，還要做好產(chǎn)業(yè)落地的策略設計和產(chǎn)業(yè)運營與產(chǎn)業(yè)服務的體系設計。 如果說科技小鎮(zhèn)、科技新城已經(jīng)是傳統(tǒng)的地產(chǎn)開發(fā)業(yè)態(tài)的話，科創(chuàng)熱是否能夠帶來新的地產(chǎn)業(yè)態(tài)？答案是不言而喻的。近年來在一線城市中興起的城市更新項目，相當數(shù)量都是傳統(tǒng)業(yè)態(tài)改為辦公業(yè)態(tài)，無論是共享辦公還是文創(chuàng)，都通過吸引中小型創(chuàng)新企業(yè)入駐，最終帶動資產(chǎn)升值或獲取資產(chǎn)性收入和一定服務性收入。這類項目用新興的創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)替換傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)，只是一種“量”上的變化，并非“質(zhì)”上的升級，而近年出現(xiàn)的“無人商店”、“京東體驗店”利用新的科技技術(shù)對傳統(tǒng)商業(yè)進行升級改造，卻是一種“質(zhì)”的躍升，不過目前這種變化還主要集中在新零售領(lǐng)域，會有更具沖擊力的科創(chuàng)業(yè)態(tài)興起嗎？ 德魯克說，國民財富的源泉在于技術(shù)的進步，并把這種進步引導到顧客的需求上去。所以，任何科創(chuàng)最終都要對接市場需求并實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)化才能產(chǎn)生價值。歷史上，技術(shù)與產(chǎn)品，產(chǎn)品與需求往往是單向低頻的互動，技術(shù)與需求甚至缺乏有效的連接，這導致創(chuàng)新的轉(zhuǎn)化和創(chuàng)新的效率不足，客戶的需求難以有效滿足。隨著IT技術(shù)的不斷發(fā)展，特別是5G和物聯(lián)網(wǎng)時代，連接更加便利和便宜，創(chuàng)新空間、體驗空間和消費空間將可能從分離轉(zhuǎn)為一體化的生態(tài)系統(tǒng)。在這個生態(tài)場中，不僅技術(shù)、產(chǎn)品和需求會高頻的兩兩互動，而且這種連接可以在一個空間發(fā)生，所謂消費即創(chuàng)造會成為可能。 如果地產(chǎn)商通過新技術(shù)將單點（空間）、單時（時間）、單一客群的應用場景聚合在更為復合的空間載體中，將商場、辦公、住居等空間聚合在一起，建設高濃度的創(chuàng)新場，從而降低創(chuàng)新解決方案的試驗成本、推廣成本和客戶反饋成本，將有利于提高新創(chuàng)客、新應用和新服務方案的孵化成功的概率。這應該是未來的新興科創(chuàng)業(yè)態(tài)產(chǎn)生的邏輯。 結(jié)語科創(chuàng)時代的地產(chǎn)不是簡單的科技武裝和升級的地產(chǎn)，這最多叫高技術(shù)房地產(chǎn)，科創(chuàng)時代的地產(chǎn)應該是科創(chuàng)與空間相生促進，并推動城市和社會經(jīng)濟變得更加美好的地產(chǎn)。面對層出不窮的新技術(shù)、新應用，讓我們共同期待更加精彩的新地產(chǎn)。 |
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