第一部分：如何制定餐飲、娛樂(lè)、超市、百貨的租金？

第二部分：5大業(yè)態(tài)12個(gè)品類的租金參考（具體以實(shí)際為準(zhǔn)）

第三部分：餐飲招商流程、 談判技巧以及租金制定分析

第四部分：社區(qū)型購(gòu)物中心如何制定合理的樓層租金方案？

娛樂(lè)業(yè)租金應(yīng)該是所有業(yè)態(tài)中較低的一種，一般大型娛樂(lè)業(yè)的租金接受程度與大型、百貨賣(mài)場(chǎng)接近。

酒吧 30—80元/平米·月；

KTV、20—40元/平米·月；

滑冰場(chǎng) 30元左右/平米·月；

游樂(lè)場(chǎng)、電影院30—50元/平米·月。

餐飲業(yè)租金水平較娛樂(lè)業(yè)為高，最高可接近零售業(yè)態(tài)租金水平，具體價(jià)格參考本地零售業(yè)態(tài)租金。

中餐館一般中餐館可接受租金最高80元/平米·月；

西餐

西餐如有合適的位置可接受較高租金，最高可能接近200元/平米·月，一般租金水平在50—120元/平米·月；

小餐飲

由于對(duì)商鋪位置要求高，面積小，一般租金是整個(gè)街區(qū)所有業(yè)態(tài)中單位租金最高的。一般是看位置報(bào)價(jià)，面積格局等在租金制定時(shí)重要性不強(qiáng)；

重點(diǎn)餐飲：如KFC和麥當(dāng)勞

KFC的租金接受能力比麥當(dāng)勞強(qiáng)，一般KFC的租金單價(jià)可以達(dá)到正常零售業(yè)態(tài)租金的50%—70%，其租金測(cè)算有自己的標(biāo)準(zhǔn)；

麥當(dāng)勞在租金方面，首先測(cè)算整個(gè)區(qū)域的營(yíng)業(yè)額，以可實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)額的一定比例來(lái)制定可接受租金，面積大小根據(jù)街區(qū)可能產(chǎn)生的營(yíng)業(yè)額來(lái)確定，他們?cè)谝粋€(gè)區(qū)域測(cè)算出較固定的年租金，不論給予面積多大，接受租金不能超過(guò)其內(nèi)部給予的總租金上限。

很多時(shí)候大型餐飲娛樂(lè)業(yè)的引入，開(kāi)發(fā)商不是單純的收取固定的租金，很多是采取保底租金加營(yíng)業(yè)額提成的方式來(lái)合作，素質(zhì)進(jìn)行聯(lián)營(yíng)。

餐飲娛樂(lè)行業(yè)租金制定沒(méi)有固定的標(biāo)準(zhǔn)，一般是參考相近或相似條件的商鋪市場(chǎng)行情來(lái)制定商鋪?zhàn)饨?。不同類型和體量的餐飲租金標(biāo)準(zhǔn)也不相同，只能根據(jù)市場(chǎng)行情和物業(yè)條件來(lái)確定。

• 一般餐飲娛樂(lè)業(yè)店鋪主要需解決的問(wèn)題

消防、排污排氣、供水供電標(biāo)準(zhǔn)、樓板負(fù)荷、空調(diào)制冷排煙等室外機(jī)組位，有的還要求提供垃圾間、排油煙風(fēng)井、隔油池、廣告位等。不同業(yè)態(tài)情況差別甚大，需要具體商家確定，但是很多像供電、供水、消防、排污排氣等都是需要店鋪達(dá)到一定標(biāo)準(zhǔn)的。

• 房租和營(yíng)業(yè)收入的月度比例

中餐15-18%、西餐15%-25%、火鍋20%-30%、快餐及小吃30%。

正常情況下服裝業(yè)態(tài)一般分國(guó)際品牌服裝、品牌服飾、運(yùn)動(dòng)休閑、童裝、內(nèi)衣等，這里暫不分男女裝，女裝比男裝競(jìng)爭(zhēng)更激烈，基本上服飾類最好的位置是被女裝給占了，租金一般比男裝高出一籌。

國(guó)際品牌服裝

一般國(guó)際品牌服裝都是在大型百貨中設(shè)鋪位的，以營(yíng)業(yè)額扣點(diǎn)的形式經(jīng)營(yíng)，在百貨中服裝類扣點(diǎn)20%—25%，頂級(jí)品牌可以低至18%左右。

品牌男女裝、運(yùn)動(dòng)、休閑服飾

在商業(yè)街和其他獨(dú)立商鋪中，品牌男女裝、運(yùn)動(dòng)、休閑服飾大多是屬于整個(gè)商業(yè)體租金的頂端（小餐飲例外），在服飾商業(yè)區(qū)的店鋪爭(zhēng)奪戰(zhàn)時(shí)刻在進(jìn)行著，品牌男女裝、休閑服飾、運(yùn)動(dòng)品牌輪番拉升商鋪?zhàn)饨?，近年?lái)以運(yùn)動(dòng)品牌的表現(xiàn)最引人注目。

這些品牌的形象店一般比所在區(qū)域平均租金高出10%—20%，甚至更多。頂級(jí)地段這些店鋪?zhàn)饨饍r(jià)格在600—800元/平米·月。在次級(jí)商圈氣租金多在300—400元/平米·月。

童裝

獨(dú)立童裝店一般租金在50—200元/平米·月，屬于租金接受度較低的業(yè)種。

內(nèi)衣

內(nèi)衣店鋪?zhàn)饨疠^童裝高，常與童裝店鋪區(qū)域相鄰，一般租金可接受價(jià)格在100—300元/平米·月。

商鋪一般都集中在專業(yè)市場(chǎng)，租金水平較低，以福州為例，古玩字畫(huà)專業(yè)市場(chǎng)只有少數(shù)沿街店鋪?zhàn)饨饐蝺r(jià)達(dá)到接近100元/平米·月的水平（有的是面積比較?。?，大部分租金價(jià)格在20—50元/平米·月。

很多大中型家電數(shù)碼店都開(kāi)始上樓開(kāi)店了。其中像蘇寧、國(guó)美等品牌店最高租金接受能力可達(dá)到80元/平米·月，而像格里電器、松下等小型品牌專業(yè)店租金接受能力較高，可達(dá)商業(yè)街租金的平均租金單價(jià)以上。

凡事無(wú)絕對(duì)，有些商家出于某種考慮也有可能接受高于正常水平的租金，而某些重點(diǎn)位置由于運(yùn)營(yíng)商的某些想法可能給出很低的租金。具有較長(zhǎng)商業(yè)歷史的街區(qū)，由于簽約時(shí)間的不同店鋪?zhàn)饨鸩罹嘁彩禽^大的。

第三部分：

餐飲招商流程、 談判技巧以及租金制定分析

租金預(yù)測(cè)表

第四部分

社區(qū)型購(gòu)物中心如何制定合理的樓層租金方案？

　　1、未雨綢繆：制定2套樓層業(yè)態(tài)與品牌落位方案

　　項(xiàng)目各樓層業(yè)態(tài)分布

　　L5業(yè)態(tài)規(guī)劃及品牌落位（首選）

　　L5業(yè)態(tài)規(guī)劃及品牌落位（備選）

　　L4業(yè)態(tài)規(guī)劃及品牌落位（首選）

　　L4業(yè)態(tài)規(guī)劃及品牌落位（備選）

　　L3業(yè)態(tài)規(guī)劃及品牌落位（首選）

　　L3業(yè)態(tài)規(guī)劃及品牌落位（備選）

　　L2業(yè)態(tài)規(guī)劃及品牌落位（首選）

　　L2業(yè)態(tài)規(guī)劃及品牌落位（備選）

　　L1業(yè)態(tài)規(guī)劃及品牌落位（首選）

　　L1業(yè)態(tài)規(guī)劃及品牌落位（備選）

　　B1業(yè)態(tài)規(guī)劃及品牌落位（首選）

　　2、品牌數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)：為樓層租金方案落地提供支撐

　　各業(yè)態(tài)面積占比及商戶數(shù)統(tǒng)計(jì)（按首選品牌落位）

　　餐飲二級(jí)業(yè)態(tài)分析（按首選品牌落位）

　　餐飲三級(jí)業(yè)態(tài)分析（按首選品牌落位）

　　餐飲客單價(jià)分析（按首選品牌落位）

　　零售品牌來(lái)源及主力價(jià)位統(tǒng)計(jì)（按首選品牌落位）

　　3、招商租金制定：各樓層租金底價(jià)及面積占比分析

　　5F租金底價(jià)及面積占比

　　4F樓層租金底價(jià)及面積占比

　　3F租金底價(jià)及面積占比

　　2F租金底價(jià)及面積占比

　　1F租金底價(jià)及面積占比

　　B1租金底價(jià)及面積占比

　　各樓層平均租金及項(xiàng)目平均租金

　　租金報(bào)價(jià)、簽約價(jià)格策略：

　　1、主力店、零售服飾、美妝、餐飲、娛樂(lè)等業(yè)態(tài)租金底價(jià)上浮10%；

　　2、零售服飾其他鋪位以租金底價(jià)上浮15%；

　　3、對(duì)外統(tǒng)一報(bào)價(jià)，最終簽約價(jià)格不能低于商業(yè)決策委員會(huì)5%對(duì)外統(tǒng)一報(bào)價(jià)，最終簽約價(jià)格不能低于商業(yè)決策委員會(huì)已批準(zhǔn)之租金底價(jià)。