附件一? ? 

土?地?增?值?稅?清?算? ?? ?

鑒??證??報(bào)??告? ? ? ? 

單位簽章：? ? 年???月???日

• 土地增值稅清算鑒證報(bào)告? ? 

（200??）土增鑒字???號(hào)

? ???????????????公司：

? ??我們接受委托，于××年××月××日至××年××月××日，對(duì)貴單位??????????（項(xiàng)目）土地增值稅清算稅款申報(bào)進(jìn)行鑒證審核。貴單位的責(zé)任，對(duì)所提供的與土地增值稅清算稅款相關(guān)的會(huì)計(jì)資料及證明材料的真實(shí)性、合法性和完整性負(fù)責(zé)。我們的責(zé)任是，按照國(guó)家法律法規(guī)及有關(guān)規(guī)定，對(duì)所鑒證的土地增值稅納稅申報(bào)表及其有關(guān)資料的真實(shí)性和準(zhǔn)確性，在進(jìn)行職業(yè)判斷和必要的審核程序的基礎(chǔ)上，出具真實(shí)、合法的鑒證報(bào)告。

? 在審核過(guò)程中，我們本著獨(dú)立、客觀、公正的原則，依據(jù)《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例》及其實(shí)施細(xì)則、有關(guān)政策規(guī)定，按照《土地增值稅清算鑒證業(yè)務(wù)準(zhǔn)則》的要求，實(shí)施了包括抽查會(huì)計(jì)記錄等必要的審核程序。

現(xiàn)將鑒證結(jié)果報(bào)告如下：?

 一、土地增值稅清算稅款申報(bào)的審核過(guò)程及主要實(shí)施情況???（主要披露以下內(nèi)容）? ?? （一）簡(jiǎn)要評(píng)述與土地增值稅清算稅款有關(guān)的內(nèi)部控制及其有效性。

（二）簡(jiǎn)要評(píng)述與土地增值稅清算稅款有關(guān)的各項(xiàng)內(nèi)部證據(jù)和外部證據(jù)的相關(guān)性和可靠性。? ??

（三）簡(jiǎn)要陳述對(duì)納稅人提供的會(huì)計(jì)資料及納稅資料等進(jìn)行審核、驗(yàn)證、計(jì)算和進(jìn)行職業(yè)推斷的情況。

???二、鑒證結(jié)論

? ??經(jīng)對(duì)貴公司??????????????????（項(xiàng)目）土地增值稅清算稅款申報(bào)

   進(jìn)行審核，我們確認(rèn)：

1. 收入總額：??????元；

?2.扣除項(xiàng)目金額：??????????元；

  3.增值額：??????????元；

?4.增值率（增值額與扣除金額之比）：??????????%；

?5.適用稅率：??????????%；

?6.應(yīng)繳土地增值稅稅額：??????????元；

?7.已繳土地增值稅稅額：??????????元；

?8.應(yīng)補(bǔ)（退）繳土地增值稅稅額：??????????元。

???清算事項(xiàng)的具體情況詳見(jiàn)附件。

? ? 本鑒證報(bào)告僅供貴公司報(bào)送的主管稅務(wù)機(jī)關(guān)受理土地增值稅清算審核之用，不得作為其他用途。非法律、行政法規(guī)規(guī)定，鑒證報(bào)告的全部?jī)?nèi)容不得提供給其他任何單位和個(gè)人。? ??? 稅務(wù)師事務(wù)所所長(zhǎng)（簽名或蓋章）：

???? 中國(guó)注冊(cè)稅務(wù)師（簽名或蓋章）：

??   地址：?? ???????????

       稅務(wù)師事務(wù)所（蓋章）? ??年??月??日

附件：

1. 稅務(wù)師事務(wù)所和注冊(cè)稅務(wù)師執(zhí)業(yè)證書、北京市注冊(cè)稅務(wù)師協(xié)會(huì)備案證明復(fù)印件。? ?

?2.涉稅鑒證業(yè)務(wù)約定書。

? 3.企業(yè)基本情況和土地增值稅清算稅款申報(bào)審核事項(xiàng)說(shuō)明（格式附后）。

? ??4.土地增值稅納稅鑒證有關(guān)附表。具體包括：

???（1）《土地增值稅清算稅款鑒證主表》

? （2）《土地增值稅清算稅款鑒證明細(xì)表一：普通住宅》

?（3）《土地增值稅清算稅款鑒證明細(xì)表二：其他商品房》

?（4）《房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入鑒證表》

?（5）《清算中面積審核調(diào)整明細(xì)表》

?（6）《扣除項(xiàng)目匯總表》

? （7）《取得土地使用權(quán)所支付的金額鑒證表》

?（8）《土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)鑒證表》

?（9）《前期工程費(fèi)鑒證表》

?（10）《建筑安裝工程費(fèi)鑒證表》

?（11）《基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)鑒證表》

?（12）《開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用鑒證表》

?（13）《公共配套設(shè)施費(fèi)鑒證表》

?（14）《利息支出鑒證表》

? （15）《與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金鑒證表》

?（16）《土地增值稅繳款情況匯總表》

? ?5.土地增值稅清算稅款申報(bào)審核事項(xiàng)有關(guān)證明材料（復(fù)印件）。

企業(yè)基本情況和土地增值稅清算稅款申報(bào)審核事項(xiàng)說(shuō)明

? ? 一、基本情況

? ??（一）企業(yè)基本情況

1. 企業(yè)名稱:?

2.成立日期：

?3.稅務(wù)計(jì)算機(jī)代碼:

?4.稅務(wù)登記證號(hào)：

???5.地????址：

???6.法人代表：

???7.注冊(cè)資本：

???8.企業(yè)類型：

???9.經(jīng)營(yíng)范圍：

? ??10.股東及股權(quán)比例情況：

? 11.其他：

? （二）項(xiàng)目基本情況?

1. 項(xiàng)目名稱及地址。

??2.項(xiàng)目概況。列明開(kāi)發(fā)項(xiàng)目類型、占地面積、取得相關(guān)批文的情況、項(xiàng)目建筑結(jié)構(gòu)情況、項(xiàng)目裝飾裝修情況。

? ??3.項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模。列明總建筑面積、拆遷戶回遷面積、公共配套設(shè)施面積、總可售面積、總留用面積，并分別說(shuō)明普通住宅、其他商品房、其他開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的建設(shè)規(guī)模。

?4.普通住宅的判定情況：

?（1）項(xiàng)目規(guī)劃容積率：

2）該項(xiàng)目屬于????級(jí)土地，清算時(shí)該級(jí)別土地上商品房平均交易價(jià)格???? 元，普通住宅銷售價(jià)格上限????元。? 

（3）單棟號(hào)樓戶均建筑面積及售價(jià)?

 ①???號(hào)樓，共有?????套住房，總建筑面積?????平方米，戶均建筑面積?????平方米，總售價(jià)????元，平均單價(jià)?????元。

? ②???號(hào)樓，共有?????套住房，總建筑面積?????平方米，戶均建筑面積?????平方米，總售價(jià)????元，平均單價(jià)?????元。

? ③???號(hào)樓，共有?????套住房，總建筑面積?????平方米，戶均建筑面積?????平方米，總售價(jià)????元，平均單價(jià)?????元。

? ④???號(hào)樓，共有?????套住房，總建筑面積?????平方米，戶均建筑面積????平方米，總售價(jià)????元，平均單價(jià)?????元。

? 5.項(xiàng)目銷售情況。列明取得預(yù)售許可證情況，實(shí)際開(kāi)始銷售日期、截止清算基準(zhǔn)日已售面積、未售面積，已售面積占可售面積比例，已售面積占總建筑面積比例等，并分別按普通住宅、其他商品房、其他開(kāi)發(fā)項(xiàng)目予以說(shuō)明。

? ??6.項(xiàng)目設(shè)計(jì)情況。說(shuō)明設(shè)計(jì)方案是否由境外機(jī)構(gòu)或境外人員提供，以及項(xiàng)目設(shè)計(jì)的其他情況。

???二、主要會(huì)計(jì)政策和稅收政策?

 ??1.公司執(zhí)行??????????會(huì)計(jì)準(zhǔn)則或《××?xí)?jì)制度》及有關(guān)規(guī)定。

???2.公司會(huì)計(jì)核算方法：

???3.主要內(nèi)部控制制度：

4.土地增值稅清算條件：

???5.開(kāi)發(fā)產(chǎn)品完工的標(biāo)準(zhǔn)：

???6.成本費(fèi)用的分配標(biāo)準(zhǔn)：

???7.開(kāi)發(fā)產(chǎn)品銷售收入確認(rèn)的標(biāo)準(zhǔn)：

???8.開(kāi)發(fā)產(chǎn)品視同銷售確認(rèn)收入的標(biāo)準(zhǔn)：?

??9.與土地增值稅清算項(xiàng)目相關(guān)的稅收政策：?

??10.其他政策：?

 ??三、土地增值稅的審核情況??

?（一）土地增值稅應(yīng)稅收入的審核

? ??截至××年××月××日止，貴公司自報(bào)本項(xiàng)目土地增值稅應(yīng)稅收入??????元；經(jīng)審核，確認(rèn)土地增值稅應(yīng)稅收入為???????元，比自報(bào)數(shù)調(diào)增/調(diào)減????????元，其中：

1. 銷售普通標(biāo)準(zhǔn)住宅??????平方米，取得銷售收入自報(bào)應(yīng)稅收入??????元；經(jīng)審核，調(diào)增/調(diào)減收入??????元，確認(rèn)收入??????元。

???2.銷售其他商品房項(xiàng)目??????平方米，取得銷售收入自報(bào)應(yīng)稅收入??????元；經(jīng)審核，調(diào)增/調(diào)減收入??????元，確認(rèn)收入??????元。

???3.視同銷售房地產(chǎn)??????平方米，銷售收入：（1）按本企業(yè)當(dāng)月銷售的同類房地產(chǎn)平均價(jià)格???????元；或（2）按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷售的同類房地產(chǎn)平均價(jià)格?????元；或（3）參照當(dāng)?shù)禺?dāng)年、同類房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格、評(píng)估價(jià)值確定。自報(bào)應(yīng)稅收入?????????元；經(jīng)審核，調(diào)增/調(diào)減收入??????元，確認(rèn)應(yīng)稅收入??????元。

???（二）土地增值稅扣除項(xiàng)目的審核? ??截至××年××月××日止，貴公司自報(bào)本項(xiàng)目土地增值稅應(yīng)稅扣除項(xiàng)目總額?????元；經(jīng)審核，確認(rèn)土地增值稅扣除項(xiàng)目總額?????元，

比自報(bào)數(shù)調(diào)增/調(diào)減?????元，其中：

1. 取得土地使用權(quán)所支付的金額。貴公司自報(bào)取得本項(xiàng)目的土地使用權(quán)支付金額為??????元；經(jīng)審核，由于××原因，應(yīng)調(diào)增/調(diào)減???????元，確認(rèn)允許扣除的取得土地使用權(quán)所支付的金額為?????元。

???2.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本。貴公司本項(xiàng)目自報(bào)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本?????元；經(jīng)審核，由于××原因，應(yīng)調(diào)增/調(diào)減??????元，確認(rèn)允許扣除的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本為??????元。其中：

? ??（1）貴公司自報(bào)土地征用及拆遷補(bǔ)償??????元；經(jīng)審核，由于××原因，應(yīng)調(diào)增/調(diào)減?????元，確認(rèn)允許扣除的土地征用及拆遷補(bǔ)償為??????元。

? ??（2）貴公司自報(bào)前期工程費(fèi)??????元；經(jīng)審核，由于××原因，應(yīng)調(diào)增/調(diào)減??????元，確認(rèn)允許扣除的前期工程費(fèi)為??????元。

???（3）貴公司自報(bào)建筑安裝工程費(fèi)??????元；經(jīng)審核，由于××原因，應(yīng)調(diào)增/調(diào)減????元，確認(rèn)允許扣除的建筑安裝工程費(fèi)為?????元。

???（4）貴公司自報(bào)基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)??????元；經(jīng)審核，由于××原因，應(yīng)調(diào)增/調(diào)減???????元，確認(rèn)允許扣除的基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)為??????元。

???（5）貴公司自報(bào)公共配套設(shè)施費(fèi)??????元；經(jīng)審核，由于××原因，應(yīng)調(diào)增/調(diào)減?????元，確認(rèn)允許扣除的公共配套設(shè)施費(fèi)為??????元。

???（6）貴公司自報(bào)開(kāi)發(fā)間接費(fèi)??????????元；經(jīng)審核，由于××原因，應(yīng)調(diào)增/調(diào)減???????元，確認(rèn)允許扣除的開(kāi)發(fā)間接費(fèi)為??????元。

? （7）四項(xiàng)成本測(cè)算的說(shuō)明：經(jīng)測(cè)算，貴公司?????類商品房的前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)之和高于稅務(wù)機(jī)關(guān)核定標(biāo)準(zhǔn)。其中高層住宅?????平方米，四項(xiàng)成本?????元，每平方米????元；多層住宅?????平方米，四項(xiàng)成本?????元，每平方米????元。經(jīng)審核，無(wú)正當(dāng)理由，應(yīng)按稅務(wù)機(jī)關(guān)核定標(biāo)準(zhǔn)扣除????元。（或經(jīng)審核，由于××原因，應(yīng)據(jù)實(shí)扣除。）

???3.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用。

? ??（1）本項(xiàng)目發(fā)生的財(cái)務(wù)費(fèi)用中，借款利息支出能夠全部提供金融機(jī)構(gòu)票據(jù)證明的，應(yīng)據(jù)實(shí)扣除，扣除金額為??????元。其他房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用按取得土地使用權(quán)所支付金額??????元與開(kāi)發(fā)成本??????元之和的5%扣除????元。因此，貴公司此項(xiàng)目可扣除金額為??????元。? ??（2）本項(xiàng)目發(fā)生的財(cái)務(wù)費(fèi)用中，借款利息支出未能全部提供金融機(jī)構(gòu)票據(jù)的，其房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用按取得土地使用權(quán)所支付金額?????????元與開(kāi)發(fā)成本??????元之和的10%扣除??????元。因此，貴公司此項(xiàng)目可扣除金額為??????元。

? ??4.與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金。? ??貴公司自報(bào)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)稅金為?????元；經(jīng)審核，應(yīng)調(diào)增/調(diào)減????元，調(diào)整后貴公司可扣除的轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)稅金為????元。其中：???（1）?貴公司自報(bào)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)營(yíng)業(yè)稅稅金為?????元；經(jīng)審核，應(yīng)調(diào)增/調(diào)減??????元，調(diào)整后貴公司可扣除的轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)營(yíng)業(yè)稅稅金為??????元。

? ??（2）?貴公司自報(bào)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)城市維護(hù)建設(shè)稅稅金為????元；經(jīng)審核，應(yīng)調(diào)增/調(diào)減??????元，調(diào)整后貴公司可扣除的轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)城市維護(hù)建設(shè)稅稅金為??????元。? ??（3）?貴公司自報(bào)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)教育費(fèi)附加費(fèi)為??????元；經(jīng)審核，應(yīng)調(diào)增/調(diào)減??????元，調(diào)整后貴公司可扣除的轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)教育費(fèi)附加費(fèi)為??????元。

? ??5.稅收規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目。

貴公司根據(jù)稅收有關(guān)規(guī)定，允許按取得土地使用權(quán)所支付金額?????元與開(kāi)發(fā)成本??????元之和的20%加計(jì)扣除。因此，貴公司其他扣除項(xiàng)目的金額為??????元。

???（三）增值額及增值率的審核? ??貴公司自報(bào)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)土地增值稅的增值額為??????元；經(jīng)審核，應(yīng)繳土地增值稅的增值額為??????元。其中：

? ??⑴普通住宅土地增值稅的增值額為??????元，增值率為????%（計(jì)算公式）

? ??⑵其他商品房土地增值稅的增值額為?????元，增值率為????%（計(jì)算公式）

? ??（四）應(yīng)繳土地增值稅的審核? ??貴公司自報(bào)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)土地增值稅稅額為??????元；經(jīng)審核，應(yīng)繳土地增值稅稅額為??????元，已繳稅款為??????元，免繳稅額為????元；應(yīng)補(bǔ)（退）稅額為??????元。其中：

1. 普通住宅應(yīng)繳土地增值稅稅額為?????元；已繳稅額為????元，免繳稅額為????元，應(yīng)補(bǔ)（退）稅額為??????元。

? ??2.其他商品房應(yīng)繳土地增值稅稅額為??????元；已繳稅額為??元，免繳稅額為????元，應(yīng)補(bǔ)（退）稅額為??????元。

? （五）清算時(shí)單位建筑面積成本費(fèi)用：? 經(jīng)測(cè)算，該項(xiàng)目清算時(shí)單位建筑面積成本費(fèi)用為?????元。（清算時(shí)單位建筑面積成本費(fèi)用=清算時(shí)允許扣除項(xiàng)目總金額/清算總面積）???四、應(yīng)當(dāng)披露的其他事項(xiàng)：