自從3月聯(lián)儲(chǔ)會(huì)宣布不加息后，抵押貸款利率就一降再降，上周30年期固定貸款利率已經(jīng)到了三年來(lái)的最低點(diǎn)。這樣一來(lái)，可能靠再融資（refinancing）省錢(qián)的人數(shù)也大大增加了。事實(shí)上，根據(jù)地產(chǎn)信息分析公司Black Knight的數(shù)據(jù)，大約820萬(wàn)人可以利用再融資把每月還款減少至少75個(gè)基點(diǎn)，平均每月少付266元。

一般來(lái)說(shuō)，再融資是買(mǎi)房后幾年才會(huì)考慮的事情，但Black Knight分析稱，在目前的房貸利率下，去年才貸款買(mǎi)房的人里也有35%可以受益于再融資。因此，即使你是去年才貸款買(mǎi)的房，也可以評(píng)估一下自己是否有這個(gè)需要。

每月能少還房貸，這當(dāng)然是很有吸引力的一件事。那么，究竟什么是再融資，怎樣判斷自己是否適合再融資呢？今天我們就來(lái)聊一聊。

什么是再融資？

簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)，再融資就是終止現(xiàn)有的住房貸款，申請(qǐng)利率更低、月付更少的新貸款。

再融資有什么好處？

· 節(jié)省利息、減少月付：有一種說(shuō)法是，如果你能通過(guò)再融資把房貸利率降低至少2%，那就值得這么做。但實(shí)際上不少專家都說(shuō)，哪怕利率能減少1%，也是值得的。例如，許多人的信用分?jǐn)?shù)會(huì)慢慢變高，有條件申請(qǐng)利率更低的貸款，這時(shí)候他們就會(huì)考慮再融資。

· 縮短貸款期限：例如把30年期固定貸款利率，轉(zhuǎn)為15年期。

· 更改貸款類型：如果本來(lái)申請(qǐng)的是浮動(dòng)利率貸款，可以通過(guò)再融資換成固定利率貸款，反之亦然。選擇固定利率可以避免利率突然變高的情況。

· 獲得資金：隨著房?jī)r(jià)前幾年瘋漲，現(xiàn)在的房主普遍擁有較高的可動(dòng)用凈值（tappable equity），這樣的房屋增值空間給了房主更多靈活用錢(qián)的機(jī)會(huì)。如果出于某些原因需要用錢(qián)，例如孩子上學(xué)、醫(yī)療開(kāi)支等，可以選擇抵押部分凈值，重貸套現(xiàn)以獲得資金。

· 合并債務(wù)：如果你有多筆貸款，把它們合并稱一筆貸款，可以減少利率。

再融資有什么風(fēng)險(xiǎn)？

· “懲罰性”手續(xù)費(fèi)：大多數(shù)貸款條約里都有相關(guān)條款，寫(xiě)明如果你未來(lái)再融資，貸款方有權(quán)收你一大筆手續(xù)費(fèi)，像房貸這類大額貸款，最后費(fèi)用可能高達(dá)數(shù)千元。

· 交易成本：新貸款的申請(qǐng)費(fèi)、產(chǎn)權(quán)保險(xiǎn)和檢索費(fèi)、新貸方的律師費(fèi)和手續(xù)費(fèi)處理費(fèi)等等，也都要算在再融資的成本里。

· 損害信用：再融資等于又一次貸款，有可能會(huì)讓你的信用分?jǐn)?shù)降低。

什么時(shí)候可以再融資？

大多數(shù)銀行或貸款方要求借貸至少12個(gè)月后才能再融資，不過(guò)各家要求和限制也可能有差別。

至于再融資的次數(shù)限制，只要你自己覺(jué)得有好處，可以無(wú)數(shù)次地進(jìn)行再融資。不過(guò)如果你的目的是為了套現(xiàn)，那可能需要等6個(gè)月才能進(jìn)行下一次再融資。

再融資有哪些選擇？

再融資可以選擇換一家銀行，也可以選擇要求原來(lái)的銀行提供更低的利率。如果你選擇后者，很多銀行為了留住客戶，會(huì)免收產(chǎn)權(quán)檢索費(fèi)、房產(chǎn)估值費(fèi)等費(fèi)用，為你省下一筆支出，或是向你提供更具吸引了的低利率。

再融資需要考慮哪些因素？

· 成本：也就是前文中提到的各種費(fèi)用，因此再融資前一定要貨比三家，選擇最合適的貸款方和貸款種類。網(wǎng)絡(luò)上的一些再融資計(jì)算器可以幫你選擇最適合的貸款。

此外還要小心那些聲稱“免結(jié)算成本（closing cost）”的銀行，因?yàn)檫@可能意味著它們的貸款利率更高。

· 你會(huì)在這個(gè)家里住多久：再融資是否值得，要看等新貸款還完以后，你每個(gè)月究竟省了多少錢(qián)。

舉個(gè)例子，你借了一筆20萬(wàn)元的30年期貸款，固定利率為6.5%，每月還款1257元。而現(xiàn)在固定利率降到了5.5%，如果你申請(qǐng)?jiān)偃谫Y，每月還款就可能降低127元，到1130元。

假設(shè)銀行最后給出的結(jié)算成本為2300元，你可以用這個(gè)數(shù)目除以再融資后一年省下的總額，2300 / (127 x 12) ≈ 1.5，也就是說(shuō)，1.5年是你回本的轉(zhuǎn)折點(diǎn)，那么如果你打算在這個(gè)家里住至少2年，那再融資就是劃算的。

· 你已經(jīng)還了多久的貸：你已經(jīng)還了多少利息、如果繼續(xù)現(xiàn)在的貸款計(jì)劃還要還多少、以及如果再融資需要還多少，比較這兩個(gè)數(shù)字是否值得你再融資。

· 信用分?jǐn)?shù)：你的信用分?jǐn)?shù)越高，再融資可能獲得的貸款利率就越低。

· 房產(chǎn)現(xiàn)在的價(jià)值：查看你家附近差不多的房子最近成交價(jià)是多少，網(wǎng)絡(luò)上的一些房屋估值工具也可以幫你在銀行估值前對(duì)房屋價(jià)值先有個(gè)了解。

· 什么時(shí)候鎖定利率：再融資時(shí)，你需要決定什么時(shí)候鎖定新貸款的利率，這個(gè)利率在指定期間內(nèi)是不能變動(dòng)的，這個(gè)時(shí)間可能是30天、60天或者更長(zhǎng)。

· 私人貸款保險(xiǎn)（PMI）：如果你的貸款價(jià)值比（Loan to Value ratio，即貸款占房屋價(jià)值的比例）低于80%，就一般不會(huì)被銀行要求持有PMI。因此，如果你現(xiàn)在有PMI，房子產(chǎn)權(quán)大于20%，現(xiàn)在的貸款方又不允許你取消PMI，那你就應(yīng)該考慮再融資。