澳大利亞資本市場(chǎng)展望提供了對(duì)未來一年投資市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)和前景的分析以及最新預(yù)測(cè)，內(nèi)容涵蓋辦公、工業(yè)、零售以及其他非核心產(chǎn)業(yè)的評(píng)估。

在一輪資本價(jià)值增長(zhǎng)以及各地市場(chǎng)獲得蓬勃回報(bào)后，許多投資者都在討論目前所有利好消息是否都已經(jīng)顯示在資產(chǎn)價(jià)格上。而近期股市的起伏又是否提前預(yù)示著市場(chǎng)將迎來商業(yè)投資疲軟的一年。在另一方面，穩(wěn)健的勞動(dòng)力市場(chǎng)、供應(yīng)緊張和隨之而來的租金增長(zhǎng)勢(shì)頭也成為了許多版塊的“定心丸”。

這些信號(hào)混合在一起組成了2019年的資本市場(chǎng)展望。

經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)放緩，但仍然穩(wěn)固增長(zhǎng)

盡管全球經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)放緩、股市波動(dòng)、地緣政治緊張，但澳大利亞經(jīng)濟(jì)仍將保持活力。雖然預(yù)計(jì)將出現(xiàn)增長(zhǎng)放緩，但可持續(xù)的就業(yè)增長(zhǎng)以及對(duì)優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)需求的增長(zhǎng)將對(duì)房地產(chǎn)投資版塊提供有力支持。

資本增長(zhǎng)放緩，租金增長(zhǎng)將對(duì)經(jīng)濟(jì)前景至關(guān)重要

按照摩根士丹利資本國(guó)際所有房地產(chǎn)指數(shù)(MSCI All Property Index)的衡量，在連續(xù)五年實(shí)現(xiàn)兩位數(shù)的資本總回報(bào)率后，預(yù)計(jì)2019年的資本總回報(bào)率將降至9%左右。較低的資本增長(zhǎng)將推動(dòng)這一轉(zhuǎn)變, 預(yù)計(jì)資本收益率將從2018年的4.6%降至2019年的3.6%。與此同時(shí)，隨著廣泛的收益壓縮（備注：yield compression租金上漲趕不上房?jī)r(jià)上漲，租金回報(bào)率逐年下降）效應(yīng)減弱, 未來租金增長(zhǎng)將越來越顯著，最終體現(xiàn)在總回報(bào)率指數(shù)上。

資產(chǎn)需求仍有彈性，但流動(dòng)性收緊

市場(chǎng)對(duì)房地產(chǎn)的需求仍將保持彈性，全球私人股本和國(guó)內(nèi)養(yǎng)老基金等對(duì)房地產(chǎn)的配置增也出現(xiàn)加。然而，較低的資本增長(zhǎng)將在一定程度上抑制資本交易動(dòng)力，導(dǎo)致2019年的投資額將略有下降。

悉尼和墨爾本寫字樓市場(chǎng)仍有機(jī)遇 但需謹(jǐn)慎選擇

雖然市場(chǎng)分析師普遍認(rèn)為目前悉尼和墨爾本寫字樓資本市場(chǎng)已經(jīng)處于一個(gè)完整上漲周期的后期，接近頂段。但目前高漲的寫字樓市場(chǎng)需求將支撐進(jìn)一步的租金增長(zhǎng)，并對(duì)收益率提供保障。預(yù)計(jì)墨爾本寫字樓市場(chǎng)會(huì)在2019年出現(xiàn)最快增長(zhǎng)，但預(yù)計(jì)未來五年悉尼的增長(zhǎng)速度將略快一些。

布里斯班和珀斯寫字樓資產(chǎn)將從有效租金增長(zhǎng)中獲益

最近幾個(gè)月，租賃市場(chǎng)情緒有了決定性的改善。目前，布里斯班的寫字樓面租（face rent）正在上漲，珀斯的寫字樓租賃激勵(lì)措施將繼續(xù)下降。

澳元貶值提振高端零售

家庭支出萎靡和網(wǎng)上購(gòu)物技術(shù)開發(fā)的持續(xù)影響，將導(dǎo)致零售行業(yè)與其他行業(yè)相比出現(xiàn)持續(xù)的兩極分化和業(yè)績(jī)不佳。但占主導(dǎo)地位的高端購(gòu)物中心仍具優(yōu)勢(shì)，而澳元的大幅貶值將使受旅游業(yè)影響的零售資產(chǎn)受益。

工業(yè)投資（Industry）組合溢價(jià)

需求的權(quán)重繼續(xù)大大超過現(xiàn)有供應(yīng)，投資者需要在收購(gòu)工業(yè)資產(chǎn)組合時(shí)做好支付溢價(jià)的準(zhǔn)備。這種情況將在2019年繼續(xù)下去，投資者將探索各種創(chuàng)造性的方式進(jìn)入工業(yè)資產(chǎn)投資市場(chǎng)。