模擬考試、模擬演出、模擬表演等，相信對(duì)于大多數(shù)人來(lái)說(shuō)并不陌生。可“模擬拆遷”您有聽(tīng)說(shuō)過(guò)嗎？有人會(huì)問(wèn)，拆遷怎么可能有模擬？別說(shuō)還真的有，這不本案中的王大爺就攤上了這事！

案件回顧：

王大爺在市區(qū)自有房屋一套，2010年棚戶區(qū)改造，王大爺?shù)姆课菀苍谄涓脑旆秶鷥?nèi)，這對(duì)于王大爺來(lái)說(shuō)這是一件好事，不僅能夠改變當(dāng)前環(huán)境，還能住上新房子，很是配合。

2010年下半年，相關(guān)部門出具《棚戶區(qū)改造公告》其中內(nèi)容包括讓大家簽一個(gè)《模擬拆遷協(xié)議》文件，王大爺以為就是個(gè)模擬，對(duì)自己不會(huì)產(chǎn)生影響，二話沒(méi)說(shuō)簽了協(xié)議。

就在協(xié)議簽署沒(méi)多久，讓王大爺意外的是，房屋居然被拆了，補(bǔ)償缺少的可憐，王大爺覺(jué)得自己被坑了，找相關(guān)部門說(shuō)理，可是對(duì)這方面根本就不了解，說(shuō)王大爺已經(jīng)簽了協(xié)議是合法的，可謂“啞巴吃黃連有口說(shuō)不出”。

律師說(shuō)案：

那么本案中“模擬拆遷”到底是什么呢？其實(shí)就是在舊城改造中針對(duì)舊城區(qū)進(jìn)行的，在當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)部門沒(méi)有經(jīng)過(guò)相關(guān)征收程序下，通過(guò)對(duì)于片區(qū)居民意向的征集，若結(jié)果達(dá)到相關(guān)比例就啟動(dòng)相關(guān)征收的行為。

那么對(duì)于這種“模擬征收”法律是否認(rèn)可？其實(shí)這種模擬拆遷從客觀上改變了《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》中規(guī)定的先后順序，確實(shí)影響到了被征收人的知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)。而且這種模擬拆遷只用于舊城區(qū)改造類征收項(xiàng)目中。針對(duì)王大爺所在的棚戶區(qū)進(jìn)行模擬拆遷時(shí)可行得通的。那么真正的模擬拆遷都有哪些流程呢？

1、公告，房屋征收部門在改造范圍內(nèi)發(fā)布模擬拆遷公告。

2、調(diào)查登記，征收部門對(duì)改造范圍內(nèi)居民意愿進(jìn)行統(tǒng)計(jì)，并調(diào)查登記房屋的區(qū)位、權(quán)屬、用途。

3、評(píng)估，同意拆遷的戶數(shù)達(dá)到一定比例，房屋征收部門組織改造范圍內(nèi)居民協(xié)商確定房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)，并對(duì)改造范圍內(nèi)的房屋進(jìn)行評(píng)估。

4、擬定模擬搬遷補(bǔ)償方案，組織有關(guān)部門進(jìn)行論證并在改造范圍內(nèi)進(jìn)行公布，征求居民意見(jiàn)。

5、簽訂模擬搬遷協(xié)議，房屋征收部門將協(xié)議簽訂情況及相應(yīng)結(jié)果在改造范圍內(nèi)進(jìn)行公布。

6、作出房屋征收決定，簽訂模擬搬遷協(xié)議戶數(shù)達(dá)到改造范圍內(nèi)一定比例的，由房屋征收主體作出房屋征收決定。

7、作出分戶評(píng)估報(bào)告，以征收決定公告之日起為評(píng)估時(shí)點(diǎn)，結(jié)合市場(chǎng)變化，參照前期的評(píng)估結(jié)果，出具被征收房屋的分戶評(píng)估報(bào)告。

8、作出補(bǔ)償決定及強(qiáng)制執(zhí)行。

對(duì)此，我們可以知王大爺所在地的相關(guān)部門完全沒(méi)有按照法律規(guī)定的流程去執(zhí)行，特別是相關(guān)部門沒(méi)有經(jīng)過(guò)評(píng)估的程序，這勢(shì)必會(huì)嚴(yán)重影響到所在地居民的補(bǔ)償。評(píng)估不合理會(huì)直接導(dǎo)致補(bǔ)償?shù)牟缓侠?，其他的需要群眾參與的程序，也嚴(yán)重侵害到了所在地居民的知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)。

那么當(dāng)我們遇到模擬拆遷如何應(yīng)對(duì)呢？

1、及時(shí)去當(dāng)?shù)卣墓倬W(wǎng)查詢本地關(guān)于模擬拆遷的政策，模擬拆遷屬于地方性政策而并非全國(guó)統(tǒng)一執(zhí)行的政策。依照我們查到的政策及時(shí)的和我們遇到的情況做一個(gè)比對(duì)，模擬拆遷雖然屬于地方性政策但是它不能越過(guò)《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》。

有的地方政府為了降低拆遷的成本披著模擬拆遷的外套大肆壓低對(duì)我們的拆遷補(bǔ)償，這種換了形式的模擬拆遷我們一定要謹(jǐn)慎。

2、不要盲目跟風(fēng)，為了湊熱鬧就把字簽了。簽約人數(shù)達(dá)到一定比例相關(guān)部門就可以對(duì)舊城區(qū)開(kāi)展拆遷工作，但是對(duì)于簽字的過(guò)程、補(bǔ)償?shù)臉?biāo)準(zhǔn)這些都不是透明的。

在很多時(shí)候，模擬拆遷過(guò)程中的協(xié)議被看成是民事協(xié)議，在后期進(jìn)如實(shí)質(zhì)拆遷階段時(shí)候往往就不具備相關(guān)的法律效力，如果拆遷方不承認(rèn)相關(guān)的協(xié)議效力，很有可能讓我們的被拆遷戶陷入被動(dòng)了。所以在面對(duì)自己不了解的協(xié)議時(shí)，我們要小心對(duì)待，切忌盲目跟風(fēng)。

3、在拿到和模擬拆遷有關(guān)的法律文書(shū)不知如何應(yīng)對(duì)，及時(shí)找到專業(yè)的人士幫忙，避免一時(shí)不注意簽了字而致使自己的利益承受巨大的損失。

本案中，模擬拆遷雖可用在舊城區(qū)改造的項(xiàng)目，但是模擬拆遷越過(guò)《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》這道坎就是不合理的。王大爺所在地的房屋征收部門極大程度損害到了群眾的利益。

通常在實(shí)際的房屋拆遷過(guò)程中，征收方往往會(huì)因?yàn)槔娴尿?qū)使巧立各種名目以期壓低對(duì)被拆遷人的補(bǔ)償。很多當(dāng)事人在征收方咄咄逼人的情形下無(wú)奈屈服，事后補(bǔ)救變得異常艱難，所以切勿盲目簽字！