2017.2.3,開(kāi)始奔跑著讓更多青年安家在新派公寓的一年！

如今，王戈宏秉承著他的“3和30的哲學(xué)”，也逐步完成了他所規(guī)劃的3種產(chǎn)品維度布局、4種模式嘗試。像北京新國(guó)展店、成都的新派精品公寓、在南京與政府合作的人才公寓、與開(kāi)發(fā)商合做的公寓等等。

當(dāng)然最值得關(guān)注的還是是他對(duì)公寓資產(chǎn)證券化的嘗試。

王戈宏在2013年創(chuàng)立新派公寓時(shí)發(fā)起設(shè)立了人民幣1.65億元的賽富不動(dòng)產(chǎn)基金，即北京賽富睿智投資中心（有限合伙），期限3+1+1年，并以人民幣1.3億元收購(gòu)了位于距離北京國(guó)貿(mào)橋僅800米的森徳大廈，共計(jì)12層，總建面5711平方米。

其后重新設(shè)計(jì)裝修改造為新派公寓全國(guó)旗艦店，并專門委托給新派公寓的主體——青年樂(lè)（北京）企業(yè)管理有限公司（“青年樂(lè)公司”）進(jìn)行運(yùn)營(yíng)。

當(dāng)時(shí)新派公寓采用資產(chǎn)持有和資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)主體分離的架構(gòu)設(shè)計(jì)，構(gòu)建了未來(lái)REITs的雛形。

用私募基金收購(gòu)，6個(gè)月時(shí)間改造，4年來(lái)持有，最后做成一個(gè)類REITs讓所有投資人退出，同時(shí)又為未來(lái)公募REITs的真正退出建立了架構(gòu)。

這個(gè)閉環(huán)完成得十分完美

根據(jù)深圳證券交易所于2017年10月11日出具的《關(guān)于渤海匯金“新派公寓權(quán)益型房托資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃”符合深交所掛牌條件的無(wú)異議函》(深證函[2017]512號(hào))，渤海匯金證券資產(chǎn)管理有限公司自2017年10月17日起正式向合格投資者進(jìn)行推廣

截至2017年11月3日，所有參與資金已全部匯入渤海匯金證券的募集賬戶，經(jīng)大華會(huì)計(jì)師事務(wù)所(特殊普通合伙)審驗(yàn)，本專項(xiàng)計(jì)劃已收到募集有效認(rèn)購(gòu)資金人民幣270,000,000.00元（恭喜王總）

本專項(xiàng)計(jì)劃的資產(chǎn)支持證券具體情況如下：

資產(chǎn)支持證券發(fā)行目標(biāo)規(guī)模為2.7億元，分為優(yōu)先級(jí)和權(quán)益級(jí)兩檔。

優(yōu)先級(jí)資產(chǎn)支持證券發(fā)售規(guī)模為人民幣1.3億元；

權(quán)益級(jí)資產(chǎn)支持證券發(fā)售規(guī)模為人民幣1.4億元。

資產(chǎn)支持證券的期限為5年，其中前3年為運(yùn)營(yíng)期，后2年為處置期。

優(yōu)先級(jí)資產(chǎn)支持證券評(píng)級(jí)為AAA，未借助第三方進(jìn)行增信，體現(xiàn)了新派公寓自身優(yōu)質(zhì)的資產(chǎn)和優(yōu)良的運(yùn)營(yíng)管理能力

該項(xiàng)目仍然采用了目前權(quán)益型類REITs產(chǎn)品的典型結(jié)構(gòu)，即原始權(quán)益人設(shè)立私募基金，由私募基金直接或間接持有項(xiàng)目公司的股權(quán)。

同時(shí)由私募基金向項(xiàng)目公司或項(xiàng)目公司股東發(fā)放委托貸款，項(xiàng)目公司持有標(biāo)的物業(yè)。專項(xiàng)計(jì)劃發(fā)行資產(chǎn)支持證券募集合格投資者的資金，用以收購(gòu)和持有私募基金份額，進(jìn)而持有項(xiàng)目公司股權(quán)及債權(quán)，間接享有標(biāo)的物業(yè)產(chǎn)權(quán)。

該產(chǎn)品的基礎(chǔ)資產(chǎn)為私募基金份額，標(biāo)的物業(yè)經(jīng)營(yíng)凈收益用以分配資產(chǎn)支持證券投資人預(yù)期收益；基礎(chǔ)資產(chǎn)的處置所得用以分配投資者本金。

新派公寓類REITs的核心結(jié)構(gòu)是什么？

如上圖所示，但需要了解的是，未來(lái)的債權(quán)退出，基本是可以靠公募REITs的散戶的錢，如下圖：

然而，當(dāng)前結(jié)構(gòu)的核心在于，資產(chǎn)雖然做了IPO，但是新派公寓依然管理著該資產(chǎn)，從房東變?yōu)楣芾碚?，而房東這個(gè)角色已經(jīng)交給投資人。

2. 新派公寓類REITs的核心創(chuàng)新點(diǎn)

新派的創(chuàng)新點(diǎn)或者說(shuō)不同之處在什么地方？

四年前買下這個(gè)樓時(shí)，有很多爭(zhēng)議，因?yàn)閷?duì)于資本界而言，購(gòu)買重資產(chǎn)，年化回報(bào)率是很低的，看來(lái)這是一個(gè)不相容的思維。

都說(shuō)長(zhǎng)租公寓不掙錢，但新派建立了新的盈利模式，把重資產(chǎn)的部分進(jìn)行資產(chǎn)證券化，輕資產(chǎn)的部分繼續(xù)做管理，類似酒店模式，收7%~10%的管理費(fèi)，另外根據(jù)資產(chǎn)增值發(fā)行了2.7億，未來(lái)漲價(jià)到5億，25%~45%可用于資產(chǎn)分紅，這樣品牌在未來(lái)就有了預(yù)期，這就是管理者和資產(chǎn)擁有的方式。

再次，就是挑戰(zhàn)住宅資產(chǎn)持有，開(kāi)發(fā)商做長(zhǎng)租公寓必須董事長(zhǎng)和總裁掛帥，否則對(duì)于經(jīng)理人來(lái)說(shuō)，KPI的壓力比較大，地方的經(jīng)理沒(méi)有精力。

最后，新派公寓類REITs與其他ABS也有結(jié)構(gòu)上的區(qū)別：

此外，新派公寓與開(kāi)發(fā)商合作，有一個(gè)“破冰模式”，新派100%持有以后開(kāi)發(fā)建設(shè)，進(jìn)行租賃產(chǎn)品研發(fā)，但定位不再是家庭消費(fèi)空間，而要做年輕人生意。

最后協(xié)助引入權(quán)益投資人，新派運(yùn)營(yíng)管理，做成類REITs?？梢?jiàn)持有經(jīng)營(yíng)關(guān)鍵在于后續(xù)如何退出，及打通資產(chǎn)管理的價(jià)值通路。也因此投行思維和傳統(tǒng)開(kāi)發(fā)思維做不了這件事，投行思維關(guān)注租售比，但是一算就覺(jué)得劃不來(lái)了，傳統(tǒng)開(kāi)發(fā)思維在于能否拆開(kāi)來(lái)賣，這樣一來(lái)，就難以堅(jiān)持了。

新的思維一定投資思維和資本思維，這是放長(zhǎng)遠(yuǎn)的，思維變了一切都變得暢通了。

作為首單長(zhǎng)租公寓REITs，它的政策指向性意義要遠(yuǎn)高于其本身的商業(yè)意義。

從王戈宏在深交所掛牌儀式講話中的7次感謝中，我們甚至可以回味到此單的個(gè)中艱辛。

當(dāng)然也正如王戈宏所言：“一切過(guò)往，皆為序章！今天的敲鐘不是終點(diǎn)，是新的起航。”

祝福，新派公寓

祝福，王戈宏

各位晚安

噢對(duì)了，忘了最重要的環(huán)節(jié)

大家如果對(duì)新派公寓權(quán)益型房托資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃評(píng)級(jí)報(bào)告、計(jì)劃說(shuō)明書(shū)、風(fēng)險(xiǎn)揭示書(shū)的提示性公告，感興趣，可以隨時(shí)找我索要資料。