不知道大家有沒有注意到，魔都財觀文章里很少聊房子的產(chǎn)品維度，就是樓盤的外立面、戶型裝修和綠化配套這些。

的確，我這方面寫的不多。

因為在我看來，房價里大概有6成是由地段決定的，還有2成房價來自于房子能獲得的資源，比如學(xué)區(qū)醫(yī)院這些。房價里剩下的只有2成來自于產(chǎn)品。

只要產(chǎn)品設(shè)計的不是太差，房價表現(xiàn)最好的永遠是那些潛力地段的中低價小區(qū)。

所以，自然我們的精力是放在大趨勢判斷和區(qū)位選擇上的。

但是，這并不代表房子的產(chǎn)品力不重要。

一個樓盤戶型配套做得好，在你賣房時是加不了多少分的。但如果一個樓盤戶型配套做的爛，一定能把你的黃金地段變成無人接盤。

今天我想帶著大家過一下市面上主流產(chǎn)品，看看到底哪種房子才是好賣又漲得快的，而又有哪些是坑。我不是建筑學(xué)專家，但好在自己買的足夠多，還算有點經(jīng)驗，希望可以幫到你。

01

根據(jù)我的觀察，上海市場上可以買到的房子，按照房齡不同呈現(xiàn)出明顯的代際變化，大概可以分成4代產(chǎn)品。全國其他地方差不多也是這樣。

我們先來看看第一代產(chǎn)品，就是2000年以前的老公房。

老公房一般是6到7層無電梯住宅，每層5到6戶人家。

房子外立面是用涂料刷出來的，時間長了墻體會泛出那種陳舊的黃色，時不時還能看見幾塊補缺后的色差。

下圖是我某套房子的小區(qū)外墻。

小區(qū)里基本沒有配套，只有一些零星的綠化和健身器械。物業(yè)管理上，停車是隨意的，門口的老大爺除了關(guān)心收收停車費，對其他事都沒啥動力。

老公房常見的單套建筑面積在40到80平米，都是房改之前遺留下來的產(chǎn)品，也就是大家常說的老破小。

因為是一層6戶，很少有南北通戶型，通常是走道進深長，采光面寬短的豎條戶型。

下圖是1991年建的上海寧和小區(qū)47平米一房。老歸老，還勉強做出了全明房，也算是用點心思的。

戶型不好也就算了，更要命的是，老破小都是磚混結(jié)構(gòu)。大家不用太較真這詞什么意思，只要知道磚混結(jié)構(gòu)基本都是承重墻，然后很難敲就行了。

因為不能敲墻，所以自己裝修的時候，采光很難穿透，雖然可以用燈帶最小化影響，但的確居住體驗不太好。

如果有一類房子，叫作生存以上，生活以下，那就是老公房非它莫屬了。

02

在老公房這第一代產(chǎn)品之后，在二代產(chǎn)品出世之前，還夾著一個一代半產(chǎn)品，也就是大家常說的老大樓。

老大樓可以理解成老公房的升級版，一般是十幾到二十幾層高的塔樓，三梯十戶的分布。

因為有了電梯，老大樓上下樓略好于老公房，不過同樣有糟糕的物業(yè)管理和奇葩戶型，和不怎么好的居住體驗。

其實很多人不知道的是，老破小和老大樓才是市面上房源供應(yīng)的絕對主力。盧俊給過一個數(shù)據(jù)，中國60%的房子是一房和兩房，78%的房子是六層以下不帶電梯的，26%的房子沒有衛(wèi)生間和廚房，還有15%的房子歲數(shù)比我還大。

我們通常不建議大家買老破小和老大樓。除了住的不舒服，接盤俠少之外，還有一個重要的原因是房齡里的土地使用權(quán)不足。

房子本身是不值錢的，值錢的是下面70年的土地使用權(quán)。房齡損失太多的老房子，本質(zhì)上并不算一個完整的資產(chǎn)。

另外，房齡老的房子不管是按揭還是其他融資上都會被銀行降級，也損耗了接盤俠的購買力。

現(xiàn)在的房子很貴，但更貴的是購房資格和貸款資格。

從某種意義上來說，買老房子，就是用100%完整的購房資格和貸款資質(zhì)去買了一個70%壽命的資產(chǎn)，房票的浪費讓人心疼。

所以除非是買學(xué)區(qū)房，或者稀缺地段做民宿，否則我一定一定會拉著你，不讓你買老房子。

03

接著說說第二代產(chǎn)品，2000年至2005年的商品住宅。

這是全國房改啟動后造的第一批商品房?？赡苁且驗楫?dāng)年房價不貴的緣故，戶型都設(shè)計的超大，120平米的2房，140平米的3房很多見。

但與它的大不相稱的是功能性不足。

我們來看個例子，下圖是2003年建的上海中虹翡翠園100多平米的2房，這已經(jīng)是那個年代少見的緊湊戶型了。

但是依然可以從戶型圖上看出，客廳太大，房間卻又設(shè)計的太小，裝不下衣帽間和次衛(wèi)。各功能區(qū)之間的連接不夠緊湊，動線很長，人走的很累，還只有一個衛(wèi)生間。要命的是這戶型是改不了三房的。

另外，房子是毛坯交付，業(yè)主自己裝修，不專業(yè)的設(shè)計，經(jīng)常會留下儲物空間不夠的遺憾。

實際100多平米大房子的居住體驗，很可能還不如現(xiàn)在90平米的新房。

所以如果要給2000年到2005年的商品房一個標(biāo)簽的話，我覺得傻大沒用四個字是最適合的。

這么大面積，真的是有點可惜了。

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再來看看第三代產(chǎn)品，2005年至2015年建造的商品房。

這是中國房地產(chǎn)蓬勃發(fā)展的黃金十年，以萬科為代表的房企銷售額突飛猛進，大概翻了20倍。

同時期樓市產(chǎn)品創(chuàng)新的速度也是一樣的快。

由于房價越來越高，房子的戶型開始做小，90平米以下2房和120平米的3房成為主力。

小區(qū)配套得以加強，地下停車場成為標(biāo)配。外立面干掛石材、會所泳池、人車分流、停車入戶也在部分高端小區(qū)出現(xiàn)。

我們來看兩個例子。

下圖是2008年建的上海逸居苑83平米2房，極盡緊湊的南北通。

再下面一個下圖是2013年建的上海萬科海上傳奇107平米3房。小戶型三房沒有采用傳統(tǒng)的飛機戶型，而是設(shè)計出動靜分離的戶型，還是挺難得的。

大家可以看到，不管是2房還是3房，因為要做的足夠緊湊，操盤手在設(shè)計上都是用十字交叉動線，便于走道可以復(fù)用。壓縮客廳空間的同時，還是盡可能保障臥室10平米以上的基本居住需求。

與此同時，這個年代精裝修房開始出現(xiàn)，在圖紙設(shè)計階段就考慮好的室內(nèi)裝修布局，非常有利于使用電氣手段來彌補戶型上的缺陷。

比如新風(fēng)系統(tǒng)的出現(xiàn)，可以不那么強調(diào)南北通了。中央空調(diào)和地暖也可以讓房屋朝向更多考慮景觀，而并非一味盡可能追求南向。

2005年至2015年的商品房，是承上啟下的劃時代產(chǎn)品。

這十年的一輪輪暴漲讓我逐漸相信了，中國房價終有一天會是世界第一。而一個個戶型上的創(chuàng)新，也讓我看到中國房子的產(chǎn)品力成為世界第一的潛力。

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最后是第四代產(chǎn)品，2015年至今的商品房。

這期間，房價繼續(xù)大漲，所以戶型繼續(xù)往小了做，主力戶型慢慢變成90平米3房和120平米4房。

雖然房子越來越小，但依靠整體精裝修、室內(nèi)功能合理設(shè)計和電器設(shè)備的輔助加強，居住體驗并未受到很大影響。

我看過一些樓盤的戶型設(shè)計，簡直是驚為天人，幾乎沒有辦法再做得更多。

舉個例子，下圖是今年剛賣光的上海融創(chuàng)壹號公館。92平米做出了南北通3個房間，2個廳，2個衛(wèi)生間，其中1個衛(wèi)生間還是干濕分離。說實話，這戶型接近完美，我不知道還能怎么再做優(yōu)化。

但其實，2015年以后的第四代產(chǎn)品進步更大的是小區(qū)配套。

我們先來看看2005年以后第三代產(chǎn)品的小區(qū)。可以看到下圖里整個綠化，外立面處理已經(jīng)很棒了，只是亂停車有點扎眼。

但是第四代產(chǎn)品，基本上小區(qū)都會配備中央會所、泳池，還有徹底的人車分流，外立面干掛石材。

這種品質(zhì)感，即便房子沒造好也能感受到。

很多人沒意識到的是，其實房子產(chǎn)品力最重要的是小區(qū)配套部分。因為房子里面的部分，你自己多少是可控的。而打開家門之外，小區(qū)里的全部是公共面積，你完全沒有話語權(quán)。

未來不管是自己還是接盤俠，進入小區(qū)第一印象，全部都反映在小區(qū)的外立面、入戶大堂和室外泳池里。

2015年后的房子，在家里的戶型和裝修上已經(jīng)接近完美，能拉開差距的就是在小區(qū)大門到自家房門的那段路上。如果我是你，我會多花些錢和心思在選擇小區(qū)配套上。

06

好，我們聊完了這四代產(chǎn)品，一定會有人問到底該怎么買。

在說這個之前，我先給大家講個故事。

大概是一個月前，我去看復(fù)聯(lián)4。因為想看IMAX寬屏，我提前找遍了上海各大影院。

經(jīng)過一番努力，我終于在上海近郊的寶山，買到了凌晨0點40分開場的票子，一張票的價格竟然要250。不得不說，這數(shù)字讓我心里想法很多。這場電影看完之后，天差不多都要亮了。

但是即便如此，依然是一票難求，我只能坐在邊邊角角。大家看下面這張圖里的已售座位，一起來感受下當(dāng)時電影院里的熱度。

這件事之后，我慢慢回想起這兩年，的確是越貴越好的東西，搶的人越多。大家可以看到，高檔餐廳，大品牌發(fā)布會，都是人滿為患。

經(jīng)過十幾年的快速發(fā)展，大城市的老百姓多少還是有點財富的?，F(xiàn)在的問題并不是沒有錢，而是沒有好的產(chǎn)品供給。

在房產(chǎn)領(lǐng)域更是如此。

房產(chǎn)供給過剩的時代已經(jīng)到來，中國人不缺房子，缺的是好房子。

要讓接盤俠掏錢買單，至少要給他一個理由。

這幾個月，我每周五在上海的茶話會，都能見到不少買房人。

見的人越多，我心里越有一種感覺：現(xiàn)在的買房人真的是見過市面的。

不少小伙伴都是賣一套房子，再來買一套房子，他們知道什么才是好房子。你說其他的再多都沒用，他們只相信自己的眼光：寧可小些，也要好些。

所以不管大家是自住還是投資，不管是遠郊還是市中心，我都認為應(yīng)該優(yōu)先買2015年以后的第四代商品房，或者2005年以后的第三代商品房。

除非因為學(xué)區(qū)房的特殊原因，否則沒必要去買2000年以后的第二代商品房和2000年以前的第一代商品房。

記住這是個資源充裕的時代，只有好東西才能受到追捧。

07

最后是給大家?guī)讉€產(chǎn)品選擇上的建議：

1、相信市場主流審美。那些好賣又漲的快的房子，就是明眼人一眼能看出來的好房子。如果當(dāng)年開盤有搖號，好房子就是那些會被搖到前30%的人選走的房子。

2、樓市產(chǎn)品創(chuàng)新的主線是，小區(qū)配套高端化，戶型設(shè)計小型化，裝修電器科技化。大部分情況下，新一代產(chǎn)品是碾壓上一代的。選房子不要去對抗趨勢，要順應(yīng)這個時代的需求。

3、要注意各個維度的平衡。地段區(qū)位要配得上小區(qū)配套，小區(qū)配套要對得起戶型裝修。千萬不要出現(xiàn)家里像歐洲，小區(qū)像拉美，馬路上像非洲這樣的錯配。

4、再過個幾年大家會慢慢發(fā)現(xiàn)，那些依靠所謂的創(chuàng)新送面積彌補瑕疵，依靠大眾口味變化價值重估，依靠營銷套路包裝概念的樓盤，拉長看最終會跑不過大勢。因為房子最終是用來住的，而每個人對住的更好的渴望是永恒的。

最后祝大家都能買到稱心如意的好房子。