顏宇丹

廣東誠公律師事務(wù)所合伙人律師

丹柱法律團(tuán)隊(duì)負(fù)責(zé)人

昨日，深圳電視臺(tái)《都市調(diào)查》欄目記者來辦公室采訪我，是關(guān)于深圳某小區(qū)物業(yè)服務(wù)合同到期后，業(yè)委會(huì)通過召開業(yè)主大會(huì)，超過百分之八十業(yè)主投票決定不再續(xù)聘原物業(yè)公司，但該物業(yè)公司仍舊占據(jù)于該小區(qū)。

這使我想起了多年前代理的深圳市蓮塘仙桐御景小區(qū)物業(yè)管理費(fèi)糾紛一案。當(dāng)時(shí)該小區(qū)物業(yè)糾紛僵持已有近四年之久，該小區(qū)的開發(fā)商在業(yè)主未入住之前與其子公司物業(yè)公司簽訂了一年的前期物業(yè)管理合同。業(yè)主入住后依法成立了業(yè)主委員會(huì)，并于前期物業(yè)管理合同到期前選聘了新的物業(yè)公司，但前期物業(yè)服務(wù)合同到期后原物業(yè)公司以選聘表決不真實(shí)不合法為由拒絕移交。業(yè)委會(huì)訴至法院要求前期物管公司撤離小區(qū)并移交工作，但法院判決選聘未達(dá)到法定人數(shù)駁回業(yè)委會(huì)的訴訟請(qǐng)求。業(yè)委會(huì)不服提起上訴，上級(jí)法院維持原判。

拿到終審判決后前期物業(yè)管理公司又將業(yè)主分批起訴到法院，要求業(yè)主支付拒交的物業(yè)管理費(fèi)。

深圳電視臺(tái)《都市調(diào)查》欄目記者采訪顏宇丹律師

被起訴的第一批業(yè)主兩審均敗訴，法院認(rèn)定：雖然該小區(qū)業(yè)主大會(huì)以投票的方式做出表決要求前期物業(yè)管理公司撤離，但該表決結(jié)果已被人民法院以不合法為由而否定，因此前期物業(yè)管理公司在業(yè)主未選聘其它物業(yè)管理有限公司之前，依然為業(yè)主提供物業(yè)管理服務(wù)，前期物業(yè)管理有限公司進(jìn)行管理期間業(yè)主應(yīng)當(dāng)支付物業(yè)管理費(fèi)等相關(guān)費(fèi)用。

筆者顏宇丹律師代理了前期物業(yè)管理公司起訴第二批業(yè)主的訴訟，作為業(yè)主代理人，本律師在庭審中就“事實(shí)物業(yè)管理服務(wù)”答辯如下：

原告提起訴訟所謂的依據(jù)為《物業(yè)管理委托合同》的合同期限為2004年1月1日起至2005年12月31日止，該合同到期后原告與被告至今未簽訂新的物業(yè)服務(wù)合同，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第十條 ：“物業(yè)服務(wù)合同的權(quán)利義務(wù)終止后，業(yè)主委員會(huì)請(qǐng)求物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出物業(yè)服務(wù)區(qū)域、移交物業(yè)服務(wù)用房和相關(guān)設(shè)施，以及物業(yè)服務(wù)所必需的相關(guān)資料和由其代管的專項(xiàng)維修資金的，人民法院應(yīng)予支持。物業(yè)服務(wù)企業(yè)拒絕退出、移交，并以存在事實(shí)上的物業(yè)服務(wù)關(guān)系為由，請(qǐng)求業(yè)主支付物業(yè)服務(wù)合同權(quán)利義務(wù)終止后的物業(yè)費(fèi)的，人民法院不予支持。”原告以無合同依據(jù)的所謂“事實(shí)上的物業(yè)服務(wù)”起訴被告，法院應(yīng)當(dāng)予以駁回。

原告非法霸占被告小區(qū)物業(yè)近四年，強(qiáng)行向業(yè)主提供事實(shí)服務(wù)，強(qiáng)迫業(yè)主接受他們不合理的物業(yè)費(fèi)等費(fèi)用，拒絕接受業(yè)主對(duì)他們的服務(wù)監(jiān)督，從根本上無視業(yè)主的合法權(quán)利。物業(yè)服務(wù)公司同業(yè)主、業(yè)主代表機(jī)構(gòu)在法律地位上完全平等，二者就是以物業(yè)服務(wù)為標(biāo)的的委托合同法律關(guān)系：業(yè)主或業(yè)主的代表機(jī)構(gòu)委托物業(yè)服務(wù)公司為其提供物業(yè)服務(wù)、并向其支付相關(guān)勞務(wù)費(fèi)用的簡(jiǎn)單民事法律關(guān)系，其適用《合同法》和《民法通則》等相關(guān)基本法律。二者任意一方不得強(qiáng)行要求對(duì)方接受要約，不得強(qiáng)行要求對(duì)方履行無法律依據(jù)的義務(wù)。，《合同法》要求合同雙方基于“合意”，即一方提出要約，另一方對(duì)該要約認(rèn)可并做出承諾，合同才能成立。依據(jù)民法理論，民事主體享有合同的自由，即有權(quán)選擇合同當(dāng)事人、有權(quán)選擇訂立或不訂立合同。難道物業(yè)公司老板對(duì)員工聘用合同到期，該員工還賴著說我提供事實(shí)上勞動(dòng)，你頂替者不到前，我不走！這樣物業(yè)公司就該給該員工繼續(xù)發(fā)工資嗎？

根據(jù)《合同法》第36條規(guī)定：“法律、行政法規(guī)規(guī)定或者當(dāng)事人約定采用書面形式訂立合同，當(dāng)事人未采用書面形式但一方已經(jīng)履行主要義務(wù)，對(duì)方接受的，該合同成立”。在事實(shí)合同成立的要件上，《合同法》要求“對(duì)方接受”，“對(duì)方接受”的前提是愿意，也就是說雙方“合意”事實(shí)合同的基礎(chǔ)。業(yè)主事實(shí)上未接受物業(yè)服務(wù)，不能認(rèn)定為“事實(shí)物業(yè)服務(wù)”。 仙桐御景小區(qū)共有400多戶業(yè)主中就有307戶業(yè)主拒交物管費(fèi)，集體停止交納物業(yè)費(fèi)，這不是足以說明該小區(qū)業(yè)主未接受原告的所謂的物業(yè)服務(wù)嗎？

“事實(shí)物業(yè)服務(wù)”是違法的強(qiáng)行服務(wù)，業(yè)主有權(quán)拒絕向原告交納物業(yè)管理費(fèi)及相關(guān)費(fèi)用。

最后，物業(yè)公司敗訴，在收到法院裁判后未辦理移交手續(xù)，悄悄離開物業(yè)管理處。