香港位于廣東深圳的南邊，與深圳接壤，面積是1106平方公里，比中國的四大一線城市都小

不僅面積小，其人口密度也大，香港每平方公里的人口數(shù)比四大一線城市都多

看起來好像跟深圳差不多，實際大不相同。

香港境內(nèi)山多平地少，是一座受到海水淹沒的多山地體，如果計算建設(shè)用地面積的話，香港僅有19%的面積可以開發(fā)，而這個比例深圳是50%。

因此換算成實際可建設(shè)面積的話，香港是35595人/平方公里，深圳是13046人/平方公里，這個差距就拉開了。

香港分3個區(qū)，分別是香港島、九龍和新界。

再拆分成小的區(qū)域

香港島：中西區(qū)、東區(qū)、南區(qū)、灣仔區(qū)；

九龍：九龍城區(qū)、深水埗區(qū)、油尖旺區(qū)、黃大仙區(qū)、觀塘區(qū)；

新界：北區(qū)、西貢區(qū)、沙田區(qū)、大埔區(qū)、離島區(qū)、葵青區(qū)、荃灣區(qū)、屯門區(qū)、元朗區(qū)。

其中香港島的中西區(qū)是整個香港的中央商務(wù)區(qū)（CBD），是最多商業(yè)辦公樓和娛樂場所聚集的地方，中環(huán)就位于該區(qū)。

查詢地產(chǎn)公司的數(shù)據(jù)，以中西區(qū)的 上環(huán)/中環(huán)/金鐘 這一帶為例，在售的二手房中最貴的一套是

總價2.2億港幣，香港的房子是以尺為單位，1尺大約等于0.093平方米，這里的1702尺換算成平方米的話是158平方米，一平方米是139萬港幣，也就是122萬人民幣。

這套是可以望見維多利亞港的，是真正港人口中的“千尺豪宅”。

當(dāng)然這種上億的房子屬于稀缺物種，該區(qū)域更多的房子總價在500-2500萬港幣之間。

看了一下500-600萬港幣這一區(qū)間房子的實用面積，都在30平方米以下。

在該區(qū)域隨機選取5套房子，取他們的均價，大概在21萬人民幣/平方米左右。

（這里取的建筑面積）

用以上方式計算整個香港島的房子均價

九龍的均價是

新界的均價是

以上數(shù)據(jù)可以看出，香港的房子真的很貴，最貴的尖沙咀一平方米要22萬人民幣，最便宜的離島區(qū)也要9.4萬人民幣。

貴不貴跟深圳對比一下就知道，深圳福田和南山的房子大概在6-15萬/平方米，比較遠的寶安區(qū)的沙井在4-6萬/平方米，這樣看香港房價大約是深圳的2倍。

按照香港2018年17500元港幣的月工資中位數(shù)，普通人要不吃不喝29年才能買得起一套總價600萬港幣，實用面積在30平方米以下的房子。

通過地產(chǎn)公司的城市指數(shù)可以看到，香港的房價從2004年開始一路飆漲

眾觀歷史，整個香港的樓市大概經(jīng)歷了 7輪 上漲。

第1輪上漲：1945-1950年

戰(zhàn)爭期間，國內(nèi)很多中產(chǎn)階級、資產(chǎn)家?guī)е覍偌娂娪咳胂愀?，短短三四年間，香港的人口從50萬暴漲到200萬。

很多房屋在戰(zhàn)爭中受損，香港住房問題出現(xiàn)從未有過的緊張，稀缺的住房帶動了房價的急劇上漲。

第2輪上漲：1953-1958年

1953年，香港得益于港口的地域優(yōu)勢，經(jīng)濟開始復(fù)蘇，一些企業(yè)家比如霍英東等創(chuàng)造了“分層出售”和“分期付款”這一史無前例的銷售模式，將房屋買賣的主體由之前大公司整棟購買，變成個人分層分戶購買。

從此房屋交易量暴增，“炒樓花”一詞第一次出現(xiàn)在香港人的視線。

第3輪上漲：1960-1965年

這一時期，亞洲地區(qū)快速發(fā)展，香港作為“四小龍”之首，工業(yè)化快速推進，國際資本紛紛涌入香港，香港進入制造業(yè)的黃金時期。

隨之而來的是樓市再次繁榮，地價房價齊上漲。

第4輪上漲：1968-1973年

1968年，在政府主導(dǎo)下，香港產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)開始轉(zhuǎn)型，由制造業(yè)轉(zhuǎn)向金融和商貿(mào)業(yè)，GDP快速增長，每年都超過10%，被稱為香港奇跡。

以李嘉誠為代表的制造業(yè)巨頭紛紛轉(zhuǎn)型房地產(chǎn)，長江實業(yè)、新鴻基、新世界等地產(chǎn)公司開始跑馬圈地，大量熱錢快速流入香港，不僅樓市狂飆，股市也從200多點一路上漲到最高的1774點。

第5輪上漲：1976-1981年

這一時期，香港實行了一系列優(yōu)惠政策，比如資金自由往來、稅費減免等，一大批國際金融機構(gòu)和世界500強公司紛紛進駐，現(xiàn)代金融中心的定位也被首次提出，同時期香港的人口也突破了500萬。

長江實業(yè)、新鴻基、新世界地產(chǎn)等巨頭紛紛上市，李嘉誠、鄭裕彤等成為了身家上百億的富豪，樓市也在各種造富神話中進一步上升。

第6輪上漲：1985-1997年

這個時期，港幣隨著美元貶值，銀行利率大幅降低，樓市被極大地刺激起來，加上很多香港人預(yù)期回歸后大陸的富人會涌入香港，到時房價會被托上天，不買房就是傻子。

于是10年間香港房價漲幅超過6倍，基本每個月都漲10%，大家都無心工作，心思都在房子上，每天見面聊的最多的是誰家物業(yè)這個月又漲多少，誰誰通過炒樓賺了千萬身家。

第7輪上漲：2004年至今

這段時期，香港停止了廉價房屋計劃，并逐年壓縮商品房的土地供應(yīng)，與稀少的供應(yīng)端相比，香港本地居民突破750萬，需求端越來越旺盛。

隨著2006年香港推出優(yōu)才入境計劃，吸引外地人來港定居，大陸的各路科技新貴、私企老板、體育明星、演員藝人等紛紛涌入香港購置物業(yè)，推動了樓市的新一輪上漲。

香港樓市的每一次上漲都伴隨著下跌，但大趨勢還是一直往上的，房價如此高企，出現(xiàn)劏房、棺材房、籠屋之類的也就見怪不怪了。

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參考資料：

中原地產(chǎn)官網(wǎng)

公眾號金地八卦男：《深度：香港房價7次暴漲和6次大跌始末》

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作者系網(wǎng)易新聞·網(wǎng)易號“各有態(tài)度”簽約作者

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