2016年5月份以來，鄭州房地產(chǎn)市場如同插了翅膀一般一路高歌，地王頻出，不僅不斷刷新著我們的朋友圈，也在刷新著我們對鄭州的認知。

眾多的地王已讓人目不暇接，可你一定記得2016年7月8日的鄭紡機吧，這個曾經(jīng)在成交之前被許多業(yè)內(nèi)人士輕描淡寫，并沒有太放在心上的93畝土地，居然拍出了25億的總地價和超過13400元/平方米的單價，堪稱史無前例。

一瞬間，這么多的頭銜被加在了鄭紡機的腦袋上，好像一個過氣的明星被重新包裝然后又一炮走紅，回到人們的視野里。當然，地王的出現(xiàn)并不是流星劃過，它對房地產(chǎn)市場帶來的將是持續(xù)的影響，大家除了被它的光芒閃到之外，一定也在懷疑鄭紡機地王是名副其實還是徒有虛名，那么下面我們就來看一下：如果現(xiàn)在把鄭紡機這93畝土地放在當下的市場上，并利用現(xiàn)有的數(shù)據(jù)，以土地評估的角度進行測算，那么這塊回鍋肉還值不值25個億呢？

在測算之前，我們先設定兩個前提條件：

1、不考慮政府返還土地出讓金的因素；

2、不考慮土地權利人。

以下進入具體評估過程。

1

地價影響因素分析

一區(qū)域因素

1、區(qū)域狀況

“鄭紡機”地塊坐落在金水區(qū)，金水區(qū)位于河南省會鄭州市中心東北隅，是河南全省的政治、經(jīng)濟、文化、金融、信息中心。金水區(qū)轄區(qū)總面積135.3平方公里，轄17個街道，是河南全省面積最大、人口最多、經(jīng)濟最發(fā)達的城區(qū)。

2、宗地位置

待估宗地坐落于鄭州市金水區(qū)油脂北路南、鐵東路東，地塊四至為東至儲備地、北至油脂北路、西至鐵東路、南至洋子路。所在區(qū)域為鄭州市老城區(qū)，配套設施齊全，區(qū)域狀況前景較好。

3、基礎設施和市政公用設施條件

? 交通條件

道路情況：道路類型以交通型為主，道路等級主次干道并重，主要道路鐵東路、黃河路、南陽路、沙口路、京廣快速路、路面質(zhì)量較好，道路通達狀況較優(yōu)。

公共交通：23路、100路、178路、78路、904路、30路、游16路等多條公交線路在附近設有站點；未來地鐵3號線與5號線（2018年竣工）的交匯處也在此附近，公共交通便捷。

交通管制：區(qū)域內(nèi)無特殊交通管制情況。

總體分析：區(qū)域內(nèi)公共交通條件非常便捷，道路的通達度較優(yōu)，出行條件優(yōu)越。

? 市政配套狀況

估價對象供排水、供電、供氣及通訊狀況設施均較為完善，且周邊共建配套發(fā)展較為成熟。

? 自然環(huán)境條件

估價對象距鄭州市人民公園1.5公里、距商城公園2.6公里、距碧沙崗公園2.6公里，周邊道路綠化較好，無特殊自然景觀。

? 商住氛圍

金水區(qū)交通發(fā)達，有金水路、農(nóng)業(yè)路、東風路貫穿東西，有中州大道、文化路、花園路等縱向主干道，且有連霍高速與京深線在此交匯。目前區(qū)域內(nèi)有花園路商圈、丹尼斯大衛(wèi)城商圈及曼哈頓等幾大商圈匯集，商業(yè)繁華度較高。且有鄭州輕工業(yè)學院、河南農(nóng)業(yè)大學等諸多高校，大大提升了宗地附近的人文環(huán)境。

? 規(guī)劃條件

? 區(qū)域土地利用狀況

估價對象所在區(qū)域以居住用地為主，基礎設施較好，自然環(huán)境較好。

二個別因素

1、宗地條件

宗地位于鄭州市金水區(qū)鐵東路東、油脂北路南、用途為城鎮(zhèn)住宅、宗地形狀較規(guī)則；兩面臨路；水文地質(zhì)條件較好；地形平坦；目前宗地開發(fā)程度為外部具備“七通”，內(nèi)部場地平整。（宗地情況來源：鄭政出[2016]75號（網(wǎng)）地塊掛牌出讓須知）

2、最有效利用

根據(jù)相關規(guī)劃，假設項目按照最大容積率即3.0來建設，計容建筑面積為186587平方米。

本次按照常規(guī)比例進行估算▼

下面我們來估算下車位數(shù)量▼

技術思路為：先根據(jù)周邊同檔次項目的面積配比來相應的推測此項目的平均戶型面積，從而得出項目大致的總套數(shù)，并根據(jù)車位配比估算出車位數(shù)量。

具體估算過程如下，距離評估宗地最近的在售高端型樓盤“東潤泰和”的戶型面積分布為▼

通過計算我們得出“東潤泰和“平均戶型面積約為160㎡，由于兩者位置在同一區(qū)域、又同屬一個供需圈、且容積率相似，我們暫以此來作為評估項目的平均戶型面積，并由此得出項目戶數(shù)約為182856/160=1143（戶）。

按照規(guī)定居住用地停車位按不小于1.0個車位/戶標準配建，套內(nèi)建筑面積大于等于130平方米的戶型，停車位按照不小于2.0車位/戶標準配建，同樣按照平均面積160平方米來計算的話，車位配比不應小于2.0車位/戶的標準，所以車位數(shù)量約為1143*2=2286（個）

2

測算過程

一方法選擇

根據(jù)《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》（GB/T 18508-2001），通行的估價方法有基準地價系數(shù)修正法、剩余法、收益還原法、市場比較法、成本逼近法等。由于本次估價對象為土地，土地的常規(guī)評估方法為比較法和假設開發(fā)法。

根據(jù)鄭州市市場發(fā)育情況并結合估價對象的具體特點，本次評估主要選取假設開發(fā)法進行測算。原因如下：

估價對象所處的金水區(qū)土地市場近期并不活躍，類似土地交易案例較少，可比性較差，故不選用市場法；

鄭州市基準地價的估價基準日為2013年1月1日，因近期區(qū)域內(nèi)土地市場價格波動較大，基準地價無法如實客觀反映現(xiàn)時的土地市場價格，故不選用基準地價法；

估價對象屬于待開發(fā)土地，具有相應的規(guī)劃指標，且當?shù)亟ㄔO成本較易獲得，開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值較容易預測，故選用假設開發(fā)法。

二測算過程

1、基本原理及計算公式

假設開發(fā)法是在預計開發(fā)完成后不動產(chǎn)可實現(xiàn)的開發(fā)價值的基礎上，扣除預計的正常開發(fā)成本、利息、利潤和稅費等，以價格余額求取土地使用權價格的一種方法。

計算公式為：V＝A-B-C

（式中：V—地價，A—開發(fā)價值，B—開發(fā)成本，C—開發(fā)商合理利潤）

基本假設：

①使用權類型：此次評估假定估價對象為出讓用途下的價值；

②使用年期：按估價對象土地的剩余使用年限；

③地類（用途）：城鎮(zhèn)住宅；

④在工程竣工驗收時項目全部銷售完畢；

⑤在開發(fā)期間各項成本均勻投入；

⑥項目按設定的最佳利用方式自行開發(fā)，容積率為3.0。

2、確定最佳開發(fā)利用方式

根據(jù)項目的規(guī)劃設計限制條件和評估假設前提，確定本項目在最佳開發(fā)利用方式下的經(jīng)濟技術指標為：

3、預測開發(fā)價值

估價對象開發(fā)完成后，考慮到估價對象所處區(qū)域、項目整體定位以及對市場的分析，設定估價對象項目建成后住宅、車庫均以銷售為主。故本次評估待估對象建成后住宅、車庫的價值均采用市場比較法進行測算。

市場比較法是選取一定數(shù)量、符合一定條件、發(fā)生過交易的類似房地產(chǎn)，然后將它們與估價對象進行比較，對它們的實際價格進行因素修正來求取估價對象價值的方法。

其計算公式為：

比準價格＝可比案例價格×交易情況修正系數(shù)×交易日期修正系數(shù)×區(qū)域因素修正系數(shù)×個別因素修正系數(shù)

①住宅物業(yè)開發(fā)價值的確定

?可比案例選擇

由宗地規(guī)劃不大于3的容積率可推測評估項目未來將是偏高端型的住宅，在廣泛收集案例的過程中，筆者發(fā)現(xiàn)目前金水區(qū)的樓盤與評估宗地類似品質(zhì)的可比案例并不多，因為待估宗地所在區(qū)域為老城區(qū)，周邊偏高端型的住宅小區(qū)有限，在此基礎上筆者選取了可比性盡可能大的樓盤作為比較案例，并根據(jù)實際情況進行因素修正，從而推測相對合理的待估宗地項目未來的住宅售價，具體對比情況如下表所示：

?可比案例位置圖

?可比案例因素說明

通過以上比較因素說明，對各個因素進行情況指數(shù)修正，分別得出每個案例的修正價格，并將三個案例的修正價格進行平均，綜合得出評估對象所在項目未來住宅售價為28000元/㎡。

②車庫物業(yè)開發(fā)價值的確定

同樣運用比較法，我們調(diào)查了如下表所示的幾個小區(qū)的車庫售價情況：

通過對比及綜合各種因素考慮（由于篇幅限制，具體過程不在此贅述），得出評估對象所在項目未來車庫的售價約為18萬/個。

4、確定開發(fā)價值

估價對象開發(fā)完成后的價值為：

A=A住宅+A車庫=182856.71*28000+2286*180000=5531467880（元）

5、確定項目開發(fā)成本

①建造成本

a.勘察設計費和前期工程費

包括市場調(diào)查，工程勘察，環(huán)境、交通影響評價，規(guī)劃及建筑設計，建設工程招標，施工基礎設施等開發(fā)項目的必要支出，參考目前鄭州市場上同類項目的標準，本次取160元/㎡。

勘察設計和前期工程費=160×299916.54＝47986646.4（元）

b.項目按規(guī)劃設計標準達到竣工條件時尚需投入的成本。

根據(jù)現(xiàn)場查勘情況，確定本項目的待建成本，詳見下表：

c.專業(yè)費

包括工程監(jiān)理費、招標費、竣工驗收費等，一般按建安工程總費用的4%-6%計，本次取5%，則：專業(yè)費=1122414406×5%＝56120720.32（元）

d. 市政公用基礎設施配套費

根據(jù)鄭州市城市基礎設施配套費的相關規(guī)定，本項目配套費按建筑面積170元/平米計?。?/p>

市政公用基礎設施配套費=170×299916.54=50985811.8（元）

e.建造成本

建造成本=勘察設計和前期工程費+建安工程總費用+專業(yè)費+市政公用基礎設施配套費=47986646.4+1122414406 +56120720.32 +50985811.8 =1277507585（元）

②購地稅費

按照鄭州市相關規(guī)定，購地稅費包括契稅4%及印花稅0.03%。購地稅費=0.0403V（元）

③管理費用：

包括建設單位管理費用、不可預見費，建設單位管理費用包括質(zhì)監(jiān)費、執(zhí)照費、沉降觀察費、規(guī)劃道路放樣等，以及建設單位工資福利、辦公費、差旅費等，一般按建造成本的3%-6%計取，本次取5%，則：管理費用＝建造成本×5%＝63875379.25 （元）

④銷售費用：

銷售費用一般按總銷售收入的1%-3％計，考慮到目前房地產(chǎn)市場狀況及項目所在的區(qū)域，開發(fā)商可能需要在宣傳上注意較多的限制因素，才能滿足當前的規(guī)定條件，故廣告策劃難度相應增加。所以廣告費、代理費、營銷費等銷售費用的支出可能也會占到相當一部分的比例，故本次銷售費用率取2%,則：銷售費用＝開發(fā)價值×2.0%＝110629357.6（元）

⑤利息：

指在房地產(chǎn)開發(fā)完成或?qū)崿F(xiàn)銷售之前發(fā)生的所有必要費用應計算的利息。包括土地取得成本、建造成本、管理費用的利息。根據(jù)該地塊的政府規(guī)劃，該項目的開發(fā)建設期為2.5年。利率R取人民銀行在2016年10月22日的1至3年（含）的貸款利率4.75％。

則：利息＝（地價+購地稅費）×〔（1+R）N-1〕+(建造成本+管理費用+銷售費用)×〔（1+R）N/2-1〕＝59326583.06+0.0621v（元）

⑥稅費：

為銷售房地產(chǎn)應繳納的稅費，包括營業(yè)稅、城市維護建設稅、教育費附加、地方教育費附加、印花稅和土地增值稅。

a.銷售稅金

包括增值稅及附加合計為銷售收入的5.3832％：

銷售稅金＝開發(fā)價值×5.3832％＝297769978.9（元）

b.土地增值稅(預征)

按照鄭州市相關標準規(guī)定，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)征收土地增值稅時，土地增值稅預征率分別為：普通住房標準1.5%；除普通住房標準以外的其他住宅3.5%。故本次計算土地增值稅確定預征率為1.5％。

土地增值稅(預征)= 開發(fā)價值×1.5％（元）=82972018.2（元）

c.土地使用稅

根據(jù)《鄭州市人民政府關于調(diào)整城鎮(zhèn)土地使用稅征收范圍土地等級和適用稅額的通知》的相關規(guī)定：市內(nèi)土地每平方米城鎮(zhèn)土地使用稅的年稅額標準調(diào)整為:一級地段18元,二級地段12元,三級地段8元,四級地段3元。待估宗地所在位置屬于二級地段，故土地使用稅額取每平方米16元/年。

土地使用稅= 62195.82 ×16= 995145.44（元）

d.稅費=銷售稅金+土地增值稅(預征)+土地使用稅

=297769978.9 +82972018.2 +995145.44

=381737142.6（元）

⑦項目的總開發(fā)成本B

B=①+②+③+④+⑤+⑥=1277507585+0.0403V+63875379+110629357+59326583+0.0621v+381737142=1434418423+0.1024v（元）

6、確定開發(fā)商合理利潤C

開發(fā)商利潤率按計算基數(shù)的不同可分為直接成本利潤率、投資利潤率、成本利潤率、銷售利潤率，本次采用投資利潤率作為開發(fā)商合理利潤。

根據(jù)房地產(chǎn)上市公司年報、季報中具體住宅開發(fā)項目分析及證券公司分析報告中顯示，一般住宅房地產(chǎn)開發(fā)年投資利潤率在8-12%左右，估價對象所在區(qū)域為金水區(qū)，周邊在建類似項目并不多，區(qū)域市場競爭相對較小。

以目前情況來看項目要實現(xiàn)較高的利潤率還是有較大可能性的，故本次取估價對象年投資利潤率為12%，項目開發(fā)期為2.5年，故確定開發(fā)商的合理投資利潤率30％。則：

C＝（地價+購地稅費+建造成本+管理費用+銷售費用）×30％

＝（V+0.0403V+1277507585+63875379.25+110629357.6 ）×30％

＝0.312V+298006539.5(元）

7、地價測算

V＝A-B-C

＝5531467880-（1434418423+0.1024V）-（0.312V+298006539.5）

=3175396187-0.4144V

見證奇跡的時刻就要到了?。?！

V＝2245048209(元)

經(jīng)評估測算，最終確定估價對象“鄭紡機”地塊62196.59平方米的土地在評估時點2016年10月22日的評估總值為人民幣2245048209元,取整樓面單價為12032元/平方米。

備注說明：以上評估過程中的各項計算，均是筆者按照此次評估的規(guī)劃假設，并根據(jù)常規(guī)房地產(chǎn)開發(fā)項目的開發(fā)價值、成本及各項稅費計算原則對項目未來開發(fā)情況進行的預估。當然，在實際開發(fā)的過程中所依據(jù)的規(guī)劃條件及所發(fā)生的費用在此并不能準確的預測，所以此結果僅代表在當前的情勢下，筆者認為的“鄭紡機”地塊62196.59平方米土地的市場價值。

由于該地塊規(guī)劃容積率為3，我們依據(jù)最高最佳原則設定該項目未來開發(fā)建設為高端樓盤。并在此基礎之上對其成本和售價進行估算。

那么以此評估結果來看，明明白白的22億放在這里，而數(shù)字本身是沒有感情的，它只是赤果果的告訴我們，這就是市場，你信不信，它都在那里。沒有炒作，沒有吹噓，沒有夸大其詞，你可以不接受，你可以質(zhì)疑，但這就是事實。

3

既然地王也算名副其實，筆者也想到此地去沾沾貴氣呢，近日我就到“鄭紡機”地塊進行了探訪，發(fā)現(xiàn)地塊的現(xiàn)狀是這樣的。

一眼望去，看似并沒有什么特別，倒是隔壁頗具年代感的老舊體育場特別有種“致我們終將逝去的青春”的即視感，至此我仿佛看到了這片土地承載了一代又一代鄭紡機人的青蔥歲月。我相信在這塊土地上生長著的每一棵樹都沒有想到有朝一日自己的出身居然變的如此高貴起來，可他們依然安之若素，寵辱不驚，以獨立的姿態(tài)守候在這片有故事有回憶有溫度的土地上。

雖然關于拿地一切都已塵埃落定，花落誰家也已水落石出；雖然不管有多不可思議，這塊地都已經(jīng)以高昂的身價傲然矗立在那里，可我認為，這不重要，都不重要。

重要的是未來這塊地將呈現(xiàn)給我們怎樣的作品，以什么樣的盛裝來出席與我們的見面會，來獲取我們的價值認同。我來猜測下鄭紡機人的愿望，他們想要的是不是這樣：住了又住，似曾相識的喜悅，成年后不再有過的樂趣。想想都很美好呢。

多想我們能像這些樹一樣，在市場浮躁的如今，在地王頻現(xiàn)的當下，在房地產(chǎn)歡呼雀躍的魅影下能夠保持一顆不驕不躁的心，依舊能夠?qū)@個世界說，我就是我，是顏色不一樣的煙火。

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