裁判要旨：合作開發(fā)房地產(chǎn)合同實際構(gòu)成（個人）合伙法律關(guān)系，案涉土地屬于合作開發(fā)各方的合伙財產(chǎn)。根據(jù)個人合伙的有關(guān)法律規(guī)定及民法原理，合伙財產(chǎn)屬合伙人的共同共有財產(chǎn)，且須在合伙終止并經(jīng)清算后才能分割。因此，合作開發(fā)一方所提按投資比例分割案涉土地的訴訟請求，既無合同依據(jù)也沒有法律依據(jù)，依法不能成立。

一、基本案情

2012年4月16日，由青島同興源房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱同興源公司）作為甲方，解宿本作為乙方，袁紅雷作為丙方，三方共同簽訂《合作開發(fā)協(xié)議》，由解宿本與袁紅雷共同向同興源公司投資，用于通過拍賣獲得位于青島市××與××交叉口（QDCYP-2012-22-1）規(guī)劃總面積為33910平方米的土地。協(xié)議約定：由甲方同興源公司掛名，按乙方投資70%，丙方投資30%，向政府繳納土地費用。甲方收取掛名費為該房地產(chǎn)項目全部結(jié)束后的稅后總利潤的3%為服務(wù)掛名費。乙方為稅后總利潤的70%受益，丙方為稅后總利潤的30%受益。

2012年12月17日，青島市國土資源和房屋管理局與同興源公司簽訂《國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》，約定，出讓宗地面積為16955平方米。后將受讓人名稱由同興源公司改為其設(shè)立的子公司青島祥棟房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱祥棟公司）。本案爭議的QDCYP-2012-22-I地塊的《房地產(chǎn)權(quán)證》分別是：青房地權(quán)市字第201352883號、青房地權(quán)市字第201352884號，房地產(chǎn)權(quán)利人祥棟公司。

2013年1月7日，同興源公司提交設(shè)立祥棟公司的登記申請材料，青島市工商管理局城陽分局批準(zhǔn)了祥棟公司的設(shè)立登記，祥棟公司依法領(lǐng)取了相應(yīng)的營業(yè)執(zhí)照。2013年6月19日，祥棟公司取得房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)暫定資質(zhì)證書。

袁紅雷訴至法院，請求祥棟公司、同興源公司、解宿本依法向袁紅雷返還青房地權(quán)市字第201352884號，地號1400300030075000建設(shè)用地使用權(quán)項下面積為6782平方米（16955平方米×40%）。

二、裁判要點

最高人民法院（2017）最高法民再158號袁紅雷、青島祥棟房地產(chǎn)開發(fā)有限公司合資、合作開發(fā)房地產(chǎn)合同糾紛再審民事判決書認(rèn)為，根據(jù)已查明的事實，袁紅雷基于案涉《合作開發(fā)協(xié)議》，由袁紅雷出資1200萬元、解宿本1858余萬元，以同興源公司名義競得案涉土地，并約定按照三七開的投資比例對案涉土地房地產(chǎn)開發(fā)繼續(xù)投資；項目完成后，同興源公司按稅后總利潤的3%收取掛名費，袁紅雷、解宿本亦按照三七開分配項目稅后利潤。因同興源公司不具備房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)，案涉土地最終以同興源公司的子公司祥棟公司名義進(jìn)行開發(fā)。由此可以得出，袁紅雷、解宿本對案涉土地開發(fā)共同投資，共擔(dān)風(fēng)險，開放完成后共享利潤，故案涉《合作開發(fā)協(xié)議》符合《最高人民法院關(guān)于審理涉及國有土地使用權(quán)合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第十四條關(guān)于合作開發(fā)房地產(chǎn)合同的定義，合同合法有效。因此，原審將本案案由確定為合資、合作開發(fā)房地產(chǎn)合同糾紛，并無不當(dāng)。

案涉糾紛發(fā)生后，袁紅雷訴請按其40%的投資比例分割案涉土地40%的國有土地使用權(quán)。本院認(rèn)為，《合作開發(fā)協(xié)議》雖屬合作開發(fā)房地產(chǎn)合同，但根據(jù)合同約定，袁紅雷與解宿本雙方之間實際構(gòu)成個人合伙法律關(guān)系。案涉土地雖登記在祥棟公司名下，但因該土地系袁紅雷與解宿本合伙投資取得，故該土地實際屬袁紅雷與謝宿本的合伙財產(chǎn)。《合作開發(fā)協(xié)議》簽訂后，該房地產(chǎn)項目至今仍尚未實際開發(fā)?！逗献鏖_發(fā)協(xié)議》只約定了土地開發(fā)完成后的收益分配問題，并未對土地開發(fā)前的各方權(quán)益進(jìn)行約定；根據(jù)個人合伙的有關(guān)法律規(guī)定及民法原理，合伙財產(chǎn)屬合伙人的共同共有財產(chǎn)，且須在合伙終止并經(jīng)清算后才能分割。因此，袁紅雷所提按投資比例分割案涉土地的訴訟請求，既無合同依據(jù)也沒有法律依據(jù)，依法不能成立。如袁紅雷明確表示退出合伙，可另行主張權(quán)利。

三、野莽簡評

《民法通則》第三十二條規(guī)定，合伙經(jīng)營積累的財產(chǎn)，歸合伙人共有?！段餀?quán)法》第九十九條規(guī)定，共有人約定不得分割共有的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)，以維持共有關(guān)系的，應(yīng)當(dāng)按照約定，但共有人有重大理由需要分割的，可以請求分割；沒有約定或者約定不明確的，按份共有人可以隨時請求分割，共同共有人在共有的基礎(chǔ)喪失或者有重大理由需要分割時可以請求分割。因分割對其他共有人造成損害的，應(yīng)當(dāng)給予賠償。

我國內(nèi)陸很多學(xué)者把我國臺灣地區(qū)“民法”中歸入共同共有的“合伙”認(rèn)為是按份共有。經(jīng)查我國臺灣地區(qū)“民法”第六百六十八條規(guī)定：各合伙人之出資，及其他合伙財產(chǎn)，為合伙人全體之公同共有。第六百八十二條第一款規(guī)定：合伙人于合伙清算前，不得請求合伙財產(chǎn)之分析。第六百八十三條規(guī)定：合伙人非經(jīng)他合伙人全體同意，不得將自己之股份轉(zhuǎn)讓于第三人。從我國臺灣地區(qū)“民法”的規(guī)定看，其對合伙財產(chǎn)的規(guī)定符合共同共有的某些特征，首先是共同管理，個人不得處分，其次是在共有關(guān)系解除前，不得分割共有財產(chǎn)。我國多數(shù)學(xué)者認(rèn)為合伙財產(chǎn)屬于按份共有的理由是：首先，共同共有是不能劃分份額的，而在合伙財產(chǎn)中，實際是按投資比例劃分份額。其次，按份共有是按照自己的份額享有共有財產(chǎn)的收益，而合伙人對收益的分配主要也是以投資比例確定。我國臺灣地區(qū)“民法”第六百七十七條第一款規(guī)定：分配損益之成數(shù)，未經(jīng)約定者，按照各合伙人出資額之比例定之。反觀，共同共有人對共有財產(chǎn)的收益則是不分份額的共同享有。因此，“合伙財產(chǎn)”是歸人按份共有，還是歸入共同共有，是一個值得研究的問題。（全國人大法工委編：《中華人民共和國物權(quán)法釋義》，法律出版社2007年版，第218~219頁）