成品住宅開發(fā)技術(shù)解析、管理要點(diǎn)及工藝工法

近兩年，在我國推行了多年并長期處于徘徊期的住宅產(chǎn)業(yè)化實(shí)現(xiàn)了“逆襲”，認(rèn)識住宅產(chǎn)業(yè)化的重要意義。不論是從經(jīng)濟(jì)、社會價值看，還是從國內(nèi)外的發(fā)展經(jīng)驗看，推進(jìn)住宅產(chǎn)業(yè)化是建筑行業(yè)發(fā)展的必然趨勢，也是提高新一輪城鎮(zhèn)化建設(shè)水平、促進(jìn)資源環(huán)境協(xié)調(diào)發(fā)展的必然要求。......

什么是住宅產(chǎn)業(yè)化和工業(yè)化？

住宅產(chǎn)業(yè)化的標(biāo)準(zhǔn)又是什么？

——住宅產(chǎn)業(yè)化的概念

住宅產(chǎn)業(yè)化是指用工業(yè)化生產(chǎn)方式來建造住宅，以提高住宅生產(chǎn)的勞動效率，提高住宅的整體質(zhì)量，并且降低成本、物耗、能耗。

住宅產(chǎn)業(yè)化包括四個方面的涵義：

住宅建筑的標(biāo)準(zhǔn)化

住宅建筑的工業(yè)化

住宅生產(chǎn)經(jīng)營的一體化

住宅協(xié)作服務(wù)的社會化

房地產(chǎn)暴利時代已經(jīng)一去不復(fù)返了，房地產(chǎn)行業(yè)的優(yōu)勝劣汰和大規(guī)模重組已經(jīng)拉開序幕，開發(fā)商要在激烈的市場競爭中繼續(xù)生存和發(fā)展，就必須提升產(chǎn)品品質(zhì)。而最近幾年，隨著勞動力價格直線上升，傳統(tǒng)的作業(yè)方法質(zhì)量粗糙，成本昂貴，在這種情況下，提高住宅產(chǎn)業(yè)化水平就是企業(yè)的最佳選擇。

①節(jié)約資源

②更高的房屋品質(zhì)

③更高的施工效率

④可以推動住宅產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展

①適用性

適用性是一個動態(tài)的概念。成品住宅在符合購房者當(dāng)前居住要求的同時，還應(yīng)兼顧其未來隨著生活水平的提高而對住宅發(fā)展和改造的要求，與所生活的時代和所接受的生活方式相適應(yīng)。

②耐久性

成品化住宅一次施工成型，避免二次裝修破壞主體結(jié)構(gòu)，因此，更能保證其經(jīng)久耐用。

③安全性

將建筑裝修設(shè)計、施工、材料采購納入統(tǒng)一監(jiān)管，提高住宅的工程質(zhì)量與住宅性能，保證住宅結(jié)構(gòu)，確保居住安全。

④環(huán)保性

成品化住宅采用一體化設(shè)計、一體化施工，有效減少了建筑垃圾，減少了環(huán)境污染，采用環(huán)保型建筑材料，對室內(nèi)空氣環(huán)境質(zhì)量進(jìn)行科學(xué)檢測，確保其符合要求。

⑤經(jīng)濟(jì)性

批量設(shè)計，批量施工，提高了效率，減少了人工，減少了材料損耗，具有良好的經(jīng)濟(jì)性。

⑥標(biāo)準(zhǔn)性

通過標(biāo)準(zhǔn)化，模塊化生產(chǎn)，著手解決建筑規(guī)劃設(shè)計中的復(fù)雜問題，使得部品部件可以在工廠大量生產(chǎn)，從而提高生產(chǎn)效率。

萬科如果不做改變，

萬科將面臨效率、

質(zhì)量和專業(yè)能力稀釋等問題 ，

核心問題仍是效率問題。

①效率問題

②客戶滿意度

——維修費(fèi)用

③專業(yè)能力稀釋

萬科住宅產(chǎn)業(yè)化實(shí)踐過程——標(biāo)準(zhǔn)化

第一階段：快速復(fù)制和產(chǎn)品創(chuàng)新

2004年，集團(tuán)規(guī)劃設(shè)計系統(tǒng)中，38人參與東北版、華北版、華中版共3個版本，9個城市，9個項目的標(biāo)準(zhǔn)化設(shè)計，標(biāo)準(zhǔn)化實(shí)施項目占有集團(tuán)總體的36%。

標(biāo)準(zhǔn)化應(yīng)用項目人均施工圖12.9萬m2(非標(biāo)項目1.30萬m2)

標(biāo)準(zhǔn)化應(yīng)用項目設(shè)計周期2.86月（非標(biāo)項目11月）

標(biāo)準(zhǔn)化研究項目設(shè)計失誤率1.56%（非標(biāo)項目4.7%）

第二階段：建筑部品集約化和通用化

第三階段：以市場細(xì)分為基礎(chǔ)的模塊化設(shè)計和制作

施工內(nèi)容及項目繁多，

分判單位數(shù)量增多和合約工作內(nèi)容增加；

穿插施工及交接面增加，

導(dǎo)致容易出現(xiàn)合約漏項，

合約內(nèi)容劃分不清晰，

責(zé)任不明確及施工雙方的相互索賠等糾紛扯皮現(xiàn)象；

涉及的甲供材料更多更細(xì)，

要求在合約上對精裝修材料的了解更全面、更深入。

（1）土建總承包工程范圍變動

保留臥室地面20mm厚1:2水泥沙漿找平項目（木地板）。

應(yīng)減少客廳、廚房、陽臺、過道等地面找平項目（地磚地面）。

應(yīng)減少廚房、衛(wèi)生間等吊頂位置的天面抹灰項目。

衛(wèi)生間地面視毛坯房交樓標(biāo)準(zhǔn)而定，通常情況應(yīng)在防水層之上再增加保護(hù)層（大降板）及回填層。

廚房、衛(wèi)生間墻面直接打底掃毛即可，但要求保證墻面的平整度。

廚房墻面因貼磚，廚柜背板位置因可不貼磚（節(jié)約成本考慮）而需增加找平壓光至貼磚面厚度，此部分容易遺漏需注意。

衛(wèi)生間浴缸位置可能涉及增加磚砌體（墊浴缸下部及浴缸側(cè)面）。

增加對裝飾工程的協(xié)調(diào)配合內(nèi)容及相應(yīng)增加的總包管理內(nèi)容。

（2）機(jī)電工程范圍變動

如毛坯交樓為所有管線均到位（包括強(qiáng)弱電）、燈具為裸燈頭加燈座、潔具和龍頭不安裝、衛(wèi)生間和廚房預(yù)留給水和排水管口、煤氣管道預(yù)留到廚房及生活陽臺處（不提供熱水器）。配電箱、開關(guān)和插座（強(qiáng)電和弱電類）仍須安裝、有線電視及電話和網(wǎng)絡(luò)線材和面板仍須安裝。因此，如為精裝修交樓，實(shí)際也就是增加了燈具、潔具、龍頭等的安裝工作而已。

毛坯房標(biāo)準(zhǔn)中仍然包括了弱電系統(tǒng)的安裝和配置，如提供可視對講分機(jī)、電視插座（由有限電視公司提供）、電信網(wǎng)絡(luò)插座（由電信提供）。如未包括此部分，實(shí)際精裝修交樓應(yīng)增加上述內(nèi)容。

（3）增加室內(nèi)裝飾工程

室內(nèi)裝飾工程內(nèi)容主要為室內(nèi)濕作業(yè)工程及部分木作業(yè)等工作。

（4）增加廚柜工程

包括：包括吊柜、地柜、臺面板制作、安裝等。 

（5）增加室內(nèi)木門工程

（6）增加木地板工程

包括地面木龍骨的鋪貼、木地板的供應(yīng)與安裝及木質(zhì)踢腳線的供應(yīng)與安裝。

模式一：由裝飾公司總包的模式

模式二：裝飾總包+數(shù)個獨(dú)立專業(yè)分包

模式三：裝飾包清工+大量甲供材+數(shù)個獨(dú)立專業(yè)分包

（1）室內(nèi)裝飾工程

通常室內(nèi)與公共部分裝飾工程一同分判有利于現(xiàn)場施工管理及成品保護(hù)。

包括：室內(nèi)墻地磚鋪貼、石材鋪貼、室內(nèi)墻面及天花乳膠漆、天花腳線、廚房衛(wèi)生間及其他部位的天花吊頂、衛(wèi)生間洗手臺及鏡子、窗臺板（石材或磚）、木飾面背景墻、各類鞋柜、衣柜(如有家私廠可以承建，盡可能成品采購以保證工程質(zhì)量)等。另還包括毛巾架、浴簾桿、廁紙盒（甲供）的安裝。

（2）廚柜工程

單獨(dú)分判。

包括：吊柜、地柜、臺面板制作、安裝。含抽油煙管安裝、臺面開孔等；抽油煙機(jī)、煤氣煮食爐及消毒碗柜的安裝（抽油煙機(jī)、煮食爐與消毒碗柜甲供）；洗滌盆及整項去水設(shè)施的供應(yīng)與安裝、水龍頭的開孔（包括自來水與直飲水龍頭）；櫥柜與墻、地面連接處之打膠；吊柜下方的照明系統(tǒng)及其配件的供應(yīng)與安裝等。

（3）木門工程

與戶門一同分判

工作內(nèi)容為：室內(nèi)門的供應(yīng)與安裝、木門小五金（甲供）的安裝、所有門洞、墻體與安裝門框之間空隙的填充等。

（4）木地板工程

單獨(dú)分判。

工作內(nèi)容包括地面木龍骨的鋪貼、木地板的供應(yīng)與安裝及木質(zhì)踢腳線的供應(yīng)與安裝、木地板與周邊墻面、洞口、腳線、門檻石及地磚等的收邊收口（包括打膠及鋪裝塑料或金屬收口條）。

（5）室內(nèi)燈具

甲供，安裝由機(jī)電單位完成。

包括供應(yīng)吸頂燈、筒燈、光管、射燈等；要注意光源的品牌范圍。

（6）潔具

甲供，安裝由機(jī)電單位完成，

包括與周圍墻地面的收口打膠等。

包括洗手盆、座廁、浴缸等。

土建單位承擔(dān)總承包單位的角色，而室內(nèi)裝飾工程與其他專業(yè)專業(yè)分包單位及物資供貨單位直接分判并簽訂分包合同，但各自的合同中規(guī)定了相應(yīng)的總包管理及協(xié)調(diào)服務(wù)內(nèi)容，以規(guī)避容易出現(xiàn)的各類合約糾紛?？偝邪鼏挝回?fù)責(zé)安全、專業(yè)分包由室內(nèi)裝飾單位統(tǒng)一負(fù)責(zé)與總包及相互間的協(xié)調(diào)工作，工程進(jìn)度及質(zhì)量仍然業(yè)主直接控制。但值得注意的是其他分判商的分判及付款仍然必須由業(yè)主直接控制，否則容易產(chǎn)生質(zhì)量無法控制及總包單位挪用分包資金的問題，將嚴(yán)重影響項目進(jìn)度。文明安全施工保證金仍總包統(tǒng)管，管理費(fèi)由業(yè)主按規(guī)定直接支付總包。

（1）總包工程

①增加的總包工程內(nèi)容

在毛坯房交樓模式中，總包單位實(shí)際同樣存在對其他分包的協(xié)調(diào)服務(wù)配合工作（如機(jī)電、鋁窗、欄桿等單位），如按照室內(nèi)裝飾分判模式，實(shí)際只是增加的四個裝飾專業(yè)分包單位（室內(nèi)裝飾、室內(nèi)木門、廚柜、木地板）與總包單位一起共同施工，另機(jī)電單位增加了較多甲供材料的安裝（如潔具、水暖件等）。

②增加的協(xié)調(diào)服務(wù)內(nèi)容

增加了部分精裝修工種的協(xié)調(diào)服務(wù)配合工作，相應(yīng)其協(xié)調(diào)服務(wù)報價列項中應(yīng)增加室內(nèi)裝飾工程、廚柜工程、木門工程（主要指室內(nèi)木門部分）、木地板工程四項報價，另機(jī)電工程由于增加較多甲供材料的安裝，其所報的協(xié)調(diào)服務(wù)價格與毛坯模式相比應(yīng)有增加。具體協(xié)調(diào)服務(wù)內(nèi)容如下：

提供現(xiàn)場內(nèi)的道路和走道；

提供在現(xiàn)場內(nèi)的腳手架、支撐、爬梯、工作臺；

提供照明；

提供現(xiàn)場用水；

提供現(xiàn)場施工用電；提供其他承包人試驗、系統(tǒng)調(diào)試所需負(fù)荷。

在建筑物內(nèi)提供合理施工所需的水電管線接駁點(diǎn)，并負(fù)責(zé)維修使其處于良好的使用狀態(tài)。

提供臨時廁所、其他衛(wèi)生設(shè)施。

對工程現(xiàn)場作全面的看管以防盜竊。

③增加的總包管理內(nèi)容

設(shè)立總包管理費(fèi)用的目的就是通過計取此部分費(fèi)用與其相應(yīng)承擔(dān)的名義上的總包管理責(zé)任相匹配，另在施工現(xiàn)場也確實(shí)起到一定的總包管理效果。

（1）主承包工程分判注意事項

①總工期有所增加；

②大型機(jī)械及設(shè)備（如塔吊，井架等）的數(shù)量要求應(yīng)由業(yè)主根據(jù)后期施工的實(shí)際情況提出，應(yīng)作為強(qiáng)制性要求在招標(biāo)中明確；

③明確合同總價中已包括在施工過程中清除所有垃圾的費(fèi)用（包括其他分包單位正常施工、設(shè)計變更等產(chǎn)生的垃圾）；

④明確其須為其它承包人免費(fèi)提供臨水、臨電，每隔一層至少應(yīng)有一個水龍頭及一個電源箱，且無論所需的電源及其線路為何種形式，其費(fèi)用都已包括在總價內(nèi)；

（2）室內(nèi)裝飾工程

①單位的考察、選擇：

應(yīng)抽選其普通的、大貨量的住宅工程進(jìn)行考察而不是公共部分裝飾甚至樣板房裝飾，后者無法看到其在大批量裝飾工程施工過程中的真正手工質(zhì)量。

不一定非要選擇大型的裝飾企業(yè)承建，具有相應(yīng)資質(zhì)的單位即可。

在考察其現(xiàn)場手工質(zhì)量的同時，應(yīng)了解該單位在該項目上合同簽約情況。

考察其施工現(xiàn)場質(zhì)量應(yīng)注意細(xì)節(jié)問題，不能以偏概全，應(yīng)多看幾套房間。

②分判的時間

裝飾工程的分判插入時間應(yīng)在首個裝飾流水段結(jié)構(gòu)封頂前一個半月至二個月開展較為合適，具體進(jìn)場時間視砌筑抹灰工程的進(jìn)度而定。整個裝飾工程的分判持續(xù)時間大約為一個月（從收到招標(biāo)圖紙開始計算到定標(biāo)，預(yù)計兩到三次的議標(biāo)次數(shù)，如果需做競標(biāo)樣板則需再提前一個月啟動招標(biāo)，并在砌筑樣板上一層進(jìn)行裝修樣板層施工）。

③合約條款及議標(biāo)注意事項

明確合約的包干原則：為按裝飾圖紙包干。

分判時要求所有投標(biāo)單位應(yīng)報乙供材料的樣板供業(yè)主審核，業(yè)主將按確認(rèn)之樣板驗收。

須提醒裝飾單位不得因發(fā)現(xiàn)自己對招標(biāo)文件及招標(biāo)圖紙的理解有誤或與投標(biāo)時的理解存在任何差異而向業(yè)主提出任何索賠。

明確其與其他工種交接面的劃分界限。

裝飾單位提供的材料環(huán)保檢測必須符合當(dāng)?shù)卣块T的要求，且由裝飾單位負(fù)責(zé)送檢并取得合格證書，所有費(fèi)用已包括在合同總價中。