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一、基本規(guī)定 1.納稅人提供不動產租賃服務，應按按照經營租賃服務繳納增值稅。 2.納稅義務時間：納稅人發(fā)生應稅行為并收訖銷售款項或者取得索取銷售款項憑據的當天；先開具發(fā)票的，為開具發(fā)票的當天。納稅人提供租賃服務采取預收款方式的，其納稅義務發(fā)生時間為收到預收款當天。 政策依據： 《財政部、國家稅務總局關于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知》（財稅〔2016〕36號） 《國家稅務總局關于發(fā)布〈納稅人提供不動產經營租賃服務增值稅征收管理暫行辦法〉的公告》（國家稅務總局公告2016年第16號） 《國家稅務總局關于小規(guī)模納稅人免征增值稅政策有關征管問題的公告》（國家稅務總局公告2019年第4號） 二、實務理解 實務中，我們按以下步驟來判斷如何繳納增值稅。 （一）稅款計算 1.一般納稅人 出租其2016年4月30日前取得的不動產，可以選擇適用簡易計稅方法，按照5%的征收率計算應納稅額。 出租其2016年5月1日后取得的不動產，適用一般計稅方法計稅，適用稅率為11%、10%或9%。 （1）不動產所在地與機構所在地不在同一縣（市、區(qū)）的，納稅人應按照上述計稅方法向不動產所在地主管稅務機關國稅機關預繳稅款，向機構所在地主管稅務機關申報納稅。 應預繳稅款＝含稅銷售額÷（1+11%）×3% 注意：不同期間，稅率可能是11%、10%或9%。 （2）不動產所在地與機構所在地在同一縣（市、區(qū)）的，納稅人向機構所在地主管稅務機關申報納稅。 一般納稅人出租不動產適用簡易計稅方法計稅的，按照以下公式計算應預繳稅款：應預繳稅款＝含稅銷售額÷（1+5%）×5% 2.小規(guī)模納稅人 單位和個體工商戶出租不動產（不含個體工商戶出租住房），按照5%的征收率計算應納稅額。個體工商戶出租住房，按照5%的征收率減按1.5%計算應納稅額。 個體工商戶出租住房，按照以下公式計算應預繳稅款：應預繳稅款＝含稅銷售額÷〔1+5%）×1.5% 其他個人出租住房，應納稅款＝含稅銷售額÷（1+5%）×1.5% 其他個人出租非住房，應納稅款＝含稅銷售額÷〔1+5%）×5% （1）不動產所在地與機構所在地不在同一縣（市、區(qū)）的，納稅人應按照上述計稅方法向不動產所在地主管稅務機關國稅機關預繳稅款，向機構所在地主管稅務機關申報納稅。 （2）不動產所在地與機構所在地在同一縣（市、區(qū)）的，納稅人應向機構所在地主管稅務機關申報納稅。 （3）其他個人出租不動產（不含住房），按照5%的征收率計算應納稅額，向不動產所在地主管稅務機關地稅機關申報納稅。 其他個人出租住房，按照5%的征收率減按1.5%計算應納稅額，向不動產所在地主管稅務機關地稅機關申報納稅。 特殊政策：其他個人采取一次性收取租金形式出租不動產取得的租金收入，可在對應的租賃期內平均分攤，分攤后的月租金收入未超過10萬元的，免征增值稅。 小結：不動產所在地與機構所在地不在同一縣（市、區(qū)）的，在不動產所在地預繳，在機構所在地納稅申報。 附加稅費隨增值稅預繳時，城建稅的適用稅率和和教育費附加征收率按不動產所在地的稅率執(zhí)行。 附加稅費隨增值稅納稅申報時，城建稅的適用稅率和和教育費附加征收率按機構所在地的稅率執(zhí)行。 （二）納稅申報 1.單位和個體工商戶出租不動產預繳稅款時，應填寫《增值稅預繳稅款表》。 2.單位和個體工商戶出租不動產，向不動產所在地主管稅務機關，預繳的增值稅款，可以在當期增值稅應納稅額中抵減，抵減不完的，結轉下期繼續(xù)抵減。納稅人以預繳稅款抵減應納稅額，應以完稅憑證作為合法有效憑證。 3.《增值稅納稅申報表》填表說明：（四十二）第28欄“①分次預繳稅額”：填寫納稅人本期已繳納的準予在本期增值稅應納稅額中抵減的稅額。 4.出租不動產并按規(guī)定預繳增值稅的納稅人，其可以從本期增值稅應納稅額中抵減的已繳納的稅款，按當期實際可抵減數填入本欄，不足抵減部分結轉下期繼續(xù)抵減。 （三）發(fā)票開具 1.出租不動產，納稅人自行開具或者稅務機關代開增值稅發(fā)票時，應在備注欄注明不動產的詳細地址。 2.個人出租住房適用優(yōu)惠政策減按1.5%征收，納稅人自行開具或者稅務機關代開增值稅發(fā)票時，通過新系統中征收率減按1.5%征收開票功能，錄入含稅銷售額，系統自動計算稅額和不含稅金額，發(fā)票開具不應與其他應稅行為混開。 3.其他個人委托房屋中介、住房租賃企業(yè)等單位出租不動產，需要向承租方開具增值稅發(fā)票的，可以由受托單位代其向主管稅務地稅機關按規(guī)定申請代開增值稅發(fā)票。 政策依據： 《國家稅務總局關于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點有關稅收征收管理事項的公告》（國家稅務總局公告2016年第23號） 《國家稅務總局關于跨境應稅行為免稅備案等增值稅問題的公告》（國家稅務總局公告2017年第30號） 總結： 出租不動產繳納增值稅時，先判斷納稅人是一般納稅人還是小規(guī)模納稅人，再區(qū)分不動產是否與機構所在地一致，再確定計算方法和稅率，再計算應納稅款（注意取得預繳稅款完稅憑證抵減應納稅額），特別要注意開具發(fā)票的合規(guī)性。 本期的知識點就分享到這里，大家繼續(xù)多多關注，多多學習，謝謝大家。 |
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