房子作為當(dāng)今家庭的大宗資產(chǎn)，不僅具有居住屬性，也兼具金融功能。隨著收入水平提高和建筑技術(shù)水平發(fā)展，人們難像過去的家庭一樣，一套房子住好幾十年，甚至一輩子。換句話說，當(dāng)經(jīng)濟條件達(dá)到，或者由于工作變換，你可能重新選擇房子，而原來居住的房產(chǎn)就面臨著轉(zhuǎn)手變現(xiàn)問題。

在房地產(chǎn)市場始終有這么一個定律，“即使同一地段的房子，一定存在一些房產(chǎn)的保值增值屬性不及優(yōu)質(zhì)房產(chǎn)”，如此，當(dāng)你要將原來的房子轉(zhuǎn)手置換新房時，勢必掏更多的錢，而且還不好轉(zhuǎn)手變現(xiàn)。為避免類似情況發(fā)生在你身上，我們梳理了未來10年 “五種”最難轉(zhuǎn)手房產(chǎn)，你的房子在其中嗎？有必要提前知道。

第一種，“無物業(yè)、無配套、無學(xué)區(qū)”三無房產(chǎn)

如果說我們國家現(xiàn)在不缺房子，那么好房子一定是稀缺的，否則的話，現(xiàn)在那么高價格的新房子大家怎么都擠破頭去購買呢？通過觀察發(fā)現(xiàn)，那些房子質(zhì)量好、學(xué)區(qū)好、物業(yè)好、配套齊全和地段好的房子特別受歡迎，即使溢價很多還是有人愿意買單。反之，“無物業(yè)、無配套、無學(xué)區(qū)”的三無房子如果不是購房者經(jīng)濟拮據(jù)，往往很少有人去購買。

當(dāng)然，“三無”房產(chǎn)買到手后，隨著房齡不斷增加，房子越建越多，這類房子未來也面臨著變現(xiàn)難題。反觀那些學(xué)區(qū)好、配套佳、物業(yè)好的好房子，這類“三無”房子簡直就是減分項，未來將與同區(qū)域的好房子價格差距越拉越大，當(dāng)然接盤者也會介意這些缺點，難以轉(zhuǎn)手。因此，我們在選擇房產(chǎn)時，除了學(xué)區(qū)變量外，我們還需要考慮周圍配套在未來完善可能性有多大。還有物業(yè)服務(wù)，如果前期物業(yè)不好，把小區(qū)弄砸了，今后即使換了物業(yè)要改過來也很困難。總之，我們在購房選擇時，物業(yè)、配套、學(xué)區(qū)至少要占一項。

第二種，房齡已超過二十年的房子

雖然說國家對房屋建筑質(zhì)量有各方面的技術(shù)和質(zhì)量要求，但畢竟房子建造的主動權(quán)在企業(yè)手里，企業(yè)建房都是以盈利為目的，加之近些年來，各大開發(fā)商為快速占領(lǐng)市場份額，進(jìn)入千億、萬億陣營，勢必尋求資金上的高周轉(zhuǎn)、開發(fā)節(jié)奏短周期，屢屢出現(xiàn)房屋質(zhì)量問題。就連萬科前董事長王石都說，內(nèi)陸建筑平均壽命只有30年。

因此，房齡越大，獲得住房按揭貸款折損率越高。雖然說銀行沒有明文規(guī)定拒貸某些房源，事實上，大多銀行為規(guī)避壞賬風(fēng)險，對超過二十年的高齡房產(chǎn)是不會發(fā)放住房按揭貸款的。如此，你手上的房產(chǎn)已超過二十年，要轉(zhuǎn)手就不容易了，因為別人只能給你全款，這樣的話，選擇的客群就少很多，加之客戶也會考慮未來轉(zhuǎn)賣問題，出手會慎之又慎。

第三種，沒有產(chǎn)權(quán)證的小產(chǎn)權(quán)房

曾有機構(gòu)做過一個測算，現(xiàn)在我們存量小產(chǎn)權(quán)房占總的住房比例大概在20%左右，現(xiàn)在國家已經(jīng)不允許新蓋小產(chǎn)權(quán)房。小產(chǎn)權(quán)由于是蓋在集體土地上，其土地并未有經(jīng)過公開招拍掛，所以絕大部分的小產(chǎn)房是沒有房產(chǎn)證的。這類房子既不能落戶，也不能交易，更不能抵押和貸款，私下交易小產(chǎn)權(quán)房不受國家法律保護(hù)。

私下交易的小產(chǎn)權(quán)房價格只有同區(qū)域商品房價格的1/3，特別受到剛需購房者歡迎。但從當(dāng)前的相關(guān)政策規(guī)定和方向來看，小產(chǎn)權(quán)也難以獲得商品房的同等待遇，轉(zhuǎn)正更是難上加難。如果僅僅是自己居住也就罷了，如果要轉(zhuǎn)手就會面臨很大的政策風(fēng)險，即使未來拆遷，也難以獲得賠償或者賠償很少，隨著商品房越蓋越多，這類房子將面臨轉(zhuǎn)手困難。

第四種，“五證”不齊全的房子

在銷售新房時，開發(fā)商都必須取得“五證”。即建設(shè)用地規(guī)劃許可證、國有土地使用證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建筑工程施工許可證和商品房銷售（預(yù)售）許可證，少其中任意一個證件，購房者后面都難以辦到房產(chǎn)證。這類房子由于不完全合法，同樣交易不受到國家政策保護(hù)，即使私下有人愿意購買，但價格也會折損很多，不能貸款，客戶群體也有限，你即使低價轉(zhuǎn)手也難找到接盤者。

第五種，曾有過重大情況的房子

國人對樓層、數(shù)字、朝向等還是比較在意的。特別是房子里曾發(fā)生過重大情況，一般是指重大安全事故，或者案件。這類房子還是比較好發(fā)現(xiàn)的，一般在房產(chǎn)中介掛出的價格都相對較低，有時候會低出一大截，還有可能就是以法拍房形式出現(xiàn)。這里要特別注意，有人以為買這種房子反正不用于自住，價格還便宜，可以轉(zhuǎn)給別人。要知道，接手者大都很在意，弄不好就可能砸在手里。買房時，我們一定要到小區(qū)物業(yè)中心或者周圍鄰居問問房子有無出過問題，房主如何？避免買到問題房。

綜上，現(xiàn)在買一套房本身都不容易，考慮到未來轉(zhuǎn)手置換，你還是要盡量考慮全面，盡量回避提到的這“五種”房子，如果你已經(jīng)買到這類房子，提前做出應(yīng)對有必要，砸在手里時間越長越難辦。