在美國買房，出offer簽合同后都要先交定金，金額一般是房款的3%，如果最后沒有成交，定金可能也會打水漂。不過美國買房簽合同時有10個Contigency條款可以讓我們免除這種損失定金的風險。

這些Contigency通常都是保護買家的利益，在出現(xiàn)某些意外情況時，比如貸款沒貸下來，房子檢查出大問題維修費巨貴，買家不想買了等，可保證買家收回定金，中止合同。

所謂Contigency，即履行合同的先決條件，若某些特定條件無法滿足，則雙方可以選擇中止合同、不構(gòu)成違約。

如果銀行或房貸公司給房屋的估價（appraisal）低于成交價格，可能導致貸款額度降低。比如，一套100萬的房子，原本預計首付20%、貸款80萬，結(jié)果銀行給房子的估價只有90萬，那么就只能貸72萬，比預計的貸款少了8萬。

出現(xiàn)這種情況，買賣雙方可以協(xié)商降低成交價格，或者買家可以另外籌措8萬現(xiàn)金來補齊缺口。如果雙方無法達成一致，買家可以選擇中止合同，并且不構(gòu)成違約、可以拿回自己的定金（earnest money）。

出 offer 之前通常都要先找房貸公司或銀行做 pre-approval。如果房市火熱、是賣方市場，很多賣家、尤其是價格很貴的高檔住宅，可能根本不愿意接納沒有 pre-approval letter 的人看房，懶得浪費時間。

然而，銀行的 pre-approval letter 并不100%準確，如果銀行最后實際批準的額度低于預期，或者不管因為什么原因拒絕了買家的貸款申請，買家也可以選擇中止合同。

買家要求做房屋檢查（home inspection），若發(fā)現(xiàn)問題，買家可以要求賣家修復、或降價、或以 credit 等其他方式補償。如果雙方無法達成一致，買家可以無責任中止合同。

美國買房大家通常都會做 inspection，但也有少數(shù)例外情形，比如有些房子已經(jīng)很老很破，賣的實際上是那塊地，或者賣家因為有急用、價格已經(jīng)定的十分低，不愿意再花額外的時間、精力、或金錢來修葺，那么可能會在 listing 中明確表示 sold “as-is”，意思就是原樣出售，房東不會修葺任何東西。

最后，如果是搶手的房子，買家為了表達誠意可能會放棄 Inspection Contingency，讓自己的 offer 更有競爭力。但是放棄房屋檢查存在風險，還是建議做房屋檢查。

這一條通常附加在 Inspection Contingency 中。如果是二手房，Inspection 多少會發(fā)現(xiàn)一些問題，如果維修預估的費用高于某個數(shù)字（比如房價的2%、或高于 $50K），買家可以中止合同。

如果你并不是第一次買房，而是想賣掉現(xiàn)在的房子、然后才有錢買新房，并且二者必須同時進行，那么你可以和賣家協(xié)商、在 offer 中增加這個條款，如果在約定日期之前自己的房子沒賣出去，你可以無責任中止買房合同。

對于賣家來說，這當然是件很麻煩的事情，如果房市火熱、是賣方市場、賣家手里有其他好的 offer，很可能不會接受這樣的安排。

上面的 House Sale Contingency 保護的是換房的買家，這一條款則是保護賣家。

假設 A 現(xiàn)住房子 X，他簽了合同從 B 手中買房子 Y，但是設置了 House Sale Contingency，如果1個月之內(nèi)賣不掉自己的房子 X，則 A 可以不買 B 的房子。

賣家 B 為了保障自己的利益，可以設置一個 Kick-Out Clause，在和 A 簽訂合同之后繼續(xù)讓人看房，如果有另外的買家 C 出價，則 B 可以給 A 一段時間考慮（比如說72小時）。如果 B 在 72 小時之內(nèi)移除 House Sale Contingency，則 B 還是把房子賣給 A，否則 B 可以選擇中止合同并把房子賣給 C，不構(gòu)成違約。

公寓和聯(lián)排房屋通常都有 Home Owner Association (HOA) 或類似的管理機構(gòu)，有些統(tǒng)一規(guī)劃的 single house community 也有 HOA。簽訂合同之后，賣家可能需要向買家提供相關的文件（HOA Document/Bylaw）。買家看了這些文件之后可以選擇中止合同。

這一點對于公寓交易來說較為常見：就算 Unit 本身很漂亮，但是整棟公寓的財務狀況不佳或管理不善，比如說維修預算入不敷出，未來 HOA 費用可能會大漲，那么買家大可中止合同。

買家選擇由律師檢閱房產(chǎn)相關文件，如上面提到的 HOA/Condo Document/Bylaw，如律師覺得有問題、不同意交易，那么買家可中止合同。

某些房子（如 Co-Ops 公寓）的交易可能需要第三方批準（如公寓管委會）；如果買家置業(yè)有特殊的用途（如用于經(jīng)商）、或者房屋最近更改了結(jié)構(gòu)、添加了 Driveway、新漆了外墻、做了 Remodeling，買家可能需要確保這些新的用途、結(jié)構(gòu)、變化等符合 HOA/Bylaw 及該區(qū)域的 zoning，沒有違法或違規(guī)，才能繼續(xù)交易，這些都可以作為 Contingency。

如果房子處于洪水、颶風、地震等自然災害活躍的區(qū)域，買家可能需要確保該房屋買得了保險。如果買不到房屋保險，則買家可以選擇中止交易。