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來(lái)源/微信公眾號(hào)：櫻桃大房子（ytdfz8）；

作者：櫻桃

最近在一個(gè)論壇上，貝殼研究院院長(zhǎng)肖小平透露的很多數(shù)據(jù)讓我大吃一驚。

她說(shuō)深圳今年賣盤增加很多，以鏈家系統(tǒng)的數(shù)據(jù)為例，今年3月份有6.3萬(wàn)套，去年3月只有3萬(wàn)套，一年翻了一倍。

我今天找鏈家的朋友幫我看了下最新數(shù)據(jù)，截至4月22日，貝殼找房上內(nèi)部顯示的房源數(shù)是67923套，但因?yàn)橛行](méi)有簽委托，所以對(duì)外只顯示了4.18萬(wàn)套。

因?yàn)楹芏鄻I(yè)主撐不住了，這幾年深圳房?jī)r(jià)保持穩(wěn)定，投資客8成以上都是虧損的，政策看不到放松，繼續(xù)持有成本太高，投資沒(méi)錢賺，2年到期后只能馬上拋掉。

一個(gè)中介公司的老板告訴櫻桃，從現(xiàn)在放盤的房源來(lái)看就知道，大部分都是距離上次交易兩三年的盤，幾乎很少有滿5年的房子。

“去年年底已經(jīng)消化了很多筍盤了，比如龍華的壹城中心，小戶型多，投資客扎推，當(dāng)時(shí)3房最低賣到370萬(wàn)，投資客都是虧損賣的。”龍華的中介告訴櫻桃，當(dāng)時(shí)投資客是恐慌性的在拋盤，年后市場(chǎng)回暖，同戶型賣到420萬(wàn)了，如果市場(chǎng)再次轉(zhuǎn)冷，說(shuō)不定后面又有人急著賣了，業(yè)主的心態(tài)也是隨市場(chǎng)在變化。

2016年入場(chǎng)的投資客有不少是合伙投資的，當(dāng)時(shí)頭腦發(fā)熱都看漲，本來(lái)就是計(jì)劃做個(gè)短線，而且拿別人名字買，占用別人名額，肯定不能長(zhǎng)期持有，不管賺不賺錢，2年后都計(jì)劃拋。

這幾年深圳居民加杠桿買房確實(shí)是加到了極致。有的人首付款不足，或者月供不夠的，就利用銀行消費(fèi)貸套現(xiàn)來(lái)補(bǔ)充資金，一個(gè)銀行三五十萬(wàn)額度，多申請(qǐng)幾個(gè)銀行支撐現(xiàn)金流。

昨天深圳2018年的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)出來(lái)了，深圳居民杠杠率（住戶貸款占住戶存款比例）達(dá)到創(chuàng)紀(jì)錄的144.4%。住戶存款余額13810億元，住戶貸款19942億元。

應(yīng)該已經(jīng)超過(guò)廈門，勇奪全國(guó)第一了！

北上廣都是存款多余貸款，只有深圳是貸款多余存款。

這個(gè)跟深圳是年輕人為主，喜歡貸款，風(fēng)險(xiǎn)承受能力較高有關(guān)。

而且深圳是草根城市，屌絲為主，也沒(méi)有北京上海人有錢。

肖小平還說(shuō)，從3月份成交的房源發(fā)現(xiàn)，深圳人的購(gòu)買力在下移，很多片區(qū)的主流成交總價(jià)往下走，說(shuō)明大家對(duì)自己未來(lái)的收入預(yù)期不樂(lè)觀，對(duì)房子開(kāi)始比較謹(jǐn)慎。

3月份二手房成交總價(jià)，在700萬(wàn)以上的只占8.8%，500-700萬(wàn)之間占14%，300-500萬(wàn)的占了38.5%，200-300萬(wàn)的占了26.3%，200萬(wàn)以下的占12.5%。

我們對(duì)比一下前幾年的數(shù)據(jù)：

2018年，以800萬(wàn)為分界線，800萬(wàn)以上的占比也有11%，700萬(wàn)以上應(yīng)該還多兩三個(gè)點(diǎn)吧。

其實(shí)中端購(gòu)買力的透支在2018年就已經(jīng)顯現(xiàn)出來(lái)了，600-1000萬(wàn)之間的成交量去年就有所下滑，只有低總價(jià)才是市場(chǎng)主流，另外豪宅成交量也還有較好的表現(xiàn)。

今年深圳市場(chǎng)我4月3日寫(xiě)文章說(shuō)了（深圳調(diào)控已三年，現(xiàn)在調(diào)整到什么階段了？）今年3月份成交量5000套都不到，連小陽(yáng)春都沒(méi)出現(xiàn)。

為什么？

其實(shí)還是調(diào)整的不夠充分！雖然深圳調(diào)控已三年，但房?jī)r(jià)還在原地踏步，有些片區(qū)甚至每年都在漲，真正下跌只是從去年731才開(kāi)始，如果非要說(shuō)調(diào)整，也就才調(diào)整半年時(shí)間，而且幅度也不超過(guò)10%，還是少數(shù)片區(qū)。

即使調(diào)整長(zhǎng)度有三年，但深度還不夠，市場(chǎng)購(gòu)買力透支過(guò)度了。

2015-2016年那一波集中釋放了大量的改善型需求，當(dāng)時(shí)市場(chǎng)該換的大部分換完了，現(xiàn)在房?jī)r(jià)這么高，換房成本這么大，這些人基本上五年是不會(huì)動(dòng)的。剩下沒(méi)換的少部分也換不起了，要么就是慢慢換了，除非是政策發(fā)生變化，換房也可以加杠桿，否則市場(chǎng)不會(huì)有大的變化。

3月份首套房置業(yè)的占比66.4%，改善占22.6%，剩下投資占11%。

有的人可能在想，3月二手房放盤量激增一倍多，現(xiàn)在房源還在上升，怎么也沒(méi)有看到房?jī)r(jià)繼續(xù)下跌多少呢？

看下面這個(gè)圖發(fā)現(xiàn)沒(méi)有，3月份的價(jià)格上漲和下跌的樓盤同時(shí)都增加了，表明有些業(yè)主的心態(tài)并不是很悲觀，而有的業(yè)主為了急于成交的可能就會(huì)降價(jià)賣。

畢竟放盤的并不都是投資客嘛，不缺錢的業(yè)主肯定不急。

有一個(gè)消息可能有些影響，就是關(guān)于央行的新版征信，傳聞5月1日將上線，利空即將來(lái)臨！所以很多人想搶在這之前買，有時(shí)候政策的傳言對(duì)市場(chǎng)的影響非常大。也就帶來(lái)了3月份的小反彈。

但今天央行又澄清說(shuō)并沒(méi)有一個(gè)明確的上線時(shí)間表，看來(lái)又是中介在炒作了。

總的來(lái)說(shuō)，對(duì)于深圳房?jī)r(jià)而言，現(xiàn)階段有利空的因素，一方面調(diào)控在持續(xù)，所以不用擔(dān)心房?jī)r(jià)會(huì)有明顯上漲，不是特別精通市場(chǎng)的投資客基本上無(wú)利可圖；

另一方面，放盤量在增加。

但同時(shí)又有利多的因素在對(duì)沖利空，比如利率在下調(diào)，銀行放款很快，信貸比較寬松。

另外，深圳的落戶門檻又很低，大專就可落戶買房，有利于外來(lái)資金進(jìn)入，這也是深圳一年為什么會(huì)有五十萬(wàn)常住人口增加的一個(gè)原因。

所以利空利多對(duì)沖后，市場(chǎng)會(huì)維持時(shí)冷時(shí)熱的局面，通常在年底會(huì)比較冷淡，降價(jià)撿筍的機(jī)會(huì)較多，年后回暖漲價(jià)，消化一波后繼續(xù)冷淡，積累需求后再回暖。