2019年，房地產(chǎn)市場(chǎng)迎來(lái)“總量平穩(wěn)”與“區(qū)域分化”的全新時(shí)期。在城市輪動(dòng)、棚改紅利趨弱的背景下，城市潛力是否面臨重新洗牌？近期熱點(diǎn)區(qū)域土地市場(chǎng)升溫的背后，是否意味著房企布局策略正在發(fā)生改變？在行業(yè)震蕩調(diào)整過(guò)程中，精準(zhǔn)研判城市潛力對(duì)房企及金融機(jī)構(gòu)來(lái)說(shuō)變得更加迫切。

自2003年起，中國(guó)指數(shù)研究院已連續(xù)17年開(kāi)展城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資吸引力研究?；仡欉^(guò)去，我們發(fā)現(xiàn)，經(jīng)濟(jì)實(shí)力強(qiáng)、產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢(shì)明顯、人口持續(xù)流入的城市表現(xiàn)出更強(qiáng)的市場(chǎng)韌性，不僅具備良好的增長(zhǎng)潛能還能夠更快跨越周期。因此，2019年，我們沿用從“人口+產(chǎn)業(yè)+交通”三大維度研判城市發(fā)展?jié)摿Φ姆治隹蚣?，從不同維度解讀城市發(fā)展前景，以發(fā)掘不同城市的發(fā)展?jié)摿?，為企業(yè)布局提供決策依據(jù)。

同時(shí)，2018年以來(lái)，隨著長(zhǎng)三角一體化上升為國(guó)家戰(zhàn)略、《粵港澳大灣區(qū)規(guī)劃綱要》正式印發(fā)，城市群規(guī)劃利好不斷釋放，中國(guó)城市正迎來(lái)城市群與都市圈的集中建設(shè)期，我們堅(jiān)定看好“核心城市群與中西部核心城市”的發(fā)展?jié)摿Α?/p>

2019房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資吸引力TOP50

數(shù)據(jù)來(lái)源：中國(guó)指數(shù)研究院測(cè)算

研究結(jié)果顯示，2019年，上海、北京、深圳和廣州四個(gè)一線城市在全國(guó)所有地級(jí)以上城市中仍位列前四位，1.5線城市繼續(xù)保持快速增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，排名位居前列。具體來(lái)看，上海、北京投資吸引力仍然排名全國(guó)前兩位，深圳、廣州分別位列第三、四名。杭州、武漢、南京、成都、重慶和天津等城市經(jīng)濟(jì)和人口規(guī)模大、產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)好且轉(zhuǎn)型持續(xù)，市場(chǎng)需求旺盛，排名位列前10，其中，成都人口快速流入且經(jīng)濟(jì)保持較快增長(zhǎng)，排名較上年躍升兩位至第8位。蘇州、鄭州分列11、12位，其中鄭州2018年GDP首過(guò)萬(wàn)億、人口突破千萬(wàn)，新房市場(chǎng)快速擴(kuò)容，躋身1.5線城市，同時(shí)排名較上年提升兩位。西安、長(zhǎng)沙、佛山、青島、寧波、合肥、濟(jì)南位居第13-19位，佛山市場(chǎng)容量持續(xù)保持較高水平，已與普通二線城市相當(dāng)。2.5線城市中東莞仍保持在全國(guó)前20名。珠海、金華等大灣區(qū)和長(zhǎng)三角城市排名繼續(xù)在三四線中保持前列，且部分城市排名較上年有所提升。

評(píng)價(jià)體系與研究邏輯

市場(chǎng)容量與增值潛能兩大維度評(píng)價(jià)城市吸引力

我們從量、價(jià)兩大維度來(lái)研判城市發(fā)展?jié)摿Γ⒔Y(jié)合城市及房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)出的新特征，對(duì)方法體系進(jìn)行了完善和迭代優(yōu)化，以期更精準(zhǔn)的挖掘城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資吸引力。我們通過(guò)對(duì)海量數(shù)據(jù)的深入分析與總結(jié)，構(gòu)建形成了包括2大維度、12個(gè)方面，40余項(xiàng)具體指標(biāo)的“城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資吸引力評(píng)價(jià)模型”，并基于此模型，結(jié)合CREIS中指·地主系統(tǒng)(掃文末二維碼申請(qǐng)?jiān)囉?，對(duì)全國(guó)298個(gè)地級(jí)以上城市進(jìn)行投資吸引力評(píng)價(jià)。

驅(qū)動(dòng)力視角看城市潛力

人口、產(chǎn)業(yè)、交通決定城市長(zhǎng)期發(fā)展?jié)摿?/strong>

2019年，我們沿用從“人口+產(chǎn)業(yè)+交通”三大維度研判城市發(fā)展趨勢(shì)的分析框架，核心邏輯在于：首先，人口要素是判斷城市價(jià)值的基點(diǎn)，人口向哪里遷移是人們對(duì)城市選擇的結(jié)果，城市競(jìng)爭(zhēng)力強(qiáng)則人口聚集，競(jìng)爭(zhēng)力弱則人口流失。其次，決定人口遷移方向的是城市所提供的就業(yè)機(jī)會(huì)與收入水平，因此，產(chǎn)業(yè)是城市發(fā)展的底層動(dòng)力。最后，交通網(wǎng)絡(luò)重塑了城市空間格局，使生產(chǎn)要素可以更自由、更高效的在區(qū)域間交互與流動(dòng)，很大程度上來(lái)說(shuō)，通過(guò)交通規(guī)劃就可以大致判斷出未來(lái)哪些城市更具發(fā)展前景。

人口

人是社會(huì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的主體，城市競(jìng)爭(zhēng)歸根到底是人的競(jìng)爭(zhēng)，人口持續(xù)聚集是城市競(jìng)爭(zhēng)力最直接的體現(xiàn)。同時(shí)，人也是房地產(chǎn)發(fā)展的直接需求來(lái)源，因此，人口是我們判斷城市潛力的核心要素和邏輯基點(diǎn)。目前，我國(guó)人口分布呈現(xiàn)出明顯的“長(zhǎng)尾效應(yīng)”，多數(shù)人口集中在少數(shù)城市，北上廣深、重慶、成都、武漢等頭部城市人口規(guī)模大，而大部分中小型城市人口規(guī)模相對(duì)較小。預(yù)計(jì)未來(lái)頭部城市的先發(fā)優(yōu)勢(shì)和規(guī)模效應(yīng)仍將長(zhǎng)期存在，人口也將進(jìn)一步向大城市與都市圈聚集。

▌東部發(fā)達(dá)城市群人口吸引力依然較強(qiáng)，中西部核心二線城市強(qiáng)勢(shì)崛起，全國(guó)人口遷移呈現(xiàn)“3+6”新格局

圖：2011-2018年全國(guó)常住人口年均增量分布圖

從2010年以后全國(guó)人口流動(dòng)趨勢(shì)來(lái)看，東部三大區(qū)域仍是人口主要流向地，而中西部人口增長(zhǎng)以核心城市為主，全國(guó)整體形成“東部三大區(qū)域+中西部六大核心城市”的人口增長(zhǎng)格局。東部發(fā)達(dá)地區(qū)人口持續(xù)聚集，粵港澳+海西、長(zhǎng)三角、京津冀+山東半島成為三大人口集聚區(qū)域。這三大區(qū)域經(jīng)濟(jì)起步早、先發(fā)優(yōu)勢(shì)明顯，一直是人口流入較為集中的區(qū)域。中西部重點(diǎn)二線城市經(jīng)濟(jì)、產(chǎn)業(yè)崛起帶動(dòng)人口吸引力增強(qiáng)。中西部地區(qū)早期人口流出較多，但近年來(lái)隨著產(chǎn)業(yè)向中西部轉(zhuǎn)移，核心城市就業(yè)崗位與收入水平提升，對(duì)周邊區(qū)域吸引力進(jìn)一步凸顯。

產(chǎn)業(yè)

產(chǎn)業(yè)實(shí)力是國(guó)家和區(qū)域發(fā)展的底層驅(qū)動(dòng)力，近年來(lái)，我國(guó)工業(yè)發(fā)展取得了舉世矚目的成就，但多數(shù)城市仍處于工業(yè)化中后期，制造業(yè)仍是促進(jìn)城市產(chǎn)業(yè)發(fā)展的核心推手，且制造業(yè)發(fā)展及轉(zhuǎn)型升級(jí)空間仍較大。由于城市發(fā)展階段不同，東部城市未來(lái)將更多依靠創(chuàng)新驅(qū)動(dòng)，中西部城市則有望在承接產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的同時(shí)實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)。

我國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)處于新舊動(dòng)能的轉(zhuǎn)換之中，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的動(dòng)力由以往的要素驅(qū)動(dòng)逐漸向創(chuàng)新驅(qū)動(dòng)轉(zhuǎn)變，創(chuàng)新實(shí)力強(qiáng)的城市，有更大的機(jī)會(huì)發(fā)展高端產(chǎn)業(yè)，取得產(chǎn)業(yè)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。而城市對(duì)待科技創(chuàng)新的態(tài)度則直觀的反映在其研發(fā)投入規(guī)模上。

▌北京、上海、深圳R&D經(jīng)費(fèi)內(nèi)部支出占全國(guó)21.4%，長(zhǎng)三角及粵港澳區(qū)域創(chuàng)新集聚明顯，武漢、西安、成都等中西部重點(diǎn)城市科創(chuàng)實(shí)力也較突出

圖：2017年各城市R&D經(jīng)費(fèi)內(nèi)部支出（億元）

數(shù)據(jù)來(lái)源：中國(guó)城市統(tǒng)計(jì)年鑒，各城市統(tǒng)計(jì)局

19個(gè)城市研發(fā)支出占全國(guó)半壁江山，“北上深”研發(fā)投入遠(yuǎn)超其他城市。2017年，R&D經(jīng)費(fèi)內(nèi)部支出超過(guò)200億的城市共有19個(gè)，合計(jì)占全國(guó)R&D經(jīng)費(fèi)支出的52.5%，是全國(guó)主要的研發(fā)重鎮(zhèn)，“北上深”三個(gè)一線城市研發(fā)投入位列前三，分別為1580億、1205億、977億，占全國(guó)總投入的21.4%，是我國(guó)創(chuàng)新發(fā)展的領(lǐng)頭羊。蘇州、天津、武漢R&D支出超過(guò)400億，僅次于一線城市；杭州、重慶、西安、南京等城市2017年研發(fā)投入超過(guò)350億，居全國(guó)前列。

交通

交通是城市發(fā)展的大動(dòng)脈，深刻影響著城市的空間外延、產(chǎn)業(yè)布局和人口聚集。近年來(lái)，高鐵等交通設(shè)施不斷打破城市邊界，城市往來(lái)的時(shí)間成本顯著下降，許多城市因?yàn)槎鄺l線路交匯，發(fā)展成為區(qū)域性乃至全國(guó)性交通樞紐，集聚人流、物流的能力顯著增強(qiáng)，城市地位與潛力大幅提升。

▌長(zhǎng)三角、粵港澳地區(qū)高鐵線路密集，鄭州、武漢等城市未來(lái)將建成“米字型”高鐵中心，交通樞紐地位帶動(dòng)潛力提升

根據(jù)中國(guó)高鐵遠(yuǎn)期規(guī)劃，到2030年，我國(guó)將構(gòu)建形成“八縱八橫”高鐵格局，“基本實(shí)現(xiàn)內(nèi)外互聯(lián)互通、區(qū)際多路暢通、省會(huì)高鐵連通、地市快速通達(dá)、縣域基本覆蓋?！辈ⅰ皹?gòu)建北京、上海、廣州、武漢、成都、沈陽(yáng)、西安、鄭州、天津、南京、深圳、合肥、貴陽(yáng)、重慶、杭州、福州、南寧、昆明、烏魯木齊等綜合鐵路樞紐?！?/p>

從目前的高鐵格局來(lái)看，北上廣、南京、杭州、武漢等經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的中心城市高鐵通車(chē)班次已較多，對(duì)外交通便捷，高鐵的聯(lián)通有助于此類城市吸聚更多周邊的資源與人口，帶動(dòng)城市潛力進(jìn)一步提升。

在高鐵網(wǎng)絡(luò)中，部分城市占據(jù)交通要塞，尤其是中部地區(qū)的城市，多條高鐵線路交匯于此，聯(lián)結(jié)南北、貫通東西，區(qū)位優(yōu)勢(shì)十分突出。此類城市通過(guò)1小時(shí)高鐵圈覆蓋大量中小城市，并與之產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)、商業(yè)交流，為城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶來(lái)活力。從城市的地理位置及高鐵規(guī)劃來(lái)看，鄭州、武漢、西安等城市將建成“米字型”高鐵中心，城市樞紐地位提升。

資料來(lái)源：來(lái)自網(wǎng)絡(luò)信息收集，站點(diǎn)及通車(chē)時(shí)間以實(shí)際開(kāi)通情況為準(zhǔn)

城市群視角看城市潛力

▌遵循城市發(fā)展規(guī)律，聚焦核心城市群與都市圈，享受城市發(fā)展紅利

城市的發(fā)展存在普遍性規(guī)律，發(fā)達(dá)國(guó)家的城市化一般都將經(jīng)歷“城市→都市圈→城市群”的過(guò)程，人口與資源不斷向大城市和都市圈聚集。從目前我國(guó)城市的發(fā)展階段來(lái)看，長(zhǎng)三角和粵港澳大灣區(qū)已初步具備城市群形態(tài)，京津冀城市群則以首都都市圈為核心逐步向城市群形態(tài)演變，而對(duì)于其他地區(qū)來(lái)說(shuō)，整體仍處于大城市的虹吸效應(yīng)階段，但隨著部分大城市承載力趨于飽和，并且通過(guò)軌道交通與周邊地區(qū)密切相連，以大城市為中心的都市圈時(shí)代正在來(lái)臨。

圖：19個(gè)城市群規(guī)劃定位及發(fā)展階段

聚焦核心城市群，可最大程度獲得城市發(fā)展紅利。2018年，占國(guó)土面積11%的五大城市群（粵港澳、長(zhǎng)三角、京津冀、長(zhǎng)江中游、成渝）經(jīng)濟(jì)規(guī)模占全國(guó)54%，商品房銷(xiāo)售面積占比46%，是我國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的重要引擎和新房開(kāi)發(fā)的核心區(qū)域。在五大城市群之外，山東半島、海峽西岸以及中原城市群或發(fā)展基礎(chǔ)好，或規(guī)劃定位高，也是未來(lái)發(fā)展的重點(diǎn)區(qū)域。

表：主要城市群經(jīng)濟(jì)、人口及房地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)模

粵港澳大灣區(qū)、長(zhǎng)三角人均效益最高，人均GDP超11萬(wàn)元；長(zhǎng)三角GDP規(guī)模最突出，達(dá)17.9萬(wàn)億，顯著高于其他城市群；長(zhǎng)江中游及成渝城市群城市平均GDP增速超8%，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)快；長(zhǎng)三角、京津冀、長(zhǎng)江中游、成渝城市群人口眾多，常住人口規(guī)模均超過(guò)1億人。長(zhǎng)三角城市群房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額超過(guò)2.5萬(wàn)億，商品房銷(xiāo)售面積超2.5億平米，粵港澳大灣區(qū)概念強(qiáng)化，投資熱度持續(xù)較高，2018年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額同比增長(zhǎng)17%至1.1萬(wàn)億；長(zhǎng)江中游、成渝商品房銷(xiāo)售面積2018也分別達(dá)到1.9和1.8億平米，市場(chǎng)容量突出。

圖：2019年中國(guó)地級(jí)以上城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資吸引力排名區(qū)域分布情況

數(shù)據(jù)來(lái)源：中國(guó)指數(shù)研究院繪制

粵港澳大灣區(qū)、長(zhǎng)三角一體化、京津冀協(xié)同發(fā)展等重大戰(zhàn)略規(guī)劃帶動(dòng)紅利釋放，2019年三大城市群的主要城市投資吸引力領(lǐng)先優(yōu)勢(shì)更加凸顯。東部地區(qū)是我國(guó)改革開(kāi)放的前沿陣地，對(duì)外開(kāi)放度較高，經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)好，創(chuàng)新動(dòng)能強(qiáng)，一直是引領(lǐng)全國(guó)發(fā)展的主要增長(zhǎng)極。本期吸引力排名前20的城市中，長(zhǎng)三角和粵港澳大灣區(qū)和上期一樣，仍然分別有6個(gè)和4個(gè)城市入圍，占比50%，核心城市地位穩(wěn)固，且分別有8個(gè)和3個(gè)城市位居第21-50名，區(qū)域整體競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)突出。城市群內(nèi)普通地級(jí)市如嘉興、常州、紹興、南通、金華、佛山、東莞、珠海、惠州等城市受益于核心城市的人口、產(chǎn)業(yè)外溢和交通一體化，投資潛力較高。

中西部潛力城市仍主要集中于核心城市，如成渝城市群的成都、重慶，長(zhǎng)江中游的武漢、長(zhǎng)沙，以及鄭州、西安。近年來(lái)中西部核心城市發(fā)展加速，城市基礎(chǔ)設(shè)施、營(yíng)商環(huán)境逐步改善，加之落戶門(mén)檻放寬、人才補(bǔ)貼提高，人口吸引力顯著提升，是引領(lǐng)中西部區(qū)域經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的核心引擎，城市發(fā)展前景廣闊。

結(jié)語(yǔ)

隨著長(zhǎng)三角一體化上升為國(guó)家戰(zhàn)略、粵港澳大灣區(qū)規(guī)劃印發(fā)，頻繁的規(guī)劃落地標(biāo)志著我國(guó)城市群與都市圈的發(fā)展迎來(lái)集中建設(shè)期。大城市作為支撐和引領(lǐng)城市群、都市圈發(fā)展的領(lǐng)頭羊，規(guī)模效應(yīng)顯著，部分大城市開(kāi)始逐漸向外溢階段轉(zhuǎn)變，帶動(dòng)周邊三四線城市價(jià)值不斷提升。未來(lái)，在國(guó)家戰(zhàn)略疊加之下，我們繼續(xù)看好“五大核心城市群”及中西部核心城市的發(fā)展?jié)摿Γ@些區(qū)域在產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)與轉(zhuǎn)移過(guò)程中，伴隨著交通設(shè)施的不斷完善，將繼續(xù)成為人口的主要流向地，城市發(fā)展動(dòng)力強(qiáng)，住房需求有支撐，潛力不斷釋放。

預(yù)告：未來(lái)幾天我們將分別從人口、產(chǎn)業(yè)等驅(qū)動(dòng)力視角為您解讀2019年中國(guó)城市投資價(jià)值，并將對(duì)重點(diǎn)城市群進(jìn)行分析研判，敬請(qǐng)期待。

數(shù)據(jù)說(shuō)明：1、本報(bào)告研究范圍指所有“地級(jí)及以上城市”，不包括自治州、盟等地級(jí)行政區(qū)。2019年1月，國(guó)務(wù)院批復(fù)同意山東省調(diào)整濟(jì)南市、萊蕪市行政區(qū)劃，撤銷(xiāo)萊蕪市，將其所轄區(qū)域劃歸濟(jì)南市管轄，但考慮到城市的發(fā)展、融合需要較長(zhǎng)過(guò)程，因此本期報(bào)告仍將濟(jì)南和萊蕪視為兩個(gè)城市進(jìn)行分析。2、文中城市群數(shù)據(jù)為根據(jù)國(guó)家規(guī)劃所包含的城市數(shù)據(jù)加總而來(lái)。其中，長(zhǎng)江中游城市群和成渝城市群均出現(xiàn)規(guī)劃中只含某城市部分縣、區(qū)的情況，為方便計(jì)算，本次研究中城市群面積、GDP和人口等指標(biāo)均按地級(jí)市全市計(jì)算；為避免重復(fù)計(jì)算，中原城市群未統(tǒng)計(jì)與京津冀、山東半島城市群重疊城市。