【裁判要旨】審理一房數(shù)賣(mài)糾紛案件時(shí)，如果數(shù)份合同均有效且買(mǎi)受人均要求履行合同的，一般應(yīng)按照如下順序確定權(quán)利保護(hù)順位：已經(jīng)辦理房屋所有權(quán)變更登記的，優(yōu)先于未辦理房屋所有權(quán)變更登記的；均未辦理房屋所有權(quán)變更登記的，按照合法占有房屋、付款先后、合同成立先后等順序確定權(quán)利保護(hù)順位。此外，房屋買(mǎi)賣(mài)合同備案登記屬于行政管理手段，不具有物權(quán)變動(dòng)公示效力，不能對(duì)抗第三人，亦不能依此主張優(yōu)先履行。

【案情】　　

上訴人(一審原告)：陽(yáng)某?！　?/span>

上訴人(一審被告)：桂林市某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司?！　?/span>

法定代表人：周某，該公司總經(jīng)理。　　

被上訴人(一審被告)：張某。

2007年12月21日，廣西壯族自治區(qū)桂林市某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司(以下簡(jiǎn)稱某公司)與張某簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同六份，約定：某公司將桂林市芳華路某小區(qū)第5棟1單元4層1號(hào)房(本案訟爭(zhēng)房屋，下同)等六套房屋出售給張某，并于2008年12月30日前將經(jīng)驗(yàn)收合格的上述房屋交付張某，于交付后的200個(gè)工作日內(nèi)(2010年10月17日前)為上述房屋辦好房地產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)。簽約當(dāng)日，張某依約向某公司支付全部購(gòu)房款110.1061萬(wàn)元，上述商品房買(mǎi)賣(mài)合同在桂林市房產(chǎn)局進(jìn)行備案登記。2008年1月20日，某公司另與張某簽訂商品房退款退房協(xié)議書(shū)，約定：若某公司在2008年3月20日前以現(xiàn)金支付方式將全部購(gòu)房款退還張某，則張某將上述房屋退回某公司，否則雙方繼續(xù)履行先前簽訂的商品房買(mǎi)賣(mài)合同。但某公司沒(méi)有如約退款。2009年8月18日，某公司與陽(yáng)某簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同，約定：某公司將涉案房屋出售給陽(yáng)某，總價(jià)款為46.8萬(wàn)元，付款方式為簽約當(dāng)日支付23.4萬(wàn)元，余款以銀行貸款方式支付。2009年8月18日，陽(yáng)某向某公司支付23.785萬(wàn)元，含首付款23.4萬(wàn)元及某公司代收辦證費(fèi)、對(duì)講門(mén)、一戶一表(水電)、有線電視初裝費(fèi)等費(fèi)用3850元。2009年10月11日，某公司在《桂林晚報(bào)》刊登交房通知。2010年1月20日，某公司將房屋交付陽(yáng)某，后陽(yáng)某裝修居住至今。2010年10月，張某向桂林市秀峰區(qū)人民法院起訴，請(qǐng)求：判決某公司交付房屋，并辦理房地產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)，支付逾期辦證違約金，以及賠償逾期交房租金損失。2010年11月15日該院(2010)秀民初字第713號(hào)民事判決支持張某的上述訴訟請(qǐng)求。某公司不服提起上訴，2011年4月11日桂林市中級(jí)人民法院(2011)桂市民終字第287號(hào)民事判決駁回上訴，維持原判。2016年7月，陽(yáng)某向桂林市中級(jí)人民法院訴請(qǐng)撤銷(xiāo)桂林市中級(jí)人民法院(2011)桂市民終字第287號(hào)民事判決和桂林市秀峰區(qū)人民法院(2010)秀民初字第713號(hào)民事判決。同年12月28日，桂林市中級(jí)人民法院判決駁回陽(yáng)某的訴訟請(qǐng)求。陽(yáng)某和某公司均不服提起上訴。2017年7月10日，廣西壯族自治區(qū)高級(jí)人民法院(2017)桂民終75號(hào)判決支持陽(yáng)某和某公司的上訴請(qǐng)求?！　?/span>

【審判】廣西壯族自治區(qū)桂林市中級(jí)人民法院于2016年12月28日作出(2016)桂03民撤3號(hào)判決，認(rèn)為所有權(quán)作為物權(quán)的一種，其取得方式分為繼受取得和原始取得，買(mǎi)賣(mài)即為繼受取得的原因之一。對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的繼受取得而言，買(mǎi)賣(mài)合同的成立和有效僅僅意味著買(mǎi)受人取得對(duì)出賣(mài)人的債權(quán)請(qǐng)求權(quán)，如欲取得具有排他效力的物權(quán)，將物權(quán)人從出賣(mài)人變更為買(mǎi)受人，應(yīng)當(dāng)履行法定的公示方式。依據(jù)物權(quán)法第九條第一款和第十四條的規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)的繼受取得，只有在不動(dòng)產(chǎn)登記簿上記載之后，買(mǎi)受人方能取得包括所有權(quán)在內(nèi)的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)。由于本案訟爭(zhēng)的房屋尚未辦理權(quán)屬登記手續(xù)，故張某、陽(yáng)某均不能成為訟爭(zhēng)房屋的所有權(quán)人，對(duì)訟爭(zhēng)房屋均不享有物權(quán)。但因?qū)嵺`中不動(dòng)產(chǎn)登記制度不完善，對(duì)于買(mǎi)賣(mài)不動(dòng)產(chǎn)等需要登記產(chǎn)權(quán)的當(dāng)事人而言，即使沒(méi)有物權(quán)，但如果其因?yàn)楹贤鴮?duì)該財(cái)產(chǎn)享有物權(quán)登記請(qǐng)求權(quán)等債權(quán)符合物權(quán)期待權(quán)的保護(hù)條件的，準(zhǔn)予其享有不同于一般債權(quán)的物權(quán)期待權(quán)，并且在與一般債權(quán)的實(shí)現(xiàn)發(fā)生沖突時(shí)，法律亦優(yōu)先保護(hù)物權(quán)期待權(quán)。張某與某公司簽訂了合法有效的商品房買(mǎi)賣(mài)合同，張某已經(jīng)全部支付購(gòu)房款并且辦理商品房買(mǎi)賣(mài)合同的備案登記手續(xù)，根據(jù)法律規(guī)定，其對(duì)訟爭(zhēng)的房屋享有物權(quán)期待權(quán)。陽(yáng)某與某公司亦簽訂了合法有效的商品房買(mǎi)賣(mài)合同，但合同約定購(gòu)房款為46.8萬(wàn)元，陽(yáng)某只給付了23.4萬(wàn)元，雖然房屋已經(jīng)合法交付給陽(yáng)某，但其對(duì)訟爭(zhēng)房屋因未支付全部?jī)r(jià)款而不享有物權(quán)期待權(quán)，只享有債權(quán)。當(dāng)張某的物權(quán)期待權(quán)與陽(yáng)某的債權(quán)保護(hù)發(fā)生沖突時(shí)，依法應(yīng)當(dāng)保護(hù)張某的物權(quán)期待權(quán)。據(jù)此，陽(yáng)某以一般債權(quán)請(qǐng)求排除物權(quán)期待權(quán)的主張，于法無(wú)據(jù)，不予支持。遂判決駁回陽(yáng)某的訴訟請(qǐng)求。　　

廣西壯族自治區(qū)高級(jí)人民法院于2017年7月10日作出(2017)桂民終75號(hào)判決，認(rèn)為：2007年12月21日某公司與張某簽訂的商品房買(mǎi)賣(mài)合同為合法有效合同。雖然某公司又于2009年8月18日與陽(yáng)某簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同，將訟爭(zhēng)房屋出售給陽(yáng)某，陽(yáng)某依約支付了首付款并實(shí)際占有房屋，但無(wú)證據(jù)證明陽(yáng)某與某公司之間存在惡意串通的故意，故陽(yáng)某與某公司簽訂的商品房買(mǎi)賣(mài)合同亦合法有效。張某主張陽(yáng)某明知訟爭(zhēng)房屋已出售給張某，仍惡意與某公司簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同，但沒(méi)有提供充分證據(jù)證明，依法不予支持。所以，涉及本案訟爭(zhēng)房屋的兩份商品房買(mǎi)賣(mài)合同均為有效合同，這屬于一房二賣(mài)的情形，導(dǎo)致陽(yáng)某與張某的民事權(quán)利發(fā)生沖突。根據(jù)公平原則，在一房二賣(mài)的情況下，如果兩個(gè)涉及共同標(biāo)的物的合同均已發(fā)生法律效力，已經(jīng)辦理房地產(chǎn)登記的優(yōu)先于未辦理房地產(chǎn)登記的；均未辦理登記，先占有的優(yōu)于后占有的。故在本案訟爭(zhēng)房屋存在一房二賣(mài)且均未辦理房產(chǎn)所有權(quán)證的情況下，應(yīng)根據(jù)先行占有的原則確定合同的先后履行順序。本案中，房屋所有權(quán)人某公司就訟爭(zhēng)房屋分別與張某和陽(yáng)某訂立了兩個(gè)有效的商品房買(mǎi)賣(mài)合同，且均未辦理房產(chǎn)所有權(quán)證，而訟爭(zhēng)房屋已由陽(yáng)某先行占有六年多，故在買(mǎi)受方張某與陽(yáng)某對(duì)訟爭(zhēng)房屋的合同履行發(fā)生爭(zhēng)議時(shí)，應(yīng)優(yōu)先履行實(shí)際占有方陽(yáng)某的合同。由于房地產(chǎn)合同備案登記手續(xù)屬行政管理手段，不具有物權(quán)變動(dòng)的效力，故張某以此主張優(yōu)先履行，不予支持。陽(yáng)某與某公司簽訂的商品房買(mǎi)賣(mài)合同約定購(gòu)房余款以銀行按揭方式支付，但未能辦理銀行按揭并不是陽(yáng)某自身原因造成，亦未影響合同效力，故一審判決以陽(yáng)某未支付完購(gòu)房款為由，認(rèn)定陽(yáng)某對(duì)訟爭(zhēng)房屋不享有物權(quán)期待權(quán)，沒(méi)有法律依據(jù)，依法應(yīng)予糾正。桂林市中級(jí)人民法院(2011)桂市民終字第287號(hào)民事判決主文及桂林市秀峰區(qū)人民法院(2010)秀民初字第713號(hào)民事判決主文存在錯(cuò)誤，損害了陽(yáng)某的民事權(quán)益，陽(yáng)某及某公司上訴請(qǐng)求撤銷(xiāo)上述判決，有事實(shí)和法律依據(jù)，依法予以支持?！　?/span>

【評(píng)析】一房數(shù)賣(mài)是指出賣(mài)人分別與兩個(gè)以上的買(mǎi)受人簽訂買(mǎi)賣(mài)合同，將同一房屋出賣(mài)給兩個(gè)以上不同的買(mǎi)受人，又稱房屋的多重買(mǎi)賣(mài)。本案就是典型的一房數(shù)賣(mài)糾紛案件，主要涉及房屋所有權(quán)的變動(dòng)模式、房屋預(yù)售合同登記備案的性質(zhì)和效力，以及一房數(shù)賣(mài)中多個(gè)買(mǎi)受人的權(quán)利保護(hù)順位問(wèn)題?！　?/span>

一、我國(guó)民法上房屋所有權(quán)的變動(dòng)模式　　

房屋買(mǎi)賣(mài)通常經(jīng)過(guò)兩個(gè)步驟：第一，當(dāng)事人訂立房屋買(mǎi)賣(mài)合同；第二，辦理房屋權(quán)屬變更登記，實(shí)現(xiàn)房屋所有權(quán)在當(dāng)事人之間的轉(zhuǎn)移。民法理論將這一過(guò)程稱為物權(quán)變動(dòng)。綜觀世界各國(guó)民事立法，基于法律行為的物權(quán)變動(dòng)模式有以下三種：　　

一是以法國(guó)民法和日本民法為代表的債權(quán)意思主義。依此主義，當(dāng)事人只須簽訂一個(gè)買(mǎi)賣(mài)合同即發(fā)生物權(quán)變動(dòng)的效果，交付或者登記只是對(duì)抗第三人的要件?！　?/span>

二是以德國(guó)民法為代表的物權(quán)形式主義。依此主義，房屋所有權(quán)變動(dòng)，除須有債權(quán)行為(如合同行為)外，還須當(dāng)事人就物權(quán)變動(dòng)達(dá)成一個(gè)獨(dú)立于債權(quán)行為之外的合意(物權(quán)合意)，以及履行交付或登記的法定形式?！　?/span>

三是債權(quán)形式主義，也稱意思主義與登記或交付的結(jié)合。該模式首創(chuàng)于奧地利，后為各國(guó)廣泛采用。依此主義，物權(quán)因法律行為而變動(dòng)時(shí)，除了需要當(dāng)事人之間有債權(quán)合意(如買(mǎi)賣(mài)合同)外，僅須踐行登記或交付的法定形式，即產(chǎn)生物權(quán)變動(dòng)的效力?！　?/span>

我國(guó)關(guān)于基于法律行為的物權(quán)變動(dòng)的立法模式系原則上采債權(quán)形式主義，例外地采債權(quán)意思主義。原則上采債權(quán)形式主義的法律依據(jù)是民法通則第七十二條第二款規(guī)定：“按照合同或者其他合法方式取得財(cái)產(chǎn)的，財(cái)產(chǎn)所有權(quán)從財(cái)產(chǎn)交付時(shí)起轉(zhuǎn)移，法律另有規(guī)定或者當(dāng)事人另有約定的除外?！蔽餀?quán)法第六條、第九條、第二十三條對(duì)動(dòng)產(chǎn)物權(quán)與不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)因法律行為而變動(dòng)作了原則性規(guī)定。例外地采債權(quán)意思主義主要表現(xiàn)在物權(quán)法對(duì)土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)、地役權(quán)等少數(shù)特定物權(quán)變動(dòng)模式作的規(guī)定?！　?/span>

在我國(guó)，房屋作為一種不動(dòng)產(chǎn)，其物權(quán)變動(dòng)模式為債權(quán)形式主義，即買(mǎi)賣(mài)雙方既要訂立有效的房屋買(mǎi)賣(mài)合同，又要去房產(chǎn)管理部門(mén)辦理過(guò)戶登記。　　

二、房屋預(yù)售合同登記備案的性質(zhì)和效力　　

根據(jù)法律對(duì)合同成立是否要求一定的形式為標(biāo)準(zhǔn)，可以將合同分為要式合同和不要式合同。根據(jù)城市房地產(chǎn)管理法第四十一條“房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，應(yīng)當(dāng)簽訂書(shū)面轉(zhuǎn)讓合同”之規(guī)定，房屋買(mǎi)賣(mài)合同為要式合同，原則上應(yīng)當(dāng)以書(shū)面形式訂立房屋買(mǎi)賣(mài)合同。合同法第四十四條規(guī)定：“依法成立的合同，自成立時(shí)生效。法律、行政法規(guī)規(guī)定應(yīng)當(dāng)辦理批準(zhǔn)、登記等手續(xù)生效的，依照其規(guī)定?！背鞘蟹康禺a(chǎn)管理法第四十五條規(guī)定，商品房預(yù)售人應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定將預(yù)售合同報(bào)縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門(mén)和土地管理部門(mén)登記備案。此為商品房預(yù)售合同登記備案制度。那么，房屋預(yù)售合同是否需經(jīng)登記備案而生效呢？最高人民法院《關(guān)于適用合同法若干問(wèn)題的解釋(一)》第9條規(guī)定：“法律、行政法規(guī)規(guī)定合同應(yīng)當(dāng)辦理登記手續(xù)，但未規(guī)定登記后生效的，當(dāng)事人未辦理登記手續(xù)不影響合同的效力”，通查城市房地產(chǎn)管理法以及其他法律、行政法規(guī)，未有關(guān)于房屋買(mǎi)賣(mài)合同需經(jīng)登記而生效的規(guī)定，所以房屋買(mǎi)賣(mài)合同不論預(yù)售合同還是現(xiàn)售合同，均自合同訂立時(shí)生效。

關(guān)于房屋預(yù)售合同登記備案的性質(zhì)和效力問(wèn)題。第一種觀點(diǎn)認(rèn)為，預(yù)售合同登記備案后，預(yù)購(gòu)人對(duì)預(yù)售房屋享有的權(quán)利具有對(duì)抗第三人的法律效力。如開(kāi)發(fā)商在簽訂預(yù)售合同后，又將涉案房屋售與第三人，預(yù)購(gòu)人有權(quán)請(qǐng)求法院判定后一出賣(mài)行為無(wú)效。第二種觀點(diǎn)認(rèn)為，房屋預(yù)售合同登記備案類(lèi)似于物權(quán)法上的不動(dòng)產(chǎn)預(yù)告登記，即為保全一項(xiàng)將來(lái)發(fā)生不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)為目的的請(qǐng)求權(quán)而為的登記，經(jīng)登記后的債權(quán)具有物權(quán)性質(zhì)。如開(kāi)發(fā)商將經(jīng)過(guò)預(yù)告登記備案的房屋售與第三人，該第三人不能通過(guò)登記獲得所有權(quán)。第三種觀點(diǎn)認(rèn)為，商品房預(yù)售合同登記備案是一種行政管理手段，未登記備案也不影響合同效力，保護(hù)預(yù)購(gòu)人的合法權(quán)益，在很大程度上起著保護(hù)交易安全的作用。筆者贊同第三種觀點(diǎn)，房屋預(yù)售合同登記備案是我國(guó)相關(guān)法律、行政法規(guī)就商品房預(yù)售規(guī)定的一種行政管理手段。從備案登記的對(duì)象、申請(qǐng)主體、性質(zhì)及效力等方面看，房屋預(yù)售合同登記備案與預(yù)告登記存在較大區(qū)別，不能等同視之。房屋預(yù)售合同登記備案后，預(yù)購(gòu)人除了請(qǐng)求賣(mài)房人履行交房義務(wù)外，在主張權(quán)利方面還享有一些便利，如合同登記備案后，預(yù)購(gòu)人證明后購(gòu)房人具有過(guò)錯(cuò)相對(duì)容易；在一定情況下，甚至可用來(lái)證明后購(gòu)房人與出賣(mài)人惡意串通，損害其合法權(quán)益，從而援引合同法第五十二條第(二)項(xiàng)的規(guī)定，主張他們的合同無(wú)效?！　?/span>

三、一房數(shù)賣(mài)中多個(gè)買(mǎi)受人的權(quán)利保護(hù)順位　　

債權(quán)形式主義模式下，房屋買(mǎi)賣(mài)合同的效力和房屋所有權(quán)的轉(zhuǎn)移得以區(qū)分，既體現(xiàn)對(duì)當(dāng)事人意思自治的尊重，又便利物權(quán)交易，還有效保障物權(quán)交易安全。同時(shí)，這也為一房數(shù)賣(mài)現(xiàn)象提供了廣闊空間。在多個(gè)買(mǎi)受人均提出履行要求時(shí)，該如何處理？筆者現(xiàn)就實(shí)踐中可能出現(xiàn)的情形加以分析?！　?/span>

出賣(mài)人已為一方買(mǎi)受人辦理登記。此時(shí)，辦理登記的一方買(mǎi)受人與出賣(mài)人的合同履行完畢，該買(mǎi)受人依登記現(xiàn)實(shí)地取得房屋所有權(quán)。此前簽訂的合同，有關(guān)買(mǎi)受人可向出賣(mài)人主張違約責(zé)任；此后簽訂的合同，系出賣(mài)人的無(wú)權(quán)處分行為，依無(wú)權(quán)處分的法律規(guī)定處理?！?/span>　

房屋尚未辦理產(chǎn)權(quán)登記。在這種情況下，多個(gè)就同一房屋訂立的合同均為有效合同，各買(mǎi)受人均享有請(qǐng)求出賣(mài)人轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)的債權(quán)。根據(jù)債權(quán)的平等性理論，出賣(mài)人享有選擇合同相對(duì)人的自由。但是，這樣一來(lái)有違公平、誠(chéng)實(shí)信用原則，有損交易安全，因而這樣的自由應(yīng)加以必要的限制。筆者認(rèn)為，對(duì)于一房數(shù)賣(mài)，房屋尚未辦理產(chǎn)權(quán)登記時(shí)，優(yōu)先履行受領(lǐng)房屋一方買(mǎi)受人的合同；均未受領(lǐng)的，優(yōu)先履行先付款一方買(mǎi)受人的合同；均未受領(lǐng)且均未付款的，優(yōu)先履行合同先訂立一方買(mǎi)受人的合同。具體如下：1.受領(lǐng)在先規(guī)則。即由最先從出賣(mài)人處受領(lǐng)標(biāo)的物的買(mǎi)受人(房屋轉(zhuǎn)移占有)取得標(biāo)的物的所有權(quán)。主要原因在于：其一，由于某一買(mǎi)受人已經(jīng)合法占有房屋，享有占有權(quán)，此種占有權(quán)涉及物權(quán)關(guān)系，具有明顯的公示與公信作用，能夠產(chǎn)生對(duì)抗第三人的效力，應(yīng)優(yōu)先于一般債權(quán)。其二，根據(jù)最高人民法院《關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第11條的規(guī)定，對(duì)房屋的轉(zhuǎn)移占有，視為房屋的交付使用。房屋毀損、滅失的風(fēng)險(xiǎn)，在交付使用前由出賣(mài)人承擔(dān)，交付使用后由買(mǎi)受人承擔(dān)。先行占有訟爭(zhēng)房屋的買(mǎi)受人已開(kāi)始承擔(dān)合同標(biāo)的物毀損、滅失的風(fēng)險(xiǎn)，不支持其合同履行要求不符合公平原則。其三，某個(gè)買(mǎi)受人占有房屋之后，往往會(huì)對(duì)房屋進(jìn)行裝修改造，如果對(duì)此不予保護(hù)，而要求恢復(fù)原狀，則會(huì)造成財(cái)產(chǎn)的浪費(fèi)，有違公平原則。2.付款在先規(guī)則。即由最先支付價(jià)款的買(mǎi)受人取得標(biāo)的物的所有權(quán)。主要原因在于：其一，根據(jù)債權(quán)的平等性理論，出賣(mài)方享有任意履行的權(quán)利，如果某個(gè)買(mǎi)受人已經(jīng)支付價(jià)款，則表明出賣(mài)人已作出選擇；其二，已經(jīng)全部或部分實(shí)際履行的合同應(yīng)當(dāng)優(yōu)先于根本未履行的合同受到保護(hù)，符合公平原則，有利于提高交易效率。具體會(huì)有如下情形：(1)有的已支付價(jià)款，有的未支付價(jià)款，則應(yīng)當(dāng)優(yōu)先保護(hù)已支付價(jià)款的買(mǎi)受人；(2)若數(shù)個(gè)買(mǎi)受人先后都已經(jīng)支付了價(jià)款，則不應(yīng)當(dāng)考慮支付價(jià)款多少的因素，仍應(yīng)當(dāng)按照價(jià)款支付先后順序確定所有權(quán)歸屬；(3)若數(shù)個(gè)買(mǎi)受人同時(shí)支付價(jià)款，則應(yīng)當(dāng)參考其他標(biāo)準(zhǔn)確定所有權(quán)歸屬，如優(yōu)先保護(hù)先請(qǐng)求交付的買(mǎi)受人。3.合同訂立在先規(guī)則。即數(shù)個(gè)買(mǎi)受人都沒(méi)有交付或登記，也沒(méi)有支付房款的情況下，應(yīng)當(dāng)由最先簽訂買(mǎi)賣(mài)合同的買(mǎi)受人取得房屋所有權(quán)。主要原因在于：一方面，相較而言，最先簽訂合同的人，最早與出賣(mài)人之間形成一種信賴關(guān)系，其有權(quán)信賴自己能夠按照合同約定取得房屋，一般而言其為履行合同作出了更為充分的準(zhǔn)備。另一方面，在通常情況下，出賣(mài)人一房數(shù)賣(mài)，是為了獲得更高的價(jià)款，如果由后來(lái)的買(mǎi)受人取得房屋所有權(quán)，則無(wú)疑縱容出賣(mài)人的行為，而由最初簽訂合同的買(mǎi)受人取得房屋所有權(quán)，可以抑制出賣(mài)人獲取暴利的企圖和不誠(chéng)信的行為?！　?/span>

此外，最高人民法院《關(guān)于審理涉及國(guó)有土地使用權(quán)合同糾紛案件適用法律問(wèn)題的解釋》第10條就一地多賣(mài)問(wèn)題的規(guī)定就大體上采納了上述規(guī)則。由于房屋和土地屬于性質(zhì)類(lèi)似的不動(dòng)產(chǎn)，所以筆者認(rèn)為該司法解釋的精神和原則也可以作為審理房屋糾紛案件的參考。

【案號(hào)】一審：(2016)桂03民撤3號(hào)   二審：(2017)桂民終75號(hào)

【作者單位】廣西壯族自治區(qū)高級(jí)人民法院