/  以實戰(zhàn)經(jīng)驗傳授北美房地產(chǎn)投資的策略  /

# 第六十五期 # 視頻：黃永明 

出品 | 北美掘金（ID：NA_Gold）

* 以下文字出自視頻內(nèi)容，播放視頻，配合文字效果更佳哦 

大家好，我是黃永明，我在美國休斯敦向你問好。

很多朋友覺得美國的房地產(chǎn)交易過程特別瑣碎復(fù)雜和陌生，這個很容易理解，畢竟它和中國的交易過程是那么的不同，特別的不一樣，難免大家覺得陌生復(fù)雜，甚至有一些畏懼。

沒有關(guān)系，經(jīng)過今天接下來幾分鐘時間的講解，你一定會對這個過程感覺到特別的清晰，因為我把它歸納為三個階段。

這三個階段分別是第1個階段，找房和出offer；第2個階段，盡職調(diào)查；第3個階段，產(chǎn)權(quán)過戶。我們分別來看一下這三個階段是怎么樣的，有什么注意事項。

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第1個階段找房和出offer，它通常是你通過經(jīng)紀(jì)人來完成的。

如果你是買家的話，你會有一個買方的經(jīng)紀(jì)人，賣方有一個賣方的經(jīng)紀(jì)人，雙方進(jìn)行溝通。這個跟中國不一樣，中國是一個居間經(jīng)紀(jì)，只有一個經(jīng)紀(jì)人，美國是雙方各自有經(jīng)紀(jì)人。

它有它的好處，這個我在以前已經(jīng)論述得比較多，今天就不再重復(fù)。

在這個過程當(dāng)中，經(jīng)紀(jì)人會使用他們統(tǒng)一的一個系統(tǒng)來給你找房子，在美國，每個經(jīng)紀(jì)人不僅能看到自家的房子，整個地區(qū)可能幾萬套的房子他都能看到。

所以只要你的標(biāo)準(zhǔn)是明確的，經(jīng)紀(jì)人就能給你找出來。

接下來是出Offer你看到心儀的房子，這邊的offer不僅僅是價格一個因素，還涉及到其他因素。所以一般來講，我們是用一個書面的合同完整地給對方offer，對方一旦接受，你這個合同就算定立了。

大家在出offer的過程當(dāng)中可能需要有一定的耐心，尤其是投資者，當(dāng)你把offer出得比較低的時候，很多時候可能會被拒絕，這個時候不要?dú)怵H。

一般我們投資者是這樣認(rèn)為的：如果你出5個offer，有超過一個被接受，就說明你價格出高了。所以被接受是少數(shù)，被拒絕是常態(tài)。

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第2個部分盡職調(diào)查。當(dāng)你的協(xié)議訂立，開始執(zhí)行的時候，最關(guān)鍵也是最緊張的一個階段是從這個合同開始執(zhí)行之后的7天到10天這個范圍當(dāng)中，這個我們叫option period，這是你的一個反悔期，也是你最重要的、做盡職調(diào)查的一個時期。

如果你訂立了反悔期的話，那么在這樣的一個階段，你可以無理由地終止合同，也就是說基本上你能夠最大程度保護(hù)你權(quán)益的時期就是在這個時期。

你需要對房屋進(jìn)行檢查，這個檢查一般包括home inspection，即對房屋的一個全面性的檢查。另外有一些專項的檢查，比如說害蟲的檢查，尤其是白蟻的檢查。

大家知道美國這邊房屋的主結(jié)構(gòu)一般是木制的，白蟻對它的損害是很大的。

甚至有些人會做結(jié)構(gòu)工程師的檢查，看這個房子地基、整體的框架是不是牢靠。這是你做檢查的這個階段，也是壓力最大、時間最緊的一個階段。

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第3個階段是產(chǎn)權(quán)過戶。

在不同的州，辦理產(chǎn)權(quán)過戶的過程的機(jī)構(gòu)是不一樣的，有些州是用title company即產(chǎn)權(quán)公司，比如我所在的德州。有一些州是由房地產(chǎn)律師來辦理。

這個事情很好理解，它基本上包含兩層意思。一層就是要調(diào)查一下這個房屋的產(chǎn)權(quán)是不是清晰的，給你出產(chǎn)權(quán)保險來保障你的利益。

美國這邊沒有房管局，你這個房屋的產(chǎn)權(quán)是不是清晰的？是不是可以過戶？那就要有一個獨(dú)立的、有公信力的第三方來對這個事情進(jìn)行調(diào)查，調(diào)查完了以后給你出一個保險，這是這個事情的一個邏輯。

另外一個方面是在這個過戶的過程當(dāng)中，需要有一個第三方對資金進(jìn)行監(jiān)管，這跟你在淘寶上買東西是一樣的。有一個第三方的平臺，你把錢先打上去，對方發(fā)貨，你收到貨了對方才能夠收到貨款。

在房屋交易的過程當(dāng)中，也會有類似的這樣的一個第三方叫escrow，它有一個監(jiān)管賬戶，你把你的誠意金打到這個監(jiān)管賬戶上去，直到最后走完所有的手續(xù)，雙方都簽完字，你拿到鑰匙為止。

當(dāng)我們把整個復(fù)雜的過程劃分為這三個階段之后，整個邏輯就非常清晰，整個看起來也就特別有條理。

其實美國的房地產(chǎn)交易過程就是這么一個過程，當(dāng)然其中有很多細(xì)節(jié)是需要你去注意的，有很多風(fēng)險是需要避免的。