陳枝輝　北京天同律師事務(wù)所

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房屋買賣合同糾紛9個案例規(guī)則 來自審判研究 00:00 25:21

導讀：天同碼，是北京天同律師事務(wù)所借鑒英美判例法國家的鑰匙碼編碼方式，收集、梳理和提煉司法判例的裁判規(guī)則，進而形成中國鑰匙碼的案例編碼體系。經(jīng)與天同訴訟圈商定，審判研究每周獨家推送全新天同碼系列。

文后另附：天同碼 231 篇往期鏈接。

天同碼導航圖

本期天同碼，案例來源于《人民法院報·案例精選》2014年至2018年部分房屋買賣合同糾紛精選案例。

規(guī) 則 要 述

01 . 本約合同簽訂后，再行確認預約合同效力已無意義

本約合同簽訂后，預約合同目的已達成，預約合同權(quán)利義務(wù)終止，再行確認預約合同效力已無意義，故不應支持。

02 . 商品房未取得預售許可證，預約合同不因此而無效

商品房雖未辦預售許可證，所簽預約合同因不具備買賣合同主要內(nèi)容或出賣人未實際收受購房款，故不應為無效。

03 . 未約定預約違約金時，應以訂約機會喪失酌定賠償

當事人未約定預約違約金，適用定金罰則難以彌補損失時，應以守約方喪失另行訂約機會損失酌定違約損失賠償。

04 . 親屬間明知有其他親屬居住售房，不構(gòu)成惡意串通

親屬之間對明知有其他親屬居住而簽訂售房合同，并不當然構(gòu)成惡意串通，不當然侵害居住人居住權(quán)和期待利益。

05 . 房貸政策調(diào)整，導致首付增加，購房者可單方解約

政府房貸政策調(diào)整導致首付比例提高，購房者所獲銀行貸款減少致使合同無法繼續(xù)履行時，購房者有權(quán)單方解約。

06 . 約定土地出讓金繳納方式，不違反國家強制性規(guī)定

買賣雙方約定了土地出讓金的繳納方式，且已實際履行，則一方不得以該約定違反國家規(guī)定和交易習慣為由撤銷。

07 . 建筑面積誤差比超出3%時，并不必然導致合同解除

建筑面積誤差比超出3%時，不必然解約，法院應從維護交易穩(wěn)定、兼顧公平原則出發(fā)綜合評判房屋買賣合同效力。

08 . 售樓宣傳虛假，構(gòu)成欺詐，但不必然導致合同撤銷

判定欺詐行為是否符合撤銷合同條件，要根據(jù)欺詐行為程度、欺詐產(chǎn)生影響大小、受損害程度等綜合因素來考量。

09 . 虛假按揭偽裝行為無效，不能對抗善意第三人銀行

名義購房人與開發(fā)商簽訂虛假按揭合同雖無效，但不能對抗善意第三人貸款銀行，仍應按借款合同約定承擔責任。

規(guī) 則 詳 解

01 . 本約合同簽訂后，再行確認預約合同效力已無意義

本約合同簽訂后，預約合同目的已達成，預約合同權(quán)利義務(wù)終止，再行確認預約合同效力已無意義，故不應支持。

標簽：房屋買賣｜預約合同｜合同效力｜本約合同

案情簡介：2012年，開發(fā)公司為銷售樓盤，發(fā)布了宣傳廣告、售樓書并設(shè)置樣板房，顯示該樓盤配套五星級酒店及五星級會所等。2013年，程某與開發(fā)公司簽訂預定協(xié)議，約定雙方同意將發(fā)布或提供的廣告、售樓書、樣板房所標明房屋平面布局、結(jié)構(gòu)、建筑質(zhì)量、裝飾標準及附屬設(shè)施、配套設(shè)施作為商品房買賣合同附件。5日后，雙方簽訂商品房買賣合同，附件重新對房屋平面布局、結(jié)構(gòu)、建筑質(zhì)量、裝飾標準及附屬設(shè)施、配套設(shè)施等進行了具體約定，具體以實際交付為準。該樓盤結(jié)頂后，程某發(fā)現(xiàn)該樓盤并未配套五星級酒店和五星級會所，且對樣板房進行了拆除。程某訴至法院要求確認預定協(xié)議關(guān)于配套設(shè)施約定有效。

法院認為：①本約合同簽訂后，當事人具體權(quán)利義務(wù)由本約合同進行約束，預約合同使命已完成。同時本案中當事人在本約合同中就房屋平面布局、附屬配套設(shè)施等作出與預約合同不一致約定，若認為預約合同繼續(xù)有效，必將造成權(quán)利義務(wù)混亂。法律并未規(guī)定本約合同簽訂后預約合同解除，故不符合法定解除條件；雖然預約合同和本約合同所指向的標的、終極目的是相同的，但兩者權(quán)利義務(wù)截然不同，不能因此判定雙方作出了解除合同合意。②預約合同和本約合同是分別獨立的合同，本案中預定協(xié)議系雙方當事人真實意思表示，其內(nèi)容不違反法律、行政法規(guī)強制性規(guī)定，不存在無效情形，但簽訂預約合同首要目的就是約定在一定期限內(nèi)簽訂本約合同。本案當事人也約定在5日內(nèi)簽訂商品房買賣合同，且之后當事人按約簽訂了商品房買賣合同，對相關(guān)權(quán)利義務(wù)進行了具體約定，《預定協(xié)議目的和使命已完成，之后當事人權(quán)利義務(wù)應由商品房買賣合同進行確定和約束，何況當事人在商品房買賣合同中就房屋平面布局、附屬設(shè)施及配套設(shè)施等內(nèi)容對預定協(xié)議進行了調(diào)整，而此時再對已完成使命的預約合同作出效力評價，賦予預約合同法律效力，給予肯定和保護，無疑造成當事人法律邏輯混亂，亦不符合《合同法》鼓勵交易，促進市場效率精神。由于本約合同簽訂這一法律事實發(fā)生，使預約合同所設(shè)定債權(quán)債務(wù)在客觀上不再存在，預約合同權(quán)利義務(wù)終止，再行確認預約合同效力已無意義，故判決駁回程某訴請。

實務(wù)要點：本約合同簽訂后，預約合同目的已達成，預約合同權(quán)利義務(wù)終止，再行確認預約合同效力已無意義，故不應支持。

案例索引：浙江溫州中院（2016）浙03民終1207號“程某與某開發(fā)公司商品房預售合同糾紛案”，見《本約合同簽訂后預約合同的效力認定——浙江省永嘉縣人民法院判決原告程某訴被告某房開公司商品房預售合同糾紛案》（徐蓬勇、陳海鷗），載《人民法院報·案例精選》（20170528:06）。

02 . 商品房未取得預售許可證，預約合同不因此而無效

商品房雖未辦預售許可證，所簽預約合同因不具備買賣合同主要內(nèi)容或出賣人未實際收受購房款，故不應為無效。

標簽：房屋買賣｜預約合同｜預售合同｜預售許可證

案情簡介：2010年，開發(fā)公司與肖某簽訂認購協(xié)議，約定肖某認購商品房，肖某據(jù)此交付認購金3萬元。2015年，開發(fā)公司因未取得商品房預售許可證而被國土房管部門處罰。開發(fā)公司據(jù)此訴請確認案涉認購協(xié)議無效。

法院認為：①《商品房銷售管理辦法》第16條規(guī)定，商品房買賣合同應當具備以下內(nèi)容：（1）當事人名稱或者姓名和住所；（2）商品房基本狀況；（3）商品房的銷售方式；（4）商品房價款確定方式及總價款、付款方式、付款時間；（5）交付使用條件及日期……（12）違約責任；（13）雙方約定的其他事項。依最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第5條規(guī)定，商品房的認購、訂購、預訂等協(xié)議具備《商品房銷售管理辦法》第16條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容，并且出賣人已經(jīng)按照約定收受購房款的，該協(xié)議應當認定為商品房買賣合同。商品房預約合同不具備《商品房銷售管理辦法》第16條規(guī)定的商品房買賣合同主要內(nèi)容或出賣人未實際收受購房款的，在商品房未取得預售許可證情況下，預約合同不因此而無效。②本案中，雙方所簽認購協(xié)議約定內(nèi)容既不完全具備商品房買賣合同主要內(nèi)容，亦未約定房款支付方式和金額，更未實際支付購房價款，故案涉認購協(xié)議本質(zhì)上仍屬商品房預約合同，不屬商品房預售合同，不能適用最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第5條規(guī)定，應認定案涉認購協(xié)議有效。判決駁回開發(fā)公司訴請。

實務(wù)要點：商品房預約合同不具備《商品房銷售管理辦法》第16條規(guī)定的商品房買賣合同主要內(nèi)容或出賣人未實際收受購房款的，在商品房未取得預售許可證情況下，預約合同不因此而無效。

案例索引：重慶四中院（2015）渝四中法民終字第01323號“肖某與某開發(fā)公司合同糾紛案”，見《預約合同不因商品房未取得預售許可證而無效——重慶四中院判決耀鵬公司訴肖某確認合同無效糾紛案》（張澤端、王倩），載《人民法院報·案例精選》（20160616:06）。

03 . 未約定預約違約金時，應以訂約機會喪失酌定賠償

當事人未約定預約違約金，適用定金罰則難以彌補損失時，應以守約方喪失另行訂約機會損失酌定違約損失賠償。

標簽：房屋買賣｜預約合同｜可得利益｜訂約機會

案情簡介：2004年，程某與開發(fā)公司簽訂房屋認購書，約定認購價為8萬余元，單價1200元／平方米。當日程某支付定金1萬元。2012年，開發(fā)公司通知程某選房，稱房價要按3650元／平方米計算，程某不同意而產(chǎn)生糾紛。程某訴請解除認購書、開發(fā)公司返還定金并承擔違約損失16萬余元。

法院認為：①商品房預約合同是以簽訂商品房買賣合同為標的，其產(chǎn)生的是締約請求權(quán)，而商品房買賣本約合同所產(chǎn)生的是履行合同請求權(quán)，不能以未能履行商品房買賣合同作為其主張預約違約損失依據(jù)。本案程某簽訂認購書后，獲得了簽訂商品房買賣合同請求權(quán)，并非履行商品房買賣合同請求權(quán)，開發(fā)公司違反認購書約定產(chǎn)生的損失是程某喪失在同一時期與開發(fā)公司或其他開發(fā)商締結(jié)商品房買賣合同機會，此種機會損失計算標準雖然目前尚無明確法律規(guī)定，但如以預約合同簽訂后商品房漲價幅度來確定，無疑罔顧了預約合同與本約合同區(qū)分，混同了締約請求權(quán)與履行合同請求權(quán)性質(zhì)。②預約違約者承擔可得利益賠償責任必然造成當事人雙方利益嚴重失衡狀態(tài)。預約合同履行行為本身并無任何交易發(fā)生，亦不產(chǎn)生任何利益，預約違約行為僅使守約方喪失訂立合同機會。程某僅支付1萬元定金，主張開發(fā)公司賠償違約損失16萬余元，為商品房買賣合同履行后可得利益，屬于尚未簽訂的商品房買賣合同造成的損失。這一主張不僅否定了預約合同作為獨立合同所具有法律地位，且極大加重了違約方責任負擔，損害了法律公平原則。另外，即使將程某主張的違約損失認定為可得利益損失，亦難以斷定為未超過簽訂認購書時開發(fā)公司能預見到的8年之后因其違約所造成損失。③程某對長時間無法實現(xiàn)簽訂商品房買賣合同目的自身應承擔一定行為風險，程某交納的1萬元定金不足以限制自身經(jīng)濟能力致無法通過另行購買其他房產(chǎn)途徑實現(xiàn)購買房屋目的，且2006年開發(fā)公司曾發(fā)函告知程某項目風險，程某可通過解除認購書方法規(guī)避損失。程某以履行商品房買賣合同差價主張預約違約損失，依《合同法》第119條第1款規(guī)定，自身亦應承擔一定責任。判決解除程某與開發(fā)公司所簽認購書，開發(fā)公司返還程某定金1萬元，并賠償利益損失8萬余元。

實務(wù)要點：預約違約所產(chǎn)生損失為信賴利益而非可得利益損失。當事人未對違約金進行約定，適用定金罰則難以彌補預約違約損失時，預約違約責任范圍以守約方喪失另行訂約機會損失進行酌定。

案例索引：江西高院（2016）贛民再46號“程某與某開發(fā)公司商品房買賣合同糾紛案”，見《未簽訂違約金條款情形下的預約違約責任范圍——江西高院判決程某訴惠榮公司商品房買賣預約合同糾紛案》（李智輝），載《人民法院報·案例精選》（20160929:06）。

04 . 親屬間明知有其他親屬居住售房，不構(gòu)成惡意串通

親屬之間對明知有其他親屬居住而簽訂售房合同，并不當然構(gòu)成惡意串通，不當然侵害居住人居住權(quán)和期待利益。

標簽：房屋買賣｜惡意串通｜居住權(quán)｜期待利益

案情簡介：2011年，陳某與周某母簽訂買賣協(xié)議，約定由周某母購買陳某名下、現(xiàn)由陳某姐居住的房屋。后陳某與周某離婚，陳某訴請解除其與周某母所簽買賣協(xié)議。2014年，生效判決判令買賣協(xié)議有效，陳某繼續(xù)履行。2015年，周某母與鄒某簽訂售房合同并辦理過戶手續(xù)。2016年，陳某姐以其本人屬于訴爭房屋合法居住權(quán)人，對該房屋具有期待利益，鄒某未按約定一次性交付全款、雙方不受第三方監(jiān)管等構(gòu)成惡意串通為由，訴請確認該售房合同無效。

法院認為：①依《合同法》第52條規(guī)定，惡意串通，損害國家、集體或第三人利益的合同應屬無效。親屬之間對明知有其他親屬居住而簽訂的二手房買賣合同，未按約定一次性交付全款，不受第三方監(jiān)管等，并不當然構(gòu)成惡意串通買賣，不當然侵害居住人居住權(quán)和期待利益。②本案中，陳某姐主張周某母、周某所簽買賣協(xié)議系惡意串通，損害其合法利益，但陳某姐未能提供充分證據(jù)證明其系訴爭房屋合法所有權(quán)人，且周某母與周某之間所簽協(xié)議系雙方真實意思表示，雙方就訴爭房屋所協(xié)商成交價格不低于市場定價，并已完成了所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記。陳某姐未能提供證據(jù)證明周某母與周某就該房屋的買賣存在惡意串通的意思表示及行為，故判決駁回陳某姐訴請。

實務(wù)要點：親屬之間對明知有其他親屬居住而簽訂售房合同，未按約定一次性交付全款，不受第三方監(jiān)管等，并不當然構(gòu)成惡意串通買賣，不當然侵害居住人居住權(quán)和期待利益。

案例索引：天津二中院（2017）津02民終2044號“陳某與周某等房屋買賣合同糾紛案”，見《二手房買賣合同中惡意串通與居住權(quán)保護的法律適用——天津二中院判決陳璐璐訴周學蘭、周文虹房屋買賣合同糾紛案》（丁津翠），載《人民法院報·案例精選》（20170615:06）。

05 . 房貸政策調(diào)整，導致首付增加，購房者可單方解約

政府房貸政策調(diào)整導致首付比例提高，購房者所獲銀行貸款減少致使合同無法繼續(xù)履行時，購房者有權(quán)單方解約。

標簽：房屋買賣｜首付款比例｜房貸政策｜合同解除

案情簡介：2013年，彭某與開發(fā)公司簽訂商品房買賣合同，合同約定彭某以按揭付款方式付款，首付20%共8萬余元。同年3月，當?shù)貓?zhí)行新的商品房按揭政策，首付比例調(diào)整至30%。2015年，彭某訴請解除合同、開發(fā)公司返還相關(guān)款項。

法院認為：①購房者簽署合同目的是以自己期望價值購買到房屋。政府房貸政策調(diào)整必然給購房者支付房款帶來較大影響。此種情形應區(qū)分看待：如房屋買賣合同簽訂于國家房貸政策調(diào)整之后，購房者理應知曉利害；如房屋買賣合同簽訂于國家房貸政策調(diào)整之前，首付款提高超出了購房者合理預期，此時如仍要求依合同約定繼續(xù)履行，相當于將不利后果轉(zhuǎn)嫁給購房者，違背了合同本意，故在不可歸責于合同雙方情況下，因政府房貸政策調(diào)整導致合同無法繼續(xù)履行時，合同一方請求解除合同依法應予準許。②購房合同對貸款風險有約定的，按約定處理；對貸款風險無約定的，應看購房人是否確有證據(jù)證明其因政府房貸政策調(diào)整而無法履行付款義務(wù)。如合同簽訂后確因房貸政策調(diào)整使得購房人無法取得貸款或所獲貸款數(shù)額明顯低于合同約定貸款比例，而購房人又無法通過其他途徑籌集資金支付購房款的，則購房人以貸款方式購買房屋合同目的將無法達到，必將導致房屋買賣合同無法繼續(xù)履行，此時，購房人可解除合同。因解除合同原因非因購房者造成，故購房者無需為此承擔違約責任，同時，房屋買賣合同解除后，出賣人應將已收受購房款本金及其利息或其他購房費用如數(shù)返還購房者。③本案中，合同簽訂時，彭某支付了兩成購房款，因國家房貸政策調(diào)整，在彭某與開發(fā)公司簽訂合同一個月后首付比例由兩成提高至三成，導致彭某未獲得銀行貸款。開發(fā)公司未提交首付兩成已獲得銀行審批通過的相關(guān)證據(jù)，在本案審理結(jié)束時彭某仍未獲得銀行按揭貸款，且亦未提交應歸責于彭某個人導致合同無法履行證據(jù)。綜合案情評判，判決解除案涉商品房買賣合同，開發(fā)公司返還彭某購房款8萬余元及其他購房費用萬余元。

實務(wù)要點：政府房貸政策調(diào)整導致首付比例提高，購房者所獲銀行貸款少于申請貸款數(shù)額致使原合同無法繼續(xù)履行時，購房者單方提出解除合同應予準許。

案例索引：重慶五中院（2015）渝五中法民終字第05534號“彭某與某開發(fā)公司商品房預售合同糾紛案”，見《房貸政策調(diào)整導致商品房預售合同解除的認定——重慶五中院判決彭琳茹訴金科公司商品房預售合同糾紛案》（李天全、朱紅兵），載《人民法院報·案例精選》（20160505:06）。

06 . 約定土地出讓金繳納方式，不違反國家強制性規(guī)定

買賣雙方約定了土地出讓金的繳納方式，且已實際履行，則一方不得以該約定違反國家規(guī)定和交易習慣為由撤銷。

標簽：房屋買賣｜經(jīng)濟適用房｜土地出讓金｜稅費負擔｜交易習慣

案情簡介：2012年，郭某購買李某經(jīng)濟適用房，約定交易凈價款52.5萬元，此價款為不含稅費價，由此交易所產(chǎn)生的一切稅費由郭某承擔。合同簽訂后，郭某向房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍監(jiān)理處交付了經(jīng)濟適用房上市交易收益所得5萬余元和土地出讓金6975元，繳款單位為李某。隨后，郭某付給李某房款2.5萬元。2014年，郭某訴請李某返還郭某墊付的經(jīng)濟適用房上市交易應繳納土地出讓金6975元。

法院認為：①根據(jù)2007年建設(shè)部、國家發(fā)改委、監(jiān)察部等七部門聯(lián)合發(fā)布的《經(jīng)濟適用房管理辦法》和2011年當?shù)厥姓蛾P(guān)于經(jīng)濟適用住房上市交易管理的意見》，經(jīng)濟適用房上市交易需繳納土地出讓金，繳納主體描述為購房人或產(chǎn)權(quán)人，但未強制規(guī)定由誰繳納。根據(jù)民事法律行為意思自治原則，買賣雙方可對相應權(quán)利義務(wù)進行約定，只要約定不違反國家強制性規(guī)定或損害第三人合法權(quán)益，該約定即對雙方有約束力。如買賣雙方對土地出讓金繳納有約定則應從其約定。②案涉購房協(xié)議合法有效。郭某在簽訂購房協(xié)議時已收到李某房屋所有權(quán)證、土地證、產(chǎn)權(quán)界定卡，對該房屋屬于經(jīng)濟適用房性質(zhì)是明知的。購房協(xié)議明確約定房產(chǎn)交易價不含稅費，概括性地將交易所產(chǎn)生一切稅收和費用約定由郭某承擔，以保證李某在此次房產(chǎn)交易中獲得交易凈價款52.5萬元整。土地出讓金屬于政府征收費用，根據(jù)雙方協(xié)議約定屬于郭某應承擔費用。郭某在繳納該款時并未與李某協(xié)商一致約定是為李某墊付，亦未拒絕繳納此款并為此提出解除合同行為。郭某交付經(jīng)濟適用房土地出讓金、付給李某房款亦證明郭某在繳納出讓金時并未與李某協(xié)商一致約定是為李某墊付的該款。判決駁回郭某訴請。

實務(wù)要點：經(jīng)濟適用房買賣雙方約定了土地出讓金繳納方式，且已實際履行，則一方不得以該約定違反國家規(guī)定和交易習慣為由撤銷。

案例索引：河南洛陽中院（2015）洛民終字第1906號“郭某與李某轉(zhuǎn)讓合同糾紛案”，見《買賣雙方約定土地出讓金繳納方式不違反國家強制性規(guī)定——河南洛陽中院判決郭某訴李某經(jīng)濟適用房轉(zhuǎn)讓合同糾紛案》（申文娟、樊蕾），載《人民法院報·案例精選》（20151112:06）。

07 . 建筑面積誤差比超出3%時，并不必然導致合同解除

建筑面積誤差比超出3%時，不必然解約，法院應從維護交易穩(wěn)定、兼顧公平原則出發(fā)綜合評判房屋買賣合同效力。

標簽：房屋買賣｜面積誤差｜合同解除｜公平原則

案情簡介：2012年，張某與開發(fā)公司簽訂商品房買賣合同，約定預測建筑面積89.18平方米，面積誤差比絕對值超過3%時，買受人有權(quán)退房。后經(jīng)測繪，訴爭房屋實際建筑面積為95.36平方米。2013年，開發(fā)公司通知按2.5%以內(nèi)補款、2.5%以外贈送方式處理。2014年，張某訴請解除合同、退還房款及利息。

法院認為：①涉案房屋實際面積與合同約定面積差雖超過3%，但開發(fā)公司在本案中只對超出合同約定面積2.5%予以主張，對其余部分并未向買受人主張權(quán)利。對涉案房屋合同約定面積與產(chǎn)權(quán)登記面積差異，開發(fā)公司沒有過錯。開發(fā)公司所提供證據(jù)證實，由于建筑規(guī)劃中適用的《建筑工程建筑面積計算規(guī)范》與房產(chǎn)測繪中適用的《房產(chǎn)測量規(guī)范》對房屋面積確認標準不同，最終導致涉案房屋總面積產(chǎn)生差異。張某并未因涉案房屋面積差異遭受損失，開發(fā)公司亦未因房屋面積差異從中獲益?，F(xiàn)開發(fā)公司只對超出合同約定建筑面積2.5%要求張某補交房款，對其余3.96平方米已明確放棄權(quán)利主張；對涉案房屋因面積差異而增加的契稅，縣政府也以會議紀要方式，要求對其應繳契稅總額的25%由縣財政局予以先征后返。②《合同法》第5條規(guī)定，當事人應當遵循公平原則確定各方的權(quán)利和義務(wù)。公平原則作為民事立法領(lǐng)域內(nèi)基本原則，其意義和作用在于該原則體現(xiàn)了社會公德與商業(yè)道德結(jié)合。將該原則作為規(guī)范合同當事人行為準繩，可有效防止當事人權(quán)利濫用，維護與平衡當事人之間利益。本案中，當事人雙方在合同中雖有“建筑面積、套內(nèi)建筑面積誤差比絕對值其中有一項超出3%時，買受人有權(quán)退房”約定，但開發(fā)公司在本案中并無過錯，并采取了相應措施，保護了張某權(quán)益免受損害，在此種情況下，如仍解除涉案合同，不僅使得當事人簽訂涉案合同目的得不到實現(xiàn)，亦使得當事人之間利益失衡，不利于維護交易穩(wěn)定，亦有違公平、誠實信用民事活動原則。判決駁回張某訴請。

實務(wù)要點：建筑面積誤差比絕對值超出3%時，不必然導致合同解除，法院應從維護交易穩(wěn)定、兼顧公平原則出發(fā)綜合評判房屋買賣合同效力。

案例索引：安徽蕪湖中院（2015）蕪中民四終字第00022號“張某與某開發(fā)公司商品房預售合同糾紛案”，見《從既維護交易穩(wěn)定又兼顧公平原則出發(fā)綜合評判房屋買賣合同——安徽蕪湖中院判決張某訴某房地產(chǎn)公司商品房預售合同糾紛案》（朱訓明、宋喜萍），載《人民法院報·案例精選》（20150813:06）。

08 . 售樓宣傳虛假，構(gòu)成欺詐，但不必然導致合同撤銷

判定欺詐行為是否符合撤銷合同條件，要根據(jù)欺詐行為程度、欺詐產(chǎn)生影響大小、受損害程度等綜合因素來考量。

標簽：房屋買賣｜售房廣告｜合同撤銷｜欺詐

案情簡介：2013年，劉某與開發(fā)公司簽訂商品房買賣合同。2014年，開發(fā)公司因虛構(gòu)“中國房地產(chǎn)10強”“3小時狂銷14億”“中國馳名商標”等廣告構(gòu)成虛假宣傳被工商局處罰。劉某以受欺詐為由訴請撤銷合同。

法院認為：①開發(fā)公司在房屋銷售過程中實施的廣告宣傳和價格公示行為已經(jīng)有權(quán)的行政管理部門依法認定為違法行為并作出了相應行政處罰，且對于劉某的房意向有一定程度的影響和誤導，依最高人民法院《關(guān)于貫徹執(zhí)行〈民法通則〉若干問題的意見（試行）》第68條“一方當事人故意告知對方虛假情況，或者故意隱瞞真實情況，誘使對方當事人作出錯誤意思表示的，可以認定為欺詐行為”的規(guī)定，應認定為欺詐行為。②《合同法》第54條第2款規(guī)定：“一方以欺詐、脅迫的手段或者乘人之危，使對方在違背真實意思的情況下訂立的合同，受損害方有權(quán)請求人民法院或者仲裁機構(gòu)變更或者撤銷”。上述法律規(guī)定雖賦予相對方撤銷合同權(quán)利，但并非意味著凡是一方當事人存在欺詐行為，相對方一律可主張予以撤銷合同。相對方只有在因欺詐產(chǎn)生錯誤認識并基于錯誤認識作出了非真實意思表示，其才有權(quán)主張撤銷或變更合同。影響訂立合同與否的因素有很多種，判定欺詐行為是否符合撤銷合同條件，要根據(jù)欺詐行為程度、欺詐對另一方真實意思表示作用力大小、受損害方損害程度等綜合因素進行考量。③本案中，首先，房產(chǎn)屬于價值較大的基本生活資料，根據(jù)一般認知，購房者在購房前必定對房屋質(zhì)量、價格、地段、環(huán)境、生活配套設(shè)施、交通等關(guān)鍵性方面進行綜合考慮后才會作出購買與否的意思表示。開發(fā)公司雖在廣告宣傳或價格公示上有欺詐行為，對劉某購房意向有一定影響，但并非唯一或直接影響劉某決定是否購買的關(guān)鍵性因素；其次，案涉合同中對與劉某簽訂合同的出賣方為開發(fā)公司是明確的，對劉某所購房屋地理位置、結(jié)構(gòu)、質(zhì)量和價格等關(guān)鍵內(nèi)容也是明確的，且系雙方平等協(xié)商后達成的，無證據(jù)證明合同約定內(nèi)容與真實情況不一致。因此，開發(fā)公司上述行為并未使劉某對其所購房屋質(zhì)量、價格、地段、環(huán)境、生活配套設(shè)施、交通等關(guān)鍵性方面產(chǎn)生錯誤認識，其簽訂合同購買案涉房屋系其真實意思表示。判決駁回劉某訴請。

實務(wù)要點：相對方只有在因欺詐產(chǎn)生錯誤認識并基于錯誤認識作出了非真實意思表示，其才有權(quán)主張撤銷或變更合同。判定欺詐行為是否符合撤銷合同條件，要根據(jù)欺詐行為程度、欺詐對另一方真實意思表示作用力大小、受損害方損害程度等綜合因素進行考量。

案例索引：江蘇泰州中院（2015）泰中民終字第00293號“劉某與某開發(fā)公司等商品房買賣合同糾紛案”，見《開發(fā)商因虛假宣傳被行政處罰并不必然構(gòu)成合同欺詐——江蘇泰州中院判決劉俊等訴靖江碧桂園公司商品房銷售合同糾紛案》（鄭興、劉艷生），載《人民法院報·案例精選》（20161110:06）；另見《劉俊等訴靖江碧桂園房產(chǎn)公司因售樓宣傳虛假要求撤銷房屋買賣合同被判駁回案》，載《江蘇省高級人民法院公報》（201601/43:48）。

09 . 虛假按揭偽裝行為無效，不能對抗善意第三人銀行

名義購房人與開發(fā)商簽訂虛假按揭合同雖無效，但不能對抗善意第三人貸款銀行，仍應按借款合同約定承擔責任。

標簽：房屋買賣｜按揭房｜借款合同｜虛假按揭｜虛偽意思表示

案情簡介：2014年，為套取貸款，開發(fā)公司與金某協(xié)商，通過“假按揭”方式向銀行貸款，資金由開發(fā)公司實際支配使用，貸款亦由其通過金某還款賬戶分期償還。為此，開發(fā)公司與金某簽訂商品房買賣合同，再以購房貸款名義，由金某作為借款人，開發(fā)公司為保證人，與銀行簽訂個人住房借款合同，套得了銀行貸款。后開發(fā)公司破產(chǎn)，未能按期還款，銀行起訴。

法院認為：①《民法總則》第146條規(guī)定的通謀虛偽表示是指行為人與相對人進行通謀，對外作出虛假意思表示，并以此而實施的法律行為。《合同法》上的“以合法形式掩蓋非法目的”行為通常表現(xiàn)為脫法行為、通謀虛偽行為和兼具二者的混合行為。“惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益”行為中的惡意串通，不僅包括虛偽表示，而且還包括雙方通謀而為與效果意思相同的表示，且以侵害國家、集體或者第三人利益為無效的必須要件。就本案“假按揭”中購房人與開發(fā)商之間通謀虛偽行為而言，雖然在主體要件方面適格，但購房人與開發(fā)商之間并無真實購房意愿，實為雙方為套取銀行資金而為之，系雙方虛偽故意，通謀實施，屬于《民法總則》第146條條第1款規(guī)定的“行為人與相對人以虛假的意思表示實施的民事法律行為”，因意思表示要件為無效要件，故案涉商品房買賣合同依法應認定為無效。②案涉購房合同與借款合同，從內(nèi)容來看雖密不可分，但兩份合同之間并非主從合同關(guān)系，兩份合同均存在獨立意思表示，而為相對獨立的法律關(guān)系，故購房合同無效并不必然導致借款合同無效，還應分析銀行在貸款發(fā)放中的主觀意圖，是否系善意第三人。民法中“善意”系指不知道偽裝行為，對“善意”認定以法律推定為主要方式。本案中，開發(fā)商和名義購房人均未能提供證據(jù)證明將“假按揭”情況已告知銀行，或銀行已知道或應當知道“假按揭”情況，在此情形下，銀行應被推定為善意第三人。故而開發(fā)商與名義購房人偽裝行為無效，不能對抗名義購房人與銀行之間簽訂借款合同效力。判決金某償還銀行貸款，開發(fā)公司承擔擔保責任。

實務(wù)要點：名義購房人與開發(fā)商以虛假的意思表示簽訂購房合同應認定無效，但不能對抗善意第三人貸款銀行，仍應按借款合同約定承擔責任。

案例索引：江蘇常州中院（2017）蘇04民終3746號“某銀行與金某借款合同糾紛案”，見《“假按揭”虛偽意思表示的司法規(guī)制——江蘇常州鐘樓法院判決建行常州分行訴金某等金融借款合同糾紛案》（胡傳朋、陳德嚴），載《人民法院報·案例精選》（20181220:06）。

原創(chuàng)序號：天同碼232 

核校：簡牘