近年來，以服務(wù)實體經(jīng)濟(jì)為主要目的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開始逐漸升溫，無論政府，還是行業(yè)企業(yè)，都更加注重“產(chǎn)業(yè)內(nèi)容”，傳統(tǒng)房企、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商、制造企業(yè)、電商業(yè)以及金融資本以各自的模式紛紛布局產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)。由于產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的客戶是企業(yè)和政府，投資決策更加理性，產(chǎn)品要求更加嚴(yán)格，因此，相較于住宅地產(chǎn)和商業(yè)地產(chǎn)，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的進(jìn)入門檻更高，開發(fā)難度更大。再由于產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)涉及融資、開發(fā)、服務(wù)、招商、產(chǎn)業(yè)培育、稅收、GDP等眾多因素，因此成熟的商業(yè)模式對產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)至關(guān)重要。

縱觀各地產(chǎn)企業(yè)，盡管各家都宣稱有獨特的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商業(yè)模式，但其背后蘊藏的資本運作邏輯才是產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商業(yè)模式的精髓，總的來說無外乎四大模式：

模式一：以產(chǎn)業(yè)物業(yè)開發(fā)租售為主的地產(chǎn)開發(fā)商模式

地產(chǎn)開發(fā)商模式是開發(fā)者在工業(yè)園區(qū)或其它地方獲取土地，以整體開發(fā)或訂制式開發(fā)的形式建設(shè)產(chǎn)業(yè)物業(yè)產(chǎn)品，如產(chǎn)業(yè)綜合體、總部綜合體等，然后以租賃、轉(zhuǎn)讓或合資等方式進(jìn)行項目經(jīng)營和管理，最后獲取開發(fā)利潤的模式。

三種盈利方式：

1.物業(yè)出售。即出售產(chǎn)業(yè)物業(yè)獲取利潤，由于產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)前期開發(fā)投資巨大，且我國缺乏暢通的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)融資通道，地產(chǎn)開發(fā)商不得不提高產(chǎn)業(yè)物業(yè)出售比例以迅速回籠資金，與國際產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商相比，我國的地產(chǎn)開發(fā)商物業(yè)銷售比例偏高，普遍在7成以上，以聯(lián)東U谷為例，其物業(yè)租售比維持在2:8左右。

2.物業(yè)出租。即通過持有的方式對物業(yè)進(jìn)行出租獲取租金收益，由于我國工業(yè)用地政策有很強的區(qū)域個性，很多地方規(guī)定，工業(yè)用地上的物業(yè)產(chǎn)權(quán)不能分單元、分層或分棟出讓，開發(fā)商不得不持有并出租物業(yè)，以獲取穩(wěn)定的租金，持有物業(yè)雖然資金回收較慢，但能使開發(fā)商獲取物業(yè)增值收益。

3.提供服務(wù)。即通過提供入駐企業(yè)所需的基礎(chǔ)配套服務(wù)和增值服務(wù)獲利。提供配套的產(chǎn)業(yè)服務(wù)在提高園區(qū)的招商能力的同時，也蘊藏著巨大的利潤空間，甚至已有產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商開始向園區(qū)服務(wù)運營商轉(zhuǎn)型。如天安數(shù)碼城提出“城市產(chǎn)業(yè)綜合體”的概念，通過提供人才、資本、技術(shù)、信息、市場、商務(wù)、政策等增值性服務(wù)，建立產(chǎn)業(yè)配套服務(wù)體系，打造一個以企業(yè)為核心的產(chǎn)業(yè)生態(tài)環(huán)境。

模式二：以PPP為主的產(chǎn)業(yè)新城開發(fā)商模式

兩種盈利方式：

1.土地一級開發(fā)獲利。產(chǎn)業(yè)新城開發(fā)商代替政府從事區(qū)域一級開發(fā)如九通一平、公共設(shè)施建設(shè)等，因此，土地是其最大的產(chǎn)品，土地出讓收入也是其最大的土地一級開發(fā)收入，另外產(chǎn)業(yè)新城開發(fā)商參與產(chǎn)業(yè)招商等新城的運營，稅收收入、基礎(chǔ)設(shè)施配套費等非稅收入以及地方財政可以支付的專項收入也是其土地一級開發(fā)收入來源。

2.土地二級開發(fā)獲利。即開發(fā)商獲取房地產(chǎn)用地進(jìn)行二級開發(fā)，通過銷售房產(chǎn)獲利，目前，房地產(chǎn)開發(fā)銷售收入成為產(chǎn)業(yè)新城開發(fā)商的重要收入來源。

產(chǎn)業(yè)新城開發(fā)商至少需同時具備以下三大能力：

1.政府談判能力。產(chǎn)業(yè)新城開發(fā)商在代替地方政府從事新城開發(fā)，緊跟政府步伐是其天然屬性要求，產(chǎn)業(yè)新城開發(fā)商在拿地、規(guī)劃、開發(fā)、運營等環(huán)節(jié)都必須與政府進(jìn)行多輪談判，尤其在拿地環(huán)節(jié)，隨著地方政府在產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的見聞不斷豐富，產(chǎn)業(yè)新城開發(fā)商的拿地談判難度十分巨大。

2.區(qū)域規(guī)劃能力。產(chǎn)業(yè)新城開發(fā)商從事的是大片區(qū)開發(fā)，為使片區(qū)開發(fā)順利進(jìn)行，必須在藍(lán)圖描繪、目標(biāo)制定、產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入、空間布局、招商引資、投入產(chǎn)出等方面具有前瞻性、創(chuàng)新性和操作性的思考，區(qū)域戰(zhàn)略規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)規(guī)劃至關(guān)重要。

3.資金募集能力。產(chǎn)業(yè)新城開發(fā)面積動輒十幾乃至數(shù)十平方公里，涉及數(shù)百億的土地開發(fā)資金，開發(fā)商必須綜合運用銀行貸款、信托融資、夾層融資、企業(yè)債、中期票據(jù)、短期融資卷、債權(quán)融資、上市融資等多種融資手段，構(gòu)建強大的資金募集能力。

模式三：以雙輪驅(qū)動為主的產(chǎn)業(yè)投資商模式

產(chǎn)業(yè)投資商首先向社會資本募集園區(qū)開發(fā)基金，該基金不僅投向產(chǎn)業(yè)園區(qū)進(jìn)行土地及產(chǎn)業(yè)物業(yè)開發(fā)，同時還投向具有市場前景的科技型創(chuàng)新企業(yè)，用投資的方式吸引大批創(chuàng)新企業(yè)入駐，產(chǎn)業(yè)投資在實現(xiàn)資本溢價的同時還帶動園區(qū)資產(chǎn)增值。

三種盈利方式：

1.園區(qū)運作模式。園區(qū)業(yè)務(wù)仍為產(chǎn)業(yè)投資商的主要業(yè)務(wù)之一，產(chǎn)業(yè)投資商也可通過出讓園區(qū)土地、租售產(chǎn)業(yè)物業(yè)獲取收益；

2.資本運作模式。產(chǎn)業(yè)投資商采用產(chǎn)業(yè)投資基金或物業(yè)入股的方式對成長型企業(yè)進(jìn)行孵化、培育，待孵化企業(yè)被并購或上市后，透過分享企業(yè)成長的紅利來獲得資本增值，形成既當(dāng)“房東”又當(dāng)“股東”的模式。

3.基金管理模式。管理發(fā)行的產(chǎn)業(yè)投資基金，收取基金管理費也是產(chǎn)業(yè)投資商重要的獲利渠道。

模式四：以基金運作為主的基金投資商模式

基金投資商模式是國際流行的以Reits為核心的輕資產(chǎn)運作的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商業(yè)模式，通過發(fā)行工業(yè)地產(chǎn)基金的形式募集資金，收購合作物業(yè)后進(jìn)行現(xiàn)代化改進(jìn)并將改造好的物業(yè)回租給合作方，或者通過拿地新建工業(yè)物業(yè)的形式吸引潛在客戶入駐，當(dāng)工業(yè)物業(yè)的入駐率達(dá)到一定水平，每年能夠產(chǎn)生可觀而穩(wěn)定的現(xiàn)金流時，通過發(fā)行Reits的方式對物業(yè)進(jìn)行資本化運作，完成一輪的資本循環(huán)，進(jìn)而從事下一輪投資。

兩種盈利方式：

1.物業(yè)租賃。將工業(yè)物業(yè)進(jìn)行出租，賺取穩(wěn)定的現(xiàn)金流，較高的物業(yè)出租率是獲取穩(wěn)定租金的基礎(chǔ)，也是將物業(yè)進(jìn)行資本化運作的基礎(chǔ)；

2.物業(yè)資本化。一般而言，通過物業(yè)租賃需要10年左右的時間回收成本，為提高資金周轉(zhuǎn)速度以實現(xiàn)快速滾動開發(fā)，必須對成熟的物業(yè)進(jìn)行資本化運作，發(fā)行Reits即是常用的資本化方式，這不僅縮短了資金回收期，還能使基金投資商獲取額外的物業(yè)增值收益。

產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的四種商業(yè)模式均有內(nèi)在的資本運作邏輯和盈利方式，四種模式?jīng)]有優(yōu)劣之分，只有適合不適合，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商還需在行業(yè)法律法規(guī)的邊界內(nèi)，根據(jù)自己的資源、能力狀況，選擇適合的商業(yè)模式，從而在產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)領(lǐng)域少走彎路、錯路。