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朱光磊---致一代稅務人的青春 當年我們的那些人那些事---房地產(chǎn)稅收籌劃技術演進歷程 （本文字稿由秦權根據(jù)錄音稿而成，如有異議請上千聊核對） （鑒于前幾期出現(xiàn)的情況，本文章已經(jīng)朱光磊先生授權，由圃田春曉獨家對外推送，任何單位和個人轉發(fā)此文必須經(jīng)圃田春曉同意，并完整刊發(fā)，不得刪減改動。否則追究相關機構和人員責任） ( 由于三個小時的講課，整理后的文字稿達到41700多字，建議大家打印出來，或分段閱讀。一杯綠茗、一縷秋風，沉醉稅中，以苦為樂。) ……接（2） 朱光磊：我們現(xiàn)在開始下半段的內容，實際上第二個部分還沒有講完，你如何成為你想要的人。我上來是說了，不是所有人都要去做實戰(zhàn)派的，你可以去做演講派，因為我知道有很多人都在做理論研究，一年一兩百萬也賺得很多。說實話，有的人靠理論研究賺錢，也挺好的，我覺得他們的實操能力一般般了。但是沒有關系的，因為我一直認為這個世界是包容的，花有花的好，樹有樹的高，草有草的美，不是所有的人，我從來沒有認為，我做實操，所以我付出比別人多，我很牛很牛，我沒有這樣。我覺得任何一個東西你做到，你喜歡，你能給別人幫助都是好的，沒有一個約定俗成的方向，實際上人家說“達者為王”，你達到這個領域頂尖就OK了，你演講很好，給別人很多幫助就OK了，或者你第一時間解讀很到位，就OK的?；蛘哒f你做一些基礎普及都沒有問題。我一個早期的朋友，老的一幫人聽到他名字知道他曾經(jīng)比較火，雨眠大哥他很得意的事情是，他實際上給了我很多的啟示，包括我們當初一幫人，那時候我們還小，大概30歲還不到，他就把他內部稽查的手冊，就給我們，讓我們知道稅務一些小口徑。對我們也有很大的幫助，我覺得每個人只要對這個社會是有用的，沒有問題。我們今天是實操講座，基本上還是講怎么做實操。 各位同學請注意，特別是我們做地產(chǎn)的人，是你掌握了會計準則，掌握了稅法每一年一千個文件，這是一個基礎。特別關注的是物權法，你一定要明白物權法。我估計很多同學到現(xiàn)在都沒有把物權法讀過一遍，請問不動產(chǎn)所有權的轉移形式，到底有幾種？僅僅是過戶一種嗎？有人搖頭了，不錯，那還有什么形式？ 嘉賓：訴訟。 朱光磊：還有什么？ 嘉賓：繼承。 朱光磊：還有呢？已經(jīng)不錯了，很好了，這個水平已經(jīng)是很好、非常好了。做地產(chǎn)的人能知道除了房地產(chǎn)所有權轉移，除了過戶之外，還有贈與、繼承、訴訟、判決以及自建行為，到現(xiàn)在我們自建行為的所有權確權行為時點，大家都在吵。因為根據(jù)物權法，什么時候產(chǎn)生所有權？自建行為產(chǎn)生之日起就產(chǎn)生確權行為。所以我們現(xiàn)在吵，我們稅法說，4月30日之前取得的不動產(chǎn)，可以適用簡易征收，如果是以前買的，我們是根據(jù)產(chǎn)證時點。那么自己造的呢？沒有產(chǎn)證的呢？根據(jù)物權法那就是自建行為，產(chǎn)生之日起就產(chǎn)生確權行為，實際上現(xiàn)在是沒有，我們現(xiàn)在采取什么？施工許可證，按說也對，施工許可證也可以，因為你有許可證才可以建造，基本上是這個邏輯。但是我們浙江人不是這個概念，那就是辦出產(chǎn)權證，所以這是對自建行為，確權行為的理解不同了，它為什么產(chǎn)生爭議？是因為對物權法的相關規(guī)定理解不同?；卮鸩诲e，你平時可能喜歡讀讀法律什么東西的。 實際上，你到后來有的知識是跟你相關的面拓展有關，我們房地產(chǎn)公司，物權法你是必須掌握的，公司法、民法通則、合同法等等你是必須掌握的。還有一個什么？我們地產(chǎn)公司，實際上有10%的東西是跟金融業(yè)相關的，所以金融的相關類型，特別是信托和類信托等金融工具處理你是必須掌握的。如果金融工具的處理你不能掌握，就意味著你成本的10%甚至更高你是不知道怎么處理的。資管計劃，你說應該不應該取得發(fā)票？稅務局說應該取得發(fā)票，信托公司他說沒有發(fā)票，你跟稅務局說不過他，你跟信托公司說不過信托公司，怎么辦？你就是風箱里的老鼠，兩頭受氣。信托公司說我們都是沒有發(fā)票，你覺得自己土鱉了。稅務機關說我們沒有票是不得扣除的，想想也對。到底是你的問題還是稅務局的問題？請注意這是你的問題，你要看它的產(chǎn)品本質是什么東西，然后去進行分析。這就是金融工具包要把它拆開，看拆開以后看看里面有什么東西。 不動產(chǎn)售后回租業(yè)務，已經(jīng)是屬于我們非常普通的業(yè)務，因為現(xiàn)在的增值稅營改增之后，它是把不動產(chǎn)售后回租列進來了，就認為不動產(chǎn)可以進行融資租賃吧？在以前我們實際上在營改增之前，不動產(chǎn)是否能夠進行融資租賃，我們不清楚的，但是你們知道，我還見過一個非常奇葩的案例，是什么？有一家公司它是一個集體用地，上面造了一個房子，這個房子本質是沒有所有權的，但是它干了一個什么事兒？它干了一個不動產(chǎn)的售后回租業(yè)務。我們正常的房地產(chǎn)公司，做售后回租是把房子賣給你，然后我再租回來給你租金，這是不動產(chǎn)售后回租吧。因為它沒有產(chǎn)證，它做了一個永久性使用權售后回租業(yè)務，問題來了，稅法里可從來沒有講過不動產(chǎn)使用權售后回租，而且合同本身寫錯了，它說20年完了之后，再續(xù)20年這樣來做的。如果從實質性判定，它可以認為是售后回租業(yè)務，是一個融資業(yè)務，如果形式判定就是一個出租業(yè)務，你要交增值稅、房產(chǎn)稅，是不是多了一個房產(chǎn)稅出來？你20年一租，20年一租嘛。所以這個合同第一是走在邊緣，第二合同管理有問題。我說你會死得很難看，而且這個業(yè)務發(fā)生在哪里？不是發(fā)生在上海和深圳，是發(fā)生在西北。你想西北那個地方它見過這么古怪的業(yè)務么，稅務官員怎么辦呢？他不要說不可以，他只要說我不知道你就死定了。 因為根據(jù)合同形式，它寫的是20年租給你，然后我再回租回來，是使用權20年的租后回租，因為它沒有產(chǎn)權證，你們見過這種奇葩事情嗎？所以我這個時候說稅法到底是遵循實質還是什么？實際上所有官員都認為，它就是一個售后回租業(yè)務，但是有兩個障礙，第一，在中國目前沒有無產(chǎn)權不動產(chǎn)使用權售后回租，沒有規(guī)定。第二，合同本身是有瑕疵，因為合同表述成，先租給你二十年，再租給你二十年，如果他說一次性租給你，是永久性使用權。合同本身是有瑕疵，你怪誰？這時候這個企業(yè)本身是有問題的，因為你這個業(yè)務這時候，如果是一個企業(yè)的管理者，你應該是盡量把這個業(yè)務往什么上面去套？往售后回租去套吧？因為這樣，你的形式要越接近越像售后回租才好，因為你是一個融資業(yè)務。但是它偏偏把它切成一個租賃權，租20年再收回來，叫售后回租，你弄這個，稅務局覺得你寫得清清楚楚，我讓你交兩次房產(chǎn)稅沒問題吧？沒有問題的。 這怪誰？怪你自己，這就是企業(yè)稅務人員素質的重要性，而且是他們公司所有的業(yè)務全部都是這樣的。它不是一個項目，它整個公司都是這種項目。因為它們公司全部是沒有產(chǎn)證的小產(chǎn)權，問題來了，如果找一個水平高的稅務，基本上會減少這種溝通吧？現(xiàn)在稅務管理人員水平比較低下，導致所有的問題都是老板親自去溝通。老板說得清嗎？ 所以有的時候我們的很多問題，也不能怪稅務機關的人，他想幫你，他不知道怎么幫。你自己給他留了把柄，總不能放了你，讓我坐牢吧？所以有的時候你自己要有主導性的思想，我再給大家兜底，千萬不要期待我們的主管官員，給你出稅務籌劃方案，怎么可能呢？這是有很高的職業(yè)風險，你有職業(yè)風險，人家能看看我們方案，點點頭，已經(jīng)很給你面子，或者不搖頭，已經(jīng)很給你面子，你還指望你給我出一個方案？除非你是他老婆，這樣，你回家商量商量，出一個方案。所以自己的主觀性是非常重要的，你要知道這個案子怎樣按照有力的方向去走。我已經(jīng)說了稅務風險走到今天，政策的不確定性已經(jīng)是我們最大的風險，我們即使把它寫成售后回租，都不一定獲得稅務機關認同，更何況你自己都有一個瑕疵在里面，讓對方覺得責任更加重大。所以這個事情如果搞不準，一半是企業(yè)的責任，一半是政策不清楚的責任。大家明白，很多案子事關這個企業(yè)死和活，實際上就看能不能被獲得認可是一個售后回租，是一個融資行為。如果被認為兩次租賃行為，這個企業(yè)死定了，因為它所有的融資行為會變成一道租賃行為，會增加12%的房產(chǎn)稅。同時它的小業(yè)主就是它的下游租戶也是增加一次房產(chǎn)稅，這個房產(chǎn)稅你給他8%回報，現(xiàn)在變成6%了，他讓你補吧？ 所以一個合同設計和商業(yè)模式設計非常重要，我見過好幾個案例，整個公司就面臨著做還是不做的問題，如果這個方案不能獲得稅務機關認同，整個公司就關門了，不是小公司，是幾十個億。我見過非常多，你做多了，就會發(fā)現(xiàn)這個非常多，這個公司就要玩完了嗎？我說玩不玩完不知道，我說你這個模式能不能成，我看不一定。 我們講到這里，我給大家分享，我們實際上，自己是有很大主觀能動性，能把自己做的做完，雖然政策不確定的風險是一個最大的風險，但是我現(xiàn)在看下來，很多時候還是因為我們自己本身的主觀性和把控力太弱。我跟大家分享完，你如何成為你想成為的人，我就說你應該懂會計準則懂稅法，懂信托懂金融，懂金融工具，懂物權法，懂建筑法，等等等等。 我再跟大家說一個事兒，到下一個環(huán)節(jié)說。 我們開始講第三部分，目前房地產(chǎn)的重點疑難問題以及解決方法問題，實際上在座各位我坦率地說，對于我來說，我認為中國目前房地產(chǎn)稅收有比較難的三個環(huán)節(jié)，它們分別是： 第一，跨國并購，或者叫做并購，但是國內并購應該不是難題，對于我來說跨國并購是難題，但是對于多數(shù)人來說并購是難題，因為我是一個土鱉，如果我在國外混過，我就說跨國并購已經(jīng)不是問題了。但是我想說，并購一定是目前房地產(chǎn)公司最復雜的問題。并購分為兩大塊兒，包括國內并購和跨國并購，它對人的能力和知識結構要求不同的，跨國并購要求對稅收協(xié)定的理解，比如玩跨國并購要找楊后魯，你基本上不會看到外國公司買中國房地產(chǎn)，基本不會，主要是股權并購，股權架構的搭建，在國際間、在避稅地游走，尋找它的利益。而中國境內的并購房地產(chǎn)公司很簡單，就是不動產(chǎn)并購，不動產(chǎn)并購一共九種方法，所有聽過我的課的人都懂，一共九種，我找了13年了，一共九種。 你無非是九種中找一種，今天沒有時間展開，那要花兩個小時的，基本上今天晚上走不了的。但是我要給大家說一下，那九種目前最流行也是難度最高的，很多事務所動不動收兩三百萬的叫做在建工程轉讓，我不知道鄭州現(xiàn)在是不是有很多的二手地的并購，是吧？因為土地拍越來越貴，你會發(fā)現(xiàn)中國大地產(chǎn)公司，已經(jīng)不去市場拍地，他們去并購二手地，怎么做？目前最好的并購方法是在建工程轉讓，就涉及到土增，剛才說了土增三個問題，第一土地能不能加計扣除，第二轉讓之后能不能加計扣除，第三個在建工程轉讓，能不能扣除土地出讓金。為什么我總結這么清楚？因為營改增到現(xiàn)在，我已經(jīng)遇到十四五個在建工程轉讓。以前做業(yè)務的范圍是地產(chǎn)百強，現(xiàn)在動不動都是二十強。中國地產(chǎn)集團現(xiàn)在就干這個事兒，天天二手地并購，而且全國各地去弄。比如說碧桂園，比如說萬科，他們可能笑了，又點我們公司了，我一定沒有講錯，他們到處在做這個事情。 在建工程轉讓是我們目前土地并購最優(yōu)惠的方法，但是請注意，在建工程轉讓一定要爭取到土地的加計扣除，同時土地出讓金能夠扣，如果能爭取到這個你已經(jīng)很牛，如果能夠爭取轉讓之后再加計扣除，你牛X了，太厲害了。 第二是如果你把房地產(chǎn)公司變成非房地產(chǎn)公司，還是可以通過分立這種方式可以做的。分立投資等等方式。 第三種，如果是國企。 第四種，劃撥，目前增值稅和土增對于劃撥是沒有規(guī)定的，哎呀?jīng)]有規(guī)定，有人就認為沒有規(guī)定不征，有人認為沒有規(guī)定視同銷售。這個意見不一樣，這個事情大家自己去掌握，可能我講完，國家就出文了。 總結一下，投資分立、在建工程、劃撥，四種了。 第五種，合同主體變更，我們做二手房并購的時候，很多屬于合同開發(fā)權并購，很多是土地還沒有過戶，這是一個炒樓花行為，把合同變更掉，結束。朱老師你這個說得太簡單了吧？我見過中國很著名房地產(chǎn)公司都做錯了，母公司、子公司過戶，多交了幾個億。合同主體變更是第五種。 第六種，如果你是國企，讓縣級以上政府出收儲文件，讓政府給你搭橋。 第七種，總分公司，這種業(yè)務比較復雜，各位注意，如果你能夠把一個土地從總公司確權到分公司，可以不交稅，你可以通過總分公司方式合作開發(fā)，就適用到國稅發(fā)2009年31號給我們留下的伏筆，你一定會用到這個文件。如果有一天知道2009年31號最后幾段話的妙處，你一定也用到總分公司的交易模式。 第八種、第九種，還缺點，一時半會想不起來了（撓頭發(fā)蒙，因為沒休息好，頭腦不太好用）。一共是九種并購方法，大家注意不會出現(xiàn)第十種的。 講完了我們房地產(chǎn)公司的第一個重災區(qū)就是并購。 第二個重災區(qū)是什么呢？就是土增，土增它是一個獨立業(yè)務板塊，很多地產(chǎn)界人士認為，房地產(chǎn)稅務總監(jiān)就是土增總監(jiān)，而土增主要是頂端三個問題，現(xiàn)在再來頂端之下的次頂端四個問題。 第一，清算單位。 第二，土地使用權分攤。 第三，地下車位處理。 第四，新房和舊房轉換。 你能夠把這七個問題搞明白，土增就沒有什么問題了，基本解決了。剩下還有什么計算方法，拜托那個都不是核心問題。你們看什么叫帥，眼睛好看，臉好看，皮膚好看，你說有白頭發(fā)小禿頂也無所謂，一定要抓住最關鍵環(huán)節(jié)。 我們講房地產(chǎn)公司最后的訴求，我們在座的同學，所服務的集團年收入超過一百億元的舉手我看看，就是說你們集團公司銷售收入超過一百億，有一個，那老兄你是在集團服務還是下面項目服務？ 嘉賓：區(qū)域。 朱光磊：那恭喜你了，如果你是去集團就累死了，去年百億是中國一百強，今年是銷售百億只能進到150強，萬科已經(jīng)到4千億了。到了一百強會出現(xiàn)什么問題？而且主要集中在前五十強，地產(chǎn)公司前五十強出現(xiàn)什么問題？就是說，這個業(yè)務全國只有你一個，獨一份，比如萬達出去并購影院，開一個佛教主題公園，開個迪斯尼主題公園，你說迪斯尼主題公園怎么納稅？不知道，你問誰？這個時候你的參照物就不在地產(chǎn)界了，那問誰？就問迪士尼，就超出行業(yè)標準。全行業(yè)第一個，全國學萬科，萬科學誰？萬科不知道學誰，只能學其他人，可能學通用、學豐田學外國企業(yè)，大家明白嗎？因為你在區(qū)域上遇到這種事情比較少，如果在集團就會遇到很多，就是你們集團干的事兒。比如劃撥，河南鄭州第一個，你劃撥地怎么辦？你去問鄭州人，說我要劃撥怎么納稅？河南說對不起，你是我們第一例，我們要開一個會研究研究。你如果比較牛，你說別煩，我除了在河南，我在廣東做過三例，廣東省的批準文書給你看看，這就是你的價值。實際上到了后邊，所有大企業(yè)的稅務總監(jiān)基本上是案例說服型的。沒規(guī)定，就是典型案例說服。 我跟大家說，做多了，并購業(yè)務和土增業(yè)務都是可以有辦法的，我們在座各位兄弟姐妹可能覺得，遇到土增這個事情是不可把握的，遇到并購也認為不可把握。實際上坦率地說，中國國內的并購和中國國內的土增對于我來說，我都可以把它寫成標準的點，形成一個手冊，你們對著手冊抄一定不會錯，因為它最后就是那幾個點。比如說并購，我說九種方法，你就按照九種，一個一個去試，土增20個點，你按照20個點去做。當然跨國我做得少，跨國做得多也可以標準化。但是有一個領域永遠無法標準化，就是業(yè)務的創(chuàng)新。因為你不知道什么時候有業(yè)務創(chuàng)新出來。 因為業(yè)務創(chuàng)新，你不知道會創(chuàng)新在什么領域。我自己顧問的幾個公司，一年銷售大概一千個億左右，這一千億的銷售額，一年會為我貢獻30個左右案例，在全國不敢說第一，很有可能是唯一，或者是短期內的唯一。別的地方我沒見過，或者我問周圍的人很多人，都沒有見過，會出現(xiàn)這種情況?；蛘咦钌偎麄兪∈袥]有見過，1000個億，每年貢獻30個案例。這30個案例，有的時候會推翻你對很多問題的認識。讓你對整個稅制的理解、法律的理解發(fā)生完全顛覆。它的結果你想不到的。 比如合同項下收益權轉移的問題，請問這個合同開發(fā)權的轉讓，需要交增值稅嗎？要交嗎？合同的開發(fā)權轉讓要交增值稅嗎？合同的開發(fā)權轉讓，如果轉讓者是個人，他還交個人所得稅嗎？哇塞，請注意，這個動不動就是五六個億，這一個稅就是一個細節(jié)，搞明白就是不交，搞不明白全交，就是這么簡單。合同項下開發(fā)權轉讓，它不屬于物權法和知識產(chǎn)權法的財產(chǎn)定義，個稅肯定不征，但是很多人都認為征，而且征的案例非常多。但是我告訴你，你去找法律，找不到，合同項下開發(fā)權，說我轉讓土地開發(fā)權，我收到兩個億，我交個人所得稅，你去看看適用哪一個稅目？找不到，它根本不是財產(chǎn)，它根本不是中國目前物權法定義的物產(chǎn)，很多人崩潰了。崩潰就對了，因為我當時做出這個結論也崩潰了，我說怎么會呢？我六個億不交稅，太過分了，我這樣做是不是要犯法呢？我也慌的，后來我研究來研究去，確認來確認去，真的沒有的，大哥，真的不是財產(chǎn)。 所以這時候你是需要借助法律的知識，你去找稅法，稅法中，個人所得稅法中叫轉讓其他財產(chǎn)所得，什么叫其他財產(chǎn)，不知道了，你要搞明白這個問題要搞明白什么是財產(chǎn)，那么什么是財產(chǎn)？物權法和知識產(chǎn)權法下面的財產(chǎn)才叫財產(chǎn)吧，物權法和知識產(chǎn)權找了半天，它沒有這個規(guī)定，汪清陽教授笑了，他在書里面寫的東西，但是我在2010年案例就做完了。我看完他的書，我心里放心了，原來不是我一個人這么搞，他也搞了。請注意了，很多的東西，你需要用其他的知識來補充。 業(yè)務創(chuàng)新，我要說的是，三十個案例會突破我對法律的很多認識，突破我對稅法的認識。經(jīng)過這個30個案例，我發(fā)現(xiàn)有些案例是可以復制的，大家明白吧？就是這個東西可以固化，對于其他公司。這個時候你會發(fā)現(xiàn)這是一個稅務商業(yè)模式的創(chuàng)新，大家都說商業(yè)模式創(chuàng)新，我跟大家說，你沒有一個百億級以上量積累，你是不可能做商業(yè)模式創(chuàng)新的。你整個公司都不做創(chuàng)新，你自己做創(chuàng)新嗎？怎么可能？你以為你那么聰明？我現(xiàn)在看下來，大部分非常古怪的業(yè)務模式的創(chuàng)新，都是來自于金融業(yè)，沒想到吧？和律師界，是金融業(yè)和律師界，我舉一個簡單的例子，讓你們小小崩潰一下。 講一個最簡單的，根據(jù)我們稅法規(guī)定，工資總額的5%可以計提交補充醫(yī)療保險，對吧？都記得這個文件吧？那么這里，現(xiàn)場有幾個公司是買過補充醫(yī)療保險的，舉手我看看。都沒有弄過，我給你們講講補充醫(yī)療保險怎么玩的，補充醫(yī)療保險就是一個商業(yè)保險，這個首先要確認。保監(jiān)會批準的就是有幾個險種屬于補充醫(yī)療保險，買完之后是全體職工適用。補充醫(yī)療保險它就是商業(yè)保險，不是社保，是商業(yè)保險。買完之后，你比如說，你們公司為你買了一個醫(yī)療保險，你的孩子老婆生病都可以去報銷。比如到時候，你孩子生病的醫(yī)藥費發(fā)票和病歷復印后發(fā)給他，你們公司人事就會給保險公司，保險公司就會直接打一筆款子給你個人。這就是補充保險一個正常的消費交易流程。那整個交易，保險公司就說了，弄來弄去。這個事情我們是不是可以簡單固化，你把錢給我，然后你找發(fā)票，我把錢給你嗎？整個流程不就是這樣？現(xiàn)在問題的本質就是，你要給我提供一些病歷，你不是很煩嗎？你說我一個保險公司，天天和醫(yī)療機構打交道，藥店打交道，對我來說，拿一些發(fā)票和病歷太容易了，別煩了，給我五個點代辦。這個交易就變成我給你五百萬，我給你保險公司補充醫(yī)療保險發(fā)票，然后五百萬乘以95%現(xiàn)金打出來，你說給誰就給誰，哎呀，公司高管看了很爽，我的年終獎都是45%，現(xiàn)在是5%，現(xiàn)金愛給誰給誰。所以很多公司高管說，別煩，每年兩千萬年終獎打我賬上。所以補充保險就變成了年終獎。 這個東西，你覺得來自于稅務、來自于我們企業(yè)嗎？不是的，它是來自于保險公司，保險公司為我們設計了一個交易的避稅的品種，它賣這個品種的時候就說了，名義上是補充醫(yī)療，實際上是高管避稅工具，它們想怎么交易就怎么交易。這個來源于企業(yè)嗎？拜托，我們每一個人坐那里想，你想破頭也想不出來的，這個就叫商業(yè)模式創(chuàng)新。 當你發(fā)現(xiàn)很多商業(yè)模式是可以固化的時候，比如對賭就是一個根本性的商業(yè)創(chuàng)新，我們都知道做風投的人，都要做對賭，對賭本意是什么？害怕我的股權價格被估高或者估低，所以我們有一個對賭，我們重新進行價格調整，這是對賭的本質，我們做PE的基本上退出去兩個渠道，第一個對賭，第二個上市。所以中國的風投實際上退出渠道就這兩種吧？對賭和上市吧？這是一個正常的交易工具。但是用我們稅務觀點來看，這個對賭太好了，根據(jù)對賭協(xié)議，可以支付對方五六千萬，這樣我不僅可以通過對賭協(xié)議洗錢，還可以做所得稅扣除。稅務局說這個對賭到底是一次交易還是兩次交易，如果認為一次交易，那么對賭協(xié)議是對原來價格調整，對賭損失是不能做企業(yè)所得稅扣除，所以海南航空就是這樣理解，它認為是以前交易的延續(xù)，后來交易價格進行重新調整。比如原來10個億賣了股權，后來根據(jù)對賭協(xié)議還要賠對方兩個億，等于后來賠對方兩個億的時候，要把以前10個億交個人所得稅給退回來，海南航空對賭案例是退稅的。但是很多稅務機關只管前面不管后面，他說這個稅怎么能退，這是兩次交易，你已經(jīng)把10個億交給我了，是兩次交易。OK，如果是兩次交易，就進入另外一個陷阱。如果認定兩次交易，我可以重復設計對賭，你收了10個億，我對賭再輸20億回去，這個20億就是另外一個單獨業(yè)務，然后做20億虧損，我想虧多少虧多少。 所以稅務局陷入兩難境地，如果你是認為一次交易，就會面臨著對賭協(xié)議是在履行的時候，你要把吃進去的稅退出來。如果是兩次交易，那是一個無底洞，所以對賭為什么一直不敢出文，因為怎么出都不對。兇猛不？全部是來自于金融行業(yè)的，不能再講了，這個兇猛的到此打住。 這就是業(yè)務創(chuàng)新，這個業(yè)務創(chuàng)新來自于我們稅務領域嗎？你們說對賭協(xié)議最早在我們稅務領域嗎？是金融領域，稅務局對此的認定是進退兩難的，如果認為一次對賭要退稅，如果兩次交易，前面交了不退，后面一個巨額的虧空就出來了。問題是它的性質比它的稅更加的惡劣，惡劣在于它可復制的，如果所有的交易一次完成還好了，就一次，關鍵它還可以復制，你復制下來還了得，我天天弄五六十億，稅務局也可以發(fā)文，超過五十億以上對賭都是要核定的。這個又麻煩了，你認為這個有問題吧？所以這時候又回來一個原理，所有的斷裂帶都會產(chǎn)生斷裂帶的行為，就是下游可以扣上游不交稅的，就會產(chǎn)生籌劃，就是所有的會出問題的地方。 講完了創(chuàng)新，我們講稅務，稅務目前最難的就是三個領域，如果有的同學說朱老師，我感覺稅務還有七個領域有稅務風險，那是屬于什么？那是屬于你該掌握的沒有掌握，如果你認為房產(chǎn)稅都是一個很難的問題就出問題了，如果認為營業(yè)稅都是很難的問題這就出問題了。如果認為增值稅是很難的問題，出大問題了。我從來沒有認為增值稅是很大的問題，包括營業(yè)稅，我沒有認為它很難。營改增的難，不是難在增值稅，大家說營改增難哪里了？營改增是難在增值稅嗎？ 營改增難是因為營改增導致稅制改變，企業(yè)所得稅、個人所得稅、房產(chǎn)稅、印花稅的計稅依據(jù)全部要改變，是因為它影響了很多的其他稅種，因為在營業(yè)稅制下，原來直接確認所得很簡單，現(xiàn)在營改增了，你價稅分離，因為稅基不同，導致消費稅、企業(yè)所得稅、個人所得稅、土增、房產(chǎn)稅、印花稅、資源稅（從價計征后）都要改變，一下子七個稅種改變，可能還有漏的，幾乎所有從價計征的稅種，因為增值稅的加稅分離，都會發(fā)生計稅依據(jù)的變化，中國稅制變得復雜起來。它不是煩在增值稅本身，而是煩在它是一個體系性改變，我們以前又沒有經(jīng)驗，我們要面臨公司六七個稅種的改變，它是聯(lián)動的。所以你要知道它聯(lián)動的效果是什么，所以我們說營改增不是復雜在增值稅，而是稅制體系要改變，實際上走到今天我們都適應了吧？增值稅還有很多問題，比如說我在這里說一句話，你們認為增值稅招投標應該采用簡易征收好還是一般征收好？舉手我看看，認為簡易征收好的舉手看看，認為一般征收好的我看看，認為不一定的舉手。為什么不一定？ 嘉賓：因為要看具體的情況。 朱光磊：比如說？ 嘉賓：那就要看稅負，比如說，你土地成本所占的比例比較高的話。 朱光磊：我說的是招投標工程采購。 嘉賓：工程采購…… 朱光磊：工程采購很多人都說，應該工程全部按照簡易征收，總包合同簡易征收，比如原來10億還是10個億，簡易征收。 嘉賓：看你是什么合同。是電梯采購合同還是電梯安裝合同？ 朱光磊：對。 嘉賓：你的合同組成是什么？你的組成就決定了你的稅負。 朱光磊：電梯是比較簡單的，那比如說工程類，建筑安裝。 嘉賓：還是要分析組成。 朱光磊：比如根據(jù)現(xiàn)在分析，最重要影響因素是什么？ 嘉賓（華潤）：最重要的因素就是說你要看，它是有一個比例的，你測算一下，如果你的勞務部分或者是你不能夠取得票的部分，能夠高于50多的時候，你就不能采取……就是看進項，你的進項越多，稅負就是一或者二，你要具體問題具體分析。 朱光磊：非常好，你肯定研究過這個東西。這個兄弟一說，我就知道很厲害，一萬個人做下來，有一個人舉手，我就知道很厲害的，說得非常好。很多人開始忽悠了，營業(yè)稅下面一個億，交建筑業(yè)是3%，現(xiàn)在營改增應該是統(tǒng)一選擇簡易征收，錯，如果你整個項目比如說，我前兩天遇到一個招投標是建筑內裝，整個勞動力只占10%，結果采用一般征收的含稅價，要低于按照簡易征收的含稅價，就是含稅價一般征收都是低于簡易征收的。我沒有想到，因為按照我的觀念，就說一般征收的含稅價應該高于簡易征收的兩個點至五個點，這是我們常用經(jīng)驗。但是一般征收的不含稅價低于其簡易征收的不含稅價，最后我一看真的是這樣，它整個勞務只占它的成本10%，剩下全部都是材料。我發(fā)現(xiàn)原來我們很多的理解都是要重新修正的。當然很多人就說應該根據(jù)平常的感覺，簡易征收，建議你們全部簡易征收，不是這樣的，要分項目來測算的，很多事情必須做過，你才會修正原來的觀點，你不做過，聽它們講邏輯，一點都不知道的。他給你講簡易征收可以降低稅負，一點問題沒有，營改增了，實際上對你的稅負影響不一樣的。 我們還要講解決問題的三種方式，我們現(xiàn)在講房地產(chǎn)公司解決問題的三種方式分別是：關系協(xié)調，業(yè)務修飾，以及商業(yè)模式轉換。這是我們解決問題的主要三種方式，說真的，我們關系協(xié)調主要集中在土增里面，基本上所有的土增，我看下來都是要上局長辦公會的。所以企業(yè)業(yè)務協(xié)調是無法避免的，但是在目前大環(huán)境下，可能我們更多的要走陽光協(xié)調，公開和稅務機關探討政策，原來那種線下協(xié)調已經(jīng)空間越來越小。所以協(xié)調是我們無法回避的問題，我們必須去協(xié)調。因為土增的很多政策就是不清楚，政策本身不清楚，所以你必須跟稅局進行協(xié)調。而且我的經(jīng)驗是，絕大多數(shù)的土增清算都是稅政部門和征管分局合辦，而且稅政占主導地位，稅政部門要給意見，稅政不給意見，下面征管分局不干。 第二是業(yè)務修飾，實際上我給大家講了，業(yè)務修飾度的掌握，你到底掌握到什么程度？你到底畫一個淡妝還是濃妝，還是整形，或者我直接來一個易容術，我不是我，我是趙國慶，這個度的掌握實際上都可以的。就說從我們整個做稅的角度，我可以是朱光磊，我可以化淡妝，甚至可以全身做整容，我覺得我們是有能力的，我覺得在江湖上有能力變成另外一個人，但問題是你要不要去做？從技術層面我可以說，我們應該說，我認為有二三十個人有這樣的能力，也就是具備做整個易容的能力。問題是大易容要去坐牢。所以我給大家的建議是，不要改變業(yè)務的真實性，你可以運用政策漏洞和政策優(yōu)惠，或者征管的漏洞都可以的，因為那是稅務機關的漏洞，你沒有辦法，它本身是存在的，但是改變業(yè)務真實性是一條紅線，我建議大家不要去碰。即使再大的壓力，我覺得也不要去改變業(yè)務的真實性。 第三個是商業(yè)模式轉換，這是我們目前風險最低的一種交易模式，但是目前來看，主要用于大的交易。比如房地產(chǎn)公司為了規(guī)避土增，會成立一個采購公司，把所有的利潤都放在采購公司，為什么？因為采購公司沒有土增，如果你把利潤放在房地產(chǎn)，會導致所得稅和土增稅兩項稅式支出，所以我們大的房地產(chǎn)公司都會有采購公司吧？在整個集團產(chǎn)業(yè)鏈角度，來消化這部分利潤，這東西有問題嗎？這個最多是一個關聯(lián)方轉移定價問題，不會說你這個是一個惡意的，這就是一個度的問題。 商業(yè)模式轉換也存在一個度的問題，你明白嗎？但是我的大問題是，我們大部分人因為見的案例少，對于創(chuàng)新型的商業(yè)模式轉換，簡單說就是眼界不夠開闊，掌握能夠用于稅務問題的商業(yè)模式轉換很少。你不知道什么東西是可以用的，什么東西不可以用。因為你不知道別人怎么做，你做出來一個唯一，人家會覺得好奇怪，怎么突然跑出來一個兩米高的人呢？如果你做一個一米七八的人，很正常。就說你不要做出一個超出合理性、超出常人理解的東西，這個時候，行業(yè)經(jīng)驗非常重要。當你對整個行業(yè)理解非常到位的時候，你會知道什么是合理的，什么是不合理的。這個時候這個問題你必須通過樣本的量來解決，你是無法通過坐在辦公室聽講課，解決這個問題，你沒有大量的實操，永遠不知道什么東西是整個行業(yè)里面在做的。什么東西是整個行業(yè)沒有的，你可千萬不要干一個，別人從來沒有干過的事兒，基本上就死定了。因為有人會研究你吧？所以商業(yè)模式轉換，它雖然好，但是它需要一個很大的量的積累。沒有量的積累是不行的，而量是需要平臺的。所以很多時候，我建議大家如果有機會的話，有兩個選擇，第一去大公司做，第二即使不要錢，也可以以搜集案例為目的，免費給大家做。 我坦率地說，我是草根出身，不是出身名門。一上來很多人讓我做，在06、07年就是為了以做案例為目的，免費給別人做案例，真的是免費。我做案例的目的就是要學習，我去做更多的案例。在06、07年有了案例之后，別人知道你有案例，別人才會找你做。這時候慢慢從免費走向收費，就這么簡單。 好，今天分享的三段就到這里，下面是20分鐘互動時間，謝謝大家！ 嘉賓：我這邊有兩個問題想請您指點一下，31號文里面有合作建房的問題，實際上這個條款我也關注到，但是一直沒敢用，有兩個擔心，第一，這個用得很少，這種案例很多，但是實際上用得很少。 朱光磊：對。 嘉賓：因為對這個條款的把握度，我覺得把握不了，就特別擔心，在用的過程中，因為使用這個條款，稅局可能給扯出了別的問題，或者有更嚴重的問題，不敢輕易用。如果是能用的話能不能講一下，在用的過程中有哪些需要注意的事項？這是第一個問題。第二，是關于司法拍賣的問題，如果我們想通過司法拍賣收購在建工程，這里面因為現(xiàn)在是營改增之后，我不知道這個進項稅的問題如何處理，在這里面，是我們通過拍賣程序取得之后，它本身是含稅，為了后期的進項稅抵扣和土增扣除，要不要把前期稅補了還是怎么著，因為這個業(yè)務沒有做過，想了解一下。 朱光磊：先說第二個，第二個比較簡單，我見過司法拍賣，因為我見到好多個案例。是這樣的，我見過一個案例是我朋友拍的，他自己是一個小老板，他的合同簽的是，對方說我要稅后收入，交易過程所有產(chǎn)生的稅都由你競拍人負責，司法拍賣也是產(chǎn)生稅的，這個稅無非你承擔或者他承擔。如果你跟他簽的合同是說，你支付一個價款（其實是含稅價），，合理取得這塊兒土地，他一定會產(chǎn)生納稅義務。他把稅交了，他要把一張發(fā)票開給你，你可以收取發(fā)票。還有一個就是我朋友干的，對方是到手價，…… 嘉賓：司法上要求買家承擔，拿這個去稅局再把…… 朱光磊：補了，不補沒法弄，增值稅這邊交這邊抵掉，有這張票，所得稅可以抵掉，土增可以扣。所以一定要補掉，這個沒有問題。第一個問題給你說，真的，真要做這個案子，很有可能河南第一了。不方便在這邊講，因為這邊很多稅務官員。 嘉賓：講一下這里面關鍵點。 朱光磊：我就說一句話，很多東西的差別僅僅是合同，你要把合同設計得符合文件的要求。文件怎么說？你就怎么設計它的合同。然后實話給你講，你問主管分局的人，他說其實我也不懂。 嘉賓：謝謝。 朱光磊：有沒有了？ 主持人：還有問題沒有？ 嘉賓：談到金融創(chuàng)新，確實現(xiàn)在金融創(chuàng)新挺多的，比如說一些土地貸，通過資管計劃做的委托貸款，其實它實際上就是銀行的資金。 朱光磊：對。 嘉賓：只不過通過一個通道。 朱光磊：信托通道給出來。 嘉賓：這樣銀行如果沒有開發(fā)票，它會有一個利息…… 朱光磊：對，它會給你一張水單。 嘉賓：就是利息的一個單。 朱光磊：對。 嘉賓：這樣應該據(jù)實抵扣沒有問題吧？ 朱光磊：這個問題是這樣的，我先說我目前調研的情況，中國目前對于這種資管計劃，我看了有30%是開發(fā)票的，70%不開發(fā)票。不開的理由不是因為信托問題，而是因為不知道誰交的問題。最大的問題是不知道誰交，納稅義務人找不到。信托財產(chǎn)最大問題是什么？這個我們扯遠一點，我們說財產(chǎn)所有權分為占有、使用、收益、處分權等，如果我是這個所有人，一定會占有使用處分收益，都是我的。信托不是這樣的，如果這杯水是一個動產(chǎn)是我的，比如你是信托公司，我委托給你，你是這個水受托人，我們有一個什么事兒？我給你簽一個合同，我說這個事兒你是受托人，我是委托人，這個水交給你之后，然后你跑到證監(jiān)會或者保監(jiān)會都可以，成立一個資管計劃，它們都是一樣的，資管計劃、信托計劃它們性質基本上是一樣，只是不同機關來管。我們是什么關系？從交付受托人受托之日起，水處分權歸受托人，我作為委托人不能直接處分，。委托人我必須說給受托人你發(fā)一個指令，說這個給某人，而且這個指令必須根據(jù)簽訂的合同來做。自從水作為信托財產(chǎn)給你受托人之后，比如我委托人說破產(chǎn)了，我的債權人不能以這個水作為破產(chǎn)財產(chǎn)的，，受托人占有處分權在他手上，他也不能去自己占有和處分，他必須根據(jù)和我委托人的信托計劃、信托合同，根據(jù)我的指令去占有處分，它不是自己想處分就處分的。同時如果受托人他破產(chǎn)了，這瓶水作為信托財產(chǎn)也不是它受托人的破產(chǎn)財產(chǎn)。更搞笑了，我們這瓶水是飲用權即受益人是秦處，但是秦處也不能說，因為這個水飲用權是我的，我要把賣掉，給我兒子買糖，不能賣。所以你發(fā)現(xiàn)這個水所有權、占有權、受益人它不是同一人。 問題是，你通過信托公司取得一筆錢，問題誰納稅？信托公司納稅？信托公司說，與我有什么關系？我是受托人，委托人那你找不到人的，如果你想征稅，你是對誰征稅？對誰都征不到，資管計劃說我不是一個人，我是一個虛擬實體，找不到人的。按道理應該找最后受益人，實際上稅務機關有麻煩，稅務機關如果想征，就得把每一個信托計劃拆包，看它到底是一個什么東西。所以它要把每一個信托計劃拆包，就很麻煩。他說了太煩，如果我信托計劃想準確地征稅，應該是把每一個信托計劃拆包，看到里面到底什么內容，一個一個拆。 主持人：資管計劃的持有人有可能是自然人、合伙企業(yè)、企業(yè)。 朱光磊：所以找不到的。 嘉賓：那企業(yè)怎么來列入成本？ 朱光磊：在實際操作過程中，你只要給稅務機關說信托法的這些關系，因為他找不到納稅義務人，水單是應該可以入成本的。 嘉賓：他們一般打印的？ 朱光磊：就是打印水單。下一個問題，原來銀行的水單不都扣掉了嗎？利息水單。 嘉賓：說讓給銀行開發(fā)票。 朱光磊：以前就是水單。 嘉賓：是。您剛才說的那個信托方式那也是一種方式，但實際上現(xiàn)在好多也走的不是信托了，就是銀行發(fā)放的貸款，但是委托人…… 朱光磊：再問一下，你這份合同到底是一個資管計劃還是一個委托貸款合同？ 嘉賓：委托貸款合同。 朱光磊：那你要交，委托貸款合同是一個代理合同，是甲方借款人是誰，銀行是代理人。 嘉賓：對，借款人還是銀行。 插話：現(xiàn)在走資管計劃。 嘉賓：對，借款人是銀行。 朱光磊：我知道是銀行。 嘉賓：就是合同上借款人…… 朱光磊：你是一個非標產(chǎn)品還是標準化產(chǎn)品？ 嘉賓：非標，是屬于夾層融資。 朱光磊：你把合同給我看看。 嘉賓：好。我認為可以扣。 主持人：這個問題非常復雜。 嘉賓：它有很多種形式，確實有很多種。 朱光磊：合同形式非常重要，如果是一個代理合同，是要交的，如果是一個其他什么合同…… 嘉賓：借款人就是銀行，而且因為其實你即使是委托人，委托人…… 朱光磊：我明白了，你把合同給我看，我給你做一個判斷，否則我沒法說。 主持人：時間不多了，今天這個問題，一時半會扯不清，下面單線聯(lián)系，現(xiàn)在我們別再談了。 朱光磊：謝謝大家！ 主持人：今天這個講座很好，而且我們線上的反映也很好，線上這兩次是通過千聊方式同步聽課的，不在現(xiàn)場的人通過千聊，現(xiàn)在將近達到1200人了，反映效果還不錯。因為朱光磊老師他是房地產(chǎn)非常有發(fā)言權的人，包括實務還有他的文章，都在業(yè)界影響非常大。今天這個主題也是我們商量過的，就是致我們一代人的青春，當年我們那些人那些事兒，房地產(chǎn)稅收籌劃演練歷程。光磊講了三個大問題，又對這三個大問題進行闡述，其實有很多東西，之前是我們溝通過的事情，我也表示認可這些東西，有些東西我們大家都是可能見得比較少，但是我覺得它反映了現(xiàn)在房地產(chǎn)稅務界的一個現(xiàn)狀和趨勢，而且是一些大家碰到問題，但是怎么去解決這個問題？現(xiàn)在有些問題確實比較難以解決，像說到信托、合伙、對賭，這些都是難點問題。信托合伙問題其實質上是中國大陸法系和英美法系中間，一元物權和多元物權理念產(chǎn)生出來的矛盾，像有些國家，它是不允許采用信托。因為信托，剛才朱光磊老師說過了，你無法確定它是誰是納稅義務人，是委托人？受托人？還是受益人是納稅義務人。像臺灣、日本、英美比較成熟，自益信托是委托人納稅，他益信托就是受益人納稅，如果是未分配的累計利潤是受托人來交。這幾種方式，盤根錯節(jié)，非常復雜。 中國信托稅法，總局所得稅司很早成立信托所得稅法研究小組，09年到現(xiàn)在，一直沒有出來，確實非常的復雜。今天講課內容，我們已經(jīng)過朱光磊老師的同意對外發(fā)送。我們會把這個講課內容整理好之后，一兩天內發(fā)到我們圃田春曉的公眾號給大家看。第二，如果可能是速記記的話，因為不搞稅務專業(yè)，很深的東西可能會有錯的，我們經(jīng)過修改之后，也可能還會有錯的，發(fā)之前要經(jīng)過光磊老師的審核。我們會把錄音發(fā)到圃田春曉線下活動群里邊，小牛在吧？一會兒把線下活動二維碼給大家掃一下，把錄音先發(fā)過去，大家加一下線下二維碼假如，便于以后在本地搞稅收研討活動。這當然是自愿的，我們的宗旨一直是，大家想來就來想走就走，既然是公益嘛。要公開透明，不讓人說閑話，這是第二個。 其實，今天講的稅收籌劃東西，剛開始我已經(jīng)講過，基本上是國際稅收避稅技術在國內的應用，但是現(xiàn)在因為國際稅收它有兩個問題，一個是大陸法系和英美法系的沖突會導致一些交易定性非常有難度，這是第一個。 第二，我們的法律稅收規(guī)定，它永遠是滯后于經(jīng)濟發(fā)展所產(chǎn)生的稅收問題的。所以這方面，其實已經(jīng)成為全球避稅策劃非常頂端的一些內容。剛才朱光磊老師說得很清楚，有些你一定要堅持交易的真實性，稅務規(guī)劃我們都有底線，包括我們圃田春曉我們建群的宗旨，就是在合法范圍內探討稅收政策，底線就是不許違法。如果違法的話，我們也都很堅定，我們不和你談這個東西。 第三，像我們這些人都屬于稅務行業(yè)的業(yè)務非常好的高手，以及企業(yè)財務總監(jiān)這類的，這些弄虛作假帶來的稅收風險，甚至給個人帶來刑事風險，營改增之后已經(jīng)明顯把這個刑事風險擺到我們稅務機關、中介以及財務總監(jiān)的面前。稅收籌劃，不僅是在我們中國，我們全球都在這樣搞，這是因為法律的模糊性，稅收政策滯后性肯定是會有沒有明文規(guī)定的東西，有些交易實質確實難以確定，稅法也無法確定，導致無法按照相應的稅目、稅率課稅，所以全球稅收籌劃都集中在這方面，交易方式創(chuàng)新，突破稅法規(guī)范，無法可參。所以我剛才說的，如果我們這些人還搞一些非法的東西、違法的東西，那根本就顯示不出來我們的水平，這也和我們的宗旨格格不入，我們追求先進性合法性，但是違法的事我們不愿意看到的，也是與我們圃田春曉定位格格不入，與我們無關。 第四，有一個情況給各位介紹一下，圃田春曉是一些有共同愿意做稅收志愿、公益情懷人集中在一起，這一切東西都是我們個人行為，和所有人員供職的單位無關。所以我們所有發(fā)言，都是自己的行為，與所在單位沒有任何的聯(lián)系。包括寫文章，包括做公益，這既是我的想法，也是所有志愿者的想法。給大家講清楚，用不用真名字，其實真名筆名，不是最重要的，重要的是做事，這個給大家解釋一下，因為這樣做，還是為了使我們圃田春曉健康的往前走，我們還是要保證它的風險降到最低程度，來保證它的安全度達到最高，我和大家的想法一樣，希望圃田春曉越走越遠，越辦越好。 第五，我們下一次基本定在9月11號或者13號，有的朋友認為是上班時間比較好，有的認為周六周天比較好，我們會繼續(xù)征求大家意見，因為上班時間我們不能出來，我個人傾向于還是定在周六周天，利用休息時間做公益。下一次是王駿來給我們講，鑒于財稅浪子的影響力很大，可能到的人非常多，所以我們可能需要一個大的場地。因為我們都做公益，我們自己不沾一分錢，我們也沒有錢，希望大家如果有興趣的話，可以提供場地，免費提供，我想大家做公益，會和我們一樣，都會很開心。 我就講到這里，最后再次感謝朱光磊老師千里迢迢、星夜兼程免費來給我們大家授課，下面可以和朱光磊老師合影。我們12點吃飯，他下午3點鐘要去火車站。今天的活動到此結束。 |
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