業(yè)主會所是以所在園區(qū)業(yè)主為主要服務對象的

綜合性康體娛樂服務設施

《物權法》及相關法律法規(guī)中

對會所的權屬認定并沒有明確的規(guī)定

那么，小區(qū)的會所應屬于開發(fā)商還是業(yè)主共有？

本期法信干貨小哥對小區(qū)會所的權屬問題

整理了相關裁判規(guī)則和司法觀點

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1.開發(fā)商無充分證據證明該房屋系其所有，且其已將該房屋建設成本分攤到出售給業(yè)主的商品房中，則該房屋應當屬于小區(qū)全體業(yè)主所有——宜興市新街街道海德名園業(yè)主委員會訴宜興市恒興置業(yè)有限公司、南京紫竹物業(yè)管理股份有限公司宜興分公司物權確認糾紛、財產損害賠償糾紛案

本案要旨：開發(fā)商與小區(qū)業(yè)主對開發(fā)商在小區(qū)內建造的房屋發(fā)生權屬爭議時，應由開發(fā)商承擔舉證責任。如開發(fā)商無充分證據證明該房屋系其所有，且其已將該房屋建設成本分攤到出售給業(yè)主的商品房中，則該房屋應當屬于小區(qū)全體業(yè)主所有。開發(fā)商在沒有明確取得業(yè)主同意的情況下，自行占有使用該房屋，不能視為業(yè)主默示同意由開發(fā)商無償使用，應認定開發(fā)商構成侵權。業(yè)主參照自該房屋應當移交時起的使用費向開發(fā)商主張賠償責任的，人民法院應予支持。

審理法院：江蘇省無錫市中級人民法院

來源：《最高人民法院公報》2018年第11期（總第265期）

2.開發(fā)商無權請求返還已實際交付業(yè)主和物業(yè)公司共同使用的業(yè)主會所——沈陽市鐵西區(qū)九林居小區(qū)第二屆業(yè)主委員會與沈陽重通房地產發(fā)展有限公司等物權糾紛上訴案

本案要旨：與開發(fā)商簽訂前期物業(yè)服務合同的物業(yè)公司在被業(yè)主委員會解聘的背景下，開發(fā)商請求返還先期約定并已實際交付業(yè)主和物業(yè)公司共同使用的業(yè)主會所。由于該業(yè)主會所的約定共有權并未因業(yè)主委員會另行選定物業(yè)公司而喪失，故對于開發(fā)商以此為由拒絕繼續(xù)提供并主張返還業(yè)主會所的訴求，法院不予支持。

案號：（2013）沈中民二終字第469號

審理法院：遼寧省沈陽市中級人民法院

來源：《人民司法·案例》2013年第22期

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3.法律對小區(qū)會所的權屬未明確規(guī)定，業(yè)委會亦未能證明會所的成本實際攤入了商品房建造成本，商品房買賣合同也沒有約定涉案會所歸業(yè)主所有的，法院對小區(qū)業(yè)委會主張所有權的請求不予支持——臺州市椒江區(qū)西錦御園業(yè)主委員會與浙江新大眾房地產開發(fā)有限公司共有權確認糾紛上訴案

本案要旨：小區(qū)內會所房屋的權屬認定，在有相關法律規(guī)定的情況下，應當根據相關法律規(guī)定確定；沒有法律規(guī)定時，商品房買賣合同如約定會所整體或其中的某些房屋產權歸屬的，則應按約定執(zhí)行；沒有規(guī)定也沒有約定的情況下，區(qū)分投資情況具體確定：如果有證據證明會所的成本實際攤入了商品房建造成本，構成商品房對外銷售價格的組成部分，則歸業(yè)主共有；反之，基于誰投資、誰所有、誰受益的原則，確定所有權的歸屬。

案號：（2018）浙10民終983號

審理法院：浙江省臺州市中級人民法院

來源：法信精選

1.小區(qū)會所的權屬認定

業(yè)主會所就是以所在園區(qū)業(yè)主為主要服務對象的綜合性康體娛樂服務設施。園區(qū)的會所是屬于開發(fā)商的專有部分還是業(yè)主的共有部分？若屬于共有部分，那么是屬于法定共有部分還是約定共有部分？物權法第七十三條規(guī)定的“建筑區(qū)劃內的其他公共場所、公用設施”是否包括園區(qū)的會所？都是值得探討的問題。

由于物權法對于會所的歸屬沒有作出規(guī)定，自物權法公布以來，對上述問題一直存有爭議，理論界和實務界形成兩種截然不同且針鋒相對的主張。一種觀點是：理論界普遍認為，取決于商品房銷售合同的具體約定，除非開發(fā)商通過合同的形式將會所作為小區(qū)的共有部分，否則正如小區(qū)內沒有賣出去的房屋一樣，會所符合專有部分的構成要件，其所有權歸開發(fā)商。進而，物權法第七十三條所規(guī)定的歸業(yè)主所有的“公共場所、公用設施”不應該包括會所，其主要理由在于：

（1）從權利構成看，會所與其他建筑物能夠明確區(qū)分，可以排他使用，能夠登記成為特定業(yè)主所有權的客體，其權源應為其自身的建造者開發(fā)商。由于法律上沒有明確規(guī)定會所是否屬于共有部分，因此解釋上應從會所是否是專有部分著手。既然如此，就不能將其納入共有部分的范圍。

（2）從投資建設看，會所可以成為園區(qū)的附屬設施，但是，園區(qū)也可以不需要會所。所以，從優(yōu)化城市建設，鼓勵開發(fā)商興建會所考慮，允許開發(fā)商保留對會所的專有權，對業(yè)主是有利的，可以通過雙方之間的另行約定來規(guī)定會所的服務對象和經營問題。

（3）從經營使用看，會所是具有一定的營利性的場所，有時可能要面向社會開放，服務于許多不特定的人，所以不能把會所簡單地理解為僅服務于業(yè)主的公用設施或公共場所。而從事經營活動就存在一定的商業(yè)風險，如果營利的話，業(yè)主固然可能會有一定的收益，但如果發(fā)生一定的虧損甚至巨大虧損，在業(yè)主共有的情況下，可能會由業(yè)主承擔責任，這將使業(yè)主承擔過大的風險，況且由業(yè)主共有并實際管理會所，業(yè)主也未必能夠勝任。

另一種觀點是，實務界傾向認為，園區(qū)會所的建筑成本已經分攤到園區(qū)的各個業(yè)主了，如果沒有約定，則會所屬于業(yè)主共同所有。在實踐中，經常遇到的問題是開發(fā)商為謀取利益而將規(guī)劃用來作會所的場地當做商鋪出售或出租給他人，大部分業(yè)主在購房時就是看重廣告中被描繪成多功能且高檔次的會所而作出購房選擇的，結果在承受了較高的房價買下房屋后，卻發(fā)現(xiàn)沒有會所，或者會所十分簡陋，這往往使得雙方矛盾無法調解而最終只能通過法院的判決予以處理。

還常出現(xiàn)的情況是，會所與物業(yè)服務用房、業(yè)主聘請的物業(yè)服務公司與開發(fā)商委托的會所經營者出現(xiàn)交叉混同的情況，當發(fā)生矛盾時往往難以調和，法院若傾向保護開發(fā)商的原始取得利益，則易引發(fā)較大規(guī)模園區(qū)業(yè)主的群體性糾紛，造成不良社會效果。從這個角度講，在沒有相關約定情況下，法院大多選擇確認會所屬于業(yè)主共同所有的思路，達到定分止爭的目的。

需要指出的是，兩種觀點的前提是高度一致的，即倘若在商品房銷售合同中或管理規(guī)約中對會所的權利性質予以約定，那么應從其約定。只有在開發(fā)商與業(yè)主之間沒有約定或約定不明的情況下才出現(xiàn)前述意見的分歧。若必須選定一種最合乎法理權源又符合生活邏輯的范式，

筆者認為，對于會所的歸屬，有約定的從約定，沒有約定或約定不明時，從法律效果與社會效果相統(tǒng)一的角度出發(fā)，應以會所經營性質與業(yè)主日常生活密切程度作為審判實踐的認定依據。如系業(yè)主委員會的辦公場所、業(yè)主康體、業(yè)主娛樂之所等，與業(yè)主日常生活、重要活動極為密切，將之歸為業(yè)主共有；若主要是商業(yè)性的住宿、餐飲或完全由物業(yè)服務公司使用的，與業(yè)主的生活關系不大，應認定為開發(fā)商專有。在開發(fā)商自己保留會所專有權的情況下，可以通過規(guī)約或合同將會所使用權作為共用部分讓渡給園區(qū)業(yè)主。與此同時，非經開發(fā)商與業(yè)主一致同意，開發(fā)商不得擅自改變會所原有的使用用途。換句話說，作為會所經營者的開發(fā)商一方若想改變會所的原始經營用途，就必須征得業(yè)主一方的同意。這也是會所作為約定共有權客體——共用部分的點睛之義。