來源：談天說債

昨日國務院發(fā)布關于推進國家級經開區(qū)發(fā)展的文件，其中提到“積極支持符合條件的國家級經開區(qū)開發(fā)建設主體申請IPO上市”。

這個文件，似乎并沒有在債市引起太大波瀾，畢竟大家都知道，上市這件事情，雖然操作空間很大，但一些實實在在的東西還是很有必要的，對債券的影響可能更是象征意義大于實際。

作為經開區(qū)的投融資主體，園區(qū)平臺更多時候的工作是土地平整、市政工程、保障房、廠房建設，然后賣地，然后再拆遷修路搞建設，然后再賣地。。。

不過A股已經有多家投融資平臺上市，諸如城投控股、云南城投、西藏城投、鐵嶺新城，園區(qū)類的諸如張江高科、市北高新、浦東金橋、上海臨港、南京高科等，當然還有華夏幸福。

不過前述里面有好幾家，如果真真拆開報表看的話，其實是一個純粹意義上的房地產開發(fā)企業(yè)。

201X年曾跟隨老司機前去張江高科調研，作為上海+張江+上市組合，本身作為債券是不必要調研的，當初去只是年度跟蹤任務。

跟企業(yè)瞎聊的時候，提到企業(yè)的商業(yè)模式。作為張江高科技園區(qū)的開發(fā)企業(yè)，企業(yè)的商業(yè)模式分為四種：

第一種是，建設標準化的廠房（企業(yè)內部稱為研發(fā)樓），租給或者出售給入園企業(yè)，或者提前跟入園企業(yè)約定，按照企業(yè)要求建設特殊廠房，然后根據(jù)約定出租或者出售給企業(yè)。

第二種是，配套建設商品住宅，然后賣給入園企業(yè)職工，或者少部分作為人才公寓，以低于市場價租給企業(yè)，管委會補房租差價。

第三種是，給入園企業(yè)提供配套的人力、財務、通訊、稅務、擔保、小貸、會議等一系列增值服務，收取服務費用。

第四種是，由于管委會基本可以明晰入園企業(yè)現(xiàn)金流、社保等核心數(shù)據(jù)，可以內部篩選部分具有發(fā)展?jié)摿Φ钠髽I(yè)，戰(zhàn)略/財務增資入股，獲得企業(yè)長期增長回報。

但是這一系列商業(yè)模式的前提是，企業(yè)愿意進駐園區(qū)。要么是區(qū)域優(yōu)勢明顯，比如臨港臨空，要么資源優(yōu)勢明顯，比如靠近原燃料產地，要么人才優(yōu)勢明顯，比如靠近科研院所，要么稅收土地優(yōu)惠。

有些資源需要天賦異稟，比如臨港這種是上天的恩賜，有些資源可以人為創(chuàng)造，比如山東濱州的鋁產業(yè)聚集，那與張老先生的個人貢獻莫不可分，當年遭遇的各種困難，也許只有他知道是怎么熬過來的，祝老爺子一路走好。

再比如張江高科，當初想在重慶異地復制上海的模式，喊了好多年，好像沒有了下文。

上海的人才、科研氛圍、資本市場、創(chuàng)新力，是沒有那么容易學來的。

做債券的老司機，誰家的持倉沒有幾個帶“經開”和“高新”字樣的，不是國家級，至少也有省級。

可是打開報表，往往讓你慘不忍睹。

要么是大量資金被政府及各種奇奇怪怪的下屬企業(yè)通過其他應收款長期占用，要么就是大量資金沉淀在道路市政工程和土地，或者棚戶區(qū)改造上面。

有一些號稱轉型比較快的，資產科目里倒是有些長期股權投資或者可控出售金融資產，可打開財報附注一看，原來是一堆跟銀行合作的產業(yè)基金，城投作為劣后級參與了這些基金，然后這些基金又以明股實債的形式去了子公司，最后進入了土地拆遷、市政道路、商品房開發(fā)。

更可惡的，個別發(fā)債難的釘子戶參與資管通道，搞結構化買了自己發(fā)行的債券。

也許國家在下一盤大旗。