自2010年住宅調控開始，一批傳統(tǒng)住宅開發(fā)商開始轉戰(zhàn)商業(yè)地產，使商業(yè)地產開發(fā)呈現(xiàn)如火如荼之勢。然而，不可否認的是，商業(yè)地產面臨著同質化競爭激烈，運營模式存疑和資金壓力過大“三座大山”。

在中國房地產市場融資成本高的背景下，進行持有型商業(yè)地產開發(fā)的企業(yè)幾乎很難實現(xiàn)類似于住宅地產的快速開發(fā)，而輕資產運營似乎是解決這個問題的最佳方式，可以很好地解決商業(yè)地產開發(fā)、運營及招商期間的低收益問題，但這種模式要求與資本的結合非常緊密，并非當下每個企業(yè)都可選擇的方式。

商業(yè)地產輕資產模式雖然具有很多優(yōu)勢，但目前成功的案例并不是特別多，實施起來也會遇到一些難題和阻力。

一、商業(yè)地產輕資產模式為何突然爆紅？

商業(yè)地產行業(yè)是個資金和人才雙密集型行業(yè)，兩者缺一不可，既要有錢而且還需要有人才團隊。商業(yè)地產也是高風險、高收益的行業(yè)，一旦成功了，就會實現(xiàn)租金收益和物業(yè)資產大幅升值的雙重收益；而一旦運營失敗，不但前期投資收不回，租金現(xiàn)金流也會陷入危機，更嚴重的是物業(yè)（無論是抵押貸款還是對外出售）會陷于資產價值評估停滯或者萎縮的泥潭。

商業(yè)地產的投資回報一般是租金管理收益和資產升值收益兩個方面：

1、從現(xiàn)金流回報的角度來說，商業(yè)地產行業(yè)單純依靠租金來收回投資，是個非常緩慢的過程：目前國內的商業(yè)地產物業(yè)租金回報率只有2-3%，很難達到歐美發(fā)達國家5%的平均資產回報率水平。

2、商業(yè)地產更多的是依靠商業(yè)運營來享受物業(yè)資產增值的紅利，甚至能達到翻好幾倍的高額收益。

從2005年開始到2015年，是中國地產行業(yè)的黃金十年，很多房地產企業(yè)賺得盆滿缽滿，并大舉進入相關的商業(yè)地產行業(yè)。最近卻出現(xiàn)了一種現(xiàn)象，很多商業(yè)地產公司開始快速走上輕資產模式的發(fā)展之路，如萬達商業(yè)、愛琴海，星河商置、華潤商服等等。

商業(yè)地產輕資產模式的突然爆紅有一個宏觀大背景，即商業(yè)地產開發(fā)過多過濫，全面進入競爭紅海時代，沒有一定的運營管理水平支撐很難生存和發(fā)展。

從供給和需求角度分析，這一方面是由于商業(yè)地產行業(yè)經過幾十年的發(fā)展，各項規(guī)范和制度已經比較成熟，尤其是頭部的商業(yè)地產企業(yè)在管理上已經發(fā)展了一套比較成熟的模式，具備大規(guī)模復制的能力；另一方面，很多中小商業(yè)地產企業(yè)雖然擁有物業(yè)資源，但有心無力，有的是自身沒有商管團隊，有的是缺少短期解決招商運營難題的時間效率，需要借助頭部商業(yè)地產企業(yè)的資源來協(xié)助自身的發(fā)展。

二、商業(yè)地產輕資產模式的優(yōu)勢與難點

對商業(yè)地產輕資產模式的定義，從本質上來講就是物業(yè)投資人和管理人的分離，投資人將物業(yè)委托或者出租給具備管理能力的團隊來操盤。商業(yè)地產輕資產的模式優(yōu)勢很明顯，主要表現(xiàn)在三個方面：

1、投資和運營管理分離，專業(yè)的人干專業(yè)的事。商業(yè)地產的選址非常重要，物業(yè)方強在拿地和建設，運營方強在管理，雙方都發(fā)揮自己的特長，有利于提高資源整合的效率。

2、有利于提升商業(yè)地產物業(yè)方的運營成功率。物業(yè)方和運營方相互合作，相互利益考量，以財務數據說話，有利于科學決策，避免管理的任性和隨意給項目運營帶來滅頂之災。

3、有利于輕資產輸出方的發(fā)展壯大，快速走上規(guī)模化發(fā)展之路。商業(yè)地產開發(fā)前期需要投入大量的資金和財力，任何一家優(yōu)秀的商業(yè)地產運管團隊獲得的資源都是有限的，借助市場的力量，可以通過業(yè)主方的物業(yè)實現(xiàn)其經營價值。

商業(yè)地產輕資產模式雖然具有很多優(yōu)勢，但目前成功的案例并不是特別多，實施起來也會遇到一些難題和阻力：

1、信任問題。物業(yè)所有權和管理權分離遇到的最大問題就是管控，怎樣建立雙方的信任。每個商業(yè)地產物業(yè)在運營之前都需要投入上億的資金，物業(yè)方會更關心回報的效益。商業(yè)地產物業(yè)會有一個市場培育期的問題，運營方會更關心物業(yè)方是否愿意持續(xù)提供相關支持（尤其是資金方面）；另外還有合作的長期穩(wěn)定性，市場培育期結束后，運營方會面臨過河拆橋被一腳踢開的風險。

2、利益共享和責任分擔問題。輕資產運營是一個長期的過程，運營過程中可能會出現(xiàn)收益分配的問題，物業(yè)方和管理方對于獲取的收益應該怎樣合理分配，建立合理的激勵和實施保障機制非常必要；另一方面對于經營中出現(xiàn)的問題，雙方怎樣合理分擔責任，如消防、經營安全、業(yè)績營收等等。

三、商業(yè)地產輕資產模式發(fā)展之道

目前商業(yè)地產輕資產發(fā)展模式大概有四種合作模式，各有優(yōu)缺點：

1、物業(yè)租賃：這個模式最簡單，對運營管理方的資金考驗壓力較大，業(yè)主方也一般只能獲取固定租金收益，很難獲得經營紅利。

2、品牌管理輸出（含運營托管）：物業(yè)方完全將物業(yè)委托給經營方管理，包括使用經營方的品牌，這對管理方來說風險較小，對物業(yè)方來說，風險偏大；

3、物業(yè)小股收購獲取經營管理權：經營方投小股獲得物業(yè)經營權，主要看入股的額度，能比較號保證雙方的收益分配和責任分擔的問題；

4、合資成立運營管理公司：這對運營商來說風險偏大，容易被管理方踢開。

商業(yè)地產輕資產模式要想走上成熟的發(fā)展模式，物業(yè)方和管理方需要以誠為本，群策群力，在制度設計上，建立如下五個科學機制：

1、合理量化的業(yè)績指標機制：對于商業(yè)地產輕資產合作的雙方來說，歸根到底來說核心問題還是利益問題，物業(yè)方希望管理方能給自己帶來收益，首先物業(yè)方的收益預期很重要，雙方一定要建立合理化的業(yè)績指標機制，太高完不成對于管理方來說會打擊積極性，太低則會影響物業(yè)方的合理收益。

2、短期和長期收益的平衡機制：商業(yè)地產輕資產合作是一個長期合作的過程，一般是10年以上，對于短期收益和長期收益的一定要有一個動態(tài)的平衡機制。一旦過分糾結于短期利益，雖然短期收益實現(xiàn)了，但是會損害長期利益的實現(xiàn)。

3、收費機制：管理方收取物業(yè)方的服務費的機制非常重要，主要是兩個問題，一個是收費的時間節(jié)點問題，是預收費還是考核后收費；第二個是收費的充分條件問題，是否需要保底無風險收益保障機制。

4、利益共享機制：商業(yè)地產輕資產合作以后，產生了利潤或者超額利潤，怎樣實現(xiàn)利益共享？肯定是沒有對雙方來說絕對公平的方案，但這種利益共享協(xié)商機制一定要建立。

5、責任分擔機制：對于經營中出現(xiàn)的問題，一定要設計好責任分擔機制。沒有明確的責任就沒有壓力，問題解決就會出現(xiàn)無人負責的真空狀態(tài)，導致工作效率下降甚至是問題的脫而不決。

目前中國還沒有建立成熟的商業(yè)地產REITS 模式，商業(yè)地產一方面是缺資金，導致物業(yè)投資發(fā)展緩慢，另一方面處于投資回報的需要強調短期收益；對于優(yōu)秀的運營管理公司來說，模式很難獲得快速復制，規(guī)模也很難擴大。

隨著商業(yè)地產REITS的建立和融資渠道的打開，未來10年商業(yè)地產的輕資產模式大有可為之處，真正有專業(yè)水平、有擔當的商業(yè)地產職業(yè)經理人也大有可為之處。

來源：優(yōu)鋪天津

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