一、基本概念

（一）城中村定義

根據(jù)《鄭州市人民政府關(guān)于印發(fā)進(jìn)一步規(guī)范城中村改造的若干規(guī)定的通知》【鄭政文〔2007〕103號】（以下簡稱103號文）之規(guī)定。城中村是指在本市建成區(qū)范圍內(nèi)(不含鄭東新區(qū)、高新技術(shù)開發(fā)區(qū)、經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū))使用集體土地,并以村民委員會為組織形式的農(nóng)民聚居村落。2009年鄭州市人民政府發(fā)布關(guān)于《鄭州市人民政府關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范城中村改造的若干規(guī)定的通知》的調(diào)整補(bǔ)充意見【鄭政文〔2009〕326號】，對城中村進(jìn)行重新定義，城中村是指在鄭州市中心城區(qū)建成區(qū)范圍內(nèi)的村(組)。

（二）安置房定義

根據(jù)103號的規(guī)定，安置房是指按照規(guī)定的拆遷補(bǔ)償安置標(biāo)準(zhǔn),區(qū)人民政府認(rèn)定的用于安置村民的新建住宅和安置村(組)辦公用房、集體經(jīng)濟(jì)組織經(jīng)營用房的新建房屋。

（三）安置開發(fā)比定義

安置開發(fā)比是指安置房的建筑面積與配套開發(fā)商品房的建筑面積之比。根據(jù)103號之規(guī)定，目前鄭州城中村改造的安置開發(fā)比為1:2。

二、拆遷安置與補(bǔ)償規(guī)定

（一）安置補(bǔ)償中產(chǎn)權(quán)調(diào)換比例

1、根據(jù)103號文之規(guī)定，原村民合法宅基地上住宅的拆遷補(bǔ)償、安置以建筑面積為依據(jù)。被拆遷人選擇貨幣補(bǔ)償?shù)?補(bǔ)償金額根據(jù)被拆遷房屋的面積、區(qū)位、用途等因素確定。原則上三層以下(含三層)的合法建筑,按市場評估價(jià)給予補(bǔ)償。被拆遷人選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換的,原則上三層以下(含三層)的合法建筑,按拆一平方米還一平方米的標(biāo)準(zhǔn)給予安置。對村(組)合法的辦公用房、磚混結(jié)構(gòu)的集體經(jīng)濟(jì)組織經(jīng)營用房和其他用房進(jìn)行拆遷,以建筑面積為依據(jù)按拆一平方米還一平方米的標(biāo)準(zhǔn)給予安置。

2、根據(jù) 2007年9月26號《關(guān)于城中村改造有關(guān)政策實(shí)施中具體細(xì)則的會議紀(jì)要》顯示：

根據(jù)《河南省實(shí)施<土地管理法>辦法》第五十一條第一款“城鎮(zhèn)郊區(qū)和人均耕地六百六十七平方米以下的平原地區(qū)，每戶宅基用地不得超過一百三十四平方米”的規(guī)定，村民3層以下合法住宅按以下標(biāo)準(zhǔn)認(rèn)定和補(bǔ)償：

（1）村民宅基地面積134平方米以下的，3層以下（含3層）住宅面積據(jù)實(shí)審核，按拆1平方米還1平方米的標(biāo)準(zhǔn)給予安置；

（2）村民宅基地面積超過134平方米的，3層以下（含3層）住宅面積據(jù)實(shí)審核，其中400平方米以下部分按拆1平方米還1平方米的標(biāo)準(zhǔn)給予安置；超出部分按《鄭州市人民政府關(guān)于調(diào)整國家建設(shè)征用土地補(bǔ)償安置標(biāo)準(zhǔn)有關(guān)問題的通知》（鄭政文[2004] 87號）有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)給予貨幣補(bǔ)償。（磚木結(jié)構(gòu)每平方米220－260，磚混結(jié)構(gòu)每平方米250－320，上調(diào)30%。）

對于鄭政文[2007]103號文件下發(fā)前，經(jīng)區(qū)人民政府批準(zhǔn)已拆遷的城中村，按遺留問題另行處理。

村(組)集體經(jīng)濟(jì)用房建筑面積據(jù)實(shí)審核,村民人均建筑面積30平方米以下部分，按拆1平方米還1平方米的標(biāo)準(zhǔn)給予安置，享受安置房建設(shè)的有關(guān)“安置開發(fā)比”政策和規(guī)費(fèi)減、免政策；超出部分，按鄭政文[2004] 87號文件有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)給予貨幣補(bǔ)償。

（二）拆遷費(fèi)及臨時(shí)安置補(bǔ)償

　 根據(jù)103號文之規(guī)定，城中村改造涉及被拆遷人搬遷或臨時(shí)安置的,其搬遷補(bǔ)助費(fèi)和臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)參照本市相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

2011年1月1日實(shí)施的《鄭州市人民政府城市建設(shè)拆遷管理辦公室關(guān)于調(diào)整鄭州市城市建設(shè)拆遷搬遷補(bǔ)助費(fèi)和臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)等標(biāo)準(zhǔn)的通知》

1、搬遷補(bǔ)助費(fèi)

　　住宅房：被拆遷房屋按建筑面積每平方米15元的標(biāo)準(zhǔn)，發(fā)給被拆遷人搬遷補(bǔ)助費(fèi)。被拆遷人按建筑面積計(jì)算搬遷補(bǔ)助費(fèi)合計(jì)不足600元的，按600元發(fā)放。貨幣補(bǔ)償或現(xiàn)房安置的發(fā)一次，期房安置的發(fā)二次。

　　非住宅房：被拆遷房屋按建筑面積每平方米20元的標(biāo)準(zhǔn)，發(fā)給被拆遷人搬遷補(bǔ)助費(fèi)，貨幣補(bǔ)償或現(xiàn)房安置發(fā)一次，期房安置發(fā)二次。

　　被拆遷人房屋已出租的，在租賃期間，搬遷補(bǔ)助費(fèi)發(fā)給房屋承租人。

　　2、臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)

　　住宅房：實(shí)行期房安置并由被拆遷人自行解決臨時(shí)安置房的，在臨時(shí)安置期間，按被拆遷人被拆遷房屋建筑面積每平方米每月12元的標(biāo)準(zhǔn)發(fā)給被拆遷人臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)。被拆遷人被拆遷房屋的建筑面積計(jì)算臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)合計(jì)每月不足500元的，按500元發(fā)放。拆遷人提供周轉(zhuǎn)用房的，可不再支付臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)。

現(xiàn)房安置或貨幣補(bǔ)償?shù)模瓷鲜鰳?biāo)準(zhǔn)一次性支付給被拆遷人6個月的臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)。

　　臨時(shí)安置期限，多層住宅不超過24個月，高層住宅不超過36個月，具體由拆遷人與被拆遷人、房屋承租人協(xié)商議定。超過議定臨時(shí)安置期限的，按《條例》相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。根據(jù)《鄭州市城市建設(shè)拆遷管理?xiàng)l例》第四十二條之規(guī)定，拆遷人不得擅自延長過渡期限。由于拆遷人的責(zé)任延長過渡期限的，對自行安排住處的被拆遷人或者房屋承租人，拆遷人應(yīng)當(dāng)自逾期之月起雙倍支付臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)；對由拆遷人提供周轉(zhuǎn)房的使用人，應(yīng)當(dāng)自逾期之月起付給臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)。拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議另有約定的，從其約定。

　　非住宅房：因拆遷造成停產(chǎn)、停業(yè)的，期房安置的，按被拆遷房屋房地產(chǎn)市場評估價(jià)的8%支付臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)?，F(xiàn)房安置或貨幣補(bǔ)償?shù)?，按被拆遷房屋房地產(chǎn)市場評估價(jià)的4%支付臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)。

　　期房安置的，臨時(shí)安置期限不超過30個月，超過本期限需要增加的臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)由拆遷人與被拆遷人、房屋承租人協(xié)商議定。

　　3、在校小學(xué)、初中生交通補(bǔ)助費(fèi)

在臨時(shí)安置期間，被拆遷人被拆遷房屋所屬戶籍中有在校小學(xué)生和初中生的，應(yīng)按每戶在校學(xué)生人數(shù)支付交通補(bǔ)助費(fèi)。交通補(bǔ)助費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)按當(dāng)時(shí)的學(xué)生月票價(jià)格結(jié)合臨時(shí)安置期限據(jù)實(shí)發(fā)放。

4、搬遷獎勵費(fèi)

　　為鼓勵被拆遷人積極搬遷，拆遷人可按被拆遷人搬遷的階段或先后次序不同給予一次性獎勵，獎勵標(biāo)準(zhǔn)由拆遷人自定。

　　5、其他事項(xiàng)

　　由于拆遷安置造成固定電話、互聯(lián)網(wǎng)絡(luò)、管道燃?xì)?、暖氣、有線電視、水表、電表、空調(diào)、熱水器（太陽能、燃?xì)?、電）、大型機(jī)械設(shè)備、精密儀器等固定設(shè)備的拆裝費(fèi)用，有規(guī)定的，按其規(guī)定補(bǔ)償，沒有規(guī)定的，按拆遷人與被拆遷人的約定補(bǔ)償。

三、安置房建設(shè)優(yōu)惠政策

根據(jù)103號文之規(guī)定，建設(shè)安置房享受以下優(yōu)惠政策。(一)除國家和省明文規(guī)定不得減、免之外的行政性收費(fèi)和財(cái)政全供單位的事業(yè)性收費(fèi)予以免收。 (二)市政府規(guī)定權(quán)限范圍內(nèi)的經(jīng)營服務(wù)性收費(fèi)減半征收。村(組)或房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按規(guī)劃投資新建的非營利性公共事業(yè)用房,享受安置房的有關(guān)政策。非營利性公共事業(yè)用房包括:公辦的中小學(xué)、幼兒園及公共配套設(shè)施用房。

規(guī)定安置開發(fā)比以內(nèi)的配套開發(fā)商品房及所需用的土地享受以下優(yōu)惠政策。 (一)所需用土地的土地使用權(quán)出讓金,除國家、省規(guī)定應(yīng)上繳財(cái)政的部分外,另提取5%廉租住房建設(shè)基金,其余部分以市人民政府補(bǔ)貼方式撥付到區(qū)人民政府,用于該城中村改造規(guī)定范圍內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施配套建設(shè)。(二)建設(shè)安置房的規(guī)費(fèi)減、免政策。

四、土地容積率問題及土地出讓金管理

（一）關(guān)于容積率問題

根據(jù)2007年9月26號《關(guān)于城中村改造有關(guān)政策實(shí)施中具體細(xì)則的會議紀(jì)要》的規(guī)定，鄭政文[2007]103號文件出臺后批準(zhǔn)進(jìn)行改造的城中村，其控制性詳細(xì)規(guī)劃編制工作必須由市城中村改造辦公室和區(qū)人民政府委托進(jìn)行。城市三環(huán)以內(nèi)村民安置地塊和配套開發(fā)地塊，其容積率原則上要控制在5以下（但不得低于3），并要進(jìn)行交通影響分析和市政公用設(shè)施承載力分析；三環(huán)以外的城中村，要按照節(jié)約集約用地的原則，將容積率提高到適當(dāng)標(biāo)準(zhǔn)。所有城中村改造項(xiàng)目的控制性詳細(xì)規(guī)劃和修建性詳細(xì)規(guī)劃，都要報(bào)規(guī)委辦公室會議審批。

（二）土地出讓金的管理

根據(jù)《鄭州市人民政府關(guān)于《鄭州市人民政府關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范城中村改造的若干規(guī)定的通知》的調(diào)整補(bǔ)充意見》（鄭政文〔2009〕326號）之規(guī)定，土地出讓金中的拆遷安置補(bǔ)償資金即繳即返,撥付到區(qū)人民政府,全額用于拆遷補(bǔ)償和安置房的建設(shè)。土地出讓金中的政府收益部分實(shí)行封閉管理,專項(xiàng)用于該城中村改造涉及的學(xué)校、醫(yī)療、消防等公共設(shè)施和基礎(chǔ)配套設(shè)施的建設(shè)。

五、城中村改造的模式

根據(jù)103號文規(guī)定，目前鄭州市城中村改造分為三種模式。

1、經(jīng)區(qū)人民政府批準(zhǔn),村(組)可以自行籌集資金進(jìn)行改造，自行改造的村(組)應(yīng)成立全資集體性質(zhì)或全體村民合股性質(zhì)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè),經(jīng)村民(股東)大會或代表大會授權(quán)具體運(yùn)作本村(組)改造的相關(guān)事宜,嚴(yán)格依法履行相應(yīng)的權(quán)利和義務(wù)。;

2、可以通過招標(biāo)、拍賣、掛牌方式確定房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)參與改造;

3、條件成熟的,也可由區(qū)政府會同有關(guān)部門統(tǒng)一拆遷改造。

在村(組)所有土地統(tǒng)一規(guī)劃的前提下,可以一次性改造,也可以分步實(shí)施改造。

另外，《鄭州市人民政府關(guān)于《鄭州市人民政府關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范城中村改造的若干規(guī)定的通知》的調(diào)整補(bǔ)充意見》（鄭政文〔2009〕326號）也規(guī)定，經(jīng)區(qū)人民政府批準(zhǔn),可以由村兩委組織,經(jīng)村民(股東)會議或村民(股東)代表會議通過,自行籌集資金進(jìn)行改造;也可由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)參與改造;或由區(qū)人民政府會同有關(guān)部門統(tǒng)一拆遷改造。其土地出讓可一次性出讓,也可以按照國家政策分期進(jìn)行出讓。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)參與城中村改造項(xiàng)目時(shí),應(yīng)當(dāng)按照核定的資質(zhì)等級承擔(dān)相應(yīng)的房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)規(guī)模。企業(yè)開發(fā)建設(shè)的配套商品房可分期開發(fā);安置房原則上優(yōu)先并一次性予以建設(shè)。

六、 鄭州市城中村改造基本工作流程

（一）城中村改造項(xiàng)目申報(bào)

1.村(組)班子征求村民意見,提出改造設(shè)想,經(jīng)村民大會或村民代表大會形成同意實(shí)施城中村改造決議及同意集體土地轉(zhuǎn)國有決議,呈報(bào)所屬鄉(xiāng)(鎮(zhèn))、辦事處。

2.鄉(xiāng)(鎮(zhèn))、辦事處審核相關(guān)資料,提出審核意見呈報(bào)所屬區(qū)人民政府。

3.區(qū)人民政府審核同意后,組織對村(組)基本情況進(jìn)行調(diào)查,與村(組)協(xié)商擬定城中村改造方案,經(jīng)村民大會或村民代表大會形成決議,將相關(guān)申請資料呈報(bào)市城中村改造辦公室。

4.市城中村改造辦公室組織核查確認(rèn)后,報(bào)市人民政府審定;市人民政府收到市城中村改造辦公室的核查報(bào)告后,審查確定是否批準(zhǔn)實(shí)施城中村改造。

（二）土地和規(guī)劃手續(xù)辦理階段

1.區(qū)人民政府組織區(qū)國土資源局進(jìn)行城中村土地地籍調(diào)查,經(jīng)市國土資源局審核,報(bào)市人民政府批準(zhǔn)后,由市國土資源局進(jìn)行土地初始登記發(fā)證。土地確權(quán)資料齊備后,區(qū)人民政府在市規(guī)劃部門組織指導(dǎo)下,委托編制城中村改造控制性詳細(xì)規(guī)劃和安置區(qū)修建性詳細(xì)規(guī)劃。

2.市規(guī)劃局委托專業(yè)機(jī)構(gòu)進(jìn)行城中村建筑物基底面積測算,經(jīng)區(qū)人民政府組織補(bǔ)充相關(guān)內(nèi)容,確定相關(guān)數(shù)據(jù)后,核定城中村改造安置基數(shù),組織編制并審查控制性詳細(xì)規(guī)劃。

3.市規(guī)劃局下達(dá)規(guī)劃設(shè)計(jì)條件,組織編制并審查安置區(qū)修建性詳細(xì)規(guī)劃,確定安置區(qū)修建性詳細(xì)規(guī)劃，區(qū)人民政府負(fù)責(zé)組織城中村修建性詳細(xì)規(guī)劃的編制工作。

　4.市土地儲備中心審核城中村改造用地規(guī)模,會同區(qū)人民政府?dāng)M定土地儲備方案,簽訂土地儲備協(xié)議或出具相關(guān)說明。

　 5.區(qū)人民政府組織確定安置房分布位置、戶型、套型及套數(shù),向市房管局出具正式書面說明。

　　6.市房管局注銷拆遷村民原有房產(chǎn)證,設(shè)定安置房、配套開發(fā)商品房及廉租房的戶型、套型面積土地出讓前置條件。

　 7.市國土資源局牽頭,會同市財(cái)政局委托土地評估機(jī)構(gòu)對安置和配套開發(fā)用地進(jìn)行價(jià)款評估,并根據(jù)評估價(jià)核算政府收益。

　 8.區(qū)人民政府核定拆遷補(bǔ)償安置成本,提出安置區(qū)和配套開發(fā)區(qū)土地出讓建議起始價(jià)(或底價(jià)),并組織確定城中村改造方案。

　　9.市城中村改造辦公室組織審核城中村改造方案,報(bào)市城中村改造工作領(lǐng)導(dǎo)小組會議研究,市人民政府批準(zhǔn)。

　　10.市國土資源局依據(jù)城中村改造方案擬定土地出讓方案,報(bào)市人民政府批準(zhǔn)后,辦理安置和配套開發(fā)用地公開出讓。

　?。ㄈ╉?xiàng)目建設(shè)階段

　　1.市城中村改造辦公室審核批準(zhǔn)城中村進(jìn)行拆遷,區(qū)人民政府負(fù)責(zé)城中村拆遷,按期提供建設(shè)用地。

　 2.市發(fā)展改革委辦理城中村改造投資項(xiàng)目備案手續(xù)。

3.市財(cái)政局辦理建設(shè)規(guī)費(fèi)減免、土地總價(jià)款收繳及補(bǔ)貼撥付手續(xù)。

　　4.市規(guī)劃局組織為土地取得者審查配套開發(fā)區(qū)的修建性詳細(xì)規(guī)劃,辦理建設(shè)用地規(guī)劃許可手續(xù),依據(jù)房管局提供的房屋戶型、套型結(jié)構(gòu)比例意見,辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可手續(xù)。

　　5.市國土資源局為土地取得者辦理國有土地使用證。

　　6.市建委辦理工程招投標(biāo)、施工許可和工程監(jiān)督手續(xù)。

　　7.區(qū)人民政府對相關(guān)資金實(shí)施監(jiān)管并及時(shí)撥付,配合相關(guān)部門確保安置房建設(shè)工程安全和質(zhì)量合格。

　　8.市房管局核實(shí)廉租房戶型、套型面積后,辦理商品房預(yù)售許可手續(xù)和合同備案。

　?。ㄋ模┐迕窕剡w階段

　　1.市建委進(jìn)行工程竣工備案。 　　

2.區(qū)人民政府組織村民回遷。

3.市房管局為分得安置房的村民發(fā)放房產(chǎn)證。