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三舊改造或城市更新項目中，房地產(chǎn)開發(fā)商面對的被拆遷主體不僅僅是個人，很多情況下，需要被拆遷的地塊，屬于公司名下。 拆遷項目中，被拆遷方一般都具有一定的議價能力，在談判過程中會提出由執(zhí)行拆遷的房地產(chǎn)開發(fā)公司承擔所有相關稅費，在此種情況下，被拆遷方如為企業(yè)，所需承擔的相關稅費就會相應增加，主要為額外承擔的企業(yè)所得稅。 那么這部分需額外承擔的企業(yè)所得稅，該不該納入拆遷補償款總金額，還是作為房地產(chǎn)開發(fā)公司的一項不可稅前抵扣支出，成為拆遷補償協(xié)議需繳納的連帶稅費支出，代被拆遷公司直接繳納？各自的做法有不同的優(yōu)勢。 假設一房地產(chǎn)開發(fā)項目，被拆遷公司希望最終收取的稅后補償款為1個億，該被拆遷公司需承擔的企業(yè)所得稅率為25%。 1） 拆遷補償協(xié)議金額不含企業(yè)所得稅：房地產(chǎn)開發(fā)公司需額外承擔的企業(yè)所得稅金額為1億*25%=2500萬。拆遷補償款總支出為1.25億。 2） 拆遷補償協(xié)議金額含企業(yè)所得稅：公司需額外承擔的企業(yè)所得是金額為1億/75%*25%=3334萬。拆遷補償總支出為1.34億。 通過以上簡單測算，我們來看下不同處理方式下，各自的拆遷成本支出以及對未來房地產(chǎn)開發(fā)公司稅務清算的影響。 一、當使用第一種方式進行拆遷協(xié)議簽訂的時候，房地產(chǎn)開發(fā)公司與被拆遷公司簽訂的拆遷補償款為1個億，相關交易稅費由房地產(chǎn)開發(fā)公司承擔。則： 1. 房地產(chǎn)開發(fā)公司在支付一個億拆遷補償款給被拆遷公司，同時，還需向被拆遷公司支付2500萬的企業(yè)所得稅費，以用于繳納被拆遷公司需申報繳納的企業(yè)所得稅。 2. 房地產(chǎn)公司賬面拆遷支出為1.25億，但其中2500萬由于稅費繳納主體為被拆遷方，遂房地產(chǎn)開發(fā)公司未來不可將其用于房屋銷售過程中增值稅、土地增值稅以及企業(yè)所得稅的抵扣。 3. 假設房地產(chǎn)開發(fā)公司未來土地增值稅清算的稅率為30%，則該2500萬不可抵扣支出將直接產(chǎn)生以下影響： 1) 可用于加計扣除的開發(fā)成本將減少2500萬，即，土地增值稅需多繳2500*1.3*0.3=975萬，且此影響將隨著土地增值稅的最終適用稅率增加而增加。 2) 增值稅需多繳2500/(1+9%)*9%=206.42萬。P.S 拆遷補償款可用于抵減增值稅計稅銷售額。 3) 企業(yè)所得稅需多繳 2500*0.25=625萬。 4. 使用第一種方式進行拆遷補償簽訂，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)于未來項目運營及清算過程中需累計多繳稅費1806.42萬元。 二、當使用第二種方式進行拆遷協(xié)議簽訂的時候，房地產(chǎn)開發(fā)公司與被拆遷公司簽訂的拆遷補償款為1.34億，相關交易稅費由房地產(chǎn)開發(fā)公司承擔，被拆遷公司自行申報。則： 1. 相比第一種方式，拆遷款項支付時，需向被拆遷公司多支付900萬。 2. 房地產(chǎn)開發(fā)公司可入賬的拆遷補償成本為1.34億，且此部分支出可全額作為房地產(chǎn)開發(fā)成本用于后期抵扣房地產(chǎn)開發(fā)公司的企業(yè)所得稅、增值稅以及土地增值稅。 3. 假設房地產(chǎn)開發(fā)公司未來土地增值稅清算的稅率為30%，則多付的3400萬拆遷補償款將直接產(chǎn)生以下影響： 1) 可用于加計扣除的開發(fā)成本將增加3400萬，即，土地增值稅可少繳3400*1.3*0.3=1326萬，且此影響將隨著土地增值稅的最終適用稅率增加而增加。 2) 增值稅可少繳3400/(1+9%)*9%=280.73萬。P.S 拆遷補償款可用于抵減增值稅計稅銷售額。 3) 企業(yè)所得稅可少繳 3400*0.25=850萬。 4. 使用第二種方式進行拆遷補償簽訂，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)于未來項目運營及清算過程中，可少繳稅費2456.73萬。 通過以上情況對比可看出，假設房地產(chǎn)開發(fā)公司擁有較寬裕的現(xiàn)金流，且擁有提前支付額外現(xiàn)金的能力，可酌量考慮使用第二種方式與被拆遷公司進行拆遷款項談判。在土地增值稅稅率僅為30%的情況下，不考慮現(xiàn)金價值產(chǎn)生的影響，第一種方式下，房地產(chǎn)企業(yè)為獲取此地塊的實際支出為：1.25+0.181=1.431億元。第二種方式下，房地產(chǎn)企業(yè)為獲取此地塊的實際支出為：1.34-0.246=1.094億元。 由于每家房地產(chǎn)開發(fā)公司的融資能力、資金實力以及融資成本均不相同，遂通過以上測算就輕易判斷兩種方式的優(yōu)劣會有失偏頗，但不失為拆遷協(xié)議的談判模式增加了一種新的選擇。尤其對于土地增值稅的影響，隨著使用稅率的增加，相關節(jié)稅效果將進一步增強，甚至可完全消除前期支付拆遷補償過程中需承擔的額外稅金，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的影響 來源：一葦咨詢 |
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