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上期文章，我們以甘坑客家小鎮(zhèn)及時光貴州為典型案例，詳析了城市依托型文旅小鎮(zhèn)的開發(fā)模式。此篇文章，我們將對景區(qū)依托型小鎮(zhèn)進行剖析，歸納總結(jié)其產(chǎn)品、運營模式、開發(fā)時序和開發(fā)要點。  景區(qū)依托型小鎮(zhèn) 景區(qū)依托型小鎮(zhèn)多鄰近高品質(zhì)景區(qū)（ 4A或5A ），目標(biāo)客群是景區(qū)分流客群和在地客群，依托高品質(zhì)景區(qū)帶來充足穩(wěn)定的游客流量。在服務(wù)需求的催生下，借力景區(qū)的泛旅游延伸，在景區(qū)重要門戶或游客主通道上，形成的以旅游服務(wù)配套為核心功能的文旅小鎮(zhèn)。  案例一：拈花灣  拈花灣的名字源于佛經(jīng)故事，取意“佛祖拈花，伽葉微笑”。拈花灣位于無錫市馬山半島，距離上海、南京、杭州約1.5小時車程，離靈山大佛景區(qū)約5KM,客源以靈山圣境景區(qū)分流游客和長三角經(jīng)濟圈游客為主。占地面積1600畝，建面35萬㎡，定位于以禪意為主題的心靈度假小鎮(zhèn)，致力于打造“心靈度假”的休閑旅游新模式。 一、拈花灣產(chǎn)品模式 以一脈相承的佛禪文化，體驗型的商業(yè)休閑，主題式的度假配套、豐富的主題活動實現(xiàn)留客，衍生旅游地產(chǎn)開發(fā)。
二、拈花灣運營模式 封閉式運營管理，利用“旅游+地產(chǎn)”的綜合盈利模式來實現(xiàn)短期現(xiàn)金回流與長期運營收益相結(jié)合。 ◆ 引入文旅商板塊頂級資源，提升土地價值、物業(yè)價值、旅游消費，公司的贏利點擺脫傳統(tǒng)門票收入，使觀光游變?yōu)槎燃儆?，大大增加游客量和留宿率?nbsp; ◆ 2016年運營情況：現(xiàn)金流入為7.26億元，其中度假地產(chǎn)銷售5億元，景區(qū)門票7600萬元，酒店及其他旅游經(jīng)營性收入1.5億元，總比約等于7:1:2。 ◆ 2017年運營情況：現(xiàn)金流入為3.92億元，其中度假地產(chǎn)銷售0.96億元，景區(qū)門票1.1億元，酒店收入1.86億元，總比約等于3:3:4。 盈利模式： 1. 物業(yè)售賣：產(chǎn)權(quán)式公寓酒店+別墅售賣 2. 物業(yè)價格：產(chǎn)權(quán)式公寓酒店均價1.55萬元/㎡，獨棟別墅均價1.35萬元/㎡。 3. 門票收入：120/人 4. 旅游經(jīng)營性收益：酒店/會議/客棧收入 5. 管理費用：商業(yè)物業(yè)管理費用：第一年8元/㎡/月，第二年開始10元/㎡/月 6. 商業(yè)物業(yè)租賃/經(jīng)營：指拈花灣商業(yè)街區(qū)的商業(yè)物業(yè)租賃收入 運營模式： 1. 自持—以自營、聯(lián)營租賃的方式進行商業(yè)物業(yè)運營 酒店及客棧由靈山集團自營、工藝品及旅游購物與經(jīng)營戶聯(lián)營、飲品及餐飲為租賃模式，隨著景區(qū)的不斷完善和知名度擴大，靈山集團方會逐步調(diào)整和減少租賃模式的面積，將部分飲品及租賃業(yè)態(tài)的餐飲調(diào)整為聯(lián)營模式。 2. 出售—出售公寓別墅等度假物業(yè)回籠資金、引入途家平臺，獲得的租金收益與業(yè)主進行分成 3. 先封閉后開放：香月花街前期開放式管理，后期將周邊酒店、地產(chǎn)等度假產(chǎn)品整體打包，封閉運營，統(tǒng)一管理。 案例二：天星小鎮(zhèn)  天星小鎮(zhèn)位于重慶金佛山西坡腳下，距離重慶主城約1小時車程，距離金佛山景區(qū)10分鐘步行路程。小鎮(zhèn)分流金佛山景區(qū)游客，以及面向來自重慶本地及周邊有購置度假物業(yè)需求的中產(chǎn)、準(zhǔn)中產(chǎn)階級人群。天星小鎮(zhèn)采取房地產(chǎn)開發(fā)與景區(qū)建設(shè)合二為一的開發(fā)模式，占地1.8平方公里，總建筑規(guī)模120萬㎡，總投資逾40億元，致力于建造集“享受自然、休閑度假、文化風(fēng)情、商務(wù)休閑”于一體的原鄉(xiāng)生活小鎮(zhèn)。 一、天星小鎮(zhèn)產(chǎn)品模式 以一脈相承的佛禪文化，多樣的體驗型商業(yè)休閑，完善的度假配套，豐富的主題活動實現(xiàn)留客，衍生旅游地產(chǎn)開發(fā)。
二、天星小鎮(zhèn)運營模式 開放式運營管理，商業(yè)+度假地產(chǎn)整體銷售，以地產(chǎn)收入為主要資金回籠方式。 ◆ 重慶旅游投資集團有限公司作為重慶八大投資集團之一，負(fù)責(zé)小鎮(zhèn)的投資、營運、招商、管理等方面。 ◆ 利用交旅集團資源平臺，針對優(yōu)質(zhì)商家進行定點招商，給予商家優(yōu)惠條件，前一至三年免租，收取一定保證金。 ◆ 以政府出資改善基礎(chǔ)設(shè)施為前提，企業(yè)投資為主體，與景區(qū)統(tǒng)一進行運營管理。 盈利模式： 1. 物業(yè)售賣：精裝別墅+洋房售賣 2. 物業(yè)價格：均價6700元/㎡起 2. 旅游經(jīng)營性收益：酒店/會所收入 3. 管理費用：商業(yè)物業(yè)租賃、經(jīng)營、管理收入 運營模式 1. 自主經(jīng)營 四星級的天星兩江假日酒店、三線主題會所 2. 招商入駐 商業(yè)街，企業(yè)負(fù)責(zé)日常管理運作與服務(wù) 3. 售后返租 度假物業(yè)由星級酒店（山水公司）統(tǒng)一托管服務(wù)，簽訂十年返租契約，年回報率最高8%服務(wù) 4. 開放式運營管理 景區(qū)依托型小鎮(zhèn)模式總結(jié) 一、客源市場：以景區(qū)分流客群為主 處在景區(qū)輻射圈，前期以景區(qū)分流游客為主，后期期望通過業(yè)態(tài)轉(zhuǎn)型升級，逐漸擁有自身市場客群。 二、運營模式： 開放式運營管理為主，商鋪以售后返租為主 以開放式運營管理為主，商業(yè)地產(chǎn)便于快速售賣，提供售后返租服務(wù)。 三、產(chǎn)品模式：配套商業(yè)+產(chǎn)業(yè) 與景區(qū)觀光功能形成互補，以景區(qū)配套型商業(yè)、主題活動等實現(xiàn)留客，延伸品牌度假地產(chǎn)，或同時拓展會議等相關(guān)產(chǎn)業(yè)鏈條。 四、盈利模式： 以地產(chǎn)收益為主，旅游收益為輔 以商鋪、住宅等物業(yè)出售為主要收益，售后返租、自持物業(yè)招商等的租金差收益為輔；旅游收益以自持物業(yè)的經(jīng)營性收入為主，包括小門票、高端酒店等。 開發(fā)要點
奇創(chuàng)實踐 西嶺雪山 雪山小鎮(zhèn) 打造四川一流，全國知名的西嶺假日小鎮(zhèn) 四川首個四季康養(yǎng)度假生活目的地 【項目委托方】成都文旅集團 【項目區(qū)位】四川成都大邑縣西嶺鎮(zhèn) 【項目規(guī)?！?.2平方公里 雪山小鎮(zhèn)背依西嶺雪山風(fēng)景區(qū)，距成都約2小時車程。項目在深度挖掘生態(tài)特質(zhì)的基礎(chǔ)上，對標(biāo)小鎮(zhèn)品牌特色、產(chǎn)品開發(fā)及經(jīng)營欠缺等三大問題，提出山地度假旅游項目的開發(fā)思路。在西嶺雪山打造一站式旅游目的地的發(fā)展定位下，打造高品質(zhì)西嶺假日小鎮(zhèn)。放大雪山的品牌價值，實現(xiàn)空間和品牌延展，重點打造夏季的產(chǎn)品，以山地游憩、養(yǎng)生度假產(chǎn)品、休閑商業(yè)等補充現(xiàn)狀的不足，與滑雪場、前山大飛水景區(qū)共同支撐西嶺雪山景區(qū)發(fā)展。 01 要解決的問題  02 客源市場  前期主要依托西嶺雪山景區(qū)客群，后期逐漸拓展市場，吸引更大范圍客群，并逐步擁有自身客群。 03 產(chǎn)品體系  04 開發(fā)策略  景區(qū)依托型小鎮(zhèn)要點回顧 景區(qū)依托型小鎮(zhèn)為區(qū)位分異視角下的第二類小鎮(zhèn)類型。前系列文章，我們介紹了城市依托型文旅小鎮(zhèn)案例及開發(fā)模式、要點。想要獲取更多內(nèi)容，可點擊下方鏈接，回看城市依托型小鎮(zhèn)相關(guān)內(nèi)容及專題概要。 |
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