正所謂“30年河?xùn)|、30年河西”。“一鋪養(yǎng)三代”的傳說正在成為歷史?；ヂ?lián)網(wǎng)時代，商鋪受到了一些本質(zhì)性的沖擊，而寫字樓和住宅相對好得多。

常常有人問，商鋪怎么買？

對此，我的回答一直是：商鋪對地段極為敏感，甚至精確到米，同一條街，兩個鋪可能只隔200米，生意都大不相同。而寫字樓和住宅就沒有這么敏感，只要同在一個大片區(qū)，差別不會太大。

所以，如果你不是對一個片區(qū)非常熟悉，千萬不要輕易入手。

而且，商鋪還嚴(yán)重依賴“氛圍”這個東西，一個鋪即使地段再好、店主能力再強(qiáng)，但如果周邊還沒有形成屬于某個業(yè)態(tài)的氛圍，你也做不起來。

很多時候，你的鋪能不能旺起來，還得靠專業(yè)的運(yùn)營商來運(yùn)作，如果都是小業(yè)主自己招租，整體層次肯定不會太高，鋪?zhàn)庖矔惺裁创蟮捏@喜。

但如果委托給運(yùn)營商來運(yùn)作，你又不能確保運(yùn)營商能否到達(dá)你的預(yù)期，小業(yè)主和運(yùn)營商扯皮的事情也很常見。因?yàn)樯虡I(yè)地產(chǎn)比住宅地產(chǎn)復(fù)雜得多，它需要持續(xù)運(yùn)營、精耕細(xì)作。

再加上，政府對商鋪的管制也比較嚴(yán)格，比如有些靠近社區(qū)的商鋪，不允許做餐飲、酒吧等業(yè)態(tài)，經(jīng)營用途有諸多限制，如果買之前沒搞清楚，就會吃虧。

更重要的是，互聯(lián)網(wǎng)時代，商鋪還受到了一些本質(zhì)性的沖擊。

所以，我的建議一直是：如果你不是行家的話，別買商鋪，任何城市、任何位置、任何時候都別買。

買住宅，即使你是菜鳥，也不會有太大風(fēng)險(xiǎn)。但是買商鋪，你必須是行家。

01.

大城市購物中心鋪?zhàn)庖讯嗄瓴粷q

來看幾個數(shù)據(jù)，你會發(fā)現(xiàn)，核心城市商鋪的租金已經(jīng)多年不漲。

以下是最近4年上海購物中心平均租金的變化情況：

數(shù)據(jù)來自高力國際

以下是最近4年北京購物中心平均租金的變化情況：

數(shù)據(jù)來自高力國際

以下是最近4年杭州購物中心平均租金的變化情況：

數(shù)據(jù)來自高力國際

以下是最近4年南京購物中心平均租金的變化情況：

數(shù)據(jù)來自高力國際

上海、北京、杭州、南京都是欣欣向榮的商業(yè)城市，而購物中心通常又是一座城市最優(yōu)質(zhì)、最抗跌的商鋪。

但是過去4年，這類商鋪的租金普遍下跌，其中又以上海的降幅最為明顯，從2014年的40元/m2/天，降到了33.7/m2/天，降幅高達(dá)16%。

需要注意的是，以上數(shù)據(jù)選取的統(tǒng)計(jì)樣本還是購物中心商鋪，如果統(tǒng)計(jì)的是普通沿街商鋪，那數(shù)據(jù)只會更差。

02.

寫字樓和住宅的表現(xiàn)好得多

而這些城市同時間段的寫字樓和住宅租金，卻呈現(xiàn)出截然不同的行情，為了節(jié)省篇幅，以下只選取了上海的數(shù)據(jù)：

這是最近5年上海甲級寫字樓平均租金的變化情況：

數(shù)據(jù)來自高力國際

以下是最近5年南京甲級寫字樓平均租金的變化情況：

以下是最近4年上海住宅平均租金的變化情況：

數(shù)據(jù)來自第一太平戴維斯

過去4年，上海的寫字樓和住宅租金均出現(xiàn)了較為明顯的上漲，其中寫字樓租金漲了16%，住宅租金漲了接近50%，都遠(yuǎn)遠(yuǎn)好過商鋪。

03.

說好的“一鋪養(yǎng)三代”為何不靠譜了？

那么問題來了，商鋪的表現(xiàn)為什么遠(yuǎn)遠(yuǎn)輸給寫字樓和住宅呢？要知道，商鋪曾是這三類不動產(chǎn)中表現(xiàn)最好的那一個，十多年前曾有“一鋪養(yǎng)三代”之說，到底是什么原因讓商鋪敗下陣來呢？

原因有很多，最根本的那個還是互聯(lián)網(wǎng)。

眾所周知，傳統(tǒng)城市是有著嚴(yán)格的地段秩序，從宏觀層面看，分為中心區(qū)、次中心區(qū)、外圍區(qū)，從微觀層面看，分為十字路口、沿街旺地、內(nèi)街小巷。在移動互聯(lián)網(wǎng)出現(xiàn)之前，你想開個鋪面，必須得服從一個城市、一個片區(qū)的空間秩序，否則你的商鋪就沒有生意可做。

移動互聯(lián)網(wǎng)出現(xiàn)之后，一下子打亂了這個經(jīng)典的空間秩序。因?yàn)樵诿缊F(tuán)這類互聯(lián)網(wǎng)平臺上，犄角旮旯的小店和核心地帶的旺鋪是平等的，決定其排名的只是用戶的好評度，不是你的地段。

有了互聯(lián)網(wǎng)的導(dǎo)流，犄角旮旯的內(nèi)街小巷里也可能會冒出一個生意爆棚的商店，而核心區(qū)裝修豪華的沿街鋪面可能無人問津。從世界城市發(fā)展史的緯度看，這是一次偉大的空間平權(quán)。

城市的空間平權(quán)之后，會帶來哪些顯而易見的改變呢？城市會變得多中心，甚至去中心化，乃至碎片化，投資不動產(chǎn)的邏輯也隨之發(fā)生變化：

——沿街商鋪對傳統(tǒng)空間秩序的依賴度最高，所以它率先沒落；公寓的依賴度稍低一點(diǎn)，所以投資價(jià)值還在；住宅對傳統(tǒng)空間秩序的依賴度最低，受移動互聯(lián)網(wǎng)的沖擊也最小，投資價(jià)值也最大。

04.

購物中心為何普遍淪為“美食城”？

再給大家看一個數(shù)據(jù)，你會發(fā)現(xiàn)，在互聯(lián)網(wǎng)的沖擊下，各大購物中心在一件事情上高度一致，那就是全面餐飲化，變得越來越像“美食城”了。

下面是各大城市購物中心餐飲租戶的比重，“美食城”的油煙味撲鼻而來啊。

北京、上海、廣州、深圳、重慶、成都的購物中心，餐飲租戶的比重已經(jīng)全面超過20%，北京上海甚至超過了30%，現(xiàn)在明白購物中心的鋪?zhàn)鉃槭裁床粷q了吧？因?yàn)槌瞬惋?，沒人租啊。

餐飲租戶的比例還會繼續(xù)上升嗎？相信互聯(lián)網(wǎng)對城市的改造還沒有完全呈現(xiàn)出來。

購物中心曾經(jīng)是多么高大上的場所，是珠寶、時裝、香水的天下，而現(xiàn)在紛紛淪為“美食城”，不禁令人唏噓不已。

硬廣又來了……

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