作者：初明峰 劉磊

裁判概述：

抵押權(quán)人委托房地產(chǎn)咨詢估價(jià)公司對(duì)即將接受抵押的房產(chǎn)進(jìn)行價(jià)格評(píng)估，雖然該公司在評(píng)估時(shí)并未發(fā)現(xiàn)虛假房產(chǎn)證問題，但核實(shí)房地產(chǎn)資料、權(quán)屬的真實(shí)性不具有專業(yè)性要求，也不屬于估價(jià)業(yè)務(wù)范圍，對(duì)于抵押權(quán)人因房產(chǎn)證虛假所造成損失，該咨詢估價(jià)公司并不承擔(dān)賠償責(zé)任。

案情摘要：

1、李三娃將其名下房產(chǎn)抵押給興業(yè)公司，為此雙方簽訂了抵押合同。

2、在該抵押合同簽訂前，興業(yè)公司委托中瑞公司（房地產(chǎn)咨詢估價(jià)公司）對(duì)案涉抵押房產(chǎn)進(jìn)行價(jià)格評(píng)估。

3、再查明，李三娃名下并未有房產(chǎn)。中瑞公司在進(jìn)行價(jià)格評(píng)估時(shí)也并未發(fā)現(xiàn)該虛假房產(chǎn)證的問題。

4、興業(yè)公司訴至法院要求中瑞公司承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任。

爭議焦點(diǎn)：

中瑞公司是否應(yīng)當(dāng)承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任？

法院認(rèn)為：

本案中，中瑞公司作為房地產(chǎn)咨詢估價(jià)公司,以價(jià)格評(píng)估的專業(yè)性作為服務(wù)內(nèi)容,接受他人委托從事價(jià)格評(píng)估業(yè)務(wù)并獲取報(bào)酬；核實(shí)房地產(chǎn)資料、權(quán)屬的真實(shí)性不具有專業(yè)性要求,也不屬于估價(jià)業(yè)務(wù)范圍,當(dāng)事人無需以花費(fèi)評(píng)估費(fèi)用委托評(píng)估的方式核實(shí),自行前往登記部門查詢即可。中瑞公司受寶塔公司委托進(jìn)行涉案房地產(chǎn)價(jià)值的評(píng)估,其在出具的涉案評(píng)估報(bào)告聲明部分指出：委托方對(duì)所提供資料的真實(shí)性負(fù)責(zé),如果因提供資料不實(shí)而造成估價(jià)結(jié)論失實(shí),評(píng)估公司不承擔(dān)相關(guān)責(zé)任。興業(yè)公司作為案涉貸款的擔(dān)保人，在訂立反擔(dān)保抵押合同的過程中,對(duì)寶塔公司提供的反擔(dān)保財(cái)產(chǎn)的真實(shí)性未予調(diào)查核實(shí),未按照擔(dān)保法的要求到房地產(chǎn)管理部門辦理房地產(chǎn)抵押登記,致使抵押合同未生效,虛假房產(chǎn)證問題未被發(fā)現(xiàn)，造成其追償不能的損失。

二審法院根據(jù)前述法律規(guī)定和事實(shí)，認(rèn)定中瑞公司的鑒定行為不存在過錯(cuò)，該鑒定行為與興業(yè)公司的損失之間不存在因果關(guān)系，不應(yīng)承擔(dān)本案侵權(quán)責(zé)任，該認(rèn)定并無不當(dāng)，本院予以維持。興業(yè)公司稱中瑞公司明知李三娃使用虛假房產(chǎn)證騙取興業(yè)公司進(jìn)行擔(dān)保，興業(yè)公司在出具評(píng)估報(bào)告的過程中存在嚴(yán)重過錯(cuò)，缺乏事實(shí)和法律依據(jù)，本院不予支持。

案例索引：

（2019）最高法民申1935號(hào)

相關(guān)法條：

《侵權(quán)責(zé)任法》

第六條 行為人因過錯(cuò)侵害他人民事權(quán)益，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任。

根據(jù)法律規(guī)定推定行為人有過錯(cuò)，行為人不能證明自己沒有過錯(cuò)的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任。

實(shí)務(wù)分析：

筆者之所以推薦本判決，是因?yàn)樵趯?shí)務(wù)中的確存在當(dāng)事人對(duì)評(píng)估機(jī)構(gòu)錯(cuò)誤信賴的情形。部分債權(quán)人盲目信任評(píng)估報(bào)告，想當(dāng)然的以為評(píng)估報(bào)告記載的各項(xiàng)信息都是評(píng)估公司的承諾，但實(shí)務(wù)中并非如此。正如本判決所表明的觀點(diǎn)：評(píng)估公司以價(jià)格評(píng)估的專業(yè)性作為服務(wù)內(nèi)容,核實(shí)房地產(chǎn)資料、權(quán)屬的真實(shí)性不具有專業(yè)性要求,也不屬于估價(jià)業(yè)務(wù)范圍,當(dāng)事人應(yīng)自行前往登記部門查詢確認(rèn)權(quán)屬真實(shí)性。

因此，筆者通過推薦本文判例提醒設(shè)權(quán)人或交易相對(duì)人，在設(shè)立抵押或進(jìn)行房產(chǎn)交易時(shí)不能因?qū)I(yè)的評(píng)估公司對(duì)標(biāo)的房產(chǎn)出具過評(píng)估報(bào)告而簡化、免除必要的權(quán)屬盡調(diào)工作，同時(shí)建議當(dāng)事人在大標(biāo)的設(shè)權(quán)操作中委托專業(yè)的第三方進(jìn)行盡調(diào)，和專業(yè)的盡調(diào)機(jī)構(gòu)簽訂盡調(diào)協(xié)議列明盡調(diào)失實(shí)責(zé)任，此類的盡調(diào)報(bào)告結(jié)合評(píng)估報(bào)告足以降低交易風(fēng)險(xiǎn)，一旦出現(xiàn)失實(shí)情形才有追責(zé)對(duì)象。