物流園區(qū)是指在物流作業(yè)集中的地區(qū)，在幾種運(yùn)輸方式銜接地，將多種物流設(shè)施和不同類型的物流企業(yè)在空間上集中布局的場(chǎng)所，也是一個(gè)有一定規(guī)模的和具有多種服務(wù)功能的物流企業(yè)的集結(jié)點(diǎn)。物流園區(qū)是對(duì)物流組織管理節(jié)點(diǎn)進(jìn)行相對(duì)集中建設(shè)與發(fā)展的、具有經(jīng)濟(jì)開發(fā)性質(zhì)的城市物流功能區(qū)域；同時(shí)，也是依托相關(guān)物流服務(wù)設(shè)施降低物流成本、提高物流運(yùn)作效率，改善企業(yè)服務(wù)有關(guān)的流通加工、原材料采購、便于與消費(fèi)地直接聯(lián)系的生產(chǎn)等活動(dòng)、具有產(chǎn)業(yè)發(fā)展性質(zhì)的經(jīng)濟(jì)功能區(qū)。

近年來，我國(guó)物流行業(yè)整體運(yùn)行平穩(wěn)增長(zhǎng)，物流地產(chǎn)行業(yè)表現(xiàn)出迅猛發(fā)展的勢(shì)頭。就物流運(yùn)輸貨物的總價(jià)值來看，全國(guó)社會(huì)物流總額逐年增長(zhǎng)，由2009年的96.7萬億元增長(zhǎng)到2017年的252.8萬億元，年均增長(zhǎng)14.7%，反映了我國(guó)物流總需求的強(qiáng)勁增長(zhǎng)趨勢(shì)。

隨著物流行業(yè)快速發(fā)展，物流園區(qū)的建設(shè)也在不斷推進(jìn)。

資料來源：中商產(chǎn)業(yè)研究院整理

物流園區(qū)的分類

中國(guó)物流園區(qū)分類主要以經(jīng)營(yíng)主體、產(chǎn)業(yè)依托、功能定位、需求等劃分。其中物流園區(qū)按經(jīng)營(yíng)主體能劃分為政府主導(dǎo)型物流園區(qū)和市場(chǎng)主導(dǎo)物流園區(qū)，目前，中國(guó)的物流園區(qū)主要以政府主導(dǎo)型物流園區(qū)為主。

物流園區(qū)的開發(fā)模式

目前，國(guó)內(nèi)外的物流園區(qū)建設(shè)開發(fā)模式主要分為政府主導(dǎo)模式、企業(yè)主導(dǎo)模式、政企聯(lián)合開發(fā)模式3類。政府主導(dǎo)模式由政府統(tǒng)籌園區(qū)的規(guī)劃與建設(shè)，負(fù)責(zé)園區(qū)內(nèi)道路、市政等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)及物流園區(qū)招商引資。企業(yè)主導(dǎo)模式由企業(yè)依托于自身雄厚的經(jīng)濟(jì)實(shí)力及品牌影響力，吸引上下游產(chǎn)業(yè)及相關(guān)物流企業(yè)集聚，形成物流產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)。政企聯(lián)合開發(fā)模式是上述兩種模式的整合，通過政府與主導(dǎo)企業(yè)之間協(xié)調(diào)，共同推進(jìn)物流園區(qū)的開發(fā)與建設(shè)。通過以下三個(gè)案例，我們可以更深刻地了解物流園區(qū)的開發(fā)模式。

模式一：政府主導(dǎo)模式

案例：嘉興現(xiàn)代物流園

嘉興是長(zhǎng)三角的地理中心，是三大經(jīng)濟(jì)圈的交匯點(diǎn)，同時(shí)也是上海的衛(wèi)星城市。嘉興現(xiàn)代物流園位于嘉興主城區(qū)西南側(cè)，緊鄰滬杭高速、乍嘉蘇高速出入口和320國(guó)道。便捷的高速公路網(wǎng)架，京杭運(yùn)河、海河連運(yùn)、再加上即將建設(shè)的滬杭高鐵，嘉興通往長(zhǎng)三角經(jīng)濟(jì)各主要城市的時(shí)間均在一小時(shí)之內(nèi)。

嘉興現(xiàn)代物流發(fā)展目標(biāo)定位：立足嘉興、服務(wù)長(zhǎng)三角，建設(shè)以陸路樞紐為基礎(chǔ)，區(qū)域配送為特色，產(chǎn)業(yè)物流為主導(dǎo)，第三方物流集聚和物流資源整合為核心、原材料加工分撥為拓展，物流科技應(yīng)用為支撐的長(zhǎng)三角制造業(yè)、商貿(mào)業(yè)、物流業(yè)三業(yè)聯(lián)動(dòng)的現(xiàn)代物流示范園區(qū)。

現(xiàn)已經(jīng)建成五大區(qū)域:物流運(yùn)營(yíng)中心，是物流園的管理服務(wù)中心；高端配送功能區(qū)，建設(shè)有倉儲(chǔ)設(shè)施4.8萬平方米，為沃爾瑪和好又多華東地區(qū)各門店提供商品分撥、配送服務(wù)；制造業(yè)物流功能區(qū)，占地169畝，為嘉興經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)、秀洲工業(yè)園區(qū)內(nèi)數(shù)百家工商企業(yè)服務(wù)；鋼材加工配送功能區(qū)，是寶銀重鋼物流項(xiàng)目，依托公鐵水聯(lián)運(yùn)和國(guó)內(nèi)鋼鐵公司參股優(yōu)勢(shì)，面向華東地區(qū)市場(chǎng)，發(fā)展重鋼（構(gòu)）加工，鋼材剪切及物流配送產(chǎn)業(yè)；服務(wù)配套功能區(qū)，為園區(qū)及周邊貿(mào)易、生產(chǎn)、物流服務(wù)、電子商務(wù)、物流信息服務(wù)、物流軟件開發(fā)企業(yè)以及政府相關(guān)公共機(jī)構(gòu)和居民提供一流的辦公場(chǎng)所和居住環(huán)境。

模式二：企業(yè)主導(dǎo)模式

案例：廣東宏昌物流園

園區(qū)座落于中山市東升鎮(zhèn)中江高速東升出口處，位于京珠高速、中江高速、廣珠西線高速、105國(guó)道與廣珠城際輕軌路線交匯處。交通便利、基礎(chǔ)設(shè)施完善。該園區(qū)項(xiàng)目由廣東宏昌實(shí)業(yè)有限公司進(jìn)行專業(yè)化的管理，以開放并具前瞻性的經(jīng)營(yíng)理念，本著“誠(chéng)信、務(wù)實(shí)、科技、創(chuàng)新”的企業(yè)精神，全力營(yíng)造濃厚的商業(yè)經(jīng)營(yíng)氛圍。

廣東宏昌物流園以大型專業(yè)市場(chǎng)、物流配送中心、質(zhì)押倉儲(chǔ)中心三大項(xiàng)目為主，形成規(guī)模宏大且配套齊備的綜合物流信息基地。利用龐大的密集交通網(wǎng)絡(luò)和先進(jìn)、科學(xué)的物流技術(shù)，及時(shí)滿足客戶的各種需求。

目前廣東宏昌物流園已經(jīng)建有五大項(xiàng)目：

快遞分揀中心，建設(shè)規(guī)模10萬平方米，現(xiàn)已全部投入營(yíng)運(yùn)使用。專業(yè)快遞中心的建設(shè)模式，適合于各大快遞公司全方位使用，確保快速高效裝卸貨、分揀貨物、配送發(fā)貨。已有國(guó)內(nèi)著名大型物流、快遞公司進(jìn)駐。

物流倉儲(chǔ)中心，是一個(gè)大型倉庫，設(shè)施配套完善，由原來的平面?zhèn)}庫，逐步建設(shè)國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)平臺(tái)倉，配套液壓升降平臺(tái)，適合絕大部分高低不同的車輛順暢的裝卸貨物。另外倉庫的高度也建有12米高，同時(shí)根據(jù)客戶的要求，配套了相關(guān)的貨架，轉(zhuǎn)變?yōu)榱Ⅲw倉庫，令倉庫的容量大大提升，相應(yīng)的降低了客戶的成本。

專線物流市場(chǎng),是園區(qū)最新推出四期大型平臺(tái)倉，四面作業(yè)，大型快遞、物流分拔中心，物流專線卡位，園區(qū)全圍蔽，24小時(shí)獨(dú)立保安巡邏，配套大型停車場(chǎng)，高級(jí)公寓，是專線物流企業(yè)的最佳選擇。

物流配送中心，該中心是集流通行銷、倉儲(chǔ)保管、分揀配送、加工包裝、信息處理功能服務(wù)于一體的現(xiàn)代物流配送中心。中心利用快捷的交通樞紐及高效的物流服務(wù)，為方便、快捷地保證物流的速度與效率，為客戶提供集裝箱拆裝、拼裝,整車整柜、零散拼裝,集裝箱裝、拆柜服務(wù),集裝箱分撥,流通加工、備貨、儲(chǔ)存、分揀及配貨、配裝、配送運(yùn)輸、送達(dá)服務(wù)以及配送加工等服務(wù)。

質(zhì)押倉儲(chǔ)中心，質(zhì)押倉儲(chǔ)專業(yè)為銀行和企業(yè)動(dòng)產(chǎn)質(zhì)押作保（監(jiān)）管業(yè)務(wù),并協(xié)助客戶融資。質(zhì)押必須轉(zhuǎn)移占有質(zhì)押物，質(zhì)押是指?jìng)鶆?wù)人或第三人將其特定財(cái)產(chǎn)移交給債權(quán)人占有，作為債權(quán)的擔(dān)保，在債務(wù)人不履行債務(wù)時(shí)，債權(quán)人有權(quán)依法以該財(cái)產(chǎn)折價(jià)或拍賣、變賣該財(cái)產(chǎn)的價(jià)金優(yōu)先受償?shù)奈餀?quán)。倉儲(chǔ)融資指貨款方以存貨（原材料、成品、半成品）存入倉儲(chǔ)公司倉庫，并以倉儲(chǔ)公司出具的倉單或直接利用存貨為質(zhì)押標(biāo)的，從銀行取得融資的活動(dòng)，倉儲(chǔ)公司在質(zhì)押期間對(duì)質(zhì)押物進(jìn)行監(jiān)管，并承擔(dān)質(zhì)押物短少、毀損、滅失的賠償責(zé)任。

模式三：政企聯(lián)合開發(fā)模式

案例：鄂州空港物流園

國(guó)內(nèi)在建的鄂州空港物流園依托省市政府與順豐的共同合作，著力構(gòu)建區(qū)域性貨運(yùn)樞紐，是政企聯(lián)合開發(fā)模式的代表。該物流園區(qū)有利于發(fā)揮政府與企業(yè)的最大優(yōu)勢(shì)，實(shí)現(xiàn)優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)。

鄂州位于湖北省東部，長(zhǎng)江中游南岸。位處北京、上海、深圳的中心點(diǎn)，境內(nèi)水路、鐵路、公路綜合交通便捷，兩個(gè)小時(shí)就能夠覆蓋全國(guó)主要地區(qū)，這些地方合共占全國(guó)至少80%的國(guó)民生產(chǎn)總值。物流產(chǎn)業(yè)園區(qū)規(guī)劃占地總面積16.6km2，地跨鄂城區(qū)燕磯鎮(zhèn)和沙窩鄉(xiāng)。產(chǎn)業(yè)園區(qū)位于長(zhǎng)江南岸，順豐核心樞紐機(jī)場(chǎng)西北側(cè)，京九、武九鐵路聯(lián)絡(luò)線和武黃城際鐵路交匯處，毗鄰武鄂高速和京九武九聯(lián)絡(luò)線公鐵兩用長(zhǎng)江大橋，交通區(qū)位優(yōu)勢(shì)顯著。2017年，國(guó)際航空物流樞紐項(xiàng)目落戶鄂州，該項(xiàng)目旨在將鄂州打造成“國(guó)際航空大都市”。

國(guó)際航空物流樞紐是綜合交通樞紐的重要組成部分，是指以航空貨運(yùn)為主導(dǎo)，匯集多種運(yùn)輸方式，在全球航空運(yùn)輸網(wǎng)絡(luò)中具有重要中轉(zhuǎn)集疏功能的機(jī)場(chǎng)。順豐通過機(jī)場(chǎng)建設(shè)開啟了中國(guó)航空物流樞紐建設(shè)的新篇章，順豐國(guó)際機(jī)場(chǎng)落戶鄂州燕磯鎮(zhèn)預(yù)計(jì)產(chǎn)生20萬個(gè)就業(yè)崗位，每年200億元稅收，2000億元的GDP，一個(gè)宏偉的航空都市區(qū)將在鄂州崛起。

中商產(chǎn)業(yè)研究院是一家“產(chǎn)業(yè)大數(shù)據(jù) 研究 規(guī)劃 招商 基金”的一體化產(chǎn)業(yè)咨詢服務(wù)機(jī)構(gòu)，致力于為企業(yè)、地方政府、城市新區(qū)、園區(qū)管委會(huì)、開發(fā)商提供產(chǎn)業(yè)規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)空間、產(chǎn)業(yè)平臺(tái)、產(chǎn)城運(yùn)營(yíng)、產(chǎn)業(yè)金融、產(chǎn)業(yè)申報(bào)及產(chǎn)業(yè)升級(jí)轉(zhuǎn)型領(lǐng)域的咨詢與解決方案。核心業(yè)務(wù)包括：產(chǎn)業(yè)規(guī)劃、園區(qū)規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)招商規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目包裝策劃、產(chǎn)業(yè)園區(qū)升級(jí)轉(zhuǎn)型規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)拿地策劃、特色小鎮(zhèn)申報(bào)及規(guī)劃、田園綜合體申報(bào)及規(guī)劃、鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略規(guī)劃；以及商業(yè)計(jì)劃書、可行性研究報(bào)告撰寫編制、行業(yè)研究報(bào)告及定制化調(diào)研報(bào)告、產(chǎn)業(yè)白皮書等。