某房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，建有公共配套會(huì)所，該會(huì)所建成后裝修臨時(shí)用于售樓處使用，項(xiàng)目售罄交付后，會(huì)所移交給全體業(yè)主，并辦理移交備案手續(xù)。土地增值清算時(shí)，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)要求該會(huì)所的裝修費(fèi)用不得扣除，理由是該裝修費(fèi)是屬于售樓處裝修，應(yīng)該屬于銷售費(fèi)用，故不得扣除。于是稅企之間出現(xiàn)了政策理解的爭(zhēng)議。

（一）開發(fā)產(chǎn)品裝修成本

房地產(chǎn)公司銷售精裝房，其裝修成本應(yīng)作為房地產(chǎn)開發(fā)成本，在計(jì)算土地增稅時(shí)扣除，這里的裝修成本是指硬裝部分的裝修，即不可移動(dòng)的裝修成本，可移動(dòng)的軟裝成本不得扣除。

根據(jù)國稅發(fā)[2006]187號(hào)文第四條第四項(xiàng)目規(guī)定“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售已裝修的房屋，其裝修費(fèi)用可以計(jì)入房地產(chǎn)開發(fā)成本。”

國家稅務(wù)總局

根據(jù)蘇地稅規(guī)【2012】1號(hào)第五條（三）規(guī)定“凡以建筑物或構(gòu)筑物為載體，移動(dòng)后會(huì)引起性質(zhì)、形狀或者功能受損的裝修裝飾物支出，可以作為開發(fā)成本計(jì)算扣除。上述之外的其他裝修裝飾費(fèi)用支出，一律不得作為開發(fā)成本扣除。”

江蘇省地方稅務(wù)局

（二）樣板房裝修成本

樣板房的裝修成本如何扣除，應(yīng)該與樣板房權(quán)屬相關(guān)聯(lián)。主要有以下幾種方式：

1、以實(shí)體房建造的樣板房

在開發(fā)的實(shí)體商品房中裝修的樣板間，在營銷功能完成后，裝修的樣板房作為精裝修房出售，其開發(fā)成本、裝修成本可以在土地增值稅前扣除。如果出售之前將裝修拆除，仍按毛坯房出售，則其裝修成本應(yīng)該計(jì)入銷售費(fèi)用扣除。

2、以臨時(shí)建筑裝修的樣板房

在開發(fā)的項(xiàng)目之外建造的臨時(shí)建筑用于樣板房，營銷功能完成后，該臨時(shí)建造的樣板房拆除，則該樣板房的建造成本、裝修成本應(yīng)計(jì)入銷售費(fèi)用扣除。

3、以租賃用房裝修的樣板房

以租賃的建筑物裝修作為樣板房使用，營銷功能完成后，建筑物退還給出租房，裝修予以拆除或隨房屋退還。則該樣板房的裝修成本應(yīng)計(jì)入銷售費(fèi)用扣除。

（三）售樓處裝修成本

售樓處裝修成本的處理方式，可參照（二）樣板房裝修的處理意見。

（一）公共配套的裝修成本，應(yīng)該計(jì)入公共配套用房的開發(fā)成本，按上述規(guī)定處理。

（二）公共配套用房的開發(fā)成本根據(jù)國稅函[2006]187號(hào)第四條第三項(xiàng)目的規(guī)定處理：

1．建成后產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有的，其成本、費(fèi)用可以扣除；

2．建成后無償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非營利性社會(huì)公共事業(yè)的，其成本、費(fèi)用可以扣除；

3．建成后有償轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)計(jì)算收入，并準(zhǔn)予扣除成本、費(fèi)用。

國家稅務(wù)總局

鑒于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)利用建成的公共配套會(huì)所裝修作售樓處使用，由于會(huì)所最終將無償移交給全體業(yè)主，實(shí)際上就是以精裝的標(biāo)準(zhǔn)交付給全體業(yè)主，則其硬裝修部分應(yīng)該計(jì)入會(huì)所的開發(fā)成本。

開發(fā)企業(yè)臨時(shí)利用公配用房作售樓處使用時(shí)，其軟裝修部分作為營銷設(shè)施計(jì)入銷售費(fèi)用。但在售樓處使用期間應(yīng)該按照房產(chǎn)原值計(jì)算并繳納房產(chǎn)稅，計(jì)算依據(jù)包括會(huì)所建造成本、裝修成本及土地成本。

而蘇地稅規(guī)【2012】1號(hào)第五條（三）規(guī)定“對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)售樓處等營銷設(shè)施的裝修費(fèi)用，應(yīng)該計(jì)入房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用?！?/section>

江蘇省地方稅務(wù)局

該條款并沒考慮到營銷設(shè)施的最終權(quán)屬問題，實(shí)際清算過程中，是一刀切，全部的營銷設(shè)施裝修費(fèi)都不得土地增值稅前扣除么？

筆者認(rèn)為，關(guān)于利用公共配套建筑作為營銷售設(shè)施使用的建造成本、裝修費(fèi)用應(yīng)該根據(jù)公共配套建筑的最終權(quán)屬分析判斷，不能僅根據(jù)用途一概而論作銷售費(fèi)用處理。

以上為個(gè)人理解分析，敬請(qǐng)廣大稅務(wù)專業(yè)人士提供可行性建議！