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通常與開發(fā)商進行房產(chǎn)交易的，那此時購買的就屬于商品房了，這與從私人手里面買房不太一樣。雖然其中都有需要當(dāng)事人注意的地方，但因為實際情況存在差異，自然需要注意的地方也不同。而在簽訂購房合同的時候正好就體現(xiàn)了這一點，那么一般跟開發(fā)商簽購房合同注意什么呢?請一起在下文中進行了解吧。 一、簽訂購房合同前的注意事項 首先我們要明確一個問題，購房合同指的是購房者與開發(fā)商之間約定權(quán)利義務(wù)的合同，所以簽訂購房合同，應(yīng)該是跟房地產(chǎn)開發(fā)商簽定。但現(xiàn)在很多開發(fā)商會讓中介公司代理，中介公司是不能以自己的名義簽定購房合同的。所以在此提醒您，如果您是和中介公司簽訂購房合同，一定要注意看中介公司有沒有開發(fā)商的授權(quán)。除此之外，還要注意下面幾個問題： (一)審查開發(fā)商是否“五證”齊全 在簽定合同之前，購房者需要仔細審查開發(fā)商的資格和“五證”，也就是建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建設(shè)工程施工許可證、國有土地使用證、商品房預(yù)售許可證。如果是現(xiàn)房，根據(jù)規(guī)定發(fā)展商已經(jīng)不需要辦理銷售許可證了需要去產(chǎn)權(quán)登記部門辦理產(chǎn)權(quán)登記。 這里要特別提醒您，最主要的是兩證，是國有土地使用證和商品房預(yù)售許可證。一定要看準(zhǔn)確，是預(yù)售許可證是決定你們雙方買賣合同是否成立，國有土地使用者則決定后面能不能辦理到房屋產(chǎn)權(quán)證。還有，購房者在查看五證的時候一定要看原件，復(fù)印件很容易作弊。 (二)查看合同的具體內(nèi)容： 購房合同是出現(xiàn)糾紛時最直接的法律依據(jù)，因此合同的內(nèi)容尤其要注意，在簽訂正式的商品房買賣合同時要注意看以下合同條款： 1、房屋基本信息是否與認購書中一致，合同約定的房屋是否就是你所要購買的房屋; 2、付款方式以及如果沒有依約付款的責(zé)任怎樣承擔(dān)等問題; 3、看清約定的違約金是如何表達的，是千分之幾、是萬分之幾、還是百分之幾，是按日計算的、是按房屋總價款計算的、還是以實際付款作為基數(shù)的，這些問題很重要，沒違約就好，一旦發(fā)生違約情形，開發(fā)商總會拿約定條款不明確來為自己找推脫理由。 4、房屋交付使用的期限問題，一定要明確具體，不能是含糊不清的，如果開發(fā)商到期沒有依約交付，就是可以據(jù)此承擔(dān)違約金賠償; 5、產(chǎn)權(quán)登記的期限，看清楚違約責(zé)任是以是“日”還是“工作日”為依據(jù)，因為如果用“工作日”，必然會使實際交付時間延長; 6、看清楚爭議解決的方式。仲裁一般是開發(fā)商樂意選擇的爭議解決方式，因為實踐中，仲裁委很多情況下都在偏袒開發(fā)商，所以在選擇這一方面時，作為購房者，一定要把訴訟約定在里面，給自己留一條退路。 在此提醒您，合同的內(nèi)容已經(jīng)涉及專業(yè)的法律知識了，我們普通購房者對其中的名詞可能都很難把握，最好邀請專業(yè)的律師陪同，將合同條款具體解釋清楚，確定自己可以接受在簽訂購房合同，避免日后出現(xiàn)糾紛。 二、跟開發(fā)商簽購房合同注意什么 (一)簽訂補充協(xié)議，把售樓書和其他廣告宣傳的內(nèi)容寫進補充協(xié)議里去，以防收房時發(fā)現(xiàn)房子與廣告宣傳有天壤之別，卻沒有依據(jù)要求開發(fā)商退房或者承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。 (二) 明確貸款辦不下來的話，雙方的責(zé)任?，F(xiàn)在貸款辦不下來的原因比較復(fù)雜，有購房者的原因，也可能有房地產(chǎn)開發(fā)商的原因，甚至也有一些是銀行方面的原因，要明確責(zé)任劃分，避免出現(xiàn)糾紛無據(jù)可依。 (三)辦理產(chǎn)權(quán)證的時間也要明確在合同里，避免開發(fā)商拖延辦理。 (四)應(yīng)該明確裝修標(biāo)準(zhǔn)，如果開發(fā)商廣告的是精裝修，或者樣板間是品牌的，那么就必須對裝修的標(biāo)準(zhǔn)予以明確。不要含糊表述為使用進口品牌，或請注明裝修公司，一定要明確使用什么品牌，什么裝修公司來裝。提醒您一定要注意這一點，以免精裝修變成“驚裝修”。 (五) 關(guān)于公攤建筑面積，有些開發(fā)商經(jīng)常在公攤上做文章，所以要和開發(fā)商約定清楚，不僅要有一個籠統(tǒng)的公攤面積的數(shù)字，而且要約定公攤的是哪部分，確定公攤的位置。開發(fā)商有很多贈與購房者的情況，實際上有時是公用的面積。 (六)退房的責(zé)任。一旦退房，由于開發(fā)商的原因，必須寫明開發(fā)商是什么樣的責(zé)任，寫明在確定的日期內(nèi)要求開發(fā)商退還全款，包括銀行的利息、違約金等。 最后，還需要提醒您注意，如果您購買的是現(xiàn)房，在辦理房屋產(chǎn)權(quán)證時 ，一定要注意看清開發(fā)商銷售的房子是否就是你認購、并且所要買的房子。 買房是件大事，購房者在簽訂購房合同時一定要謹(jǐn)慎，文中提出的兩大方面的注意事項可以為您提供參考，但是畢竟購房合同涉及到很多專業(yè)方面的法律知識，普遍的購房者很難一下子了解熟悉這些問題，對開發(fā)商的慣用的手段比較陌生。因此為了減少風(fēng)險，預(yù)防買賣合同中的陷井，建議購房者在購房的過程中聘請律師以及有購房經(jīng)驗的朋友，多一些參考意見，降低風(fēng)險，防患于未然，保護自己的合法利益。 延伸閱讀： 買房的房產(chǎn)稅怎么交,購房要交多少房產(chǎn)稅 2018小產(chǎn)權(quán)房購房協(xié)議范本 購房 １、首先要確認開發(fā)商是否具備“五證”（房產(chǎn)五證，是指《國有土地使用證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建筑工程施工許可證》、《商品房預(yù)售許可證》）; 查(http://61.142.120.178/web/realestate.jsp?ProjectCode=LM00008006)有公示。 （1）資質(zhì)證書編號：粵（龍門）房開證字第5000051號；項目名稱：保利錦里花園87、88、100棟 （2）國土證書：龍府國用（2010）第132409200019號 ； （3）開盤時間：2016-10-01 ；開發(fā)企業(yè)：惠州生活之原旅游發(fā)展有限公司（與保利房產(chǎn)的關(guān)系？）；項目地址：龍門縣永漢鎮(zhèn)上埔村秧地頭； （4）了解“保利錦里”與“中國保利集團有限公司”的關(guān)系？是否有冠名授權(quán)書？ ２、使用規(guī)范的合同文本。(檢查是否規(guī)范文本) ３、查驗有關(guān)證明文件。(要求開發(fā)商出示房產(chǎn)證明文件，主要是兩證：國有土地使用證、商品房預(yù)售許可證) ４、買期房要注意合同建筑面積的約定。(建筑面積、公攤面積、套內(nèi)面積、陽臺面積的計算等條款是否明確，實用率是否明確) ５、買期房合同中要約定條件和時限。（管理費是否明確、交樓期限、簽定合同期限） ６、簽合同時要注意查驗房屋質(zhì)量問題。（收樓的有關(guān)條款是否明確） ７、簽合同時明確物業(yè)管理事項。（含管理費、停車費、出入證管理、附加費事項說明） ８、要注意合同文本中補充協(xié)議的內(nèi)容。（管理費優(yōu)惠、停車服務(wù)、水電計收標(biāo)準(zhǔn)） ９、履行合同，注意合同約定中的違約責(zé)任。（交樓期限違約一般以日、月計算、面積不符、產(chǎn)權(quán)不符等責(zé)任條款,賠償損失、全額退款是否利息？、） 違約：不按時交樓、交樓標(biāo)準(zhǔn)與約定的樣板不符、 10、產(chǎn)權(quán)是否可以以個人（不是夫妻）名義辦理？ 11、購房合同的法人資格是否明確？是否與出售房屋所有權(quán)人相符？ 12、首先約定：簽定合同后是否可以入屋了解實地情況？ 2019年6月17日 |
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