來源：無訟閱讀    作者：王純（江蘇立科律師事務所）

一、案例簡介

2017年3月3日，俞某與陳某簽訂《房地產買賣合同》，約定俞某購買陳某所有的拆遷房一套，成交價為68萬元。

因不動產證在辦理中,雙方約定2017年5月8日陳某將不動產證交給房產中介公司，雙方辦理簽字備案，同時俞某辦理商業(yè)貸款，貸款到位后雙方交接房產。

合同簽訂當日，俞某向陳某支付購房定金2萬元。2017年4月，陳某前妻孫某向房產中介公司表示不再出售涉案房屋。

2017年5月8日，雙方未按約到房管局簽字備案。2017年5月25日，俞某向一審法院提起訴訟要求解除合同，并要求陳某、孫某賠償違約造成的損失。

2017年6月，陳某將涉案房屋以75萬元的價格出售給第三人。

一審法院委托的房地產評估公司對涉案房產在2017年5月25日的市場評估價格為82萬元。

一審法院認為陳某“一房二賣”構成根本違約，應承擔相應的違約責任，認為陳某除應返還已收取的2萬元定金外，還應對俞某不能實現(xiàn)合同目的所遭受的損失包括履行利益損失進行賠償，履行利益損失的具體數(shù)額為俞某起訴之日涉案房屋市場價格與雙方簽訂合同時的成交價之間的差價(14萬元)；同時，一審法院認為俞某繳納的評估費亦應由陳某承擔。

最后，一審法院判決解除俞某、陳某簽訂的《房地產買賣合同》，判決陳某向俞某支付16.6萬元（含定金、評估費)。

陳某不服一審判決提起上訴，筆者受陳某委托參與本案二審訴訟，經二審法院審理及調解雙方達成調解協(xié)議，最后陳某向俞某一次性支付12萬元（含定金、評估費)。

雖然該案調解結案，但案件本身涉及到的關于“一房二賣”案件中守約方（本文僅指未能獲得房屋產權的買受人）可得利益損失如何認定問題值得進一步研究分析。

二、關于可得利益損失的認定

（一）“一房二賣”中違約方應否賠償守約方可得利益損失

《合同法》及相關司法解釋對上述問題作了規(guī)定，《合同法》第一百一十三條規(guī)定，當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定，給對方造成損失的，損失賠償額應當相當于因違約所造成的損失，包括合同履行后可以獲得的利益，但不得超過違反合同一方訂立合同時預見到或者應當預見到的因違反合同可能造成的損失。

《最高人民法院關于當前形勢下審理民商事合同糾紛案件若干問題的指導意見》第三部分“區(qū)分可得利益損失類型，妥善認定可得利益損失”第9條及《江蘇省高級人民法院買賣合同糾紛案件審理指南》第八條均規(guī)定，在當前市場主體違約情形比較突出的情況下，違約行為通常導致可得利益損失，根據(jù)交易的性質、合同的目的等因素，可得利益損失主要分為生產利潤損失、經營利潤損失和轉售利潤損失等類型。

生產設備和原材料等買賣合同違約中，因出賣人違約而造成買受人的可得利益損失通常屬于生產利潤損失。

承包經營、租賃經營合同以及提供服務或勞務的合同中，因一方違約造成的可得利益損失通常屬于經營利潤損失。

先后系列買賣合同中，因原合同出賣方違約而造成其后的轉售合同出售方的可得利益損失通常屬于轉售利潤損失。

根據(jù)上述法律及相關司法解釋規(guī)定，違約方違約行為造成的損失，一般是指守約方的財產損失，包括積極損失和消極損失。

積極損失是指現(xiàn)有財產的滅失、損壞和費用的支出，它是一種現(xiàn)實的財產損失；而消極損失又稱可得利益的損失，是指違約行為導致守約方喪失了“合同履行后可以獲得的利益”。

可得利益是當事人訂立合同時期望通過合同的履行所獲得的利益，是當事人在訂立合同時能夠合理預見到的利益，而可得利益的損失也是當事人所能夠預見到的損失。

筆者認為在房屋買賣合同糾紛中可得利益損失為違約方未履行買賣合同導致守約方未能獲得的基于房屋產權的利益損失。

在上述案例中，陳某“一房二賣”的違約行為造成俞某的可得利益損失雖不屬于上述生產利潤損失、經營利潤損失和轉售利潤損失等類型范疇，但在房價上漲的情況下，筆者認為“一房二賣”中守約方可得利益損失應屬于守約方購房后可享有的房屋溢價利潤或者守約方另行購房時需多支付的交易成本。

若出賣人守約，買受人能夠通過買賣獲得房屋所有權，那么房屋增值自然屬于其可享受的交易成果；若出賣人“一房二賣”，買受人不能獲得房屋所有權，不能享有房產交易成功的碩果，在房產漲價的情況下，只能加價另行購買同等區(qū)位、類型的房屋。

無論從交易成功后買受人享有可期待利益的角度，還是從交易不成后買受人另行購房需加價購買的角度，出賣人陳某“一房二賣”違約行為已給買受人俞某造成履行利益損失，因此出賣人陳某應賠償買受人俞某的履行可得利益損失，至于可得利益損失的范圍及數(shù)額由買受人俞某舉證證明。

（二）“一房二賣”中守約方可得利益損失數(shù)額認定

《合同法》第一百一十三條規(guī)定：合同履行后可以獲得的利益不得超過違反合同一方訂立合同時預見到或者應當預見到的因違反合同可能造成的損失。

《最高人民法院關于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第二十九條規(guī)定：買賣合同當事人一方違約造成對方損失，對方主張賠償可得利益損失的，人民法院應當根據(jù)當事人的主張，依據(jù)合同法第一百一十三條、第一百一十九條、本解釋第三十條、第三十一條等規(guī)定進行認定。

《最高人民法院關于當前形勢下審理民商事合同糾紛案件若干問題的指導意見》第三部分“區(qū)分可得利益損失類型，妥善認定可得利益損失”第10條及《江蘇省高級人民法院買賣合同糾紛案件審理指南》第八條均規(guī)定：守約方主張可得利益損失數(shù)額應當提出證據(jù)加以證明，人民法院在計算和認定可得利益損失時，應當綜合運用可預見規(guī)則、減損規(guī)則、損益相抵規(guī)則以及過失相抵規(guī)則等，從非違約方主張的可得利益賠償總額中扣除違約方不可預見的損失、非違約方不當擴大的損失、非違約方因違約獲得的利益、非違約方亦有過失所造成的損失以及必要的交易成本。

在上述案例中，一審法院以買受人俞某起訴之日涉案房屋市場價格與簽訂合同時的成交價之間的差價作為可得利益損失的依據(jù)，筆者認為一審法院判決“以評代審”，直接以評估結論認定的數(shù)額作為俞某的可得利益損失，未考慮買賣合同的履行情況，未從俞某主張的可得利益損失賠償總額中扣除陳某不可預見的損失以及必要的交易成本。

首先，筆者認為可得利益應當與買賣合同的履行程度相關聯(lián)，俞某除支付2萬元定金外并未支付首付款、涉案房屋也未辦理備案登記，俞某實際履行的階段處于整個合同履行過程中的起始階段，此后俞某能否履行全部給付義務尚未可知，何況可得利益的獲得還取決于諸多因素。

人民法院應結合買賣合同的履行程度酌定可得利益損失，例如在羅淑賢與何姿房屋買賣合同糾紛[（2019）京03民終2827號]中，北京市第三中級人民法院認為應綜合考慮守約方的履約情況等因素判定可得利益損失，維持了北京市朝陽區(qū)人民法院（2017）京0105民初67590號民事判決，（2017）京0105民初67590號民事判決書中明確“計算可得利益損失應從守約方主張的可得利益賠償總額中扣除守約方未采取合理措施不當擴大的損失、守約方亦有過失所造成的損失、守約方因此獲得的利益以及守約方取得利益需要支出的必要的交易成本，并綜合考慮守約方的履約情況等因素予以確定。

本案中，何姿主張其應獲得全部差價，但是，整個履約過程中，何姿未支付全部購房款、只支付了70萬元定金。另外，雙方未辦理涉案房屋網簽不影響何姿購房資質......”

其次，一審法院直接將房屋差價認定為陳某違約造成的可得利益損失數(shù)額，筆者認為這個損失數(shù)額已遠遠超出陳某在訂立合同時預見到或者應當預見到的因違反合同可能造成的損失，陳某在訂立房屋買賣合同時，能夠遇見的賠償損失范圍僅為返還2倍定金及合同約定的相關違約責任。

人民法院在認定可得利益損失時應考慮該損失是否已超出當事人在訂立合同時預見到或者應當預見到的因違反合同可能造成的損失。

例如，在李東函訴盛東興房屋買賣合同糾紛一案[（2017）滬01民終8713號]中，上海市第一中級人民法院二審民事判決書認為“根據(jù)合同法的相關規(guī)定，損失賠償額應當相當于因違約所造成的損失，包括合同履行后可以獲得的利益，但同時不得超過違反合同一方訂立合同時預見到或者應當預見到的因違反合同可能造成的損失。

根據(jù)評估報告，系爭房屋的差價損失為1,074,900元，在此基礎上，考慮李東函、孫艷艷實際支付購房款金額為435,000元，同時兼顧過錯程度以及違反合同方即盛東興在訂立合同時預見到或者應當預見到的損失等綜合因素，一審法院酌情認定盛東興應承擔差價損失賠償金額為500,000元，并無明顯不當。李東函、孫艷艷上訴要求賠償全部差價損失，本院不予支持”。

此外，在滿懿（北京）房地產咨詢有限公司、裴鋼與周哲房屋買賣合同糾紛一案[（2017）京03民終8173號]，北京市第三中級人民法院二審民事判決書認為：依照《中華人民共和國合同法》第一百一十三條第一款“當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定，給對方造成損失的，損失賠償額應當相當于因違約所造成的損失，包括合同履行后可以獲得的利益，但不得超過違反合同一方訂立合同時預見到或者應當預見到的因違反合同可能造成的損失”的規(guī)定，周哲有權要求裴鋼賠償因其違約行為給其造成的房屋差價等可得利益損失，但不得超過裴鋼違反合同一方訂立合同時預見到或者應當預見到的因違反合同可能造成的損失......

最后，筆者認為可得利益損失中應扣除必要的交易成本，守約方不能只享受履行可得利益而不支付任何交易成本，按照陳某、俞某雙方簽訂的《房地產買賣合同》約定，俞某應支付中介費（為房價的1.5%）、貸款服務費（貸款金額的1%）以及買賣涉案房屋產生的稅費（約1.5%）。

上述稅費屬于履行房屋買賣合同必須支付的交易成本，人民法院應當在守約方可得利益損失中予以扣除。

例如，在吳東波與江敏艷房屋買賣合同糾紛一案[（2012）揚民終字第0010號]中，江蘇省揚州市中級人民法院認定應扣除房屋買賣交易中買方需繳納的稅費，并在二審民事判決書明確“如果合同實際履行，江敏艷與吳東波應當辦理房屋過戶手續(xù)并各自繳納相應的稅費，其中江敏艷繳納的契稅屬于其取得利益需要支出的必要的交易成本，應當在可得利益損失中予以扣除”。

同樣，在王海寧與季忠東房屋買賣合同糾紛一案[（2017）蘇02民終4599號]中，江蘇省無錫市中級人民法院二審民事判決書亦認為“人民法院在計算和認定可得利益損失時，應當綜合運用可預見規(guī)則、損益相抵規(guī)則以及過失相抵規(guī)則等，從非違約方主張的可得利益賠償總額中扣除違約方不可預見的損失、非違約方亦有過失所造成的損失以及必要的交易成本，本案中，王海寧目前僅支付定金10萬元，尚未支出必要的交易成本......；一審法院在認定合同解除可得利益損失時，未綜合損益相抵規(guī)則，未考慮王海寧支出的交易成本，故本院改判酌定合同解除后，季忠東應賠償王海寧可得利益損失40萬元”；

此外，在馬玉華與高志霞房屋買賣合同糾紛一案[（2017）京01民終7914號]中，北京市第一中級人民法院維持北京市海淀區(qū)人民法院(2016)京0108民初8227號民事判決書，(2016)京0108民初8227號民事判決書認為“高志霞要求馬玉華賠償房屋差價損失173萬元，但該金額并未扣除高志霞取得該利益需要支出稅費等必要交易成本，故本院綜合考慮上述因素及雙方的履約情況，對高志霞的該項訴訟請求金額予以酌定”。

綜上，筆者認為在“一房二賣”的房屋買賣合同糾紛中，違約方應賠償守約方因其違約所造成的損失，包括合同履行后可以獲得的利益。

但是認定可得利益時，應當綜合運用可預見規(guī)則、減損規(guī)則、損益相抵規(guī)則以及過失相抵規(guī)則，從非違約方主張的可得利益賠償總額中扣除違約方不可預見的損失、非違約方不當擴大的損失、非違約方因違約獲得的利益、非違約方亦有過失所造成的損失以及必要的交易成本，尤其注意扣除房產交易中產生的稅費等交易成本，合理認定可得利益損失。

不能完全以評代審，直接以評估結論認定的數(shù)額作為守約方的可得利益損失。