2016年都江堰街區(qū)、社區(qū)商業(yè)調(diào)查報告

三利宅院 2019-07-11

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都江堰商業(yè)調(diào)查報告

前言：

商業(yè)街類型多種多樣，此調(diào)查是為了更好說明目前整個都江堰商業(yè)市場的特點，及目前我市集中性商業(yè),街區(qū)商業(yè)與社區(qū)商業(yè)的發(fā)展?fàn)顩r、特點和區(qū)別，完善我方商業(yè)項目銷售說辭，說明我方項目市場競爭力。

一、都江堰商圈分布圖

按照如圖板塊劃分，目前都江堰重點商圈：A-老城區(qū)核心商圈；

B-新興商業(yè)區(qū)；C-城南老商業(yè)區(qū)；D-城南區(qū)；E-城北區(qū)商圈調(diào)查報告

A-老城區(qū)核心商圈

（1）幸福路街區(qū)商業(yè)

地震前曾是都江堰的核心區(qū)域，以服裝業(yè)為主力，帶動整條路的綜合性商業(yè):鞋靴、童裝、箱包、化妝品、飾品、中小餐飲等，此區(qū)域的商鋪曾屬于都江堰的黃金旺鋪；地震后市區(qū)擴(kuò)建，幸福路改造，目前雖然仍以服裝業(yè)為主，但隨著一大批優(yōu)質(zhì)商家（如：杰克瓊斯，勁浪體育，卡賓男裝，百麗鞋業(yè)等）撤出，加上政府規(guī)劃不明，幸福路通往都江堰景區(qū)、南橋、西街特色街區(qū)，更適宜打造做旅游步行街，但目前仍以服裝業(yè)為主，商業(yè)氛圍一般，非節(jié)假日從從宣化門至柳河路口有一定人流，節(jié)假日整條路以游客為主，對整個區(qū)域商業(yè)帶動較小。

此區(qū)域按地理條件，人流量，人流動方向較明顯可劃為兩個區(qū)域:幸福路入口（宣化門）---柳河路入口（a）；柳河路入口---南街入口前（b），這兩段街區(qū)商業(yè)氛

小結(jié)：目前幸福路商業(yè)街運(yùn)營狀況逐漸走下坡路，大量優(yōu)質(zhì)商家撤場，人流減少，節(jié)假日的游客消費對促進(jìn)幸福路商業(yè)并無多大作用，說明電商對服裝業(yè)的沖擊大，而幸福路街區(qū)商業(yè)又是依靠服裝業(yè)，其風(fēng)險性大，穩(wěn)定性差。

（2）建設(shè)路街區(qū)綜合性商業(yè)

根據(jù)地理位置，人流量，人流方向劃分為兩段:宣化門至天和盛世（a），此段人流量較大，商業(yè)氛圍好，匯集大量優(yōu)質(zhì)商家（包括好利來蛋糕、海瀾之家、屈層氏、聲雨竹女裝，精品家電城，德克士，以純6層樓整棟商業(yè)體等）；天和盛世至喬富廣場段（b），此兩段街區(qū)商業(yè)氛圍目前差異較大，租金差異極大，b 段街區(qū)主要聚會一些小商家：小超市，奶茶店等，甚至喬富廣場與天和盛世部分商鋪因人流稀少而關(guān)門歇業(yè)，打出轉(zhuǎn)租，招租的牌子（楊柳河轉(zhuǎn)角位置尚可，浙

小結(jié)：建設(shè)路的a段商業(yè)發(fā)展較好，經(jīng)營狀況良好，原因在于此段連接天和盛世，幸福路，蒲陽路的核心要道，并且此段路動線明了，商業(yè)業(yè)態(tài)均衡且豐富，并非單純服裝業(yè)為主，故其發(fā)展與運(yùn)營良好。

（3）楊柳河街區(qū)商業(yè) 旅游性商業(yè)街

目前楊柳河商業(yè)街區(qū)，商家可使用對應(yīng)的臨河人行道部分，大部分餐飲，茶樓都將此區(qū)域作為免費的經(jīng)驗場所，節(jié)假日餐飲業(yè)，酒店業(yè)經(jīng)營狀況較好。

困擾柳河街區(qū)商業(yè)發(fā)展的問題：停車位嚴(yán)重不足，單靠臨時停車位根本無法滿足需求。

從天和盛世與柳河交界處向建設(shè)路方向，靠近喬富廣場出現(xiàn)部分閑置商鋪，也有部分商家打出商鋪轉(zhuǎn)租的招牌，說明柳河商業(yè)街發(fā)展不均衡，從天和盛世靠近幸福路板塊（a）商業(yè)狀態(tài)良好，從天和盛世靠近喬富廣場（b）商業(yè)狀態(tài)越差，租金也呈下降趨勢。

目前柳河月租金范圍：50元/㎡---180元/㎡（按位置劃分）

（4）天和盛世集中性大型商業(yè)體

天和盛世是都江堰首座大型集中性商業(yè)體，定位于旅游文化為主題的商業(yè)步行街，業(yè)態(tài)包括：服裝、鞋靴、中大型餐飲、飾品、小吃、婚紗、電影院、KTV、主題酒店、商務(wù)酒店、星級酒店、大型購物中心、良木緣咖啡廳等，于2005年6月正式開盤，開盤價格大致在1.2萬---2.5萬，其呈現(xiàn)“十”字型分布，連接建設(shè)路，楊柳河，五桂橋這三條傳統(tǒng)型商業(yè)街區(qū)，此區(qū)域可稱為天和盛世商圈。

天和盛世商圈作為都江堰首例集中性大型商業(yè)體，2005年開盤至2007年售罄，從2006年開業(yè)至今期間，享受了中國房地產(chǎn)的黃金時代，再加上地震后都江堰房地產(chǎn)發(fā)展迅速，房價增長超過一倍。

目前從建設(shè)路至柳河段底商（a）的首批業(yè)主已經(jīng)基本收回購鋪成本（約10年），部分業(yè)主還略有盈利；從天和盛世十字中心口至五桂橋方向段底商（b）目前人流量尚可，主要業(yè)態(tài)集中服裝業(yè)，但對比a段商業(yè)價格與商業(yè)氛圍略低，故租金價格低于a段；從天和盛世十字中心口至喬富廣場段（c）除有酒店正常營業(yè)外，大量閑置商鋪，此段業(yè)主已然短期無法收回購鋪成本。

天和盛世二樓主要業(yè)態(tài)：沃爾瑪超市、西餐廳、咖啡廳等，租金大致在40元-65元.

小結(jié)：作為都江堰首座集中性大型商業(yè)步行街，天和盛世在06年---2011年底（百倫廣場，大潤發(fā)開業(yè)），此間是整個都江堰最繁華的中心，這期間人流巨大，商業(yè)氛圍良好。a，b段的業(yè)主購鋪收益巨大；但隨著地震災(zāi)后重建，都江堰的老城區(qū)人口被分流至各個安置小區(qū)及部分市民購置商品房，從而導(dǎo)致老城區(qū)人流減少，加上百倫廣場和大潤發(fā)的開業(yè)，天和盛世商業(yè)受到較大影響，目前，天和盛世的商業(yè)氛圍已大不如從前，根據(jù)中介數(shù)據(jù)：有少量底層商鋪出售，價格在4萬/㎡---5萬/㎡，但目前屬于有價無市。

天和盛世目前的境況也放映出集中型商業(yè)的風(fēng)險不可控性，高回報帶來的也是高風(fēng)險，這也是集中性商業(yè)區(qū)別于社區(qū)商業(yè)的地方。

（5）蒲陽路街區(qū)商業(yè) 社區(qū)商業(yè)

根據(jù)地理位置，人流量，人流方向劃分為三段：蒲陽路建設(shè)路口至蒲陽路觀景路口（a），蒲陽路觀景路口至寧江廠（b），寧江廠至國際名都（c），這三段人流量，租金差異非常大。

a段住戶居多，業(yè)態(tài)更偏向于社區(qū)配套型：藥房，大小鹵菜商家，地產(chǎn)中介，中小餐飲等。

b段業(yè)態(tài)集中小餐飲，干洗店、藥店、地產(chǎn)中介等，屬于社區(qū)配套型商業(yè)。

c段業(yè)態(tài)稀少，錢江美域目前蒲陽路營業(yè)兩家：門口便利店，門口附近美容院，我方項目在蒲陽路無營業(yè)，國際名都無營業(yè)，城北陽光門口有2家小超市營業(yè)中，此段人流稀少，行車道為快車道，商業(yè)氛圍差，大量商鋪閑置。

小結(jié)：蒲陽路a 段、b 段，從地震前到地震后，都是保持較高租金收益，且商家生意能一直保持較高收益，更多商家也青睞此塊地域，說明街區(qū) 社區(qū)配套型商業(yè)具備較高收益性，且穩(wěn)定性高于集中性商業(yè)，風(fēng)險性小于集中性商業(yè)。

（

6）觀景路街區(qū)商業(yè) 社區(qū)商業(yè)

觀景路至幸福大道路口段，根據(jù)地理位置，人流量，人流方向劃分為兩塊：以胥家路口前后余約300米為分界線（a ），此段因為車流人流量較大，此路段商業(yè)氛圍較好，集中為網(wǎng)咖、燒烤、中小型餐飲、洗浴中心等，這部分商家都是具備支付高額租金的業(yè)態(tài)；觀景路除開中間這段，其余兩側(cè)路段(b )商業(yè)主要依（7）幸福大道街區(qū)商業(yè)

幸福大道連接幸福路與觀景路，屬于都江堰核心要道，從地震前到地震后一直保持較好商業(yè)氛圍，包含許多優(yōu)質(zhì)商家：各大中型餐飲，報喜鳥服裝，各大銀行營業(yè)廳，酒店，手機(jī)營業(yè)廳等。

目前根據(jù)地段不同，約租金在80---150元/㎡，支撐業(yè)態(tài)多樣，人流量大，商業(yè)氛圍好，能保持較高租金。