對(duì)于絕大多數(shù)人而言，房子幾乎是一生中買(mǎi)的最貴的商品。

小白如何從0基礎(chǔ)，到順利買(mǎi)到適合自己的房子？

今天阿飛和大家一起聊聊在買(mǎi)房過(guò)程中必備的技能：

【買(mǎi)房三部曲】幫助你從入門(mén)到精通。

買(mǎi)房資金如何運(yùn)用

簡(jiǎn)單說(shuō)，就是全款買(mǎi)房還是貸款買(mǎi)房，錢(qián)，怎么安排？

全款買(mǎi)房的優(yōu)點(diǎn)無(wú)非就是可以在售樓處問(wèn)銷售要到相關(guān)的折扣；

而房子是唯一一個(gè)最多可以貸款30年的商品，這相當(dāng)于國(guó)家給你的福利，能貸款盡量選擇貸款。

貸款買(mǎi)房的基本原則：

1.盡量少付首付，多用貸款；

2.將貸款的期限盡量延長(zhǎng)。通常來(lái)說(shuō)，購(gòu)房應(yīng)該支付一個(gè)在允許范圍內(nèi)的最低首付；

3.盡量選擇公積金貸款，因?yàn)楣e金利率低，可以減少月供。

優(yōu)點(diǎn)：減輕早期的支付壓力，對(duì)抗未來(lái)的通脹

買(mǎi)房的過(guò)程中，買(mǎi)房三部曲則是需要確定區(qū)域+板塊+小區(qū)

區(qū)域比較好理解就是需要買(mǎi)那個(gè)行政區(qū)。

買(mǎi)房的目的無(wú)非：剛需、改善、投資和情懷。

區(qū)域板塊的選擇上，宏觀上要了解上?；蛘吒鲄^(qū)（板塊）未來(lái)的城市規(guī)劃。

舉個(gè)栗子~

上海寶山區(qū)2035總體規(guī)劃中的三大分區(qū)的說(shuō)明其實(shí)非常簡(jiǎn)單，就以上海外環(huán)線S20、郊環(huán)線G1501劃分成南、北、中三大區(qū)域：

1.寶山區(qū)南區(qū)域：屬于上海中心城區(qū)

2.寶山區(qū)中區(qū)域：屬于上海主城片區(qū)的寶山部分

3.寶山區(qū)北區(qū)域：屬于城鎮(zhèn)地區(qū)

上海寶山區(qū)2035總體規(guī)劃中的三大區(qū)域的是多中心發(fā)展標(biāo)志，寶山區(qū)不再是一個(gè)郊區(qū)類型的地區(qū)，而是全面的城區(qū)發(fā)展。

而尤其以寶山南區(qū)域更為重要，定位是上海中心城區(qū)。

宏觀了解好之后，是需要了解具體的板塊均價(jià)

上圖是3月上海市部分板塊的成交均價(jià)，這張圖怎么使用？

每個(gè)區(qū)各個(gè)板塊之間的價(jià)差非常之大，通過(guò)了解不同區(qū)域不同板塊的均價(jià)，可以在預(yù)算一定的基礎(chǔ)上，找到自己所中意且購(gòu)買(mǎi)力足夠支撐的板塊。

比如說(shuō)曹家渡、北外灘和古北，板塊的均價(jià)是基本一致的。

確定了區(qū)域和板塊之后，那就是小區(qū)的選擇。

1.對(duì)于新房來(lái)說(shuō)，要求產(chǎn)品品質(zhì)高；

2.對(duì)于二手房來(lái)說(shuō)，軌交+學(xué)區(qū)起碼是需要有其一。

網(wǎng)紅盤(pán)，“紅”代表的是人氣，也可以理解為是“搶手貨”，這往往代表著未來(lái)的潛力！

對(duì)于買(mǎi)房來(lái)說(shuō)，哪里熱門(mén)，就應(yīng)該作為優(yōu)先選擇。而網(wǎng)紅盤(pán)的熱銷早已不是秘密。

舉例來(lái)說(shuō)，西郊金茂府，金地璽悅、龍湖天璞（雖說(shuō)二期簡(jiǎn)配引起不小的爭(zhēng)議，但還是賣的好）就是網(wǎng)紅盤(pán)的杰出代表。

而二手房的人氣呢？勢(shì)必是關(guān)注它、惦記它的購(gòu)房者。

即受關(guān)注指數(shù)高，簡(jiǎn)而言之就是接盤(pán)俠排成行。

小區(qū)的具體選擇上，通過(guò)成交且活躍的小區(qū)，因?yàn)檫@些小區(qū)的價(jià)格相對(duì)較為透明，能夠比較準(zhǔn)確 得到市場(chǎng)的合理價(jià)格。

任何一點(diǎn)樓市的風(fēng)吹草動(dòng)，都會(huì)率先在這些活躍小區(qū)中得到價(jià)格漲跌的體現(xiàn)。

而如果小區(qū)本身掛牌較少，缺乏可參照的數(shù)據(jù)，對(duì)我們準(zhǔn)確判斷小區(qū)價(jià)格是有一定困難的。

因?yàn)椋?strong>市場(chǎng)比較法是很實(shí)用的定價(jià)原則。

新房的價(jià)格如何判定呢？

開(kāi)發(fā)商推出新盤(pán)的兩年前，當(dāng)時(shí)拿地的樓板價(jià)，同時(shí)預(yù)計(jì)有一個(gè)保本價(jià)格。

這個(gè)本就是保的開(kāi)發(fā)商的成本。雖說(shuō)千做萬(wàn)做，虧本買(mǎi)賣不做。

舉例來(lái)說(shuō)

開(kāi)發(fā)商拿地時(shí)的樓板價(jià)完全可以給我們?cè)谫?gòu)買(mǎi)新房時(shí)做足夠的參考。

因?yàn)椋?strong>成本法同樣也是符合市場(chǎng)的定價(jià)原則之一。

當(dāng)下的房地產(chǎn)市場(chǎng)，可以認(rèn)為如果沒(méi)有賺到便宜，那就是吃虧了。

同樣舉例來(lái)說(shuō)，網(wǎng)紅盤(pán)西郊金茂府，我們俗稱的日光盤(pán)，性價(jià)比就是日光盤(pán)的核心優(yōu)勢(shì)。

掌握了市場(chǎng)比較法和成本法之后，通過(guò)新房二手房的成交數(shù)據(jù)就能掐準(zhǔn)市場(chǎng)的行情。

做到談價(jià)的時(shí)候有的放矢。

此外，不少二手房是上家買(mǎi)了不久的，很有可能其原先的裝修還是相當(dāng)不錯(cuò)。

當(dāng)然，羊毛出在羊身上，上家一定會(huì)將裝修的折舊，甚至比折舊高的費(fèi)用轉(zhuǎn)嫁至買(mǎi)方。

因此，貨比三家就變得極其重要。

舉例來(lái)說(shuō)，同一小區(qū)位置，樓層差不多的有兩套面積近似的房子。

一套是豪華裝修，另一間是普通裝修。

這個(gè)時(shí)候要求我們對(duì)房?jī)r(jià)和裝修價(jià)有個(gè)合理的認(rèn)識(shí)。

根據(jù)自身對(duì)房子裝修的喜好程度，正確選擇到底哪一套對(duì)自己更為適合，是否選擇另一套一般裝修的之后自己裝修。

看房到底看點(diǎn)啥

實(shí)地看房前，需要掌握一些房地產(chǎn)的基礎(chǔ)知識(shí)。

比如綠化率、容積率、得房率如何計(jì)算，多少合理。

尤其需要了解當(dāng)這些參數(shù)不合理時(shí)，對(duì)居住體驗(yàn)產(chǎn)生的負(fù)面影響。相關(guān)的數(shù)據(jù)信息可以通過(guò)房產(chǎn)網(wǎng)站獲得。

看房看點(diǎn)啥？

需要從小區(qū)+樓棟+房屋三個(gè)維度來(lái)觀察。

需要觀察小區(qū)周邊的交通和配套，是否與網(wǎng)站數(shù)據(jù)一致。進(jìn)小區(qū)以后觀察小區(qū)路面是否干凈完整、停車秩序、健身設(shè)施等等是否井然有序。

具體樓棟所在小區(qū)的位置，通常情況不建議購(gòu)買(mǎi)沿馬路的房子。

進(jìn)入房間后，觀察房屋的朝向、戶型、裝修、采光以及通風(fēng)是否與線上或者VR看房的視頻相一致。

要知道不少視頻都是通過(guò)技術(shù)手段以及拍攝技巧處理的。

比如采光，視頻里看似整間屋子亮堂堂，其實(shí)是白熾燈亮閃閃。

比如開(kāi)間，視頻感覺(jué)十分開(kāi)闊，到了現(xiàn)場(chǎng)，雙手伸展一丈量，才3米出頭一點(diǎn)點(diǎn)，就顯得較為局促。

實(shí)地看房，看完這第一波仍然不夠，我們還需要二刷。具體來(lái)說(shuō)是選擇不同天氣，不同時(shí)段實(shí)地考察。

有的是看小區(qū)環(huán)境

比如觀察具體樓棟所處小區(qū)位置附近的噪音情況，若是沿馬路的房子底層商鋪是否受到夜宵的影響，有沒(méi)有受到廣場(chǎng)舞的滋擾，并且晚上能夠從燈光數(shù)看出小區(qū)的空置率與光污染問(wèn)題。

再者就是雨天看房

通過(guò)墻壁、墻角、天花板發(fā)現(xiàn)房屋的漏水情況，尤其是頂樓和邊套，更要重點(diǎn)關(guān)注漏水情況。

因?yàn)槊磕晟虾５?strong>梅雨季節(jié)會(huì)持續(xù)很久，一些相對(duì)老舊的小區(qū)年久失修，可能會(huì)有窗臺(tái)嚴(yán)重滲水的情況。

若是看房前，渾然不知，那買(mǎi)入之后可能就要為此買(mǎi)單了。

很多小戶型現(xiàn)在建得都非常實(shí)用，幾乎沒(méi)有一點(diǎn)浪費(fèi)的面積，但這些小戶型往往也是一層有好幾戶人家，所以也容易出現(xiàn)暗房。

比如衛(wèi)生間、廚房沒(méi)有窗戶等。

而如今，并非只有老破小二手房才會(huì)出現(xiàn)暗間。前灘東方悅耀74㎡的1室2廳戶型，衛(wèi)生間是沒(méi)有窗的。

雖說(shuō)通風(fēng)可以靠新風(fēng)系統(tǒng)，但是暗間確實(shí)照不進(jìn)陽(yáng)光了。

很多人對(duì)這個(gè)不太在意，覺(jué)得到時(shí)候安裝一個(gè)排風(fēng)扇就可以解決了。但買(mǎi)房入住后的真實(shí)情況則是異味難以排出，有時(shí)還會(huì)很潮濕，容易滋生細(xì)菌。

普通住宅和滿五唯一的重要性

買(mǎi)房的選擇可以是新房或者二手房。

而在買(mǎi)賣二手房的過(guò)程中，除了中介費(fèi)之外，還要考慮稅費(fèi)的因素。

要牢記兩個(gè)關(guān)鍵詞：普通住宅和滿五唯一。

上海目前的普通商品住房標(biāo)準(zhǔn)：

接著說(shuō)說(shuō)滿五唯一：

滿五唯一：出售的房產(chǎn)證下發(fā)滿5年或者契稅票滿5年，且是業(yè)主（家庭為單位）唯一住房的。免征個(gè)稅。

非普是差額×5.6%（遠(yuǎn)郊區(qū)縣為5.5%）差額=此次交易的網(wǎng)簽價(jià)-原購(gòu)買(mǎi)價(jià)（以原購(gòu)房發(fā)票為準(zhǔn)）。

營(yíng)業(yè)稅：普通商品房，免征；

就是說(shuō)普通商品住房+滿五唯一雙劍合璧，只征收1個(gè)點(diǎn)的契稅。

根據(jù)標(biāo)的的大小，通常要省去好幾萬(wàn)甚至十多萬(wàn)的稅費(fèi)。這招大家在購(gòu)買(mǎi)二手房的時(shí)候格外牢記。

買(mǎi)房過(guò)程中其它的注意事項(xiàng)：

買(mǎi)賣過(guò)程中的任何協(xié)議及合同請(qǐng)仔細(xì)查看后再簽字

若是購(gòu)買(mǎi)二手房，請(qǐng)選擇大品牌中介。尤其在看房時(shí)，會(huì)以完成工作量的說(shuō)法讓看房客簽字。由于不少看房客沒(méi)有這方面的經(jīng)驗(yàn)，甚至協(xié)議內(nèi)容也不看就草草簽字。

最后可能你未在這家門(mén)店看過(guò)的房子在別處成交，之前的中介會(huì)拿出之前協(xié)議讓你看，其實(shí)是一份獨(dú)家委托書(shū)，并且羅列這附近區(qū)域的所有小區(qū)。這是不是很荒唐。

所以，通常建議不要隨便簽協(xié)議，有些委托協(xié)議書(shū)，是為了證明確實(shí)有委托這個(gè)服務(wù)在其中，務(wù)必看清楚所有內(nèi)容；

名字不能隨便簽，以免未來(lái)買(mǎi)了該區(qū)域的房子，當(dāng)初“坑蒙拐騙”你簽看房協(xié)議的中介會(huì)帶來(lái)不斷的騷擾。（首次買(mǎi)房的尤其要注意這點(diǎn)）

買(mǎi)房買(mǎi)品牌

無(wú)論新房或是二手房，品牌開(kāi)發(fā)商體現(xiàn)的是更好的資金實(shí)力、更強(qiáng)的產(chǎn)品營(yíng)造能力，以及更精細(xì)的管理能力。簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)，品牌樓盤(pán)的溢價(jià)能力遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于雜牌樓盤(pán)，其中物業(yè)品牌更是考量的重點(diǎn)。

同一個(gè)區(qū)域，相鄰兩個(gè)小區(qū)差價(jià)巨大，這種情況在上海樓市早已不再新鮮。

究其原因，往往是因?yàn)槠放频牟町?。一個(gè)擁有良好美譽(yù)度的知名房企以及物業(yè)品牌，在二次轉(zhuǎn)讓時(shí)往往能比其它房子賣出更高的價(jià)格。

最后簡(jiǎn)單說(shuō)說(shuō)買(mǎi)房的心態(tài)

剛需隨時(shí)都可以上車，而投資的話，就需要做足功課，因?yàn)槿缃竦姆康禺a(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)不是早些年隨便買(mǎi)買(mǎi)買(mǎi)都能漲漲漲了。

但是依然可以根據(jù)自己的最核心需求，確定目標(biāo)房源后要果斷出手。

買(mǎi)房前，買(mǎi)房后，關(guān)注真有好房，做你買(mǎi)房路上的購(gòu)房指南。

也期待大家在后臺(tái)分享各自買(mǎi)房時(shí)運(yùn)用到的各項(xiàng)買(mǎi)房技能。

以上為正文，來(lái)自阿飛