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這是每日進(jìn)化論的第1期分享。

在這個(gè)時(shí)代，買房已和結(jié)婚同等重要，甚至更重要，俗語(yǔ)說(shuō)：結(jié)婚不買房，就是耍流氓。

一套合適的房子，能給人極大的安全感和歸屬感。

而且，近20年來(lái)，房子一直是最好的投資品，雖然有時(shí)會(huì)下降，但總體穩(wěn)步上漲，而且漲得厲害，縣城的房子都8000一平了，更別提大城市。

也有不少人會(huì)把錢拿去投資理財(cái)，用錢生錢，但真正能做到理財(cái)?shù)腻X超過(guò)房租和房子增值的人，少之又少。

更多人其實(shí)并沒(méi)有理財(cái)能力，要么合伙做點(diǎn)生意，要么炒股票，或者借給別人，到頭來(lái)，越折騰，錢越少，還不如買房實(shí)在。

那到底該如何購(gòu)置房產(chǎn)呢？

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購(gòu)置房產(chǎn)整體思考分為兩個(gè)部分：內(nèi)部條件和外部條件。

內(nèi)部條件也就是你的收入水平，適合承擔(dān)怎樣的房產(chǎn)總價(jià)。

很多人買房，被動(dòng)輒100w以上的房?jī)r(jià)給嚇退，我們完全可以利用金融杠桿來(lái)幫忙——銀行貸款。用3成首付即可，剩下金額銀行貸款。如何計(jì)算自己的購(gòu)買能力？分享一條我的萬(wàn)能參考公式：購(gòu)買能力≈存款+月收入x80。

假設(shè)你有20w存款，月入8K左右，較為適合總價(jià)80w的房子。

貸款的年限，該怎么選擇? 記住，永遠(yuǎn)要選手上現(xiàn)金流最多的方式。目前最久就選30年，越久代表月供越少，手上的現(xiàn)金流越多。現(xiàn)在銀行貸款普遍約5%的利息，30年時(shí)間，為通貨膨脹保駕護(hù)航。

現(xiàn)金流越多，生活越有保障。

我有個(gè)朋友，錢足夠買140平的房，但只買了100平，就是考慮到父母老了，可能會(huì)生病，孩子將來(lái)的教育，自己的工作等等，避免出現(xiàn)財(cái)務(wù)危機(jī)。

把手上的錢全部投到同一個(gè)地方，投資大忌。只要我能拿剩下來(lái)的現(xiàn)金流，進(jìn)行利潤(rùn)超過(guò)5%的投資，就已經(jīng)賺到。

再換個(gè)角度，我身邊炒房朋友的例子，用最低首付買入，在房產(chǎn)較猛的二線城市，兩年轉(zhuǎn)手利潤(rùn)能達(dá)100w。

很多人會(huì)在買房時(shí)猶豫很久，如果你是首套房，就不要太猶豫了，先上車再說(shuō)，以后有條件再置換。

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再說(shuō)外部條件，外部條件則是選擇哪些房產(chǎn)是最具有性價(jià)比的。

要考慮的因素確實(shí)不少。我直接幫大家篩選出最重要的幾點(diǎn)：1.交通 2.戶型 3.小區(qū) 排名分先后。

為什么交通便利排位最高？因?yàn)橥ㄇ谟肋h(yuǎn)是房?jī)r(jià)的痛點(diǎn)。

節(jié)省時(shí)間成本也是一種高性價(jià)比。寧愿選市中心小戶型，也不要選郊外大房子。尤其是投資，交通便利的小戶型最佳。總價(jià)低，需要它的年輕人一波又一波，最搶手。

如果手上預(yù)算只夠選擇較偏的地方，如何退而求其次？采光是必須要考慮的標(biāo)準(zhǔn)。

陽(yáng)光和生活質(zhì)量正相關(guān)。可以這么說(shuō)，提升一個(gè)空間品質(zhì)，最有效的方法是賦予陽(yáng)光。陽(yáng)臺(tái)向南的房子就是采光好，朝向南北的房子可以差20w以上。

你以為很重要的小區(qū)環(huán)境，反倒是其次。人是適應(yīng)性強(qiáng)的群居動(dòng)物，工作社群遠(yuǎn)比居住社群重要。

當(dāng)然，這只是一種策略，投資房、自住房、學(xué)區(qū)房，目的不同，策略也要相應(yīng)改變。

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買房對(duì)普通人來(lái)說(shuō)，是件大事，一定要當(dāng)做一個(gè)項(xiàng)目來(lái)運(yùn)營(yíng)。

前期的收集資料，跟中介或房東的談判，都必不可少，就算中介費(fèi)只砍掉0.1% 0.2% 也能省不少錢。

我一個(gè)朋友，買房專業(yè)戶，去廈門(mén)旅游，一上車就問(wèn)出租車師傅：廈門(mén)房?jī)r(jià)多少呀？平常他們生意好嗎？有沒(méi)有受專車的影響？限購(gòu)嗎？店鋪呢......

她買的房子不下10套，盡管已經(jīng)很熟悉，但她每次都非常謹(jǐn)慎，做足功課，認(rèn)真對(duì)待。

為了最后關(guān)頭和中介房東殺價(jià)，足足準(zhǔn)備了2個(gè)月：談判地點(diǎn)、房子信息、當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)淡季旺季、房東信息、對(duì)手打感情牌如何應(yīng)對(duì)、業(yè)務(wù)員業(yè)績(jī)壓力......

最后，那場(chǎng)談判，房東降價(jià)4W，比朋友的預(yù)算還少一萬(wàn)，中介費(fèi)從1.6個(gè)點(diǎn)砍到1.3，中介還承諾以后出租房子，不收朋友的中介費(fèi)。

可能有人會(huì)問(wèn)，要是談不下來(lái)怎么辦，豈不是前功盡棄？

當(dāng)然不會(huì)，朋友在談判前看了足足150套房，這套房只是A計(jì)劃，談不下來(lái)，還有BCD....

買房其實(shí)特別鍛煉一個(gè)人的信息收集分析和個(gè)人財(cái)產(chǎn)分配能力，還有最重要的一點(diǎn)，勇于賺錢的魄力。

END