文：胡嘉琦 朱耘

ID：BMR2004

高管減持股份、業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)緩慢、負(fù)債總額飆升，龍湖集團(tuán)正值多事之秋。

根據(jù)wind顯示，2019年5月9日，龍湖控股有限公司（以下簡(jiǎn)稱龍湖集團(tuán)，00960.HK）遭執(zhí)行董事李朝江場(chǎng)內(nèi)減持75萬股，每股均價(jià)約28.3093港元，總價(jià)約2123.20萬港元。

而此次減持并非近日來龍湖集團(tuán)股東的首次減持，2019年1月初，龍湖集團(tuán)CEO及執(zhí)行董事邵明曉減持200萬股龍湖集團(tuán)股份；1月17日，龍湖集團(tuán)再遭大股東龍湖集團(tuán)董事長(zhǎng)吳亞軍的前夫蔡奎通過佳辰發(fā)展國(guó)際有限公司減持1.5億股股份。

大股東減持股份的原因是什么？《商學(xué)院》記者就此向龍湖集團(tuán)負(fù)責(zé)人了解，截至記者發(fā)稿未予回復(fù)。資深房地產(chǎn)評(píng)論人、投行、香港保薦人黃立沖認(rèn)為，龍湖集團(tuán)大股東對(duì)于股份的出售給市場(chǎng)提供了一個(gè)負(fù)面的消息，說明龍湖集團(tuán)內(nèi)部人士并不看好龍湖集團(tuán)的未來，因此，這對(duì)于龍湖股價(jià)的未來是不利的。

易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍向《商學(xué)院》記者分析稱，減持套現(xiàn)受多種因素的影響。第一，或是對(duì)龍湖集團(tuán)相對(duì)來說持悲觀態(tài)度。第二，此類企業(yè)的部分管理業(yè)務(wù)要退出，所以持股方面會(huì)有調(diào)整。第三，套現(xiàn)或也和資金壓力有關(guān)，所以會(huì)有此類套現(xiàn)的做法。

銷售指標(biāo)“壓力山大”

5月9日，龍湖集團(tuán)發(fā)布公告，2019年4月，集團(tuán)實(shí)現(xiàn)合同銷售金額人民幣196.0億元，同比增長(zhǎng)34.5%。合同銷售面積119.5萬平方米。截止2019年4月集團(tuán)累計(jì)實(shí)現(xiàn)合同銷售金額人民幣640.8億元，合同銷售面積403.3萬平方米。

據(jù)2018年報(bào)顯示，龍湖集團(tuán)營(yíng)業(yè)額為1158.0億元，同比增長(zhǎng)60.7%；核心凈利潤(rùn)128.5億元，同比增長(zhǎng)31.5%；毛利同比增長(zhǎng)61.8%至395.3億元，毛利率為34.1%；核心稅后利潤(rùn)率為14.7%，核心權(quán)益后利潤(rùn)率為11.1%。

雖然龍湖集團(tuán)業(yè)績(jī)整體表現(xiàn)不錯(cuò)，但是在經(jīng)過了2016、2017連續(xù)兩年的高增長(zhǎng)后，龍湖新一輪的增長(zhǎng)波動(dòng)已經(jīng)開始，2018年的銷售增速遠(yuǎn)低于前兩年。據(jù)年報(bào)顯示，2018全年龍湖集團(tuán)銷售額2006.4億元，與上年同期相比增長(zhǎng)28.5%， 2018年龍湖集團(tuán)的銷售增速?gòu)?016年、2017年的61.6%、75.9% 跌至28.5%。但鑒于同業(yè)更快的發(fā)展速度，龍湖集團(tuán)在全國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)規(guī)模排名中，較2017年的第8位退后至第10位，被華潤(rùn)置地和新城控股趕超。另外，在克而瑞銷售排行榜中，龍湖集團(tuán)2018年的銷售額位列第10位，較2017年下降了2個(gè)名次。

另外，2018年初龍湖提出了“53215”戰(zhàn)略。據(jù)悉，“53215”，即指龍湖未來三年，要出現(xiàn)1-3個(gè)500億元級(jí)地區(qū)公司，3-5個(gè)300億元級(jí)地區(qū)公司，5-8個(gè)200億元級(jí)的地區(qū)公司，8-15個(gè)100億元級(jí)的地區(qū)公司，消除或合并三年以上仍在50億元以下的地區(qū)公司。另外，新房開發(fā)銷售業(yè)務(wù)（簽約、租金）要進(jìn)入行業(yè)規(guī)模前十，營(yíng)銷力進(jìn)入前三。根據(jù)“53215”戰(zhàn)略估算，到2020年，龍湖銷售額將達(dá)到3200億元-6100億元。按2020年達(dá)到3200億計(jì)算，年復(fù)合增長(zhǎng)率應(yīng)不低于27%；如2020年要達(dá)到6100億元，則年復(fù)合增長(zhǎng)率應(yīng)不低于57.5%。盡管在2018年全年龍湖集團(tuán)的銷售額增長(zhǎng)率為28.5%，但是與“53215”戰(zhàn)略的年度上限指標(biāo)還存在很大的差距。

值得注意的是，在營(yíng)業(yè)額和利潤(rùn)增長(zhǎng)的同時(shí)，龍湖集團(tuán)2018年的利潤(rùn)率卻出現(xiàn)下滑，集團(tuán)核心稅后利潤(rùn)率由2017年的18.3%下降至14.7%；核心凈利潤(rùn)率由2017年的13.6%下滑至2018年的11.1%。龍湖集團(tuán)銷售增速及核心凈利潤(rùn)下滑的原因是什么？

“從目標(biāo)的定調(diào)來看，龍湖多為高端項(xiàng)目，在房地產(chǎn)銷售市場(chǎng)降溫及限價(jià)或是龍湖集團(tuán)銷售增速放慢的原因是之一?！眹?yán)躍進(jìn)認(rèn)為。

龍湖集團(tuán)董事長(zhǎng)吳亞軍此前為2018年定下增長(zhǎng)目標(biāo)為30%的預(yù)期，要求銷售額突破2000億元，力爭(zhēng)行業(yè)前十，保持適當(dāng)規(guī)模優(yōu)勢(shì)。而據(jù)龍湖集團(tuán)2018年年報(bào)顯示，2018年龍湖集團(tuán)實(shí)現(xiàn)合同銷售額2006.4億，同比增長(zhǎng)28.5%，“踩線”完成了此前定下的2000億元的銷售目標(biāo)，然而，28.5%的增長(zhǎng)速度低于此前吳亞軍定下的2018年增長(zhǎng)30%的目標(biāo)，此次未完成董事長(zhǎng)吳亞軍業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)30%的預(yù)期的后果是什么，2019年龍湖集團(tuán)的目標(biāo)是多少？具體如何執(zhí)行？

對(duì)此，《商學(xué)院》記者向龍湖集團(tuán)方面發(fā)出采訪提綱，截至發(fā)稿日期，未收到回復(fù)。

土儲(chǔ)小幅增加 負(fù)債增長(zhǎng)1094.81億元

2018年龍湖的銷售區(qū)域主要集中于環(huán)渤海、長(zhǎng)三角及西南區(qū)域。據(jù)2018年年報(bào)顯示，截至2018年12月31日，龍湖集團(tuán)土儲(chǔ)面積合計(jì)6636萬平方米，權(quán)益面積4559萬平方米，而2017年同期土儲(chǔ)合計(jì)僅為5458萬平方米，權(quán)益面積3900萬平方米。

龍湖集團(tuán)2018年環(huán)渤海、長(zhǎng)三角、西部、華南及華中片區(qū)合同銷售額分別為689.7億元、559.2億元、472.4億元、215.1億元及70.0億元，分別占集團(tuán)合同銷售額的34.4%、27.9%、23.5%、10.7%及3.5%。

在新增土儲(chǔ)方面，龍湖集團(tuán)2018年新增收購(gòu)?fù)恋貎?chǔ)備總建筑面積為2189萬平方米，與2017年的2023萬平方米相比小幅增長(zhǎng)。

按地區(qū)來看，龍湖集團(tuán)在西部地區(qū)、長(zhǎng)三角地區(qū)、環(huán)渤海地區(qū)、華中地區(qū)及華南地區(qū)的新增土地儲(chǔ)備建筑面積占比分別為35.9%、24.9%、22.7%、12.3%、4.2%。

與小幅增長(zhǎng)的土地儲(chǔ)備相對(duì)于的是龍湖集團(tuán)高漲的負(fù)債總額。據(jù)悉，截至2018年末，龍湖集團(tuán)負(fù)債總額為3660.66億元，相比于2017年的2565.85億負(fù)債，增長(zhǎng)1094.81億元，增幅為42.67%。其中，龍湖集團(tuán)一年后到期的銀行及其他借款金額為994.56億元，而現(xiàn)金流僅為452.6億元。龍湖集團(tuán)高漲的負(fù)債總額是否會(huì)對(duì)其資金運(yùn)轉(zhuǎn)造成壓力？截至記者發(fā)稿，龍湖方面并未回復(fù)《商學(xué)院》記者。

嚴(yán)躍進(jìn)建議，從負(fù)債規(guī)模等數(shù)據(jù)來看，龍湖集團(tuán)應(yīng)注重降低負(fù)債數(shù)據(jù)，進(jìn)而打消投資者的顧慮。同時(shí)，嚴(yán)躍進(jìn)建議，適當(dāng)擴(kuò)大股權(quán)融資，加快項(xiàng)目的銷售是緩解償債壓力的有效措施。

龍湖集團(tuán)如何降低負(fù)債率，完成年度銷售目標(biāo)，《商學(xué)院》將持續(xù)關(guān)注。