在我國，“人多地少”似乎是一個普遍性的共識，它幾乎是房地產(chǎn)問題的答案：

- 為什么北上廣深的房子10W/平？為什么房價永遠在漲？為什么我們得住高層，不能住獨棟？

- 因為人多地少啊。

但實際情況，真的是這樣嗎？

先說居姐的看法：NO。

關(guān)于人多地少這件事，我們先和鄰居日本對比一下：

日本人口密度為337人/平方公里，中國則為144人/平方公里（維基百科2018年的數(shù)據(jù)）。

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看排名你就該知道，在世界上，中國絕對算不上地少人多的國家，比中國人口密度高的國家還有五十多個呢。

即便按照人多地少原理來看，日本人應(yīng)該比我們的居住環(huán)境更加擁擠。但相反，日本最普遍的居住建筑是一戶建，就是日本動漫里常見的那種“小別墅”：

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多啦A夢里大熊的家

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日本大阪實拍的一戶建

有人說了，中國農(nóng)村也有很多這樣的“獨棟”啊，只是城市里“人多地少”。

NO，不是這樣的。

我們來對比一下東京都市圈和北京的人口、土地以及居住空間：

PS：東京都市圈是以首都東京為中心的城市群，一般包括東京都、神奈川縣、千葉縣、埼玉縣。

從人口來看：東京都市圈人口超過3800萬（2016年），北京總?cè)丝?170萬（2017年），顯然東京圈人口數(shù)量遠超過北京。

從土地面積來看：東京圈只有1.04W平方公里，而北京卻有1.6W平方公里，也就是說東京圈的面積只有北京的65%。

從居住空間來看：東京圈的居民區(qū)大多是一戶建，而北京全是高層，差異顯而易見。

而當(dāng)我們具體到東京圈和北京下轄的縣市時，這種差異化就更加明顯了。

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東京圈，我們以距離東京20km左右的船橋市為例。在船橋市的居民區(qū)里，全是清一色的一戶建，你看不到一棟高樓：

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雖然這里的一戶建，看起來略顯擁擠，但家家獨棟，而且排列整齊有序：

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通過谷歌地圖的街景，能感受到當(dāng)?shù)厣鐓^(qū)的環(huán)境和氛圍：

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圖片來自google街景

想來居住在這樣干凈整潔的社區(qū)里，幸福指數(shù)應(yīng)該是極高的。

再來看一下，距離東京中心更遠的千葉縣（約30km），它的情況和船橋市大體一致，居民建筑都是一戶建：

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其實，整個東京圈范圍內(nèi)，除了最繁華的核心地段會出現(xiàn)高樓，就連距離市中心5-10km的地方也都是一戶建的天下。

那么，我們再來看一下距離北京市中心34公里的燕郊：

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這里就完全是另一幅景象了，密密麻麻的高樓取代了清一色的“小別墅”：

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雖然小區(qū)里也進行了規(guī)劃，公園、綠化統(tǒng)統(tǒng)齊全，但住在高層建筑和住在別墅終究不是一個性質(zhì)。

對比完之后，回到我們最初的問題：

為什么在人口密度更高的東京圈里，可以享受一戶建的居住環(huán)境，而人口密度低的北京，卻只能高樓林立？

實際上，不僅僅是日本，發(fā)達國家普遍都存在人口集中在某一城市的現(xiàn)象，但這些城市的居住環(huán)境都比我們好很多：

在俄國，約10%的人口集中居住在莫斯科；在英國，約14%的人口集中居住在倫敦；在法國，約18%的人口集中居住在巴黎。而中國，只有1.6%的人口居住在北京。

但這些高人口密度的國際一線城市，其居住環(huán)境都和前文所說的日本，大同小異。

所以，按照國際正常情況推演，無論你在北上廣深，還是新疆內(nèi)蒙，你應(yīng)該都能住進一棟小別墅。

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那自然我們當(dāng)前的居住環(huán)境，也不是一句“人多地少”就能夠解釋清楚的。這里就稍微說幾點。

為什么日本能夠?qū)崿F(xiàn)“一戶建”遍地，這得益于兩點：

第一，日本政府當(dāng)初進行農(nóng)村改造的終極目標，就是營造一個緩慢、舒適的宜居社區(qū)。

他們希望讓民眾不用擠到大城市，也能擁有高品質(zhì)的生活，同時讓那些生活在大城市的人，還有一個可以留戀和隨時回來的“世外桃源”。

第二，日本的“土地私有制度”，讓日本農(nóng)民能以極低的代價去建造自己的“世外桃源”，將一切變?yōu)楝F(xiàn)實。

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而中國現(xiàn)在的高層住宅形態(tài)，其實是學(xué)習(xí)的香港。

一方面，土地開發(fā)不足，土地出讓制度嚴格控制了土地供給。

其實，北京本身足夠大了。我們按照3000萬人口數(shù)量、30平米（一戶建占地面積）進行計算，如果家家都享受日本“一戶建”的居住待遇，那么需要：

3000W * 30/0.5% = 1800平方公里的土地，也不過是北京總面積（1.6W平方公里）的11%左右。

那為什么現(xiàn)在北京的房子都建到幾十層了，還是不夠??？因為北京和香港一樣，絕大多數(shù)土地沒有開發(fā)。

北京現(xiàn)在的建成區(qū)大概只有東京圈的1/4-1/5左右，而北京到廊坊之間還有大量的農(nóng)田，這在國際上的其他超級城區(qū)是不可能看到的。

NASA亞洲東部夜景燈光圖，就很直觀地說明了這點：

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我們的北京、上海，和日本的東京、名古屋甚至大阪，都有相當(dāng)大的差距。這說明我們的城市建設(shè)和土地開發(fā)程度都處在很低的水平。

另一方面，閑置的存量住宅太多了。

曾看到一條新聞，說全中國手上有100 套房的人大概有3000個……不過，現(xiàn)在有關(guān)部門已經(jīng)出臺了很多措施，進行市場規(guī)范，想來會有所改善。

好了，今天的分析到此結(jié)束。其實換個角度想，你未來也有住進別墅的機會嘛。