 相信你一定深刻感受到，身邊越來越多的親朋好友已將置業(yè)的目光轉(zhuǎn)向鄭州。 很多粉絲都在咨詢臥龍生對(duì)鄭州樓市的看法， 連目前僅有109人的 粉絲群中都有20%以上的朋友對(duì)鄭州樓市保持密切關(guān)注，更何況人口泱泱的南陽(yáng)。 我個(gè)人認(rèn)為鄭州樓市現(xiàn)在算是一個(gè)小的窗口期， 鄭州不是鄭州人的鄭州，是全河南的鄭州。 決定鄭州房?jī)r(jià)的不是鄭州人，而是鄭州的定位發(fā)展空間以及地市購(gòu)房群體的需求。 在限購(gòu)、限價(jià)等政策環(huán)境的影響下，多輪調(diào)控讓鄭州樓市略顯疲軟。但在市場(chǎng)“以價(jià)換量”的主流思想下，開發(fā)商祭出低首付、無息分期、破限購(gòu)、中介分銷等手段配合新出臺(tái)的落戶政策，還是取得了所謂的“樓市小陽(yáng)春”。 在這之前，開發(fā)商是是萬萬不敢明目張膽用這些手段的。 鄭州的房子超八成都賣給了外地人 春節(jié)過后，鄭州房地產(chǎn)市場(chǎng)逐漸回暖，其中供應(yīng)量87.83萬㎡，環(huán)比上升169%，同比上升22%，成交量174.74萬㎡，環(huán)比上漲468%，同比上漲138%。 鄭州樓市庫(kù)存下降，供需關(guān)系出現(xiàn)扭轉(zhuǎn)，大量外來購(gòu)房者涌入鄭州購(gòu)房，市場(chǎng)出現(xiàn)“小陽(yáng)春”。  鄭州市戶籍人口僅占鄭州購(gòu)房人比例的12%，各郊縣在鄭州買房的人口比例為13%，兩者相加僅25%，而省內(nèi)市外的人口占比接近7成，還有7%的外省人口。 如果說本地戶籍購(gòu)房者是市場(chǎng)穩(wěn)定支撐，那么外地戶籍人口則是市場(chǎng)活力所在。越來越多的域外人士因?yàn)楣ぷ鳌⑸罨蛲顿Y等因素，選擇在鄭州購(gòu)房、定居。  而在省內(nèi)市外這些購(gòu)房人群中，周口人占到了33%，南陽(yáng)人占到了26%，開封人占到了19%。 這些地市要么是人口大市，如周口、南陽(yáng)；要么是距離鄭州比較近，如開封、許昌、商丘等地。這些地市人口消化了鄭州近7成的房子。 南陽(yáng)人為什么熱衷于到鄭州買房？ 南陽(yáng)人口早在鄭州之前就已經(jīng)突破千萬，是河南省人口第一大市。但產(chǎn)業(yè)匱乏，人均收入偏低，導(dǎo)致城市的人口都想走出發(fā)展。 另外，鄭州擁有強(qiáng)大的“吸人”能力。 統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，“十二五”期間，鄭州市是全省人口凈流入地區(qū)，凈流入人口達(dá)185萬，外省流入河南人口中的63%左右流入到鄭州市，省內(nèi)流動(dòng)人口中的76%左右流入到鄭州市。 鄭州有58所高等院校，在校學(xué)生達(dá)118萬人。每年至少有十余萬畢業(yè)生留在鄭州。 而且，這些城市是傳統(tǒng)的外出務(wù)工城市，這些龐大的外出務(wù)工群體，相當(dāng)一部分都是來自周口南陽(yáng)等地。 這些人基本屬于剛需群體，對(duì)住房的需求強(qiáng)烈，而且對(duì)置業(yè)門檻要求較低，置業(yè)區(qū)域多分布于鄭州南區(qū)、西區(qū)，以及鄰近鄭州的遠(yuǎn)郊區(qū)域。他們對(duì)于住房的需求就要看產(chǎn)業(yè)發(fā)展的強(qiáng)度，如果產(chǎn)業(yè)發(fā)展好能留住人口，則就有可能在鄭州購(gòu)房定居。 這個(gè)分布規(guī)律可以從鄭州各區(qū)的銷售排名里看出來。而新鄭市僅靠龍湖鎮(zhèn)一地，位列大鄭州區(qū)域各板塊銷售第一名，3月銷售7478套。（南陽(yáng)市地緣性客戶群體毫無疑問對(duì)南龍湖片區(qū)的貢獻(xiàn)最大）  鄭州人買房更看重地緣和情感，這些感性的觀念，對(duì)于買房這種經(jīng)濟(jì)行為是不具備指導(dǎo)性的。 外地人買房主要是依據(jù)城市的發(fā)展藍(lán)圖和城市未來規(guī)劃。而且，買房是留在這座城市的關(guān)鍵，與本地人置換改善等行為有著本質(zhì)的差別。 鄭州的市場(chǎng)潛力到底有多大？ 一個(gè)城市的外向性越強(qiáng)，它所吸納的外地人就越多。國(guó)家級(jí)中心城市，新一線城市，河南省會(huì)，周邊沒有可以媲美的大城市，鄭州日漸提升的區(qū)位優(yōu)勢(shì)和強(qiáng)大的資源人口吸附能力等都是吸引大批外地人在鄭州置業(yè)的重要因素。 南龍湖普遍的8000+，與南陽(yáng)白河南的8000--10000+，對(duì)在南陽(yáng)不缺房產(chǎn)的群體究竟哪個(gè)更具有吸引力？ 很多鄭州人覺得鄭州房?jī)r(jià)太貴，但在外地人眼里，鄭州是價(jià)格洼地，連鄧縣都已經(jīng)7000+的時(shí)候，鄭州的房?jī)r(jià)還是具有很大的親和力的。而鄭州積極向好的房地產(chǎn)市場(chǎng)，以及巨大的市場(chǎng)潛力，讓資本看到了希望。  選擇置業(yè)的城市要重點(diǎn)考慮以下幾個(gè)指標(biāo)： 1、要考慮這個(gè)城市在未來的三到五年內(nèi)，它的人口流入情況。 人口是房地產(chǎn)的原始動(dòng)力，只要是有人口流入，房地產(chǎn)發(fā)展的就不會(huì)停滯。 2、這個(gè)城市過去幾年的gdp增速情況，第二產(chǎn)業(yè)和第三產(chǎn)業(yè)的比例是怎么的。 Gdp保持高速增長(zhǎng)，城市活力和發(fā)展迅猛，就會(huì)產(chǎn)生強(qiáng)大的吸附能力，也會(huì)提供更好的公共資源。第三產(chǎn)業(yè)比重增加，城市的功能性越強(qiáng)，發(fā)展越成熟。 3、城市的土地供應(yīng)情況，以及房地產(chǎn)庫(kù)存情況。 城市要有持續(xù)不斷的土地供應(yīng)，這樣房地產(chǎn)市場(chǎng)才能維持正常運(yùn)轉(zhuǎn)。一般投資者認(rèn)為，庫(kù)存越小的城市，越適合入手。 4、這個(gè)城市的規(guī)劃如何，城市的定位。 城市的定位決定城市的凝聚能力，城市規(guī)劃關(guān)乎未來的居住環(huán)境。兩者相加，是房產(chǎn)的增值預(yù)期。 Δ 以上內(nèi)容摘自 鄭州樂居買房 那么，到底是哪些南陽(yáng)人會(huì)去鄭州買房？他們的動(dòng)機(jī)和目的是什么？ 第一群體：在鄭州工作、生活的南陽(yáng)人，會(huì)根據(jù)自身工作的情況在熟悉區(qū)域購(gòu)房；（簡(jiǎn)稱“剛需置業(yè)”） 第二群體：在南陽(yáng)工作、生活的南陽(yáng)人，在南陽(yáng)縣、市有穩(wěn)定、較優(yōu)質(zhì)住房。在鄭州買房純粹出于固定資產(chǎn)的持有，有可能會(huì)去鄭州工作、小住，有可能是給給孩子準(zhǔn)備，有可能出于房產(chǎn)增值、跑贏通脹的目的。偏地緣，這類南陽(yáng)人大部分置業(yè)區(qū)域集中在鄭州東、南片區(qū)；（可能不需要，但就是想買，簡(jiǎn)稱“無所謂，都可以”）  第三群體：南陽(yáng)樓市畸形、操盤凌亂，整體價(jià)格高位橫穩(wěn)，置業(yè)需求倒逼外溢；看好鄭州發(fā)展空間的南陽(yáng)人，對(duì)鄭州樓市漲幅充滿預(yù)期，以純投資的心態(tài)置業(yè)鄭州；（簡(jiǎn)稱“炒房”） 可能不全面，但無外乎以上三種。 鄭萬高鐵開通，南陽(yáng)樓市選擇太少、房?jī)r(jià)過高失去買入價(jià)值，已讓購(gòu)房需求出現(xiàn)外溢。 但小編還是發(fā)現(xiàn)一部分不夠貼合實(shí)際，對(duì)房產(chǎn)暴擊、增值充滿幻想的南陽(yáng)人， 他們工作、生活在南陽(yáng)， 工資收入一般， 租著房子、住著老破舊小、甚至背著一身貸款， 卻聽信XXXX揣著懷中僅有的積蓄乃至父母的血汗錢將步子跨到了鄭州。 他們買了鄭州的房子后，眼看房?jī)r(jià)微漲，自己的房子卻租不出去，購(gòu)入五年內(nèi)基本無法實(shí)現(xiàn)變現(xiàn)流通，過度貸款讓自己的生活質(zhì)量變的很差。 撕裂般的蛋疼讓他們整天在找小編尋求安慰，每一次鄭州樓市傳出的小陽(yáng)春都能會(huì)讓他們異常的興奮， 我卻只能說，沒事，會(huì)漲起來的，你們現(xiàn)在受的苦以后定會(huì)讓自己加倍幸福。 地鐵、學(xué)區(qū)、規(guī)劃，是我們置業(yè)鄭州的主要看點(diǎn)， 不管是自住還投資，都需要用投資的眼光去看待買房，不然就是勇做接盤俠。 如果愛，請(qǐng)深愛； 如果已買，請(qǐng)往死里愛，不要后悔。 他們昂頭挺胸，仔細(xì)揣摩著臥龍生告誡他們的話“鄭州發(fā)展空間很大，中原中心城市，房?jī)r(jià)上漲是必然的，熬過5-10年，不悲不喜，最終達(dá)到目的......” 哪怕，南陽(yáng)樓市還沒有看明白，自己的需求還沒有真的弄懂， 人，總得根據(jù)自己的能力，現(xiàn)實(shí)一些。 何況，人生有多少個(gè)10年？ |
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