凡是到過日本的人都有一個(gè)共同的感受，日本的城市很干凈，干凈的不僅是街道，還有房子。你看日本的建筑，很難看出它的年份，因?yàn)?0年前造的房子和30年前造的房子從外表上看都和新的差不多，而中國在九十年代建的房子不少已經(jīng)成了危房，成了舊城改造對(duì)象，為什么日本能夠做到這點(diǎn)呢？秘密只有一個(gè)，那就是日本恪守的建筑物的維修保養(yǎng)之道。

東京有家著名的房產(chǎn)中介、物業(yè)管理公司叫暖燈，公司老板是華人，出生在廣西桂林，所以起名桂小川。該公司已買下東京首都圈10多棟大樓，也管理著200多棟房子，對(duì)日本的建筑物，尤其是公寓樓的管理有著豐富的經(jīng)驗(yàn)。

昨晚，我和桂社長一起吃飯，我問他“日本的房子為什么看上去這么新？”他告訴我，一個(gè)精致、漂亮的女人一定是一個(gè)善于保養(yǎng)的女人，房子也是一樣。房子建成后，經(jīng)過長期的風(fēng)吹雨打和紫外線照射，房子的外墻若干年之后一定會(huì)發(fā)生裂化，下水道使用幾年之后也一定會(huì)出現(xiàn)堵塞，中國的房子、日本的房子都是這樣。

怎樣保證房子的外墻不出現(xiàn)裂化？怎樣保證整棟大樓的所有管道暢通無阻？這就需要定期的維修保養(yǎng)，而且是預(yù)防性的維修保養(yǎng)，而不是出了問題才去維修。那么，怎樣保證整棟大樓長期的又是經(jīng)常性的維修與保養(yǎng)呢？

日本有條法定的制度，那就是你買公寓樓時(shí)就要交納維修基金，又叫修繕基金，它的交納是每一個(gè)擁有房子產(chǎn)權(quán)的業(yè)主必須承擔(dān)的義務(wù)，這項(xiàng)義務(wù)是依據(jù)平等、均分的原則來實(shí)施的。首先你在購買新房時(shí)就必須交納一筆維修基金，一般一套三室一廳的房子第一次需要交納150萬日元，相當(dāng)于10萬元人民幣左右，然后每月再交納1000到2000元人民幣不等的物業(yè)修繕管理費(fèi)，如果是租客就不需要交這么多錢，只需交納相當(dāng)于100多元人民幣的管理費(fèi)。

在這時(shí)必須說明的一點(diǎn)是開發(fā)商在賣樓時(shí)，也必須交納一筆維修基金，這筆維修基金的總額必須超過所有業(yè)主交納的維修基金的總和。與中國不同的是，住在同一棟樓里的業(yè)主交納的維修保養(yǎng)費(fèi)是完全平攤的。在中國，住一樓的業(yè)主是絕對(duì)不愿意承擔(dān)電梯的維修費(fèi)用的，更不愿意承擔(dān)屋頂?shù)姆缆┕こ叹S修費(fèi)用。他認(rèn)為他家住一樓不用電梯，屋頂漏水跟他家也沒關(guān)系，為什么要承擔(dān)這些不搭界的費(fèi)用呢？但在日本，這種中國式的思維是行不通的。

日本人認(rèn)為住在同一棟樓里的所有業(yè)主就是一個(gè)大家庭，整棟樓不是某一個(gè)人的，而是大家共有的，大樓的生命就是每一戶人家的生命，因此所有的維修費(fèi)用必須大家平均分?jǐn)?，不能你多我少制造矛盾，正是這種集體主義思想，使業(yè)主與業(yè)主之間很少產(chǎn)生矛盾。

那么業(yè)主交納的這筆維修保養(yǎng)基金由誰來管理呢？由業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)管理公司共同管理。錢放在銀行，需要使用時(shí)，由物業(yè)管理公司提出預(yù)算，業(yè)主委員會(huì)審核批準(zhǔn)。

東京雖然是一個(gè)擁有2000多萬人口的國際大都市，但物業(yè)管理公司僅有四、五家，而且都是活了半個(gè)世紀(jì)以上、具有物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)和信譽(yù)的大企業(yè)。從一棟公寓樓建成那天起，這些物業(yè)管理公司就會(huì)和業(yè)主委員會(huì)共同研究、商定出一個(gè)長達(dá)50年的公寓樓維修保養(yǎng)計(jì)劃表，什么時(shí)候修理屋頂?shù)姆缆┫到y(tǒng)？什么時(shí)候修理外墻？什么時(shí)候疏通下水道？什么時(shí)候檢查供水系統(tǒng)？什么時(shí)候檢修電梯、更換電梯？每一項(xiàng)都清清楚楚，明明白白，寫明具體的施工年份和施工時(shí)間，由物業(yè)管理公司到時(shí)提前通知業(yè)主委員會(huì)開會(huì)審核、批準(zhǔn)預(yù)算。

桂社長說，日本物業(yè)管理有一條不成文的規(guī)矩，不管下水道有沒有堵，一年必須使用高壓清洗裝置全部疏通一次，屋頂?shù)姆缆┫到y(tǒng)一般是五年補(bǔ)修一次，十年大修一次，外墻一般是十年全部翻新一次，電梯是三個(gè)月檢查一次，15年更換一次，而房間里的消防探測系統(tǒng)是一年檢修一次，也就是說日本的物業(yè)管理不是管道堵了、設(shè)備壞了才去修理，而是完全按照預(yù)先制定的修理計(jì)劃去預(yù)防性修理，以保證大樓和住戶不會(huì)遇到生活上的麻煩。

在設(shè)備沒有壞的情況下，就把自己的一筆錢交給物業(yè)管理公司和業(yè)主委員會(huì)去管理、使用，會(huì)不會(huì)被挪用或亂用，這是許多人會(huì)擔(dān)心的問題，也是許多人不愿意交錢的原因，但日本是一個(gè)講求信譽(yù)的社會(huì)，業(yè)主完全不用為此擔(dān)心，業(yè)主與物業(yè)管理公司也因此建立起牢固的信任關(guān)系，很少會(huì)埋怨或更換物業(yè)管理公司，而物業(yè)管理公司根據(jù)自己長期以來管理物業(yè)的經(jīng)驗(yàn)，預(yù)先就制定出完善而全面的大樓維修保養(yǎng)計(jì)劃，并告知每一位業(yè)主，按部就班地進(jìn)行幾十年的大樓管理。

日本物業(yè)管理公司的主要工作并不是負(fù)責(zé)大樓的安?；蛐^(qū)的安全管理，而是注重于大樓自身的質(zhì)量和品質(zhì)的管理，原因在于日本的社會(huì)治安普遍較好，很少發(fā)生入室盜竊事件，而且日本的小區(qū)本來就是開放式的、沒有圍墻的小區(qū)，只有大樓的大門有管理人員或者門鎖安保系統(tǒng)，因此物業(yè)管理公司基本上不需要雇用安保人員，而是把主要的財(cái)力和精力投放在大樓的日常管理，比如清洗樓道、管理垃圾、擦洗門窗和樓梯扶手，一般一棟10層樓的公寓樓只有一個(gè)管理人員，而且大多數(shù)是退休之后重新參加工作的老年人或家庭主婦。

物業(yè)管理公司平時(shí)只是做一般性的巡查，只有等到定期維修保養(yǎng)時(shí)候才有專人上門聯(lián)系服務(wù)。如果是高檔小區(qū)，物業(yè)管理公司會(huì)設(shè)置一個(gè)專門的辦公室，派一名工作人員負(fù)責(zé)大樓內(nèi)外每天的清掃工作、處理業(yè)主的咨詢以及監(jiān)管進(jìn)出大樓的人員。

日本真正有錢的人不住高樓，都住低層的高級(jí)公寓樓或自建房。在東京的澀谷、麻布等地有許多四、五層高的公寓樓，掩映在綠樹叢中，這些公寓看似普通其實(shí)價(jià)格不菲。其余不說，單是每月維修保養(yǎng)基金就要交納1萬多元人民幣，因?yàn)橐粭潣遣?0多、20戶人家，數(shù)額平攤下來就很大，所以沒有錢的人根本住不起這樣的高級(jí)公寓，相反住在高層公寓里的人因?yàn)樽舳?，平攤下來費(fèi)用就很少，這也是日本住高樓的一個(gè)好處。

說到這里，大家就明白為什么日本的辦公樓和住宅樓即便樓齡長，外觀也沒有破舊之感，原因就在于有一套很好的維修保養(yǎng)制度，而這種制度建立的基礎(chǔ)首先是開發(fā)商、業(yè)主和物業(yè)管理公司三者之間相互信賴、依存和協(xié)作，其次是物業(yè)管理公司對(duì)本職工作有著高度的責(zé)任心。

日本政府已經(jīng)提出“建筑物百年計(jì)劃”，目前日本大樓的使用年限都在50年到70年之間，但日本政府認(rèn)為這個(gè)壽命太短，必須保證使用100年，一方面是避免大樓頻繁拆建產(chǎn)生大量的建筑垃圾，破壞環(huán)境，其次是大樓的拆建損害業(yè)主的經(jīng)濟(jì)利益、浪費(fèi)社會(huì)資源。因此日本政府要求新建的大樓從結(jié)構(gòu)到管道，從外立面到內(nèi)部設(shè)施必須保證能夠使用100年，而實(shí)現(xiàn)這個(gè)百年夢，經(jīng)常性的維修保養(yǎng)就成為關(guān)鍵。

東京的物業(yè)管理業(yè)務(wù)為什么會(huì)集中在四、五家大型的物業(yè)管理公司手里呢？那是因?yàn)樗麄冇袣v史、有信譽(yù)、有經(jīng)驗(yàn)，更有較高的管理水平。

為了保證百年大樓的建設(shè)質(zhì)量，最近日本的建筑工地出現(xiàn)一種特別現(xiàn)象，監(jiān)理師基本上都是女性，由女性監(jiān)理師來負(fù)責(zé)現(xiàn)場的質(zhì)量監(jiān)理，是因?yàn)樗齻冏鍪抡J(rèn)真、仔細(xì)，很少抽煙、喝酒、泡酒吧，關(guān)系公司很難搞掂她們。

桂社長通過我善意地提醒中國同胞，來日本買房子，一定要注意觀察目標(biāo)房子小區(qū)的綠植是否修剪得整齊？地面是否打掃得很干凈？因?yàn)檫@些細(xì)節(jié)能夠看出公寓樓的管理水平，此外還要查看大樓的維修基金還剩下多少，多是好事，如果少的話，以后平攤下來會(huì)是一筆很大的費(fèi)用。