如果你聽(tīng)到了以上的對(duì)話，

那么這個(gè)人大概率在江湖傳說(shuō)中的

地產(chǎn)投資拓展部門(mén)

一年多度的招聘又要開(kāi)始了，房地產(chǎn)絕對(duì)是當(dāng)仁不讓的一個(gè)大熱門(mén)，而其中投資拓展部門(mén)因?yàn)?strong>江湖上關(guān)于它各種裝逼和高大上的傳說(shuō)也讓很多畢業(yè)生向往，我們現(xiàn)場(chǎng)連線一下一線員工楊二蛋聽(tīng)聽(tīng)他對(duì)投資部怎么說(shuō)：

以上我們也看出投資部一般被人標(biāo)榜的幾個(gè)標(biāo)簽：

可這到底是干嘛的？

因?yàn)橹坝幸稽c(diǎn)在投拓工作的淺薄經(jīng)驗(yàn)，不少同學(xué)會(huì)向我咨詢這方面的事情，所以想干脆寫(xiě)一下自己曾經(jīng)所體會(huì)到的對(duì)這個(gè)崗位的淺薄（Dou Bi）理解，以盡量和藹可親（Er Bi）的口吻寫(xiě)出來(lái)，不會(huì)談到特別專業(yè)的內(nèi)容，但是希望能夠給大家一個(gè)對(duì)這個(gè)崗位更加親近的印象，同時(shí)也采訪了一些房企投資人員感受，希望供大家參考，好了要開(kāi)始了：

地塊基本屬性

那在這里就說(shuō)到了一個(gè)投資人核心技能，如果你要問(wèn)哪一種技能證書(shū)對(duì)于投資人是必備的，那我只能說(shuō)，絕對(duì)是：

或者這樣

還可以這樣

但是，真相是這樣

或者這樣

還可以這樣

當(dāng)然跟開(kāi)車一樣，想像中開(kāi)無(wú)人機(jī)是這樣：

一個(gè)小時(shí)后...

市場(chǎng)調(diào)研

此階段，你要跑遍目標(biāo)區(qū)域內(nèi)的各式在售樓盤(pán)，了解市場(chǎng)最新數(shù)據(jù)和投資者動(dòng)向，俗稱『踩盤(pán)』，基本數(shù)據(jù)例如主流戶型，存貨，去化，售價(jià)情況等等，而從調(diào)查方式可分兩種：

首先是明調(diào)，也就是不玩套路，直接告訴樓盤(pán)銷售人員你也是做房地產(chǎn)的，來(lái)了解市場(chǎng)情況，不過(guò)有被反套路的風(fēng)險(xiǎn)，別人沒(méi)義務(wù)給你數(shù)據(jù)，可能會(huì)給你瞎說(shuō)的信息和還有不搭理你的風(fēng)險(xiǎn)。

其次是暗調(diào)，也就是裝作買房子的人，旁敲側(cè)擊套一些信息。當(dāng)然，問(wèn)的太過(guò)直白，別人發(fā)覺(jué)你是踩盤(pán)的可能也就更加尷尬了。

我曾經(jīng)剛?cè)胄械臅r(shí)候暗調(diào)是這樣的：

還有這樣

訣竅就是雖然銀行卡一分錢(qián)都沒(méi)有，還是要有堅(jiān)定的信仰你是買得起在場(chǎng)的所有的房子的。

---來(lái)自我最佩服的一個(gè)地產(chǎn)前輩

當(dāng)然，最好少一點(diǎn)套路，多一點(diǎn)真誠(chéng)，銷售給你耐心半天，你卻只是想套話，也可以理解他們不爽的心情。

出戶配-項(xiàng)目的戶型配比

這塊就是營(yíng)銷的事情了，一般來(lái)說(shuō)你要和營(yíng)銷溝通你對(duì)市場(chǎng)的看法，目前受市場(chǎng)歡迎的戶型是多少，價(jià)格應(yīng)該定多少等等。

很多時(shí)候雙方都會(huì)有分歧，因?yàn)榇嬖谝粋€(gè)機(jī)制就是投資人拿地能夠有獎(jiǎng)金，所以投資人對(duì)地一般的態(tài)度是比較激進(jìn)的，因?yàn)?/p>

房子不是投資部來(lái)賣的

是誰(shuí)呢---營(yíng)銷，而要是這個(gè)地拿得不好，營(yíng)銷的兄弟們也會(huì)相當(dāng)難受，常言道營(yíng)銷跑斷的腿，都是投資腦子進(jìn)的水，所以營(yíng)銷相對(duì)會(huì)保守一些，雖然免不了嘴角，但是這樣相互的制衡也不得不說(shuō)是地產(chǎn)投資的趣味與精妙所在。所以營(yíng)銷的兄弟們經(jīng)常對(duì)投資的同學(xué)說(shuō)：

排方案-設(shè)計(jì)部門(mén)

這個(gè)時(shí)候，投資部充當(dāng)著甲方得角色，你需要研究土地出讓的規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)，理清每一個(gè)指標(biāo)，把土地存在的對(duì)設(shè)計(jì)的限制都呈現(xiàn)給設(shè)計(jì)的兄弟，比如限高等等，方案一些規(guī)劃得經(jīng)濟(jì)指標(biāo)你也要反復(fù)得溝通。因?yàn)檫@些都影響著你后面的測(cè)算。

設(shè)計(jì)部門(mén)得同事是一般有『投資恐懼癥』的，因?yàn)?strong>投資拿地并不是跟進(jìn)一塊就成一塊，所以可能你讓設(shè)計(jì)部門(mén)出十個(gè)項(xiàng)目方案，中間每個(gè)方案可能又讓他們調(diào)了5、6次，最后就成了一塊，甚至沒(méi)有，所以設(shè)計(jì)的兄弟們經(jīng)常對(duì)投資的同學(xué)說(shuō)：

排工期-運(yùn)營(yíng)部門(mén)

顧名思義，運(yùn)營(yíng)部門(mén)負(fù)責(zé)監(jiān)管項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)節(jié)點(diǎn)情況，所以在拿地前期，運(yùn)營(yíng)的兄弟就會(huì)首先根據(jù)你的方案給出一個(gè)預(yù)計(jì)的工程節(jié)點(diǎn)，什么時(shí)候開(kāi)工，預(yù)售，竣工等等，這些都會(huì)直接影響投資部門(mén)的現(xiàn)金流情況，有金融背景的同學(xué)就知道這會(huì)影響項(xiàng)目的IRR，從而可能會(huì)讓某些項(xiàng)目夭折。

但是投資的同學(xué)在這方面又是會(huì)比較激進(jìn)的，希望能夠快點(diǎn)開(kāi)盤(pán)，現(xiàn)金流進(jìn)起來(lái)，而運(yùn)營(yíng)得兄弟很難辦，因?yàn)楹竺鏌o(wú)法按照目標(biāo)完成進(jìn)度，是要怪罪到他們頭上的。所以運(yùn)營(yíng)的兄弟們經(jīng)常對(duì)投資的同學(xué)說(shuō)：

調(diào)造價(jià)-成本部門(mén)

你的方案方案，要把他們轉(zhuǎn)變成數(shù)字才能看出到底能不能賺錢(qián)，成本得確定就是至關(guān)重要的一環(huán)，從地下到地上，從拆遷到裝修，所有的成本項(xiàng)目都會(huì)被成本的兄弟拎得一清二楚，給你整得明明白白，但是投資的同學(xué)在這方面又是會(huì)比較激進(jìn)的，因?yàn)槌杀揪褪清X(qián)啊，錢(qián)就是利潤(rùn)啊，利潤(rùn)就是拿地啊，所以投資部的同學(xué)一般會(huì)反復(fù)想讓成本的兄弟把成本降一降，所以運(yùn)營(yíng)的兄弟們經(jīng)常對(duì)投資的同學(xué)說(shuō)：

做融資-財(cái)務(wù)部門(mén)

   房地產(chǎn)是基本離不開(kāi)杠桿的，融資是關(guān)鍵的一環(huán)，能不能拿到便宜而及時(shí)的錢(qián)甚至能決定一個(gè)地產(chǎn)公司的成敗，融資也需要體現(xiàn)在投資人員的測(cè)算當(dāng)中，所以每次都一定要向財(cái)務(wù)同事確定，這次的貸款能貸工程款的多少，什么時(shí)候能夠流進(jìn)來(lái)，利率是多少等等。但是投資的同學(xué)在這方面又是會(huì)比較激進(jìn)的，這也和他們測(cè)算的利潤(rùn)結(jié)果息息相關(guān)，

投資部門(mén)的同常常能體會(huì)到了需要借錢(qián)的底層生活感覺(jué)，所以財(cái)務(wù)的兄弟們經(jīng)常對(duì)投資的同學(xué)說(shuō)：

從上面的各個(gè)溝通過(guò)程不難看出，投資的核心功能就是協(xié)調(diào)好其他各個(gè)條線，通過(guò)和其他各個(gè)條線同事不斷的博弈，找到最優(yōu)的拿地方案（各個(gè)部門(mén)同事的底線）。

所以對(duì)于投資部的同事一般沒(méi)有『臉皮厚』這三個(gè)字，對(duì)溝通、抗壓、應(yīng)變能力有一定要求。

奉上一張你干投資后會(huì)看懂的圖

好了，總算收集好所有資料了，看看時(shí)間已經(jīng)不早了，到這總于可以休息了，生活是生活，工作是工作。投資部每一個(gè)男人都是會(huì)生活的男人，點(diǎn)一首喜歡得音樂(lè)，叫一份炸雞，就著疲憊的身心，打開(kāi)手機(jī)點(diǎn)開(kāi)王者榮耀，期待著生活里面的每一個(gè)小確幸。

初戀都不能在你人生中帶給你這種心跳的感覺(jué)，所有有志于投資的同志一定會(huì)有這樣的美妙體驗(yàn)。

『二蛋啊，王總那邊改時(shí)間了，這個(gè)地得方案和測(cè)算今晚就要定下來(lái)，我們明天就要去和他談，你趕緊抓緊時(shí)間算一下』

然后就是我和測(cè)算表的愛(ài)恨情仇。

經(jīng)濟(jì)測(cè)算

測(cè)算作為關(guān)鍵的一步，你需要整合你之前和各個(gè)部門(mén)溝通過(guò)的所有成果，量化你的項(xiàng)目，從土地規(guī)劃指標(biāo)，到成本造價(jià)，到現(xiàn)金流排布，到利潤(rùn)水平，最后對(duì)于地價(jià)的敏感性分析（算出你要是去參與拍地，能夠給出的最高地價(jià)，也就是找到你公司的底線）。事無(wú)巨細(xì)都要搞清楚，要做到領(lǐng)導(dǎo)問(wèn)你每一個(gè)數(shù)字的時(shí)候你都能像下圖這樣對(duì)答如流：

切記自己都沒(méi)搞清楚之前，不要去找領(lǐng)導(dǎo)匯報(bào)，閱表無(wú)數(shù)，經(jīng)驗(yàn)豐厚的大佬一般一眼就能夠看出你的報(bào)告的問(wèn)題，問(wèn)你一些關(guān)鍵數(shù)據(jù)，例如：

人防面積怎么感覺(jué)有些多了？

單方建造成本是分?jǐn)傔^(guò)的還是沒(méi)分?jǐn)傔^(guò)的？

精裝修面積是套內(nèi)還是套外？

土增稅怎么感覺(jué)高了？

成本為什么這么高？降降降？！

現(xiàn)金流都不平衡你給我看個(gè)錘子？！

我當(dāng)時(shí)的反應(yīng)往往是：

如果你答不上來(lái)，那就是在浪費(fèi)大家的時(shí)間，職場(chǎng)里面大家的時(shí)間都是很寶貴的，一頓痛罵也是很正常。

一般在你跟自己所屬投資的領(lǐng)導(dǎo)匯報(bào)之后，根據(jù)公司情況的不同，你還要向上匯報(bào)兩到三次，比如繼續(xù)整個(gè)大區(qū)的總裁匯報(bào)，再報(bào)項(xiàng)目到集團(tuán)，向集團(tuán)領(lǐng)導(dǎo)匯報(bào)。

這個(gè)時(shí)候，你就需要將之前所有的資料全部都整理好到一個(gè)文件包，諸如：

看地得實(shí)拍視頻，

地塊周圍現(xiàn)狀情況圖，

戶型配比表

設(shè)計(jì)方案

測(cè)算表

......

而且要做成一個(gè)漂亮而簡(jiǎn)潔的PPT（相信我，這將極大得提高你的PPT水平）。

入行前，我的PPT應(yīng)該是這樣子的：

一天后

一個(gè)月后

三個(gè)月后

半年后

所有材料做好了，就會(huì)面臨著一次類似聽(tīng)證會(huì)的匯報(bào)，各個(gè)條線的負(fù)責(zé)人到區(qū)域的老大，都會(huì)來(lái)聽(tīng)你的報(bào)告，這可是真刀真槍的，不是你在學(xué)校做presentation，做得好90分，做得不好60分這樣的概念，現(xiàn)在可是你的工作了

你做的東西很有可能會(huì)讓公司付出幾億甚至幾十億投資

所以還是那句老話，尊重你的土地，尊重你的數(shù)據(jù)，尊重每一個(gè)來(lái)聆聽(tīng)報(bào)告的人。

這個(gè)時(shí)候也是很關(guān)鍵，如果前期都溝通到位了，那么各條線統(tǒng)一意見(jiàn)，覺(jué)得可行，總裁也覺(jué)得可行，地價(jià)合理，那么就通過(guò)。如果不合適，那就打回去重新研判，或者直接斃掉。

想想你前期花了那么多功夫跟進(jìn)的項(xiàng)目要是被斃掉，真有一種親生兒子被揍了得感覺(jué)，所以前期工作一定要做扎實(shí)，確保向上匯報(bào)的項(xiàng)目有較高得可行性，