前言：工期不應是工程完全來決定的，作為成本，對各主要工程的工期應有框架性的理解，成本部門應該是合同工期把控的二道關口，避免因為合同工期設置的不合理項目成本工作的開展造成不良影響，或者成本的增加。

成本應對整個項目的工期

有一個概括性的了解

標準工期常規(guī)要點如下：

1.   從總包開始澆筑墊層到處出正負0，兩層地庫，標準工期為55天-60天，大約一個月一層塔樓地庫；

2.   主體結(jié)構(gòu)標準層大概6天一層；

3.   結(jié)構(gòu)封頂后80天開始落外架，落外架大概是4天一層

4.   外架落完至竣備完成大概150天，5個月的時間。

5.   從竣備到交付要預留30-60天，也就是1-2個月的時間。

6.   毛坯項目從開工到竣備標準工期，33層高層為：23.2個月，40層超高層為26個月；

7.   在第6點基礎上，全裝修竣備的項目，考慮裝修穿插應增加3個月工期，毛坯竣備精裝交付的項目，施工工期增加4個月，并且預留1一個月的整改期。

土方工程工期把控

對成本的影響

A.土方合同工期，要從以下幾個方面入手：

A.1塔樓與地庫分開設置工期：

根據(jù)各樓棟的預售節(jié)點，塔樓土方開挖外運單獨設立工期，是否分樓棟設置，根據(jù)具體情況而定；此外為純地庫部分的土方開挖外運工期；

A.2土方工期設定五大要素：

預售節(jié)點、季節(jié)性因素、對方的機械臺班數(shù)量資源、環(huán)保政策的松緊程度，渣土證的辦證進展。

A.3土方工期設定的主線思路：

以預售節(jié)點為準繩，同時要求對方投入的機械臺班的數(shù)量做依托，同時考慮季節(jié)性因素、環(huán)保政策的松緊程度和渣土證的辦理進度來確定呢。

B.不合理工期設定對成本的影響：

B.1 工期設置不合理導致財務成本增加

如果籠統(tǒng)的土方工程只設定一個工期，如果地庫塔樓開挖的節(jié)點不進行約定，則就算總工期符合合同要求，但是有可能無法滿足預售節(jié)點的要求，而開發(fā)商確沒有制約施工單位的依據(jù)；

預售節(jié)點延遲將會直接影響項目的現(xiàn)金流回正時間，從而間接性的導致項目財務成本的增加，自有資金回報率的降低。

B.2 相應的機械臺班資源匹配相應的工期

如果合同中不約定相應的機械臺班投入的數(shù)量，則不能對有效工期進行資源上的支撐。

等你需要對方增加運輸車輛及挖機臺班進行階段性搶工的時候，對方可能會以“我主要滿足你總工期即可，階段性搶工，要增加相應費用?！?/p>

但究其根本原因是他沒有那么多的資源調(diào)動那么多機械臺班，或者所需要花費額外的成本才能達到甲方的要求。

樁基工程工期把控對成本的影響

A.樁基合同工期的設置，需要考慮如下幾個因素

A.1 地庫主樓分開設置工期：

同樣主樓下的樁基和純地庫的樁基應分開設置，主樓下的樁基應考慮預售節(jié)點而設置，具體是否分樓棟，需要考慮預售節(jié)點的批次。

A.2 相應工期匹配相應的勞務資源：

同樣匹配相應的工期，合同中應約定應投入的機械臺班或則人工的數(shù)量。例如：人工挖孔樁，需要根據(jù)工期來匹配人員的組數(shù)，每組人每天能下挖多少米，從而有相應的工人資源來支撐工期的實現(xiàn)。

A.3 無證施工對工期的巨大影響：

從政府部門來講，只有拿了施工許可證才可以進行樁基礎的施工。但是正常情況為了提前預售，樁基工程都是采用無證施工，經(jīng)常會有執(zhí)法部門阻斷施工，那么則不能夠按照正常白天施工的情況來設定工期。

B.樁基工期設定對成本的影響

B.1不合理工期排除不知情投標單位：

樁基工程一般采用招標確定隊伍，如果工期設定無法完成，但是實際情況工期那么緊張，則招標階段則會有不明就里的單位放棄投標?；騽t將報價提高以適應最緊的工期，而讓知道實際情況的投標單位的報價更有優(yōu)勢。

B.2 工期不合理導致材料調(diào)差索賠：

如果樁基工程按照正常偏緊張的施工工期，且無調(diào)差條款，但是實際情況卻有可能因為無證施工的原因延遲開工，或者斷斷續(xù)續(xù)施工，導致工期延長幾倍。期間材料價格大幅上漲，則會讓樁基單位提出材料調(diào)差的索賠。

總包工程工期把控

對成本的影響

A.  總包提前定標，但是延遲進場導致進行材料調(diào)差的索賠。

【實戰(zhàn)案例】：某項目合同中約定進場時間為18年6月（材料調(diào)差基價為2月份信息價，變化3%以內(nèi)不調(diào)），原定公司決策，總包要進行一部分的無證施工，但是后期因執(zhí)法環(huán)境嚴格，無法進行開工。

后期又因為施工證拿證時間延后，導致項目11月份才開工。但是6月到11月主材價格大幅上漲，總包單位要求計價從2月份調(diào)整至11月份，期間的材料價格漲幅計入總包轉(zhuǎn)包干，且不扣除3%的漲幅。

材料價格漲幅導致金額增加2000萬元，其中漲幅3%涉及金額約400萬元。

【案例總結(jié)】總包的開工日期以預售節(jié)點為導向，結(jié)合標準工期要求，同時考慮報建條線施工證拿證的進度來確定。切記早早定標，遲遲不進場。

B.總包材料調(diào)差對工期資料的管理

B.1 過程中及時收集澆灌令：

主體結(jié)構(gòu)施工期間各階段的混凝土澆灌令，應該在每月收集，要求總包單位將紙質(zhì)版的澆灌令提交給成本部進行存檔。否則，待后期再收集資料，你收集到的澆灌令的日期很有可能是一個“被改造過，且失真”的資料。

B.2 兩個工期的對比：

調(diào)差對應的“實際工期”應與“合同工期”應進行對比說明，并且對差異部分進行說明和責任分判。

C、后期跟蹤總包工期，進度落后將直接導致大量代工

如果交付前半年，由于總包問題，進度嚴重落后，則很有可能會導致大量第三方代工，而且導致扣款困難。

成本應在交付前半年重視總包進度，如果出現(xiàn)進度滯后，及時預警。如有必要，則及時啟動第三方單位的招標，及時給總包發(fā)函、約談、磋商。就算代工，盡量與總包對扣款方式達成一致意見，代工過程中落實到位，后期才能扣款順利。

END

總結(jié)：成本是工期把控的第二道關口，首先避免合同中設置不合理的工期，避免提早定標延遲開工，施工過程中對成本有影響的工期資料應進行跟蹤、把控和收集。到后期才能順利結(jié)算。